劉翔齊華

(長沙民政職業(yè)技術學院，湖南 長沙 410004)

淺議小城鎮(zhèn)的物業(yè)管理

劉翔齊華

(長沙民政職業(yè)技術學院，湖南 長沙 410004)

隨著城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)建設及房地產(chǎn)市場交易日趨活躍，小城鎮(zhèn)的物業(yè)管理也逐漸興起。目前，我國大多數(shù)小城鎮(zhèn)的物業(yè)管理仍處于初級階段，物業(yè)管理體制不到位、運行不科學、法規(guī)不完善、操作不規(guī)范等問題十分突出。文中對小城鎮(zhèn)物業(yè)管理亟待解決的問題作了一些探討，并提出了相應的對策。

小城鎮(zhèn);物業(yè)管理

隨著住房制度改革的不斷深入、我國城鎮(zhèn)人民生活水平的日益提高，城鎮(zhèn)居民住宅條件改善的步伐日益加快，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)建設及房地產(chǎn)市場交易日趨活躍。與住房制度改革、改善人們居住條件密切相關的物業(yè)管理行業(yè)也在中小城鎮(zhèn)蓬勃興起，漸漸進入到小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場中來，成為一個不容忽視的組成部分。

一、小城鎮(zhèn)物業(yè)管理存在的問題

當前，我國城鎮(zhèn)人口占大多數(shù)的小城鎮(zhèn)改造、建設房地產(chǎn)的速度不斷加快，居民對住宅條件的需求水準不斷提高，然而小城鎮(zhèn)物業(yè)管理的發(fā)展卻相對滯后。

從總體上看，我國縣級小城鎮(zhèn)物業(yè)管理水平還不高，尚處于起步階段。與大中城市物業(yè)管理相比，小城鎮(zhèn)物業(yè)管理起點低，組織管理力量薄弱，物業(yè)管理企業(yè)進入較少，物業(yè)管理市場競爭態(tài)勢尚難形成，物業(yè)管理的經(jīng)濟效益和社會效益與大中城市相比尚有較大差距。

從小城鎮(zhèn)管理的現(xiàn)狀來看，居民住宅分散、雜亂，即使集中在一個住宅小區(qū)內(nèi)，也普遍存在著戶數(shù)少、規(guī)模小的特點，使得物業(yè)管理難以開展;城鎮(zhèn)居民的生活水平參差不齊，物業(yè)管理費用收繳困難;住房產(chǎn)權多元化，既有公房，也有私房，物業(yè)管理難以協(xié)調(diào);物業(yè)管理責任不清，從業(yè)人員少，業(yè)務水平低，小城鎮(zhèn)物業(yè)管理基本上處于一種各自為政的無序狀態(tài)。

這種狀況勢必影響到我國小城鎮(zhèn)的居民改善居住條件、提高生活質(zhì)量，以致影響小康生活水平目標的實現(xiàn)。如果對小城鎮(zhèn)的物業(yè)管理不采取相應的對策，過不了多久，現(xiàn)在建起的新城鎮(zhèn)就會回到臟、亂、破的舊城鎮(zhèn)老樣子上去，給國家住宅建設、改造舊城鎮(zhèn)的投資造成極大的浪費，人們期望的與小康生活水平相適應的居住生活環(huán)境也會落空。

二、問題的成因分析

小城鎮(zhèn)物業(yè)管理中存在的這些問題既有機制的原因，又有觀念的原因。具體來說，主要有以下幾個方面的原因:

1.宏觀調(diào)控不到位

目前，我國正在經(jīng)歷計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制的轉軌，房地產(chǎn)市場特別是物業(yè)管理市場發(fā)育還很不成熟，法律法規(guī)不健全，管理體制不順，宏觀調(diào)控乏力，以致削弱了政府的調(diào)控能力。我國小城鎮(zhèn)的物業(yè)管理大都列入政府房管部門的職權范圍之中，但大都人單勢薄，難以開展工作，城鎮(zhèn)行政管理體制不適應新形勢、新情況。小城鎮(zhèn)存在著“條塊分割、多頭管理”的現(xiàn)象，一些問題在條上是“管得著，看不見”，而在塊上是“看得見，管不著”，協(xié)調(diào)管理難;另一方面，城鎮(zhèn)政府的職能不明晰，自身存在著政企不分、政事不分等問題，導致行政效率不高。

