□/魏雅華

2010年中國房地產(chǎn)日記

□/魏雅華

2010年的中國樓市到底給了我們什么，我說不清，能說出來的，就是困惑。

3 月18日：國資委發(fā)布78家央企“退出令”

在3月初召開的人大、政協(xié)兩會上，溫家寶總理在政府工作報告中說，有信心有決心抑制高房價。但就在此時央企卻在北京炮制了三塊地王。在輿論的強大壓力之下，國資委第一次高調(diào)且堅決地發(fā)出了非房地產(chǎn)央企的“退出令”。國資委在新聞發(fā)布會上表示，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，在完成自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后，要退出房地產(chǎn)業(yè)務。

4 月17日：“新國十條”發(fā)布

《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》以國務院令的方式發(fā)出，而不是以銀監(jiān)會或住房建設部的《通知》方式發(fā)出的，它體現(xiàn)的是國家權(quán)威和國家意志。當日，本來便處于低位的中國股市，以跳空36點低開，3100點開盤即告失守，隨即一路下行，跌勢如瀑。地產(chǎn)金融板塊領跌，房地產(chǎn)股紛紛跌停。到收盤，滬市大盤竟暴跌了150點，創(chuàng)下了2010年年內(nèi)最大單日跌幅。在中國股市的K線圖上，豎起了一根讓人毛骨悚然的、頂天立地的大陰棒。此后房地產(chǎn)股如摧枯拉朽，不過幾日，中國最優(yōu)秀的一批房地產(chǎn)公司，股價己折損過半。深萬科的股價己從14.94元跌至7.90元。跌幅高達48%。盡管它的業(yè)績好得不得了，市盈率才16倍。而中國股市的平均市盈率還在25倍上下。于是，“新國十條”房產(chǎn)新政時代的中國房地產(chǎn)怎么走，便成了一個中國之問。

4 月23日：房產(chǎn)稅新政發(fā)布

中國五大財經(jīng)網(wǎng)站不約而同地以頭條位置刊登了一條新聞：《物業(yè)稅變形房產(chǎn)稅上半年擇機出臺》。文中說央行、銀監(jiān)會、國稅總局、國土部、財政部、公安部等部門，就房產(chǎn)稅開征的時機、內(nèi)容和技術可行性進行研究和協(xié)調(diào)。房產(chǎn)稅新政新在：過去，稅收主要是在房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)，是一次性的交易完成。而現(xiàn)在是在交易完成后，對住房的保有者征稅。稅收要年年繳納。只要你持有該房，就會沒完沒了。直到該房易主。所以會對炒房客，對于占有多套住房的人，威力巨大。

6 月12日：《加快發(fā)展公共租賃住房指導意見》發(fā)布

《意見》由國家住房城鄉(xiāng)建設部等7部門聯(lián)合制定發(fā)布。讀了這條新聞，讓我們明確了幾件事：一是公租房是政府大力支持的住房種類。二是公租房己進入了實戰(zhàn)階段，已不再是紙上談兵。三是政府決心很大，方向明確，連具體的措施都已實實在在。那么，什么是公共租賃房？公共租賃房是用來解決買不起房的人群的公共產(chǎn)品。公共租賃房實際上是一種升級版的廉租房。它的租賃對象要比廉租房寬泛得多，應當寬泛到所有的申請租賃的人。這就像城市交通，由公交車、中巴車、出租車、地鐵、輕軌所組成的公共交通才是城市交通的主流品種，而不是私家車。公租房應當像公共汽車一樣，誰都可以上，只要買票就成，沒必要審查有沒有上車的資格。而且不像租賃私人的出租房，說不定什么時候就會讓你騰房，也不用看房東的臉。

