房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中市場(chǎng)主體信用缺失的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析與解決思路

摘要:從政府監(jiān)管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中市場(chǎng)主體的不誠(chéng)信行為及原因分析，探索建立完善的政府監(jiān)督管理機(jī)制和信用制度，從源頭上預(yù)防房地產(chǎn)交易中的不誠(chéng)信行為。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);市場(chǎng)主體信用分析

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮著舉足輕重的作用。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)主體---建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的信用缺失，影響了工程竣工驗(yàn)收、按期交付使用、順利辦理產(chǎn)權(quán)，損害了購(gòu)房業(yè)主的合法權(quán)益，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)管部門(mén)——政府職能部門(mén)帶來(lái)很大的工作量和工作難度，給政府監(jiān)管提出很高的要求。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日益完善，要求政府致力于營(yíng)造公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，因此，加強(qiáng)政府監(jiān)管、建立和完善信用制度至關(guān)重要。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中市場(chǎng)主體信用缺失的主要表現(xiàn)

為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，政府職能部門(mén)在建設(shè)項(xiàng)目前期階段實(shí)施行政許可，并負(fù)有后續(xù)監(jiān)管的責(zé)任。由于行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政許可是建立在申請(qǐng)人對(duì)其申請(qǐng)材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容真實(shí)性負(fù)責(zé)的基礎(chǔ)之上，因此，不再對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，如規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)《工程規(guī)劃許可證》時(shí)，不再對(duì)建設(shè)單位報(bào)送的施工圖建筑面積進(jìn)行核算，使得機(jī)會(huì)主義者有空可鉆，提供虛假數(shù)據(jù)。而且，行政機(jī)關(guān)存在重審批、輕管理的現(xiàn)象，使得建設(shè)、施工單位有機(jī)會(huì)隨意變更規(guī)劃指標(biāo)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中各市場(chǎng)主體信用缺失，主要體現(xiàn)在:

違法建設(shè)。體現(xiàn)在不按項(xiàng)目基本建設(shè)程序辦理相關(guān)的行政許可手續(xù)，前期手續(xù)不齊全，產(chǎn)生工程質(zhì)量安全隱患。

前期階段。體現(xiàn)在有些建設(shè)單位虛報(bào)建筑面積，施工圖實(shí)際的建筑面積大于申報(bào)《工程規(guī)劃許可證》的建筑面積;辦理《工程規(guī)劃許可證》的圖紙不是經(jīng)過(guò)審查的圖紙，造成兩套不同圖紙而超建的現(xiàn)象;綠地率達(dá)不到規(guī)劃要求。

實(shí)施階段。體現(xiàn)在有些建設(shè)、施工單位在實(shí)施項(xiàng)目過(guò)程中有意無(wú)意地違反設(shè)計(jì)條件，如擅自變更軸線(xiàn)位置、加層建設(shè)，使得實(shí)際建筑面積超過(guò)《工程規(guī)劃許可證》核準(zhǔn)的面積。

竣工階段。體現(xiàn)在有些建設(shè)單位攜款逃跑、下落不明，建設(shè)項(xiàng)目無(wú)法按正常程序辦理驗(yàn)收手續(xù)，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，有些還給物業(yè)管理帶來(lái)“后遺癥”。

2信用缺失原因的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，上述現(xiàn)象的產(chǎn)生與市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制不健全、人的機(jī)會(huì)主義傾向和有限理性有關(guān)。

從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析信用缺失的原因。從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，信用缺失的本質(zhì)是經(jīng)濟(jì)人的機(jī)會(huì)主義行為傾向。按照威廉姆遜的定義，機(jī)會(huì)主義傾向指人們借助不正當(dāng)?shù)氖侄沃\取自身利益的行為傾向。目前，政府管理不到位給機(jī)會(huì)主義者提供了有利的條件。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，參與的市場(chǎng)主體多，管理部門(mén)多，由于管理部門(mén)之間缺乏有機(jī)聯(lián)系，而且存在“重審批輕管理”現(xiàn)象，使得管理措施得不到有效落實(shí)、管理制度不健全，出現(xiàn)管理真空地帶。行政管理的缺位，使市場(chǎng)主體的失信行為有時(shí)不會(huì)被發(fā)現(xiàn)，即使被查實(shí)，也只須交納罰款，而罰金數(shù)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其所獲得的經(jīng)濟(jì)收益，起不到強(qiáng)有力的威懾作用。市場(chǎng)主體選擇不誠(chéng)信，卻得不到懲罰，仍能獲得額外的經(jīng)濟(jì)效益，說(shuō)明我們目前的制度安排有利于不誠(chéng)信的行為。

