業(yè)主與業(yè)主建筑物共有權(quán)

盛煥煒　沈　潔

最高人民法院近期公布的關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋,對(duì)物權(quán)法中的一些爭(zhēng)議問(wèn)題做了進(jìn)一步界定,尤其是對(duì)業(yè)主概念的界定以及業(yè)主建筑區(qū)共有權(quán)利劃分問(wèn)題的具體化和明確化,對(duì)涉及案件的統(tǒng)一處理有著重要意義。

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),尤其是房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,城市人口急劇增加,對(duì)建筑面積的增長(zhǎng)需求和土地面積的有限性,都促使建筑物不斷向高空發(fā)展,而由此產(chǎn)生的建筑物區(qū)分所有的現(xiàn)象日益增多,《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法)為此特意在其第六章特別規(guī)定了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”,為此類糾紛的解決提供了法律依據(jù)。然而實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)建筑物區(qū)分所有權(quán)這一較新型的法律制度在施行中仍存在種種爭(zhēng)議。為此最高法院今年5月14日公布法釋[2009]7號(hào)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱區(qū)分所有權(quán)司法解釋)并將自2009年10月1日起施行。該司法解釋對(duì)物權(quán)法中建筑物區(qū)分所有權(quán)的一些爭(zhēng)議問(wèn)題做了進(jìn)一步界定。尤其是對(duì)業(yè)主概念的界定以及業(yè)主建筑區(qū)共有權(quán)利劃分問(wèn)題的具體化和明確化,對(duì)涉及業(yè)主主張小區(qū)設(shè)施共有權(quán)案件的統(tǒng)一處理有著重要意義。

問(wèn)題的提出

近年來(lái)業(yè)主以業(yè)主大會(huì)的名義起訴要求確認(rèn)小區(qū)內(nèi)共有建筑物所有權(quán)的案件日漸增多。而此類案件涉及的兩個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于:開(kāi)發(fā)商是否屬于物權(quán)法第六章所規(guī)定的“業(yè)主”的范疇,在業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)沒(méi)有組建以前是否有權(quán)處分小區(qū)內(nèi)的公有設(shè)施或其他諸如綠地、車位等建筑物;小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的建筑物或設(shè)施如何界定。由于上述兩點(diǎn)在物權(quán)法中沒(méi)有明確界定,司法實(shí)踐中對(duì)此類案件處理往往意見(jiàn)不一。以下案件就典型地反映了兩種截然不同的審判思路。

L小區(qū)由A房產(chǎn)公司投資建造,建成后由X公司管理物業(yè)。2006年10月L小區(qū)業(yè)委會(huì)成立后,另聘請(qǐng)了F公司管理。系爭(zhēng)房屋在L小區(qū)內(nèi),當(dāng)時(shí)由A房產(chǎn)公司建造,最初規(guī)劃用途是配電間,但建成后供電部門驗(yàn)收時(shí)因要求建設(shè)方重新建立分體式配電間,故A房產(chǎn)公司重新建立了分體式變電站,原規(guī)劃建成的‘配電間(即系爭(zhēng)房屋)遂作為倉(cāng)庫(kù)使用。2003年,A房產(chǎn)公司與B公司簽訂了《以資抵債協(xié)議書(shū)》,A房產(chǎn)公司將‘配電間作價(jià)抵債給B公司。因L小區(qū)業(yè)委會(huì)與A房產(chǎn)公司、B公司為‘配電間(街坊站)的使用、移交發(fā)生爭(zhēng)議,L小區(qū)業(yè)委會(huì)認(rèn)為,小區(qū)配電間所有權(quán)屬小區(qū)全體業(yè)主共有,A、B兩公司未經(jīng)小區(qū)全體業(yè)主同意,擅自簽訂以資抵債協(xié)議,該協(xié)議侵害小區(qū)全體業(yè)主權(quán)益,違反了有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,應(yīng)屬無(wú)效協(xié)議,故訴至法院,請(qǐng)求確認(rèn)坐落于L小區(qū)內(nèi)‘配電間(街坊站)產(chǎn)權(quán)歸L小區(qū)全體業(yè)主共有、判令A(yù)、B兩公司簽訂的以資抵債協(xié)議書(shū)無(wú)效;判令A(yù)、B兩公司移交“配電間”(街坊站)。