2.相關配套改革滯后

小城鎮(zhèn)的現(xiàn)有配套政策體制已不能適應城鎮(zhèn)物業(yè)管理進一步發(fā)展的需要。當前，城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟結構阻礙了生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)間的自由流動，使得小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)商品的消費空間受到人口聚集不高這一因素的限制。另外，小城鎮(zhèn)經(jīng)濟的整體實力不強，使得離開農(nóng)業(yè)的農(nóng)民“離土離鄉(xiāng)”的動力不足，城鄉(xiāng)“兩棲”的現(xiàn)象普遍而這些都影響到了小城鎮(zhèn)物業(yè)管理的發(fā)展。

3.小城鎮(zhèn)物業(yè)管理企業(yè)整體檔次不高

在小城鎮(zhèn)從事物業(yè)管理的企業(yè)，都不同程度地存在著從業(yè)人員素質(zhì)低、資金實力弱、專業(yè)技術人員少、管理經(jīng)驗不足等問題。他們在物業(yè)管理的過程中，容易忽略服務的質(zhì)量，多層次服務不到位，形成了低層次、低技術含量的簡單管理服務，最終導致了小城鎮(zhèn)物業(yè)管理檔次不高。

4.小城鎮(zhèn)物業(yè)管理難度比較大

當前，在日常物業(yè)管理中存在著市場機制和相應的法律規(guī)范的漏洞，從而加劇了物業(yè)管理的難度。由于小城鎮(zhèn)物業(yè)管理市場的競爭較弱，因而還沒有形成統(tǒng)一的市場體系和合理的價格標準，同時人為因素影響大，部分群眾對物業(yè)管理還不理解、不支持，導致了部分物業(yè)業(yè)主行為不規(guī)范，缺乏約束力。

5.小城鎮(zhèn)物業(yè)管理市場缺乏競爭

只有物業(yè)管理市場形成競爭的態(tài)勢，物業(yè)管理的水平、服務質(zhì)量才能在競爭中不斷提高。我國小城鎮(zhèn)的物業(yè)管理極不完善，在十幾萬人口的小城鎮(zhèn)有的僅是一家獨營，而且經(jīng)營服務項目也不完善，而對于大批分散于社會之中的小型房屋維修企業(yè)則疏于管理，造成收費低的狀況，嚴重影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

三、對策探討

小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是市場經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，受到需求和供給等因素的影響，同時受到地區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展水平的制約。針對小城鎮(zhèn)物業(yè)管理的實際狀況，應進行相應的創(chuàng)新，走適應市場經(jīng)濟要求、符合縣級小城鎮(zhèn)實際、具有地方特色的物業(yè)管理道路。

1.加強宏觀調(diào)控

要把小城鎮(zhèn)的物業(yè)管理列入政府的職權范圍和工作日程，必須建立政府直接領導下的具有權威性的物業(yè)管理機構，行使政府宏觀調(diào)控管理、監(jiān)督指導的職能。同時，需充實力量，提高人員素質(zhì)，明確職權范圍，切實把此項工作承擔起來。還要根據(jù)中央有關物業(yè)管理的法規(guī)、要求、從小城鎮(zhèn)特點出發(fā)、因地制宜地制定小城鎮(zhèn)物業(yè)管理的地方法規(guī)，以約束規(guī)劃、開發(fā)、銷售、物業(yè)企業(yè)以及用戶等方面的行為。