根據(jù)制度經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體的機(jī)會(huì)主義行為不可能完全根除，但是可以通過(guò)制度建設(shè)，依靠?jī)?nèi)部和外部?jī)煞N強(qiáng)制力來(lái)約束市場(chǎng)主體的行為，增加市場(chǎng)主體信守諾言和履行承諾的可能性。從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析信用缺失的原因。從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，信息不對(duì)稱(chēng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中市場(chǎng)主體失信的根源。信息不對(duì)稱(chēng)，使市場(chǎng)主體機(jī)會(huì)主義傾向得以顯現(xiàn)，這種傾向分為事前、事后兩種，事前稱(chēng)為逆向選擇，事后稱(chēng)為道德風(fēng)險(xiǎn)。

在建設(shè)階段，非對(duì)稱(chēng)信息將導(dǎo)致市場(chǎng)主體的道德風(fēng)險(xiǎn)行為，即管理部門(mén)難以監(jiān)督市場(chǎng)主體的行動(dòng)而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。管理部門(mén)管理的目標(biāo)側(cè)重于全局性，重在培育誠(chéng)信市場(chǎng)，對(duì)具體項(xiàng)目的管理大多采取抽查的方式或?qū)`規(guī)行為的處罰。市場(chǎng)主體可能利用這個(gè)管理漏洞，隨意變更規(guī)劃指標(biāo)，給建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、按期交房、產(chǎn)權(quán)辦理等方面留下后遺癥，嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房業(yè)主的合法權(quán)益。

3解決思路

為解決上述失信行為，維護(hù)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，可通過(guò)政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督等形式，規(guī)范市場(chǎng)主體的行為，建立以法律為保障、道德為支撐的有效管理體系。

建立系統(tǒng)、完善的行業(yè)信用法律體系。我國(guó)出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的法律規(guī)章，但這些法律規(guī)章并非專(zhuān)門(mén)針對(duì)信用，對(duì)企業(yè)的信用行為沒(méi)有建立起與“規(guī)范授信、平等授信機(jī)會(huì)”相應(yīng)的法律準(zhǔn)則和約束體系。而且，目前并沒(méi)有一個(gè)社會(huì)信用服務(wù)機(jī)構(gòu)的綜合管理部門(mén)，各系統(tǒng)的信用信息得不到有效整合，沒(méi)有形成一套有效的監(jiān)管機(jī)制。因此，我們必須加快信用立法步伐，制訂行業(yè)信用方面的專(zhuān)門(mén)法律，并建立有效整合信用信息的綜合管理體系，為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造有法可依的法律環(huán)境。加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目前期審批管理。對(duì)建設(shè)單位虛報(bào)建筑面積、設(shè)計(jì)單位超面積設(shè)計(jì)的情況，可以通過(guò)加強(qiáng)政府審批、審查部門(mén)間的協(xié)作，共享建設(shè)審批成果來(lái)加以解決。即在施工圖審查機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工圖技術(shù)審查時(shí)，審圖機(jī)構(gòu)除對(duì)施工圖進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行情況進(jìn)行審查外，還應(yīng)對(duì)建筑面積進(jìn)行核算，確認(rèn)是否超過(guò)規(guī)劃局批準(zhǔn)的建設(shè)工程方案所核定的面積指標(biāo)。建設(shè)單位報(bào)批《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)，必須同時(shí)提供施工圖審查機(jī)構(gòu)核算的建設(shè)面積，作為規(guī)劃部門(mén)核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》面積控制的依據(jù)。規(guī)劃部門(mén)確認(rèn)施工圖審查意見(jiàn)書(shū)的面積與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)的面積一致時(shí)予以發(fā)放批文。對(duì)出現(xiàn)兩套不同圖紙而超建的現(xiàn)象，可以通過(guò)完善施工圖審查的操作辦法來(lái)加以解決。

