試論?？谑辛夥恐贫冉ㄔO

吳麗文

摘要本文試圖分析?？诹夥拷ㄔO的必要性和重要性,分別從擴大廉租房保障對象的范圍、完善供應對象收入統(tǒng)計與監(jiān)督機制、穩(wěn)定資金來源、多渠道籌措資金和建立有效的房源信息交流機制四個方面分析?？诹夥拷ㄔO的完善機制。

關鍵詞廉租房 收入統(tǒng)計與監(jiān)督 房源信息交流機制

中圖分類號:D67文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)10-235-02

房屋是人們安居樂業(yè)之根本,人類生存的必需品。從1998年開始的新一輪住房改革至今,我國已逐步形成以市場化為主導的商品房、以中低收入群體為對象的經濟適用房、以低收入群體為對象的廉租房為基本框架的住房保障制度。廉租房,是由政府在住宅領域實施社會保障職能,向具有城鎮(zhèn)常住戶口的最低收入家庭,或者說是住房弱勢群體提供的租金相對低廉的普通住宅,或由私人機構開發(fā)經營、政府提供補貼的商品住宅,以保障其住房達到社會最低生活標準。

一、?？谑辛夥拷ㄔO的必要性和重要性

建立面向全市城鎮(zhèn)最低收入住房困難家庭的廉租住房制度不僅是深化住房制度改革的一項重要內容,而且也是完善社會保障體系的一項重大舉措

首先,住房是人權的重要組成部分。1948年《世界人權宣言》第25條第1項規(guī)定:“人人有權享有維持他本人以及家屬的健康和福利所必須的生活水準,包括食物、衣著、住宅、醫(yī)療和必要的社會服務?！笨梢?住宅作為人們人權的構成要素之一。住宅權作為社會保障法的基本生存條件,即任何人及其家庭,在任何地方都有通過合法途徑得到適當住宅的權利。國家有義務和責任扶助無法依靠個人努力獲得適當住宅的個人和家庭。

其次,廉租房問題是國家通過干預手段對住房市場失靈進行矯正。實踐證明,市場一種有效的資源配置方式,但由于市場失靈需要政府的直接干預。住房問題僅憑市場自身是無法解決的,還需要通過國家對住房市場進行干預。廉租房制度作為我國住房保障制度的一個重要的組成部分,構建廉租房制度應通過政府干預住房市場實現(xiàn)。采取的手段可以多種多樣,如實物配租、貨幣補貼方式。建立住房保障制度來解決住房問題,其理論基礎正是在于國家通過社會保障制度對“住房市場失靈”進行矯正。解決低收入家庭的住房問題是政府的責任與義務,是構建和諧社會的重要組成部分。

最后,保障住房弱勢群體的住房是社會主義應有之義。我國由福利式分房到住房貨幣化、商品化、市場化的改革,大大緩解了我國住房的緊缺的現(xiàn)狀,但同時伴隨著住房弱勢群體的產生。由于“最低收入”導致他們在住房消費能力遠遠不如其他群體,根本無法通過住房商品化、市場化自主解決住房困難,在房地產市場上無法依靠自身力量進行正常的住房消費,也難以通過其收入的提高實現(xiàn)未來的住房消費意愿。此時,需要政府通過多種措施為住房弱勢群體提供住房保障,以維護社會穩(wěn)定。建立和完善廉租住房制度,解決最低收入居民家庭的住房問題,是住房制度改革和住房建設的一項重要任務。

二、擴大廉租房保障對象的范圍是廉租房建設的基本前提

按照?？谑邢嚓P規(guī)定,申請廉租房的家庭須具備以下條件:申請人及共同申請的家庭成員具有海口非農業(yè)戶口,在?？诠ぷ骰蚓幼?且申請人或家庭成員中至少有一人取得海口非農業(yè)戶口3年(含3年)以上;人均年可支配收入低于?？诋斈旯嫉牧庾》勘Ｕ蠈ο笫杖霕藴?無自有住房,或者現(xiàn)自有人均住房建筑面積低于海口當年公布的廉租住房保障對象住房困難面積標準;申請人及共同申請的家庭成員在申請之日前3年內沒有轉讓過住房。這一規(guī)定較之前的舊規(guī)定有了較大的進步,將?？谑辛庾》勘Ｕ蠈ο髲淖畹褪杖胱》坷щy家庭擴大到低收入住房困難家庭。但從新實施辦法中,我們可以了解廉租房保障的對象僅限于具有本市戶口的低收入家庭,將城市中既買不起房,又非低保的“夾心層”和大量的流動人口排除在廉租房保障的范圍之外。大量的流動人口主要是居住在城鄉(xiāng)結合部“私搭亂建”,成為社會不穩(wěn)定的因素。廉租房建設的根本目的在于保障住房弱勢群體的住房問題。?？谑辛夥勘Ｕ蠈ο螵M窄,不能真正體現(xiàn)廉租房的社會保障職能。

