郭升選

摘要：為了明確業(yè)主團(tuán)體的民事主體地位，應(yīng)用比較研究的方法，分析了關(guān)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)法律地位的分歧，并研究了導(dǎo)致歧義的原因。研究結(jié)果表明：應(yīng)將業(yè)主大會(huì)塑造為業(yè)主團(tuán)體。經(jīng)登記而成為非法人團(tuán)體。

關(guān)鍵詞：業(yè)主團(tuán)體；業(yè)主大會(huì)；業(yè)主委員會(huì)；民事主體

中圖分類號(hào)：D923文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1000-2731(2009)03-0141-04

建筑物區(qū)分所有權(quán)制度下，各國普遍以業(yè)主團(tuán)體的名義來行使對(duì)建筑物、住宅小區(qū)的共有權(quán)和管理權(quán)，業(yè)主團(tuán)體是業(yè)主實(shí)現(xiàn)自治與自律的組織保障。我國《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)都做出了基本規(guī)定，但卻沒有明確其法律地位，也未采用業(yè)主團(tuán)體之概念，導(dǎo)致關(guān)于業(yè)主自治團(tuán)體主體地位認(rèn)識(shí)上的差異。本文擬結(jié)合民事主體制度的體系化構(gòu)建，提出重塑建筑物區(qū)分所有條件下業(yè)主團(tuán)體主體地位的管見。

一、業(yè)主團(tuán)體與建筑物區(qū)分所有的共生性

(一)建筑物區(qū)分所有是業(yè)主團(tuán)體存在的事實(shí)基礎(chǔ)

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。這是“單獨(dú)性的靈魂”與“共同性的靈魂”的偶合，“共同性靈魂”體現(xiàn)區(qū)分所有權(quán)的特質(zhì)，決定區(qū)分所有權(quán)的行使。換句話說，業(yè)主共同意思的形成、表達(dá)的需要，是業(yè)主團(tuán)體存在的事實(shí)基礎(chǔ)，同時(shí)，也成為討論業(yè)主團(tuán)體民事主體地位的法律基點(diǎn)。

(二)業(yè)主團(tuán)體的立法模式

各國立法均肯認(rèn)了區(qū)分所有權(quán)人所形成的管理團(tuán)體(組織)，作為自治管理的有效方式，來行使“共有權(quán)”，實(shí)施具體的物業(yè)管理行為。譬如，德國的《住宅所有權(quán)法》除肯定了住宅所有權(quán)人和住宅所有權(quán)人會(huì)議的管理機(jī)關(guān)職能外，還設(shè)定了管理人和管理顧問委員會(huì)。法國的《住宅分層所有權(quán)法》規(guī)定業(yè)主團(tuán)體的管理機(jī)關(guān)為“區(qū)分所有制度的機(jī)關(guān)”。日本的《區(qū)分所有權(quán)法》根據(jù)業(yè)主團(tuán)體是否具備法人資格設(shè)定了不同的管理機(jī)關(guān)：對(duì)一般管理團(tuán)體下設(shè)集會(huì)和管理人，對(duì)管理團(tuán)體法人下設(shè)集會(huì)、理事會(huì)和監(jiān)事。《意大利民法》規(guī)定：業(yè)主團(tuán)體的管理機(jī)關(guān)為區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議和管理人。新加坡現(xiàn)行的區(qū)分所有權(quán)法規(guī)定：業(yè)主團(tuán)體下設(shè)總會(huì)、理事會(huì)和管理人三個(gè)機(jī)關(guān)。我國臺(tái)灣地區(qū)的《公寓大廈管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主團(tuán)體下設(shè)區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議(權(quán)力機(jī)關(guān))和管理委員會(huì)(執(zhí)行機(jī)關(guān))。香港的《建筑物管理?xiàng)l例》確立了業(yè)主立案法團(tuán)制度、管理人制度和管理代理人制度。

