□／劉煒娜

房價格過高的對策抑制大中城市商品

□／劉煒娜

近年來，我國商品房價格，尤其是大中城市的商品房價格大幅度偏離其價值，且升幅較大。在國家的宏觀調控下，雖然漲幅縮小，但數(shù)據顯示，2010年9月中國70個大中城市房屋銷售價格仍同比上漲9.1%。

馬克思主義政治經濟學認為價值規(guī)律是價格圍繞價值上下波動，價格不會偏離價值太遠，而這條規(guī)律似乎并不適用于國家商品房。商品房價值的主要決定因素是土地價格和建筑成本，然而，近年來，我國商品房價格，尤其是大中城市的商品房價格卻大幅度偏離其價值，而且絕大部分商品房價格有升無跌，價格升幅很大。原因是多方面的，包括城市經濟、交通條件、供求等在內的很多因素影響著大中城市商品房的價格。

一、影響商品房價格的因素

國內許多學者認為我國的房地產市場存在泡沫，一旦泡沫破裂，會導致房價大跌。目前，學術界對于泡沫沒有嚴格的定義。簡言之，泡沫就是不真實的需求，導致了商品價格的虛高，不能反映商品的實際價值，一旦泡沫破裂將會造成商品價格的大幅回落，造成一部分人的損失。然而，中國的房地產市場并不存在實際意義上的“泡沫”，原因在于大中城市對商品房的需求是比較真實的。雖然價格機制對市場資源配置有導向指引作用，但是，在商品房領域，盡管價格過高依然需求旺盛，市場的資源配置作用有限。造成大城市房價過高的原因是多方面的。

（一）供給不足。北京大學國家發(fā)展研究院院長周其仁認為來自各方面、各階層的需求對房價的影響很大，土地供給不足是房價上漲的主因，導致最后獲得資源的只能是高收入者。他提出中國的土地開發(fā)指數(shù)和房地產價格具有明顯的反向關系，而政府的獨家供地不能形成有效的土地市場。在有購買力表達的需求得不到滿足時，土地無法按照市場需求供應到市場上去，由此無法有效調節(jié)并抑制房價上漲。

（二）輔助條件的影響。大城市的房地產業(yè)還受到許多輔助因素的影響，比如城市基礎設施、醫(yī)療、教育、交通、經濟的發(fā)展速度和水平很高，所能提供的就業(yè)機會相對更多，成為吸引外地人才留駐的原因，房價有不斷上升的空間，而不是單指房子的成本。也就是說，這些地方的商品房的市場需求并不會減少。

（三）房產市場的特性。顯然，一個家庭持有多套住房并不是真實需求，房地產的特性決定了其還有投資功能，可以保值增值。某種意義上說，房地產市場也是資本市場，房子與汽車不同，汽車是消耗品，購買后如要再售出，將被扣除很大一部分折舊費，出售價格會比購買價格低很多，造成貶值。房價卻不然，房子閑置可以再出售，并可能有很大的升值空間。因此，收入比較高的家庭購買能力大，往往會選擇購買二套乃至多套房產使自己的資產保值增值，造成了對房屋的大量需求。這部分人對房價的推動也有比較大的作用。

（四）購房者的投資預期。造成房地產市場特性的原因在于，購房者認為房屋是稀缺資源。為了保證糧食安全，我國要堅守保護耕地面積的政策。只要“18億畝”耕地的紅線不動，購房者就有理由相信稀缺的土地資源會造就稀缺的房地產資源，進而產生購房和投資需求。

（五）投機活動對房價的影響。另外，部分投機者利用市場和法律的缺陷，從事炒房活動，不僅對其他買房人有信號燈的作用，也通過影響供求對商品房價格產生了影響。有數(shù)據顯示，中國營業(yè)收入最高的500家民營企業(yè)中，有221家企業(yè)有意在未來三年投資于房地產行業(yè)，比例達44%。

因此，房價總體趨勢仍會是上漲。因為，供給過剩和需求飽和都不可能出現(xiàn)。難道說房價的短時下調只能是通過國家的調控才有可能實現(xiàn)嗎？

二、解決房價過高的基本思路

經濟學中對于房價暴利的解釋是：在房地產市場中有暴利就說明有購買力表達的商品房需求沒有得到滿足。在當今中國房地產市場中，居民投資保值的需求，銀行將其巨額儲蓄作為貸款發(fā)放出去的需求，都成為商品房價格上漲的購買力支撐。