一審法院認(rèn)為,建筑區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)管理用房,屬于業(yè)主共有。該案訟爭(zhēng)的房屋原建設(shè)單位為A房產(chǎn)公司,故房屋的原所有權(quán)人為A房產(chǎn)公司,系爭(zhēng)房屋建成后實(shí)際并不用作公共變電站,當(dāng)時(shí)建設(shè)單位A房產(chǎn)公司在小區(qū)建成后亦未作為小區(qū)物業(yè)管理用房移交或作為小區(qū)的其他公共設(shè)施移交給業(yè)委會(huì),而作為公共設(shè)施的分體式變電站已由A房產(chǎn)公司另行投資建造并交全體業(yè)主使用,事后對(duì)其使用和歸屬問(wèn)題雙方亦未作約定。系爭(zhēng)房屋一直由A、B公司作倉(cāng)庫(kù)使用,故現(xiàn)L小區(qū)業(yè)委會(huì)主張系爭(zhēng)房屋屬公共設(shè)施,應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主所有,對(duì)此缺乏充分證據(jù)證明,對(duì)其主張法院難以支持。故一審判決駁回L小區(qū)業(yè)委會(huì)訴訟請(qǐng)求。

二審則認(rèn)為,本案涉訟配電房屋開(kāi)發(fā)商在立項(xiàng)時(shí)規(guī)劃用為配電間,其性質(zhì)是公共設(shè)施用房,也未登記取得權(quán)屬證書(shū),故該所有權(quán)應(yīng)歸屬小區(qū)全體業(yè)主共有。而A房產(chǎn)公司擅自改變用途,并以資抵債給B公司,其行為已侵犯了小區(qū)全體業(yè)主的權(quán)益。L小區(qū)業(yè)委會(huì)起訴要求確認(rèn)系爭(zhēng)配電間屬于小區(qū)全體業(yè)主共有等項(xiàng)訴訟請(qǐng)求,于法不悖。故改判支持L小區(qū)業(yè)委會(huì)訴訟請(qǐng)求。

要明晰本案一、二審處理的法律依據(jù),首先要對(duì)業(yè)主及業(yè)主共有權(quán)范圍進(jìn)行界定。

什么叫“業(yè)主”

“業(yè)主”一詞作為日常生活概念,本身含義復(fù)雜,既可統(tǒng)指產(chǎn)業(yè)的所有者,也可指房屋所有權(quán)人;在中國(guó)古代,業(yè)主還是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人、典權(quán)人和永佃權(quán)人的稱謂。2003 年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)“業(yè)主”進(jìn)行了定義,《物權(quán)法》也在建筑物區(qū)分所有制度中采用“業(yè)主”概念。然而,實(shí)踐中對(duì)于業(yè)主如何界定卻存在較多的問(wèn)題,為此,建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第一條就對(duì)此進(jìn)行了明確界定:依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

《物權(quán)法》第六章所指向的“業(yè)主”是專指建筑物區(qū)分所有權(quán)人,而非一般意義上的房屋所有權(quán)人。那么開(kāi)發(fā)商是否屬于《物權(quán)法》第六章所指向的“業(yè)主”呢?筆者認(rèn)為,根據(jù)《物權(quán)法》第30 條的規(guī)定,開(kāi)發(fā)商在其合法建造行為完成時(shí),無(wú)需登記,即可取得住宅小區(qū)全部房屋、公共設(shè)施的所有權(quán)。但此時(shí),整個(gè)建筑物的所有權(quán)全部歸開(kāi)發(fā)商所有,并不存在建筑物區(qū)分所有的問(wèn)題,因此,開(kāi)發(fā)商也不是區(qū)分建筑物所有權(quán)范疇中的“業(yè)主”,也不應(yīng)享有《物權(quán)法》第六章中規(guī)定的業(yè)主權(quán)利。只有在開(kāi)發(fā)商銷售部分房屋并轉(zhuǎn)移了所有權(quán)后,才構(gòu)成了區(qū)分所有建筑物中的“業(yè)主”。