全世界城市交通都有一條鐵律：公交先行。當公共交通非常發(fā)達便利的時候，干嗎還要貸款去買私家車？

6 月16日：楊友德自制土炮轟退拆遷隊

幾乎是一夜間，中國記住了這個人物，一個居住在武漢東西湖的農(nóng)民。他的照片在網(wǎng)上被如風轉(zhuǎn)載，他的視頻也到處都是。一個沒有電腦，幾乎不知道網(wǎng)絡為何物的農(nóng)民，躥紅了網(wǎng)絡。而且，輿論幾乎是一邊倒地站在楊友德一邊。如果放在從前，這個毫無疑義的膽大包天的“暴力抗法”的農(nóng)民，只怕難逃囹圄之災。可現(xiàn)在，無論是來自主流還是非主流媒體，無論是來自官方還是草根，所有的人都在為楊友德和他的土炮叫好。輿論一邊倒居然到了如此程度，幾乎難以找到那些為暴力強拆辯護的言論。

7 月14日：房租暴漲

房價假摔，房租真漲，漲幅如6月中國南方的暴雨。據(jù)中央電視臺報道，在北京，四五月份房租同比上漲了20%，一些交通便利的房源更是上漲了50%。統(tǒng)計顯示，上半年，北京住房套均租金為2792元/月，而去年北京應屆大學畢業(yè)生的平均月薪為2492元，還不夠繳房租的。上海、廣州、深圳、武漢、濟南等地房租也紛紛上漲，進入六七月以來，租金漲幅更猛，并且迅速向二、三線城市蔓延。

房價漲了，我不買便是了?？煞孔鉂q了，我能不住房嗎？

7 月25日：一則假新聞引發(fā)的思考

有一條被全國各大門戶網(wǎng)站以頭條位置爭相轉(zhuǎn)載的新聞，在中國房地產(chǎn)界引起了一場軒然大波，這條新聞是：國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調(diào)查顯示，有高達6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。很快，國家電網(wǎng)公司出來辟謠了。國家電網(wǎng)公司從來沒有統(tǒng)計和發(fā)布過此類數(shù)據(jù)。按理說，這條新聞既被斷定為假新聞，便如一個汽球被剌了一針，鬧劇收場。可后來事件的進程表明，并非如此，對這條新聞的熱議，一浪高過一浪：中國到底有多少空置房？

中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年6月底，北京商品住宅可售套數(shù)為89489套，可售面積為1185.45萬平方米，1至6月住宅空置面積為413.3萬平方米（即商品住宅空置率為31%）。上海商品住宅可售套數(shù)為40902套，可售面積為577.66萬平方米，1至6月住宅空置面積為443.17萬平方米（即可售面積80%未能賣出）。廣州商品住宅可售套數(shù)為37404套，可售面積為472.43萬平方米，1至6月住宅空置面積為137.11萬平方米（即空置率在30%以上）。深圳商品住宅可售套數(shù)為23171套，可售面積為229.42萬平方米，1至6月住宅空置面積為67.24萬平方米（空置率在28%左右）。

按照國際公認的標準，商品房空置率在5% 10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡；空置率在10% 20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。

9 月29日：《新國五條》發(fā)布

中央電視臺在新聞聯(lián)播中播出重大新聞：《國家有關部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲》即“新國五條”。這一新聞表明了國家把過快上漲的房價打壓下來的決心很大。我把“新國十條”稱作國家調(diào)控房地產(chǎn)的《出師表》，把“新國五條”稱作國家調(diào)控房地產(chǎn)的《后出師表》。

那么，國家為何有如此嚴厲的新政出臺？因為，“新國十條”實施后的這段時間，中國的房價始終沒有怎么跌。僅僅是在成交量上有些許變化，僅僅是對買房人的心理上有所影響，僅僅帶來了幾個月的持幣觀望期。而當他們發(fā)現(xiàn)房價下跌只是一種美好的愿望時，便失去了耐心。入秋，中國樓市量價全面回升。國家統(tǒng)計局7月12日公布的70大中城市房屋銷售價格指數(shù)顯示，6月份，全國70大中城市房價同比上漲11.4%。8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3%。而作為全國風向標的京滬穗深四地樓市，自“新國十條”實施后迎來首次房價的集體飆升，成交量大幅上漲。