域外立法關(guān)于業(yè)主團(tuán)體的法律地位之規(guī)定不盡一致，歸納起來主要有以下三種模式：

1業(yè)主團(tuán)體具有法人資格以法國的《住宅分層所有權(quán)法》為代表，我國香港地區(qū)的《建筑物管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主立案法團(tuán)和管理委員會(huì)制度。管理委員會(huì)是業(yè)主立案法團(tuán)的代表機(jī)關(guān)，也是它的執(zhí)行機(jī)關(guān)。新加坡的《土地所有權(quán)法案》也屬此模式。美國判例上亦承認(rèn)業(yè)主管理組織的法人資格。

2不具有法人資格以德國的《住宅所有權(quán)法》為代表。管理人共同體是具有“部分權(quán)利之特別團(tuán)體”，德國現(xiàn)代立法更傾向于非法人團(tuán)體法律地位。我國臺(tái)灣地區(qū)的《公寓大廈管理?xiàng)l例》規(guī)定的“管理委員會(huì)”，依判例為不具有法人資格的組織。

3折衷模式以日本的《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》為代表。該法規(guī)定：房屋所有權(quán)人在30人以上的，可以經(jīng)3/4以上所有權(quán)人及表決權(quán)的決議，并經(jīng)登記而成“管理團(tuán)體法人”。業(yè)主總數(shù)在30人以下的，房屋所有權(quán)人組成的管理團(tuán)體為無權(quán)利能力社團(tuán)，稱為“區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體”。

二、我國關(guān)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)法律地位的紛爭及原因

(一)學(xué)界關(guān)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)法律性質(zhì)與地位的爭論

1業(yè)主大會(huì)屬于社團(tuán)法人，業(yè)主委員會(huì)為該社團(tuán)法人的代表機(jī)構(gòu)業(yè)主大會(huì)應(yīng)被賦予主體資格，業(yè)主委員會(huì)作為代表機(jī)構(gòu)，具有訴訟行為能力，按委托代理關(guān)系參加訴訟，作為訴訟代表人。重慶市高級(jí)人民法院《關(guān)于確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理糾紛案件中訴訟主體資格的指導(dǎo)意見》即此觀念的反映。

2業(yè)主委員會(huì)為社團(tuán)法人業(yè)主委員會(huì)有自己完全獨(dú)立的意志，不僅僅是對(duì)各業(yè)主意志的簡單反映，并可根據(jù)自己的獨(dú)立意志行事。業(yè)主委員會(huì)的行為和決策的后果應(yīng)由自己承擔(dān)，其效果不能直接歸于各業(yè)主。如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)管理?xiàng)l例》曾規(guī)定業(yè)主委員會(huì)為社團(tuán)法人。

3業(yè)主委員會(huì)屬“其他組織”業(yè)主委員會(huì)沒有獨(dú)立的擬制人格，其行為的后果、責(zé)任應(yīng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。但業(yè)主委員會(huì)合法成立，有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，應(yīng)屬具備民事主體資格的其他組織。

4業(yè)主委員會(huì)既不具有民事主體資格，也不具有訴訟當(dāng)事人資格業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的一個(gè)分支機(jī)構(gòu)，不具備任何法律主體資格。從主體構(gòu)成要件來衡量，業(yè)主委員會(huì)不具備法人成立的條件，未經(jīng)登記為社團(tuán)，也不屬于其他組織。業(yè)主委員會(huì)只對(duì)業(yè)主所擁有的物業(yè)負(fù)責(zé)，具有對(duì)內(nèi)的能力而沒有對(duì)外的能力。

(二)造成分歧的原因分析

以上觀點(diǎn)，各執(zhí)一詞，孰優(yōu)孰劣，本文不予評(píng)判。在這里，僅就造成分歧的原因加以分析，從而弄清楚問題本身，即建筑物區(qū)分所有下業(yè)主自治與管理之主體性問題的討論對(duì)象，便于業(yè)主團(tuán)體法律地位的重塑。

1討論對(duì)象不統(tǒng)一有人以業(yè)主大會(huì)為對(duì)象，有人以業(yè)主委員會(huì)為對(duì)象，也有人以業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)共同為對(duì)象。對(duì)象不統(tǒng)一，難免產(chǎn)生分歧。

