淺析學(xué)校房產(chǎn)管理的有效途徑

趙桂云

摘要：加強(qiáng)學(xué)校房產(chǎn)管理，保證學(xué)校房產(chǎn)的安全和完好，是學(xué)校教育教學(xué)管理工作的重要內(nèi)容之一。文章通過對(duì)26家教育單位房產(chǎn)管理情況的全面調(diào)查，查找出房產(chǎn)管理中存在的主要問題，對(duì)問題產(chǎn)生的原因進(jìn)行了剖析，并就加強(qiáng)學(xué)校房產(chǎn)管理提出了建議。

關(guān)鍵詞：學(xué)校房產(chǎn)管理教育資產(chǎn)

中圖分類號(hào)：G647

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914(2009)05-093-02

近幾年，隨著我國教育改革的不斷深入，教育事業(yè)呈現(xiàn)出了健康、快速發(fā)展的良好態(tài)勢，學(xué)校辦學(xué)條件明顯改善，教學(xué)質(zhì)量顯著提高，教育布局更加科學(xué)合理，教育資產(chǎn)特別是房產(chǎn)有了較大增加。在新的形勢下。學(xué)校對(duì)所屬的房產(chǎn)管理狀況如何，還需要做哪些與時(shí)俱進(jìn)的改進(jìn)?筆者帶著這個(gè)問題，對(duì)26家教育單位的房產(chǎn)管理情況進(jìn)行了全面的調(diào)查，在摸清房產(chǎn)的賬面、盤盈、盤虧和現(xiàn)有房產(chǎn)情況的基礎(chǔ)上，查找出了房產(chǎn)管理中存在的九個(gè)主要問題，并對(duì)問題產(chǎn)生的原因進(jìn)行了深入剖析，還就如何加強(qiáng)學(xué)校房產(chǎn)管理提出幾點(diǎn)思考。

一、學(xué)校房產(chǎn)管理存在的問題

1房產(chǎn)管理不規(guī)范、不到位，賬實(shí)不符情況嚴(yán)重。一方面存在大量的賬外房產(chǎn)，另一方面在登記入賬的房產(chǎn)中，又有相當(dāng)數(shù)量的房產(chǎn)已不復(fù)存在。

通過下面一組數(shù)字來反映這個(gè)問題：

盤盈情況。此次被調(diào)查單位房產(chǎn)賬面面積61萬平方米，資產(chǎn)原值46959萬元。而房產(chǎn)盤盈面積為52萬平方米，可統(tǒng)計(jì)原值為36852萬元。從面積上看，盤盈面積已達(dá)到賬面面積的85％；從原值上看，盤盈金額相當(dāng)于賬面原值的78％。這里需要說明的是，有相當(dāng)數(shù)量的盤盈資產(chǎn)沒有統(tǒng)計(jì)金額，如果把這部分考慮進(jìn)來的話，這個(gè)比率會(huì)更大。

盤虧情況。房產(chǎn)盤虧面積12萬平方米，相當(dāng)于賬面面積的20％；可統(tǒng)計(jì)原值5473萬元，相當(dāng)于賬面原值的12％。

現(xiàn)有房產(chǎn)情況。現(xiàn)有房產(chǎn)面積101萬平方米，可統(tǒng)計(jì)資產(chǎn)原值78338萬元。與房產(chǎn)賬面數(shù)相比，面積增加40萬平方米，增長66％；可統(tǒng)計(jì)原值增加31379萬元，增長67％。

從以上三組數(shù)字可以看出，房產(chǎn)賬實(shí)不符情況十分嚴(yán)重。

2不辦理相關(guān)的房屋建設(shè)審批手續(xù)或?qū)徟掷m(xù)不全就自行開工，房屋竣工后不辦理驗(yàn)收手續(xù)或驗(yàn)收手續(xù)不全就投入使用，造成房產(chǎn)既不能登記入賬，又不能辦理房屋所有權(quán)證，使房產(chǎn)存在嚴(yán)重安全隱患。

一方面是建于上世紀(jì)90年代以前的房屋，由于當(dāng)時(shí)基建項(xiàng)目審批不夠嚴(yán)格、不夠規(guī)范，造成學(xué)校不審批或?qū)徟掷m(xù)不全就在校園內(nèi)搞建設(shè)，項(xiàng)目完工后，未經(jīng)消防、環(huán)保、質(zhì)量等部門驗(yàn)收就投入使用，并且后續(xù)的資產(chǎn)管理也沒有跟上。另一方面是近些年來，隨著學(xué)校的不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)有硬件條件滿足不了教育教學(xué)的要求，尤其是職業(yè)學(xué)校實(shí)習(xí)、實(shí)訓(xùn)場所十分緊缺，新建了一些實(shí)驗(yàn)樓、實(shí)訓(xùn)樓、綜合樓等。由于時(shí)間緊、項(xiàng)目急、資金少，再加上對(duì)基本建設(shè)相關(guān)規(guī)定不十分了解，也造成了急于建設(shè)、急于使用、疏于管理的問題。

