房地產(chǎn)商遭遇“現(xiàn)金榨汁機(jī)”

葉　檀

與股市一樣，樓市也是政策市，因此，各方非常迷信政府的行政力量。

房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的混淆程度與爭(zhēng)論之激烈可以與股市媲美。目前的爭(zhēng)論聚焦兩點(diǎn)，一是由王石“賣拐”引發(fā)的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)論；二是由潘石屹百日劇變引發(fā)的對(duì)開發(fā)商大量倒閉的推測(cè)。2007年房地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)現(xiàn)金流為負(fù)，引發(fā)更深刻的憂慮，謝國忠這位有名的資產(chǎn)價(jià)格烏鴉嘴表示，中國房地產(chǎn)商一半以上會(huì)破產(chǎn)倒閉。

本輪調(diào)控以來政府頒布數(shù)十道政策，核心只有一個(gè)，就是抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，制止將房地產(chǎn)作為投資人民幣資產(chǎn)的項(xiàng)目。政府采用的是資金擠壓術(shù)。主要表現(xiàn)方式是，控制以房地產(chǎn)為主的抵押信貸，嚴(yán)控二套房貸，從去年以來，從大型國有控股金融機(jī)構(gòu)到目前的民生、光大、招行3家銀行已嚴(yán)令抬高二套房貸購房門檻。國務(wù)院在2008年工作要點(diǎn)中，明確指示要打擊炒樓活動(dòng)。中央政府首次以嚴(yán)厲的措辭，指責(zé)樓市炒家擾亂市場(chǎng)，助長(zhǎng)樓市泡沫，加劇金融風(fēng)險(xiǎn)。更重要的是，國務(wù)院明確指令國家發(fā)改委牽頭，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部等配合，采取措施，打擊炒樓活動(dòng)，4月3日，新組建的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部接受的最新任務(wù)是，嚴(yán)打炒房炒地等違法違規(guī)行為。原定于3月28日在港交所掛牌的恒大地產(chǎn)最終折戟，隨后證監(jiān)會(huì)表態(tài)，對(duì)募集資金用于囤積土地、房源或用于購買開發(fā)用地等的ＩＰＯ，將不予核準(zhǔn)。這讓40余家排隊(duì)等待ＩＰＯ的房地產(chǎn)企業(yè)感到絕望。

房地產(chǎn)商在政府的“現(xiàn)金榨汁機(jī)”下顫抖，普遍生存困難。

根據(jù)陸續(xù)公布的上市房企年報(bào)，每股現(xiàn)金流出現(xiàn)了巨額負(fù)數(shù)：保利地產(chǎn)－7．65元、招商地產(chǎn)－4．74元，金地集團(tuán)－7．52元等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，42家Ａ股房地產(chǎn)上市公司2007年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為－365．99億元。四大開發(fā)商2007年的存貨周轉(zhuǎn)率也是歷年來的最低值。由于項(xiàng)目建設(shè)周期一般為2－3年，按照存貨在2．5年內(nèi)銷售并回籠資金計(jì)算，存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)該不低于0．4，但是這幾大開發(fā)商中，只有萬科的存貨周轉(zhuǎn)率稍高于0．4。這說明以往房地產(chǎn)商以土地儲(chǔ)備代替現(xiàn)金的生存模式，一旦市場(chǎng)冰凍期到來，脆弱的資金鏈?zhǔn)艿絿?yán)峻考驗(yàn)。

現(xiàn)金為王而不是土地為王，導(dǎo)致開發(fā)商的生存模式發(fā)生新一輪變遷。類似萬科這樣的企業(yè)提前一步收到了現(xiàn)金為王的信號(hào)，從去年開始就降價(jià)銷售，大房地產(chǎn)商手中大約都擁有一份各公司現(xiàn)金流的狀況，對(duì)于哪家公司資金鏈緊繃成為流血的獵物，可能成為下一個(gè)順馳心里一清二楚。于是，各家開始比拼融資與營(yíng)銷實(shí)力，爭(zhēng)取成為獵食者而不是成為不幸的被獵者。

行業(yè)政策的出臺(tái)，絕不可能是為了對(duì)該行業(yè)實(shí)行一劍封喉的必殺術(shù)，而是為了行業(yè)優(yōu)勝劣汰的健康發(fā)展。那些不顧風(fēng)險(xiǎn)控制的弱勢(shì)企業(yè)將會(huì)在這一輪新的洗牌中倒下，潘石屹的“百日劇變說”提醒了我們一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，許多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在今年年中被淘汰出局，謝國忠這次預(yù)言可能成真，洗牌甚至可能比他說的更加慘烈。

但需要提醒的是，過度的現(xiàn)金擠壓術(shù)不是好事，如果連風(fēng)險(xiǎn)控制能力強(qiáng)的公司都無法生存，那中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)成為抄底資金的囊中物。我們需要的是一個(gè)健康的市場(chǎng)，而不是在行政、現(xiàn)金、道德的三重?cái)D壓下萎靡不振的房地產(chǎn)市場(chǎng)。購房者也不要奢望房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)雪崩性下挫，從五花八門的信息發(fā)布單位的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，我們大致可以得出如下結(jié)論，在國際化程度不高的城市，一旦臨時(shí)炒作資金回抽，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)深幅下挫，而在北京與上海等城市，尤其是這些城市的中心地段的高樓樓盤，則無大幅下跌可能，在一些資金流入的綜合開發(fā)區(qū)，房?jī)r(jià)也未必下挫。

本輪房地產(chǎn)調(diào)控有得有失：所謂得，是初步劃分了市場(chǎng)與政府公共產(chǎn)品的邊界；所謂失，是在一些具體舉措上有矯枉過正之嫌，使得一些具有優(yōu)質(zhì)基因的公司同遭池魚之災(zāi)，并且將房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象歸咎于開發(fā)商的道德缺失，而不是檢討初期規(guī)劃的不科學(xué)與不完善。經(jīng)過兩到三年的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)將重新走上正軌。政策也將適時(shí)調(diào)整，否則，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)成為金融風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)火索，也將成為人民幣資產(chǎn)的估值低洼區(qū)，形成外資擠壓內(nèi)資、或者內(nèi)外資勾結(jié)占據(jù)市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)。

與股市一樣，樓市也是政策市，因此，各方非常迷信政府的行政力量。但筆者相信，最終，市場(chǎng)規(guī)律會(huì)占據(jù)上風(fēng)。