2論者所據(jù)之主體性標(biāo)準(zhǔn)的差異關(guān)于民事主體的判斷標(biāo)準(zhǔn)、類型劃分，民法學(xué)界本來就莫衷一是，依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)不一樣，給予的主體性判斷自然不同。加之一些從事物業(yè)管理研究的學(xué)者，對(duì)民事主體制度、建筑物區(qū)分所有制度的認(rèn)識(shí)停于感性、表淺的層面，從而由于主體標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一而導(dǎo)致分歧。

3看待問題的角度不同有人遷就于實(shí)然的法律法規(guī)的規(guī)定，來分析業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的主體地位；有人則從應(yīng)然的角度，討論業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)是否具有以及具有什么樣的法律地位。

實(shí)際上，由于我國相關(guān)立法粗糙，從而隱藏著“原生性”缺陷。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)實(shí)際行使著權(quán)利，承擔(dān)著一定的義務(wù)①。從實(shí)際運(yùn)作來看，業(yè)主大會(huì)除了在修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉業(yè)主委員會(huì)之外，基本上形同虛設(shè)。業(yè)主委員會(huì)實(shí)際行使著物業(yè)自治管理中的權(quán)利，特別是選聘物業(yè)企業(yè)、簽訂物業(yè)服務(wù)合同，甚至于起訴、應(yīng)訴。因此，才有研究者給予業(yè)主委員會(huì)非法人團(tuán)體、民事訴訟主體之務(wù)實(shí)解釋。然而，“主體法定”是基本法理，從現(xiàn)有的法律規(guī)定中卻找不到業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作為民事主體的規(guī)定。因此，這種“實(shí)是”而“形非”的窘境，無論肯定還是否定，在邏輯上總有漏洞。

三、我國業(yè)主團(tuán)體法律地位的重塑

(一)民事主體從一元到多元的演進(jìn)

羅馬法時(shí)代的民事主體僅限于自然人，但到了后期已有了士兵團(tuán)體、宗教團(tuán)體等團(tuán)體人格的雛形。《德國民法》以前，繼受羅馬法傳統(tǒng)的民法法系國家沒有法人制度，自然人為惟一的民事主體?！兜聡穹ā反_立了團(tuán)體人格法人的民事主體地位，民事主體呈自然人與法人二元結(jié)構(gòu)。德國民法上的法人是“責(zé)任獨(dú)立型法人”，即法人承擔(dān)獨(dú)立責(zé)任，法人成員負(fù)有限責(zé)任。凡組織體成員承擔(dān)無限責(zé)任、連帶責(zé)任或補(bǔ)充責(zé)任的均不是法人。此后，法人制度逐漸為其他國家的民事立法所借鑒，而后往往根據(jù)本國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和法律傳統(tǒng)對(duì)其進(jìn)行了揚(yáng)棄，從而使得法人的本質(zhì)及形態(tài)有所不同，形成了四種責(zé)任形態(tài)的法人：責(zé)任獨(dú)立型法人、責(zé)任半獨(dú)立型法人、責(zé)任非獨(dú)立型法人和責(zé)任補(bǔ)充型法人。我國《民法通則》也規(guī)定了自然人、法人兩類民事主體。由于民法理論強(qiáng)調(diào)法人成員有限責(zé)任乃法人的特征，因而系“責(zé)任獨(dú)立型法人”。隨著《合同法》的頒行，法律承認(rèn)“其他組織”的合同當(dāng)事人地位，從而使得民事主體呈多元、開放的姿態(tài)。

(二)我國民事主體體系的構(gòu)建

我國已有編纂《民法典》的動(dòng)議，構(gòu)建既秉承大陸法系的傳統(tǒng)，又照顧到與現(xiàn)有法律相銜接，更能不斷適應(yīng)新形勢要求的多元、開放和富有彈性的民事主體體系，是擺在我們面前的重大課題。團(tuán)體人格的多層區(qū)分理念已經(jīng)得到學(xué)界認(rèn)同，實(shí)務(wù)中表現(xiàn)出相互靠近的趨勢?！盁o權(quán)利能力社團(tuán)與有權(quán)利能力社團(tuán)的法律地位在這期間越來越接近，而且在司法判決中，這個(gè)接近的過程直到今天還沒有結(jié)束?！?/p>