因此如前案所述的開(kāi)發(fā)商,既然不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)范圍內(nèi)的業(yè)主,也就無(wú)權(quán)未經(jīng)全部業(yè)主同意處分小區(qū)內(nèi)屬于業(yè)主共有的建筑物。

需要指出的是,我國(guó)《物權(quán)法》確定的業(yè)主原則是以登記取得所有權(quán)作為區(qū)分是否業(yè)主的標(biāo)準(zhǔn),但此次建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋關(guān)于業(yè)主的界定顯然已經(jīng)突破了《物權(quán)法》業(yè)主概念的既定內(nèi)涵和外延,將尚不是區(qū)分所有權(quán)人的購(gòu)房者也認(rèn)定為業(yè)主,這一規(guī)定出臺(tái)后可能在實(shí)踐運(yùn)用中引發(fā)新的困擾。

如何確認(rèn)建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主共有權(quán)利

建筑物區(qū)分所有制度在德國(guó)法上稱為“住宅所有權(quán)”,法國(guó)法中稱為“住宅分層所有權(quán)”, 瑞士法上稱為“樓層所有權(quán)”,英美法中稱為“公寓所有權(quán)”。日本和我國(guó)臺(tái)灣稱為“區(qū)分所有權(quán)”,我國(guó)大陸學(xué)者一般采納了“建筑物區(qū)分所有”概念。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定,業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)構(gòu)成,共有權(quán)的客體即為共有部分。該共有部分的范圍,在諸如建筑物的梁柱、承重墻、地板等構(gòu)造領(lǐng)域容易確定,但諸如建筑物外墻、停車位、停車庫(kù)、綠地、鍋爐房、會(huì)所等,是否為共有部分,則存在著不同看法,理論界與法律實(shí)務(wù)界均在不斷探討。

一般法理認(rèn)為,確定外墻、屋頂平臺(tái)、停車位、停車庫(kù)、地下室等,是屬于共有部分還是專有部分,需要綜合考慮以下因素:它是否單獨(dú)登記為一個(gè)獨(dú)立的物。如果沒(méi)有單獨(dú)登記為獨(dú)立物,則應(yīng)為共有部分;區(qū)分建筑物是否屬于共有,不得違反該建筑物本身的屬性,例如外墻、屋頂?shù)?本身難以從整體物分割的,如果強(qiáng)行確定為專有物,就違反了物的本質(zhì)屬性;如果當(dāng)事人在不違反前述原則的前提下,就建筑物共有還是專有作了約定,應(yīng)依其約定;如果法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定就此作了專門規(guī)定,該規(guī)定應(yīng)為我們確定其性質(zhì)和所屬的依據(jù)。

上述對(duì)建筑物是否共有的界定顯然較為原則,在審判實(shí)踐中也較難參照適用。此次建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋對(duì)建筑物共有界定部分做了進(jìn)一步規(guī)定。該司法解釋第三條規(guī)定:“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外,建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分,也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分:建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;其他不屬于業(yè)主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地,依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán),但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外?！?/p>

此項(xiàng)規(guī)定通過(guò)列舉與排除法的雙重規(guī)定界定了此前爭(zhēng)議的例如綠地、屋頂、會(huì)所等建筑物的權(quán)屬。從這一條文可以確認(rèn)小區(qū)規(guī)劃內(nèi)的建筑物,除非業(yè)主專有的或市政公用部分或其他權(quán)利人所有外,均屬于業(yè)主共有。由此將一些以往所謂權(quán)屬不定的“灰色”建筑物部分,劃分為業(yè)主共有范疇。本文開(kāi)頭所引用的案例中的“配電間”,由于最終沒(méi)有被作為公共事業(yè)配套所需的配電間使用,所以在以往容易被界定為不屬于小區(qū)業(yè)主共有范圍,根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋,可以明確的看出,對(duì)“配電間”的性質(zhì),二審的認(rèn)定是正確的?！?/p>

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