廉租房保障的對象,從狹義上講是最低生活保障制度保障的對象——低保戶、貧困人口;從廣義上講,它應包括所有無法從市場獲得住宅的中低收入居民家庭,既包括具有城鎮(zhèn)戶口的城鎮(zhèn)居民,也包括城市中大量所謂流動但常駐城鎮(zhèn)的農業(yè)人口。大量的農民工、孤寡老年人等特殊群體對廉租房有著特殊的需求。首先外來務工人員大都屬于低收入群體,缺乏購房的能力,只有通過租房解決居住問題。但由于他們收入低,往往租住城市結合區(qū)破舊的“貧民窟”,這無形中會威脅城市的長治久安。汪部長最近在廣州的論壇上發(fā)言指出,城鎮(zhèn)化的本質并不是大拆大建,而是切實解決農村進城務工人員的就業(yè)、合理的收入、住房的保障和其它的社會保障。因此,廉租房正是解決外來人口弱勢群體住房問題的最佳選擇。其次,孤寡老人由于缺乏工作能力,其微薄的養(yǎng)老保險金僅能維持其基本的生存需求。假如存在住房問題,拿出養(yǎng)老保險金的絕大部分用于租住房屋將威脅到其生存。因此,廉租房作為一項保障制度,應講孤寡老年人納入其中。

三、完善供應對象收入統(tǒng)計與監(jiān)督機制是廉租房建設的重要保障

我國目前保障住房供應體系建設中存在的障礙之一,便是缺乏有效的居民收入統(tǒng)計與監(jiān)管機制。廉租房消費的“搭車現(xiàn)象”也比較普遍。廉租房是一種社會保障制度,并非所有的公民都可以享受這一制度?，F(xiàn)階段,在廉租房資源非常有限的情況下,只有真正的、確實存在住房困難的最低收入家庭才能享受廉租房政策的資助。根據(jù)海口相關規(guī)定,現(xiàn)階段廉租房申請對象為符合最低收入標準和住房困難標準的城鎮(zhèn)居民,缺乏完善的收入統(tǒng)計與監(jiān)管機制,目前居民的收入審核存在相當難度。由于居民收入的形式與來源多種多樣,許多“隱形”收入難以統(tǒng)計,僅憑單純的個人透明收入作為判斷廉租房準入的標準,顯失公平。我國缺乏完善的收入統(tǒng)計與監(jiān)管機制,就很難切實發(fā)揮廉租房保障作用。再者,實物廉租房沒有起到很好的循環(huán)保障作用,其中最突出的一個問題就是,雖然要求雙特困住戶一旦脫離低保線后就應該騰退該廉租房,將其讓給其他輪候者,但由于以前的廉租房政策沒有規(guī)定嚴格的退出機制,在實際操作中難以落實,致使社會保障公益性反而成了部分人獨占的資源。

現(xiàn)階段,在城鎮(zhèn)廉租房資源非常有限的情況下,應在準入確定一個資格標準,在輪候上建立科學的排序方式,并在廉租家庭不符合資格標準時建立合理的退出機制,這既可在最大程度上提高住房資源的效用,又可減少社會成員之間的分配不公。首先在準入制度上確定一個資格標準。每年政府有關部門根據(jù)經濟發(fā)展狀況、平均工資水平,及時公布?？谑辛夥孔》勘Ｕ鲜杖霕藴?。其次在輪侯制度上建立科學的排序方式。上海市就確立通過抽簽方式確定申請人號碼,再通過搖號機確定輪侯選房順序號。最后在退出機制確定一個合理的方式。為切實保證廉租住房真正用于解決最低收入家庭的居住困難,租賃合同的期限暫定為一年,承租一年期滿后將由廉租住房管理部門對承租者重新進行資格審查。審查不符合廉租房準入資格標準的家庭能及時退出,符合廉租房準入資格標準的家庭仍然可以繼續(xù)居住。