10 月13日：一張來自宜黃的血腥拆遷透視照

宜黃縣政府一位官員投書財新網(wǎng)，對發(fā)生在宜黃強拆事件中的三人自焚事件進行辯解。他在文中公然說：“每一個人其實都是強拆政策的受益者，沒有強拆就沒有我國的城市化。強拆是地方發(fā)展經(jīng)濟的必然手段。”這些話供認了這樣一個事實：一些地方政府，總是想給人家一把牛毛，便要牽走人家一頭牛。

自焚者的親屬們說：地方政府給被拆遷人的補償標準是每平方米1000元，可當?shù)氐纳唐贩渴敲科椒?700元，410平方的住房僅給41萬元，僅為被拆遷房實際價值的1/3。被拆遷人怎么能不拚死保衛(wèi)自己的家園？正是拆遷中如此不公平的巨大利差，促使一些地方政府，不顧中央的三令五申，嚴厲禁止，總是要介入不該介入的商業(yè)拆遷。

不要忘記，“強買強賣”是《刑法》的法定罪（第226條）！如果說，中國的城市化居然是建筑在失地農(nóng)民的燒焦的尸體之上，我們寧可不要這樣的城市化！

我想，如果自焚者先讀到宜黃縣政府這位官員的這篇文章，他絕不會再選擇自殺了。他手中的汽油不會再潑向自己。如果用結(jié)束自己的生命來發(fā)出最后的吼聲都不能阻止野蠻拆遷，那么，接下來會發(fā)生什么？

10 月20日：中國樓市入冬

一股強冷空氣入侵中國樓市。人們意識到，很可能對樓市殺傷力最大的既不是“新國十條”，也不是“新國五條”，而是中國人民銀行上調(diào)人民幣存貸款基準利率。對于中國樓市來說，加息真的是一記實實在在的雷霆萬鈞的重拳，其威力將會在今后的一兩年間逐漸釋放。對加息的反應速度最快、最靈敏的是股市，那幾乎是評價加息的全民公決，是可信度最高的民意調(diào)查。因為在股市上每一張選票都是要付費的，而且花的是大錢。當天中國股市以暴跌54點開盤，領跌的是地產(chǎn)股。當日地產(chǎn)股指數(shù)大跌了176.96點，地產(chǎn)板塊整體下跌近5%，位居各大板塊跌幅之首。一線地產(chǎn)股保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華僑城A等跌逾7%，地產(chǎn)龍頭萬科A跌逾6%。主力資金從房地產(chǎn)板塊奪命奔逃。

可以斷言，到2010年年底，只怕一向?qū)Ψ績r的不斷上漲充滿信心的人，聲稱“樓市還會再漲20年”的人，都會感到：中國樓市，一個嚴寒的冬天來了。這股殺傷力巨大的寒流是國家收緊銀根，收緊流動性。中國的積極的財政政策和適度松寬的貨幣政策大船掉頭。

那么，2011年的房價會暴跌，大跌，中跌，還是小跌？暴跌的可能性非常之小，因為樓市的暴跌對中國經(jīng)濟是一場災難，受傷的是所有的人。全球金融風暴便是前車之鑒，這是一個共輸?shù)慕Y(jié)局。大跌的可能性也不大，因為中國樓市的確存在著旺盛的剛性需求。但很可能，2011年的中國樓市會重演2008年的中國樓市，這個判斷基于以下幾個原因：首先，房價走勢曲線是一根正弦波，它會不斷地有漲有跌，有起有伏，這才符合規(guī)律。其次，2007年中國七次上調(diào)利率，十次上調(diào)銀行存款準備金率，導致了2008年的中國樓市入冬。最后，如果地產(chǎn)稅開征，房價就不會是小跌了。結(jié)論：2011年的中國樓市房價將會中跌，跌幅在10% 15%。

（作者為陜西電視臺新聞頻道《今日點擊》評論員）