（一）以市場調節(jié)為主要手段。

周其仁認為解決房價過高問題的途徑應該從供給角度出發(fā)，通過房地產市場的交易自由化來減少交易費用。他認為政府的組織結構和管理水平不匹配，無力承擔例如廉租房和經濟適用房的建設和供給，政府獨家供地成為對房地產市場自由配置資源的阻礙。目前，我國解決大中城市房價過高問題的調控舉措包括建設經濟適用房，這既是一個經濟舉措也是從政治角度考慮提出的措施。然而，在某些城市，經適房不僅沒有起到調節(jié)房價的作用，沒有緩解部分人的住房問題和緩解政治矛盾，而且還因為政府的組織結構和管理水平不匹配等問題，使經適房成為某些特權階層的廉價投資渠道。

（二）以政府調控為輔助手段。市場的調節(jié)是存在一定缺陷的，因此，必須由政府實施一系列的調控舉措。首先，在18億畝耕地不動的前提下，仍有很多土地沒有得到合理規(guī)劃和使用，如已審批的有固定用途的土地因資金等原因沒有得到有效使用，造成土地荒蕪，產生嚴重浪費。其次，房地產商開發(fā)的房屋，因商品房質量、地理位置等原因難以出售，沒有投入市場。再次，商品房市場的投資和投機行為都應該合理規(guī)范，尤其是以投機為目的的炒房行為，更應該進行制約，以改變我國商品房市場的無序狀態(tài)。

三、解決房地產價格過高的措施

（一）適度增加有效供給。在需求得不到滿足的情況下，適度的增加有效供給，對房價上漲有調節(jié)和抑制作用。目前我國的土地供給制度主要是采用政府征地，批租為主的“招拍掛”獨家供應方式，而政府獨家供地的過程中會產生交易費用，一方面在此過程中產生的尋租腐敗問題會產生成本；另一方面，政府集中供地必須考慮到自己的財政需要或其它的政治需要，使它在供地過程中出現(xiàn)利己行為，對價格信號的反應不如私人土地供應者那么有效。因此，必須建立規(guī)范的供地體制。改革政府獨家供地機制，同時也要改革政府的財政體制，改變土地收入成為政府主要財政收入的現(xiàn)狀，政府的財政開支也應該有嚴格的制度性規(guī)范。政府在土地規(guī)劃方面應該有重大舉措，需要嚴格土地審批制度，不符合土地使用條件的企業(yè)不能放寬條件。對已經審批的土地，沒有合理利用和無條件合理使用的土地和房屋征收土地閑置稅、住房空置稅，或予以收回。對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設，從而增加土地供給。

（二）規(guī)范商品房投資行為。適度增加有效供給并不是解決問題的最有效途徑。一方面，土地資源是有限的，即便是增加土地供給也未必能夠滿足大城市的住房以及投資需求；另一方面，耕地數(shù)量需要得到保障，將農村集體建設用地進入市場將對糧食安全問題造成威脅，而速度過快地推動土地市場自由化也會造成農村的政治問題。許多大中城市還存在著大量的閑置房，如能合理解決這一問題，也將為商品房市場提供大量的供給。

（三）限制商品房投機行為。規(guī)范炒房行為，節(jié)省交易費用。我國政府已經發(fā)布了操作性更強、抑制房價作用將更顯著的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。目前我國調控房價的措施主要是對二套、多套房進行信貸限制。通過調控保留剛性需求，擠出投資投機需求。國內許多企業(yè)，甚至包括航空業(yè)企業(yè)、家電企業(yè)等將本應用于研發(fā)新技術的資金投放到房地產市場中。在銀行信貸中，應嚴格審核，確保貸款用途合理。

大中城市房地產價格要以市場調控為主，政府制度先行，雙軌齊下。以制度規(guī)范房地產市場，以制度保證土地供應量，我國的房地產市場才會合理有序發(fā)展。

（作者單位：天津商業(yè)大學）