3房屋投入使用后，沒有及時(shí)辦理房產(chǎn)證，造成房屋權(quán)屬關(guān)系不明確，為以后房產(chǎn)再調(diào)整留下隱患。因新建、合并、換建、轉(zhuǎn)讓、劃轉(zhuǎn)等原因，房屋權(quán)屬發(fā)生改變，單位沒有及時(shí)辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，導(dǎo)致后續(xù)補(bǔ)辦手續(xù)困難，無法登記入賬，更無法辦理房屋所有權(quán)證，為房產(chǎn)管理和以后房產(chǎn)再調(diào)整留下隱患，這個(gè)問題在各單位普遍存在，可以說是后患無窮。僅這次調(diào)查的26個(gè)單位，無房屋所有權(quán)證的房產(chǎn)面積占現(xiàn)有房產(chǎn)面積的85％，其價(jià)值占總價(jià)值的87％。

4房屋登記人財(cái)務(wù)總賬或資產(chǎn)分類明細(xì)賬信息不準(zhǔn)確，沒有真實(shí)反映房屋造價(jià)、面積、位置等詳細(xì)情況，造成房屋信息失真。(1)新建房屋，沒有按房屋總造價(jià)登記入賬，而是以本單位實(shí)際投入部分為依據(jù)入賬，外方投入沒有體現(xiàn)，或登記的面積失實(shí)，造成房屋賬實(shí)背離。(2)房屋翻、改、擴(kuò)建后房屋增值部分，沒有進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整，造成賬上價(jià)值記載與實(shí)際房產(chǎn)價(jià)值的不匹配。(3)房屋建設(shè)未完工、未決算，卻被登記入賬，房屋登記入賬依據(jù)不符合要求。(4)登記資產(chǎn)明細(xì)賬不規(guī)范，將處于不同地址、相同名稱的房屋合并登記，或房產(chǎn)名稱錄入籠統(tǒng)、功能分工不明確。既不利于日常房產(chǎn)的清查、管理，又不利于在房屋發(fā)生變化時(shí)的賬面調(diào)整。

5房產(chǎn)出租未辦理相關(guān)審批手續(xù)，房租收入也未及時(shí)繳，人財(cái)政專戶，為孳生“小金庫”和賬外賬留下隱患。

6職工住房參加房改后，單位未及時(shí)作減賬調(diào)整，仍在單位資產(chǎn)賬面上體現(xiàn)，造成房產(chǎn)面積虛增。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有一所學(xué)校房產(chǎn)賬面面積40000平方米，其中包括職工已經(jīng)參加房改的住房面積7303平方米，占賬面面積的18％。這既造成了單位房產(chǎn)面積的虛增，也為測算房產(chǎn)日常維護(hù)費(fèi)用帶來不便。

7房屋拆除不辦理審批，房產(chǎn)出讓不及時(shí)辦理減賬手續(xù)，長此以往就造成隨著資產(chǎn)處置政策的變化，房產(chǎn)減賬手續(xù)無法補(bǔ)辦，賬實(shí)不符現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。在調(diào)查的15個(gè)學(xué)校中就有13所學(xué)校有類似問題，涉及面積達(dá)80000平方米。

8學(xué)校餐飲管理不夠規(guī)范，存在用食堂承包金抵頂老師伙食費(fèi)的問題。單位食堂對(duì)外承包應(yīng)參照房產(chǎn)出租辦理，經(jīng)主管部門和財(cái)政部門審批、評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并在產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開招標(biāo)。收得的承包金要按預(yù)算外資金管理規(guī)定上繳財(cái)政專戶，支出也要納入部門預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有些學(xué)校未嚴(yán)格履行審批流程，合同簽署不規(guī)范，該收繳的承包金不收，該在預(yù)算中列示的支出也沒有體現(xiàn)，直接坐支抵頂了教師的餐費(fèi)。

9校舍閑置加大了管理的難度和管理的成本，日常維護(hù)和房產(chǎn)安全得不到保證。房產(chǎn)出讓款遲遲不能收回，國有資產(chǎn)收益無法實(shí)現(xiàn)，資金使用效率沒有得到充分的發(fā)揮。

