淺談小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的問(wèn)題及對(duì)策

司君婷　邢克杰

中圖分類(lèi)號(hào)：G206 TN929.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1673-0992（2009）04-049-02

摘要：針對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題，從規(guī)劃、建筑、政策機(jī)制、物業(yè)管理等方面進(jìn)行分析，并提出解決問(wèn)題的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：小城鎮(zhèn)；房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；問(wèn)題；對(duì)策

小城鎮(zhèn)是聯(lián)結(jié)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的紐帶，是一個(gè)區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)是小城鎮(zhèn)賴(lài)以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅拓寬了城鎮(zhèn)空間，提升了城鎮(zhèn)功能，還帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化進(jìn)程是相輔相成的，目前，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)到46％，正處于世界公認(rèn)的城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段，也是小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的黃金時(shí)段。但是，目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在的種種問(wèn)題，嚴(yán)重影響了小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展，解決這些問(wèn)題已是迫在眉睫。

一、存在的主要問(wèn)題

1.缺乏科學(xué)規(guī)劃，建設(shè)盲目無(wú)序。小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展關(guān)鍵在于規(guī)劃的科學(xué)性。然而，在小城鎮(zhèn)發(fā)展過(guò)程中，普遍存在著規(guī)劃和建設(shè)本末倒置的問(wèn)題，使得規(guī)劃跟著建設(shè)走，導(dǎo)致城鎮(zhèn)布局不合理，功能定位不明確，基礎(chǔ)公用設(shè)施配置困難，造成土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

2.建筑質(zhì)量差，形態(tài)單一。小城鎮(zhèn)住宅建設(shè)主要是居民自籌資金，自行組織建設(shè)為主，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采用的幾乎都是外延擴(kuò)展的模式，布局松散，建筑密度低，配套設(shè)施不全，工程質(zhì)量差，設(shè)計(jì)不規(guī)范。另外，建筑形態(tài)單一，無(wú)法彰顯當(dāng)?shù)氐牡赜蛱卣骱臀幕滋N(yùn)。這些都嚴(yán)重影響了小城鎮(zhèn)的發(fā)展和建設(shè)，既不利于居住環(huán)境的改善，也無(wú)法提升小城鎮(zhèn)對(duì)農(nóng)民的吸引力，阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

3.居住環(huán)境差，物業(yè)管理落后。由于房地產(chǎn)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)比例小，城鎮(zhèn)居民住宅分散、雜亂，居民的經(jīng)濟(jì)水平參差不齊，致使物業(yè)管理難以開(kāi)展。同時(shí)，由于城鎮(zhèn)功能分區(qū)不明確，基礎(chǔ)配套設(shè)施嚴(yán)重滯后，污水橫流、垃圾亂倒等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，不僅導(dǎo)致物業(yè)管理難度加大，而且使居住環(huán)境進(jìn)一步惡化。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制不完善，法律法規(guī)不健全，管理體制不順，宏觀調(diào)控乏力，存在“無(wú)證開(kāi)發(fā)，無(wú)證施工，無(wú)證預(yù)售，無(wú)監(jiān)理，無(wú)驗(yàn)收”等現(xiàn)象，這些問(wèn)題若得不到解決，將直接影響小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

二、上述問(wèn)題產(chǎn)生的原因

1.宏觀調(diào)控的制約。政府的宏觀調(diào)控政策對(duì)小城鎮(zhèn)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，但從小城鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，規(guī)劃嚴(yán)重滯后于小城鎮(zhèn)建設(shè)。一是規(guī)劃的編制缺乏科學(xué)性。不注重小城鎮(zhèn)內(nèi)部資源的充分利用和舊城區(qū)的改造，用地布局不合理，功能分區(qū)不明確，直接造成了土地資源的浪費(fèi)和生態(tài)環(huán)境的惡化。二是規(guī)劃的實(shí)施不嚴(yán)格。土地利用規(guī)劃應(yīng)對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃起指導(dǎo)和約束作用，但在實(shí)際操作中往往是滯后于建設(shè)規(guī)劃，導(dǎo)致城鎮(zhèn)規(guī)模偏小、用地粗放，基礎(chǔ)配套設(shè)施的投資成本過(guò)高，城鎮(zhèn)集聚功能難以發(fā)揮。