現(xiàn)在看來，《民法通則》僅從企業(yè)法人的責(zé)任形式中歸納出法人成員的有限責(zé)任，并以此作為所有法人類型的共同特征，這既不符合邏輯，也不符合現(xiàn)實(shí)生活?，F(xiàn)實(shí)生活中大量的不能獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的團(tuán)體，實(shí)際上享受著民事權(quán)利，承擔(dān)著民事義務(wù)。無視其與自然人的區(qū)別，而將它們僵硬地歸入自然人主體范疇，邏輯不通。正視現(xiàn)實(shí)，構(gòu)建我國開放的民事主體體系，可供選擇的道路或可簡單化為兩條：其一，繼續(xù)堅(jiān)持二元結(jié)構(gòu)，而將法人系統(tǒng)開放，使其具有較強(qiáng)的包容性；其二，放棄二元結(jié)構(gòu)模式，而采用三元(或多元)結(jié)構(gòu)。如果繼續(xù)固守《民法通則》確立的民事主體自然人、法人二元結(jié)構(gòu)，那就必須放松對(duì)法人特質(zhì)的嚴(yán)格限定，而將不能獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的團(tuán)體囊括其中。這就意味著要重塑我國“法人的靈魂”，不再堅(jiān)持團(tuán)體獨(dú)立責(zé)任和成員有限責(zé)任。然而，重塑“法人的靈魂”談何容易!法人的獨(dú)立責(zé)任、法人成員的有限責(zé)任作為民法學(xué)教科書的經(jīng)典，一代一代地在塑造和固化法人的“中國特色”，也為人們?cè)谏鐣?huì)經(jīng)濟(jì)生活中所熟知、信賴和遵從。如果對(duì)其進(jìn)行大的“顛覆”，勢必會(huì)遭遇到較大的阻力和麻煩，甚至于造成混亂。

因此，我們認(rèn)為，可行且易于為人們接受的方法是放棄二元結(jié)構(gòu)模式，而采用三元結(jié)構(gòu)，即以自然人、法人和非法人團(tuán)體構(gòu)成民事主體的三大類型。任何團(tuán)體，登記為法人的，就是團(tuán)體獨(dú)立責(zé)任、成員有限責(zé)任；登記為非法人團(tuán)體的，即屬不具有法人資格但可以自己的名義進(jìn)行民事活動(dòng)的組織體，最終由團(tuán)體的成員承擔(dān)責(zé)任。我國自《合同法》以來的多部法律已經(jīng)將“其他組織”納入了民事主體的范疇，只須將“其他組織”用更加規(guī)范的大陸法系國家通用的“非法人團(tuán)體”加以改造即可。如此，主體多元論者所羅列的諸多非自然人、非法人的中間體，可統(tǒng)統(tǒng)歸于“非法人團(tuán)體”之名下。

(三)重塑我國建筑物區(qū)分所有下業(yè)主管理組織，確認(rèn)業(yè)主團(tuán)體為非法人團(tuán)體類民事主體

我國《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》以業(yè)主大會(huì)作為區(qū)分所有下物業(yè)管理組織的指稱，將自治與管理的權(quán)力賦予業(yè)主大會(huì)及業(yè)主代表大會(huì)，而業(yè)主委員會(huì)則作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。這種機(jī)制設(shè)計(jì)，類似于公司的股東、股東大會(huì)及董事會(huì)。其實(shí)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議模式，貌似公司機(jī)關(guān)建制，有權(quán)利機(jī)關(guān)與執(zhí)行機(jī)關(guān)的表面化分野，仔細(xì)分析，實(shí)屬無源之水，無本之木。試問：其所類比的公司(業(yè)主團(tuán)體)在哪里?而公司(業(yè)主團(tuán)體)之不存在，其成員會(huì)議焉能成為主體?相反，在建筑物區(qū)分所有的小區(qū)世界，業(yè)主組成一個(gè)“某某業(yè)主團(tuán)體”——具有獨(dú)立名稱、組織結(jié)構(gòu)、活動(dòng)場所——作為民事主體，其邏輯則是自恰的。而只有在?某某業(yè)主團(tuán)體”這一組織體之下，才能符合邏輯地存在這個(gè)組織體的成員會(huì)議、成員的代表會(huì)議以及作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)的“業(yè)委會(huì)”。舍“某某業(yè)主團(tuán)體”，而直接以“某某業(yè)主大會(huì)”作為主體，不符合對(duì)主體的表達(dá)習(xí)慣。