四、穩(wěn)定資金來源、多渠道的資金籌措是保障廉租房建設的重要舉措

?？谑姓岢鲆允?、區(qū)財政撥款、住房公積金增值資金、土地出讓凈收益、廉租房租金收入、社會捐贈等多渠道、多形式的資金籌措機制。目前,我國的廉租房建設正處于由起步試點向全國普及的發(fā)展過程中,財政支出仍然將是廉租房建設投入的重要組成部分。今年新增的1000億元中央投資中,安居工程就占了100億元,充分說明了中央保民生、促增長,解決住房困難的決心。但相對于國外的發(fā)達國家,我國財政支出對于廉租房建設的投入是微乎其微。據(jù)相關統(tǒng)計,我國2007年度財政總支出為49565.4億,用于廉租房的支出為145億(其中中央政府支出51億,地方政府支出94億)。我國在2007用于廉租房的支出約占政府總支出的0.3%。英國、法國用于廉租房支出投入占政府財政比重均達到6%,新加坡更高達8%。相對于國外發(fā)達國家,我國對于廉租房的財政支持是遠遠不夠的。

廉租房是政府解決貧困人口住房問題的重要舉措,但資金來源不穩(wěn)定卻是制約其發(fā)展的一大障礙。目前,廉租房制度實施過程中最大的一個瓶頸就是資金不足,廉租房資金的主要來源是政府的財政支持,如果沒有政府的支持,廉租房制度是難以為繼的。所以,政府必須調整財政支出結構,在每年的財政預算中,保障一定的住房保障資金。同時鼓勵民營房地產企業(yè)建設廉租住房,房地產企業(yè)參與公共住房的建設,在香港、新加坡等房地產較為成熟的地區(qū)已經有過很多成功的案例,其公共房屋建設的三分之一以上都有民營企業(yè)參與。

五、建立有效的房源信息交流機制是保障廉租房建設的信息平臺

綜觀?？谑辛夥康男侣勏?我們源源不斷收到可喜的信息。?？谑?009年廉租住房新建計劃3429套,其中龍華區(qū)濱涯小區(qū)600套;秀英區(qū)福秀小區(qū)1130套;瓊山區(qū)鄭村及博雅村小區(qū)兩地塊共建1000套;美蘭區(qū)中賢村小區(qū)計劃建772套。但我們不得不反思一個問題,據(jù)介紹,?？谀壳傲夥吭靸r2800多元/平方米左右,與市場上普通商品房住房的差價不大(2008年?？谄胀ㄉ唐纷》烤鶅r4127元/平方米,僅為廉租房造價的1.4倍)。在政府財政廉租房支出有限的情況下,政府斥巨資新建廉租房不能更好更有效的解決廉租房短缺的問題。況且廉租房是一項社會保障措施,是一種福利房,為了做到用同樣的錢,發(fā)揮最大的作用,不需要非得新建住房,可以通過其他途徑從市場上獲取各種舊房源。廉租房的建設既要考慮市政府財政支付能力,又要注意充分發(fā)揮市場機制的作用。

鑒于興建、管理廉租房費用高、效率低、退出機制困難等諸多因素的存在,海口市政府可以借鑒成都市廉租房建設的工作思路。成都市確立了“原則上不再興建廉租住房,以租金補貼為主建立廉租住房供應機制,廣泛匯集市場房源信息供租金補貼使用;少量購置符合廉租住房標準的普通住房,供實物配租使用”的工作思路。其具體工作措施主要是:成都市解困辦通過房屋租賃市場匯集符合廉租住房標準的住房,經與房主協(xié)商,用作廉租住房出租,租金標準由市解困辦與房主協(xié)商確定。房主與承租的“雙困戶”及市解困辦三方簽訂租賃協(xié)議后,政府提供的補貼資金由市解困辦直接支付給房主。在政府不再興建廉租住房的情況下,有效的房源信息交流機制尤顯重要。

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