加強(qiáng)違規(guī)查處力度。有效發(fā)揮法律和市場(chǎng)機(jī)制對(duì)失信行為的雙重懲罰機(jī)制，營(yíng)造公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，切實(shí)保護(hù)守信企業(yè)、購(gòu)房業(yè)主的合法權(quán)益，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中各市場(chǎng)主體信用制度建設(shè)奠定基礎(chǔ)。對(duì)違法、違規(guī)的市場(chǎng)主體的行為，包括設(shè)計(jì)單位不按相關(guān)管理部門(mén)批準(zhǔn)的立項(xiàng)、規(guī)劃等批準(zhǔn)文件及方案進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，建設(shè)單位對(duì)設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位提出超建、擴(kuò)建等違反規(guī)劃指標(biāo)要求的或不辦理建設(shè)項(xiàng)目前期手續(xù)，施工單位不履行監(jiān)管職能或監(jiān)管不到位，目前法律規(guī)章均有明確的罰款、降低資質(zhì)直到清除市場(chǎng)等處罰規(guī)定，關(guān)鍵在于行政執(zhí)法機(jī)關(guān)能否掌握到失信行為，并嚴(yán)肅查處。

加強(qiáng)和完善信用信息的披露。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，加強(qiáng)和完善信用信息完善披露制度，增強(qiáng)信用信息的透明度，可以有效解決信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各市場(chǎng)主體信用行為記錄進(jìn)行記載，任何市場(chǎng)主體有失信行為，就會(huì)進(jìn)入信用記錄系統(tǒng)，并將失信企業(yè)列入黑名單曝光，公眾通過(guò)高科技手段，可以很便捷地查到這些不良記錄。這些信用信息也應(yīng)迅速傳遞給招投標(biāo)管理單位，各專(zhuān)業(yè)招投標(biāo)評(píng)標(biāo)企業(yè)信用時(shí)就有了更為直接、客觀(guān)的依據(jù)，將影響到投標(biāo)企業(yè)是否中標(biāo)。

充分發(fā)揮各行業(yè)協(xié)會(huì)的作用。行業(yè)協(xié)會(huì)是行業(yè)性、自律性的社團(tuán)組織，作為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一個(gè)重要中間組織，具有協(xié)調(diào)市場(chǎng)主體利益、提高市場(chǎng)資源配置效率的功能。行業(yè)協(xié)會(huì)目前主要做好以下三方面的工作:一是通過(guò)宣傳政府政策、法律法規(guī)來(lái)約束企業(yè)的行為，督促企業(yè)依法開(kāi)展經(jīng)濟(jì)活動(dòng);二是負(fù)責(zé)“政府不該管、但又需要有人管的事務(wù)”如行規(guī)行約的制定，并負(fù)責(zé)執(zhí)行和監(jiān)督，促進(jìn)行業(yè)誠(chéng)信服務(wù);三是協(xié)助政府從事行業(yè)管理，如為加強(qiáng)±0.00驗(yàn)線(xiàn)報(bào)備工作的監(jiān)督管理，可委托建筑行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)監(jiān)理專(zhuān)業(yè)委員會(huì)對(duì)驗(yàn)線(xiàn)工作進(jìn)行督促抽查。

加強(qiáng)“誠(chéng)實(shí)守信”宣傳。社會(huì)信用管理體系的建立離不開(kāi)法律體系的支持，但信用的基礎(chǔ)在于誠(chéng)信的道德理念，它不是一朝一夕就可以形成的，也不是堅(jiān)不可摧的，可能會(huì)受到外界影響而被破壞。因此，我們要持之以恒地抓好信用意識(shí)的培養(yǎng)和提高，從小開(kāi)展誠(chéng)信教育，不斷加大輿論宣傳力度，營(yíng)造誠(chéng)信氛圍，引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)信用管理，強(qiáng)化信用觀(guān)念，使人們真正認(rèn)識(shí)信用的重要性，努力形成與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的健康、和諧、積極向上的思想道德規(guī)范。