因此，惟有將現(xiàn)行的業(yè)主大會(huì)之“會(huì)議模式”，還原或者說重塑為業(yè)主團(tuán)體之“組織模式”，才能理順關(guān)系，不產(chǎn)生表達(dá)的混亂。進(jìn)一步，采用業(yè)主團(tuán)體的組織模式，并登記而成為非法人團(tuán)體，就順理成章地納入民事主體的體系，名正而言順。隨著名稱、機(jī)構(gòu)和成員關(guān)系的理順，權(quán)利義務(wù)關(guān)系的明晰，自然可以避免和化解在業(yè)主大會(huì)空有其權(quán)的制度宣示下，有些業(yè)主委員會(huì)越俎代庖，“充當(dāng)”業(yè)主大會(huì)角色，甚至于業(yè)主委員會(huì)主任“獨(dú)攬大權(quán)”的現(xiàn)實(shí)流弊。

業(yè)主團(tuán)體是按照小區(qū)所有業(yè)主(包括使用人)的意思成立的，為了執(zhí)行特殊目的而成立的組織體，有其名稱、章程、組織機(jī)構(gòu)、工作人員，有其一定的經(jīng)費(fèi)或一定的可支配的財(cái)產(chǎn)，經(jīng)登記而成為非法人團(tuán)體。從性質(zhì)和類型看，類似于非營利性的公司。其成立的程序，可參照股份有限公司設(shè)立的程序，在政府房地產(chǎn)管理部門(物業(yè)管理機(jī)構(gòu))的指導(dǎo)下，由先入住的達(dá)到一定數(shù)額的業(yè)主發(fā)起設(shè)立(可將業(yè)委會(huì)的成立模式改造為業(yè)主團(tuán)體的成立)，經(jīng)政府物業(yè)管理機(jī)構(gòu)登記而成立。

在業(yè)主團(tuán)體獨(dú)立的理念及法律秩序下，業(yè)主大會(huì)是業(yè)主團(tuán)體的權(quán)力機(jī)關(guān)，所有業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，按照專有部分的居住面積兼“按戶頭”的表決方式，行使重大問題的決策權(quán)，形成集體的意思；業(yè)主委員會(huì)(或稱理事會(huì))則是業(yè)主團(tuán)體的執(zhí)行機(jī)關(guān)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議；由業(yè)主委員會(huì)主任(或理事長)作為業(yè)主團(tuán)體的對(duì)外代表人，其對(duì)外活動(dòng)產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)最終歸屬于業(yè)主。所有的業(yè)主都有權(quán)利監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)(理事會(huì))的活動(dòng)。

本文的結(jié)論是：在建筑物區(qū)分所有下，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不是主體性問題的適格對(duì)象，業(yè)主團(tuán)體才是業(yè)主自治與管理公共事務(wù)的獨(dú)立民事主體?，F(xiàn)階段，可通過司法解釋的途徑，暫時(shí)明確業(yè)主大會(huì)的民事主體地位，業(yè)委會(huì)是其代表機(jī)關(guān)；從長遠(yuǎn)計(jì)，則應(yīng)對(duì)我國《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)規(guī)定予以徹底修改，明確規(guī)定業(yè)主應(yīng)組成業(yè)主團(tuán)體，業(yè)主團(tuán)體經(jīng)由登記而成為非法人團(tuán)體性質(zhì)的民事主體。

責(zé)任編輯霍麗