2.開(kāi)發(fā)企業(yè)素質(zhì)的制約。在小城鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建筑企業(yè)多數(shù)是農(nóng)村建筑隊(duì)，存在著工人素質(zhì)低 、資金實(shí)力弱、技術(shù)人員少、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足等問(wèn)題，最終導(dǎo)致了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品檔次不高。

3.相關(guān)政策機(jī)制的制約。一是城鎮(zhèn)行政管理體制不適應(yīng)。存在著“政企不分、多頭管理”等現(xiàn)象，協(xié)調(diào)管理較難，行政效率不高；二是城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)阻礙了生產(chǎn)要素城鄉(xiāng)間的自由流動(dòng)。尤其是戶(hù)籍、養(yǎng)老、醫(yī)療等政策限制了農(nóng)村富余勞動(dòng)力向小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。三是土地使用制度改革滯后。小城鎮(zhèn)用地的高成本，影響了原本經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的農(nóng)民進(jìn)城的積極性，使得小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)商品的消費(fèi)受到限制。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)的制約。目前，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)隱性交易活躍，削弱了政府的調(diào)控能力，在土地供給中缺乏市場(chǎng)機(jī)制和相應(yīng)的法律法規(guī)，從而加劇了房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)性。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有形成統(tǒng)一的市場(chǎng)體系和合理的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)價(jià)格混亂，人為因素影響大，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂，房地產(chǎn)企業(yè)的行為缺乏約束。

三、解決上述問(wèn)題的對(duì)策

小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，不僅受需求和供給因素的影響，同時(shí)也受政策機(jī)制和發(fā)展環(huán)境的制約。

1.科學(xué)編制規(guī)劃，加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系到小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展，而規(guī)劃是政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要技術(shù)手段。因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須遵循“先規(guī)劃、后建設(shè)”的原則，逐步實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一管理”的建設(shè)格局，這樣有利于提高產(chǎn)品檔次和基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，節(jié)約大量的土地和資金，創(chuàng)造良好的環(huán)境效益。另外，在規(guī)劃實(shí)施的過(guò)程中，要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，適時(shí)地調(diào)整和完善規(guī)劃，充分發(fā)揮政府的引導(dǎo)和調(diào)控作用，使小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能在協(xié)調(diào)有序的環(huán)境下進(jìn)行，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

2.拓寬融資渠道，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為源動(dòng)力，因而，在加快小城鎮(zhèn)發(fā)展的同時(shí)，一要拓寬融資渠道，利用地方財(cái)政建立基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)啟動(dòng)資金，鼓勵(lì)民間資本對(duì)房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的投資，最終形成可持續(xù)的基本建設(shè)投資能力，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境；二要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，制定合理可行的政策措施，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的聚集發(fā)展，提高小城鎮(zhèn)對(duì)農(nóng)村富余勞動(dòng)力和閑散資金的吸納能力，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供后勁。

3.堅(jiān)持制度創(chuàng)新，推進(jìn)綜合配套改革。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，必須要有相應(yīng)的政策措施與之配套。首先要改革現(xiàn)有的城鎮(zhèn)行政管理體制，擴(kuò)大小城鎮(zhèn)的行政管理權(quán)限，減少審批手續(xù)及相關(guān)費(fèi)用，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。其次要不斷深化土地使用制度改革，積極探索農(nóng)民進(jìn)城后原有承包地和宅基地的流轉(zhuǎn)。再次是大力推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體的戶(hù)籍、養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保障體系。

4.加強(qiáng)企業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)處于初步發(fā)展階段，政府更應(yīng)強(qiáng)化宏觀管理，完善房地產(chǎn)業(yè)的制度建設(shè)。首先要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理，對(duì)于沒(méi)有投資開(kāi)發(fā)能力的企業(yè)要限期整頓或取消其從業(yè)資格，對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)，從項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理。其次要規(guī)范小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、法律等手段使房地產(chǎn)交易信息公開(kāi)化，完善規(guī)章制度，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)公平的環(huán)境。