二、房產(chǎn)管理存在問題的原因

產(chǎn)生上述問題的原因是多方面的，歸納起來有以下幾點(diǎn)：

1單位對(duì)房屋建設(shè)缺乏預(yù)見性和計(jì)劃性，只考慮到眼前的需要，而忽視了項(xiàng)目審批的可行和財(cái)力的可能。

2單位沒有建立完善的房屋建設(shè)、使用、維護(hù)以及賬務(wù)管理等房產(chǎn)管理規(guī)章制度，重建設(shè)、輕管理，使房產(chǎn)從建設(shè)到使用、從賬務(wù)管理到實(shí)物管理出現(xiàn)了諸多的漏洞。

3資產(chǎn)管理者缺乏安全防范意識(shí)，工程完工未經(jīng)驗(yàn)收就投入使用，存在安全隱患。

4管理人員不熟悉房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，不清楚房產(chǎn)審批、建設(shè)、驗(yàn)收、使用、維護(hù)、處置等一系列程序和要求，會(huì)計(jì)及資產(chǎn)賬務(wù)處理不及時(shí)、不精確，對(duì)國有資產(chǎn)收益的管理規(guī)定不掌握、不熟悉。

5資產(chǎn)清查走過場，對(duì)房產(chǎn)賬實(shí)不符問題重視不夠，問題越積越久、越積越多，導(dǎo)致相關(guān)手續(xù)無法后補(bǔ)。

三、加強(qiáng)學(xué)校房產(chǎn)管理的幾點(diǎn)建議

1嚴(yán)格基本建設(shè)計(jì)劃審批程序，規(guī)范房產(chǎn)管理行為。主管局的職能處室和相關(guān)單位要統(tǒng)籌兼顧編好基本建設(shè)發(fā)展規(guī)劃。嚴(yán)格基本建設(shè)項(xiàng)目的審批程序和權(quán)限，認(rèn)真組織專家對(duì)項(xiàng)目的可行性報(bào)告進(jìn)行審核和論證，正確處理實(shí)際需要和財(cái)力可能的關(guān)系，保證新開工基建項(xiàng)目審批手續(xù)完備、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、驗(yàn)收程序完整、房屋使用安全。

2建立健全房產(chǎn)管理各項(xiàng)規(guī)章制度，夯實(shí)房產(chǎn)管理基礎(chǔ)。各單位要建立健全房屋建設(shè)、使用、維護(hù)、處置以及賬務(wù)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度，規(guī)范工作流程，明確職責(zé)分工，完善資產(chǎn)管理工作評(píng)價(jià)體系，不斷提高教育房產(chǎn)的管理水平。

3強(qiáng)化對(duì)學(xué)校房產(chǎn)管理人員的培訓(xùn)，增強(qiáng)資產(chǎn)管理隊(duì)伍的能力和素質(zhì)。要強(qiáng)化主管部門對(duì)各單位、各單位對(duì)資產(chǎn)管理人員兩個(gè)層次的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高他們學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)的主動(dòng)性和自覺性，牢固樹立資金和資產(chǎn)管理并重的意識(shí)。一方面，要組織他們認(rèn)真學(xué)習(xí)和掌握房產(chǎn)管理方面的法律法規(guī)和各項(xiàng)制度；另一方面要組織他們搞好經(jīng)驗(yàn)交流和問題會(huì)診，把培訓(xùn)與實(shí)際工作結(jié)合起來，真正做到既重資金，更重資產(chǎn)；既重建設(shè)，更重管理。

4加強(qiáng)督促檢查，在及時(shí)解決老問題的同時(shí)避免新問題的發(fā)生。要以房產(chǎn)清查、賬物檢查等為契機(jī)，有針對(duì)性地解決房產(chǎn)管理中存在的實(shí)際問題。對(duì)房產(chǎn)登記不準(zhǔn)確的要及時(shí)提供相關(guān)材料予以訂正；對(duì)手續(xù)不健全的。積極與相關(guān)部門進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，能補(bǔ)辦手續(xù)的補(bǔ)辦手續(xù)，無法補(bǔ)辦手續(xù)的，咨詢專業(yè)權(quán)威機(jī)構(gòu)或人員，針對(duì)不同情況制定可行性方案，保證房產(chǎn)入賬手續(xù)的完備。加強(qiáng)對(duì)學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)和房產(chǎn)管理人員的離任審計(jì)。避免新問題的發(fā)生和積累。

參考文獻(xiàn)：

1《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》(財(cái)政部令第36號(hào))。

2《沈陽市市本級(jí)行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)收益管理暫行辦別法》(沈財(cái)教[2008]1120號(hào))。

(作者單位：沈陽市教育局會(huì)計(jì)核算中心遼寧沈陽110000)

(責(zé)編：若佳)