2.完善配套管理措施

小城鎮(zhèn)物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展，必須要有相應的政策措施與之配套。按照市場經(jīng)濟準則改革物業(yè)管理體制，逐步將縣級小城鎮(zhèn)物業(yè)管理納入市場化、專業(yè)化、企業(yè)化和社會化的物業(yè)管理軌道。首先，改革現(xiàn)有的城鎮(zhèn)行政管理體制，適當擴大小城鎮(zhèn)的行政管理權限，盡量減少繁瑣的審批手續(xù)及相關費用，促進城鎮(zhèn)經(jīng)濟和人口流動的良性發(fā)展。其次，在小城鎮(zhèn)物業(yè)管理處于萌芽狀態(tài)之時，物業(yè)管理部門應通過宏觀調(diào)控、政策傾斜等手段扶持從事房屋維修、水暖維修、環(huán)境保護、家庭服務等個體業(yè)主或組織聯(lián)合辦企，以不斷拓寬和完善服務范圍，提高服務質(zhì)量，控制合理收費，使其逐步形成規(guī)模，并引導其在市場競爭中得到發(fā)展。

3.加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓

當前不少小城鎮(zhèn)的物業(yè)管理企業(yè)是由房地產(chǎn)管理部門組建，人員來自房產(chǎn)管理部門的賦閑人員，這種物業(yè)管理企業(yè)急需與管理部門脫鉤，盡快充實業(yè)務骨干，搞好物業(yè)管理服務人員的各種技術培訓，提高服務質(zhì)量，逐步培植成為有信譽、有競爭力的物業(yè)管理企業(yè)。

4.合理宣傳，加強當?shù)厝罕妼ξ飿I(yè)管理的認識

要把小城鎮(zhèn)的物業(yè)管理納入房地產(chǎn)市場的正常運行軌道，使實現(xiàn)房屋分配貨幣化新的住房體制同步落實到物業(yè)管理上。為此，在群眾的觀念上應首先解決一個“誰買房誰花錢，誰維修養(yǎng)護誰花錢”的認識問題。讓老百姓認識到自己付出的物業(yè)管理費用是一種正常的合理的生活消費。這種費用對于產(chǎn)權所有人既能起到產(chǎn)業(yè)保值或增值的作用，又能使賴以生活的居住條件解除許多后顧之憂。

5.培育規(guī)范化、競爭性的物業(yè)管理市場

要培育規(guī)范化、競爭性的物業(yè)管理市場，充分發(fā)揮市場機制的作用，促進物業(yè)管理的發(fā)展。從我國小城鎮(zhèn)的特點出發(fā)，在物業(yè)管理上不宜全部照搬大中城市的經(jīng)驗模式，應因地制宜、區(qū)別情況、分步實施、穩(wěn)步推進。縣級小城鎮(zhèn)物業(yè)管理尤其要建立市場化運行機制，增強市場的競爭性，盡快形成買方市場，不斷提高市場效率。

四、結束語

針對我國小城鎮(zhèn)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及其在發(fā)展中存在的問題，應引起各方面的重視，尤其是政府主管部門。應從我國大中城市的物業(yè)管理中借鑒相關經(jīng)驗，從國情出發(fā)，從小城鎮(zhèn)的特點出發(fā)，在對小城鎮(zhèn)的物業(yè)管理研究上多做些文章。小城鎮(zhèn)的物業(yè)管理不僅應為老百姓提供出住房的居住環(huán)境，而且同時能為老百姓創(chuàng)造出一個環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、舒適、安全的生活環(huán)境，樹立小城鎮(zhèn)物業(yè)管理先進典型，以推動小城鎮(zhèn)物業(yè)管理全面、健康地向前發(fā)展。

［1］陽朝良.縣級小城鎮(zhèn)物業(yè)管理發(fā)展對策［J］.中國房地產(chǎn)，2007，(2).

［2］李興睿.北方城鎮(zhèn)物業(yè)管理發(fā)展瓶頸現(xiàn)象透析［J］.社會工作，2008，(10).

F293.33

A

1671－5136(2010)02－0069－02

2010－04－25

劉 翔 (1980－)，女，湖南澧縣人，長沙民政職業(yè)技術學院民政系講師、碩士。研究方向:房地產(chǎn)經(jīng)濟;齊 華 (1981－)，男，山東濰坊人，長沙民政職業(yè)技術學院民政系教師、碩士。研究方向:房地產(chǎn)金融。