徐 偉

（淮南市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和市場(chǎng)管理處，安徽 淮南 232001）

論我國(guó)城鎮(zhèn)中低收入者住房問題

徐 偉

（淮南市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和市場(chǎng)管理處，安徽 淮南 232001）

我國(guó)城鎮(zhèn)中低收入者的住房問題是個(gè)關(guān)乎民生的重大問題，解決了其住房問題，有利于社會(huì)主義現(xiàn)代化的建設(shè)和構(gòu)建和諧社會(huì)；在目前房改已取得了一些成就的前提下，還存在著一些不盡人意的地方，因此對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問題采取了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等一系列措施。

中低收入者；經(jīng)濟(jì)適用房；廉租房

DO I：10.3969/j.issn.1671-4733.2010.02.05

我國(guó)自改革開放以來，經(jīng)濟(jì)上取得了很大的發(fā)展，基本解決了衣食問題，但住房作為民生問題仍十分突出，特別是解決我國(guó)城鎮(zhèn)中低收入者的住房問題日益成為當(dāng)今構(gòu)建和諧社會(huì)的重要任務(wù)之一。

住房問題關(guān)系到人民的安居樂業(yè)和切身利益，也關(guān)系到社會(huì)的和諧與安定。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌時(shí)期，建立和完善保障中低收入者住房權(quán)利的住房政策，關(guān)系到我國(guó)社會(huì)主義建設(shè)能否穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，關(guān)系到和諧社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

一 我國(guó)城鎮(zhèn)中低收入者住房的現(xiàn)狀

1 我國(guó)城鎮(zhèn)中低收入者住房滿足程度相當(dāng)?shù)?/p>

改革開放以來，我國(guó)的住房建設(shè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，每年大約有20億m2的建筑總量，接近全球年建筑總量的一半，其中每年新建城市住宅5億～6億m2，公共建筑和工業(yè)建筑4億～5億m2（主要在城市），農(nóng)村住宅7億～8億m2。這就是說，目前每年在全國(guó)城鄉(xiāng)要新增12億～13億m2的住宅建筑。

2009年9月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，我國(guó)農(nóng)村居民人均住房面積已由1978年的8.1m2、2000年的24.8m2提高到了2008年的32.4m2；城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積已由1978年的7.0m2、2002年24.5m2提高到了2008年的30.0m2。據(jù)此，中國(guó)六億多城鎮(zhèn)人口城鎮(zhèn)住房建筑面積總量應(yīng)為180多億m2。各地城市新建住宅小區(qū)繁花似錦、面貌煥然一新，很多家庭搬進(jìn)了新居，甚至部分家庭擁有了兩套以上住房。住房建設(shè)的成績(jī)，毋庸置疑。但是，另一方面，在全國(guó)六億多城鎮(zhèn)人口中，卻有近三億人口（即接近一半人）的居住狀況還很差。2.3億多在城市打工4～5m2，居住條件更是無法與市民相比。城鎮(zhèn)居民中，也還有1 540萬戶、約五千萬人低收入住房困難家庭，其中有一千多萬戶、三千多萬人還住在棚戶區(qū)、危房改造區(qū)中。2000～2009年我國(guó)畢業(yè)大學(xué)生人數(shù)共計(jì)3 275萬人，其中至少有一千多萬人是漂在城市中租房打工，買不起房，只能租很小的“蝸居”，當(dāng)“蟻?zhàn)濉薄Ｔ谫I了房的居民中，又有幾千萬人背負(fù)著四萬億元房貸，在當(dāng)“房奴”。另很多人買的投資房更是就放在那里等著漲價(jià)倒賣，根本不住。保守估計(jì)，180多億m2城鎮(zhèn)住宅中至少也有30億～40億m2閑置。一邊是有人沒房住、一邊是有房沒人住，造成社會(huì)財(cái)富的很大浪費(fèi)，而城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房狀況得不到有效改善。

2 市場(chǎng)供求不平衡

對(duì)于中低層收入者所需要的小戶型商品房（面積小于90m2）、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等市場(chǎng)上卻供不應(yīng)求。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)：我國(guó)政府近幾年建造的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房在住宅市場(chǎng)中的比例最多的年份也只有6％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中低層收入者占居民總數(shù)的比重80％，差距實(shí)在太大。小戶型低房?jī)r(jià)是解決中低收入者住房問題的關(guān)鍵，但由于每年建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房只占總量6％以下，所以市場(chǎng)上銷售的絕大多數(shù)是任由市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)的以大戶型高房?jī)r(jià)為主的商品房、高檔住宅和公寓等。因此，由于市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理和商品房房?jī)r(jià)的虛高，造成商品房市場(chǎng)上出現(xiàn)高空置率現(xiàn)象，很大一部分中低層收入者買不起房甚至租不起房。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的這種社會(huì)資源分布的不合理和不公平，不僅造成了國(guó)有資源的浪費(fèi)，而且對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展起到了阻礙作用。

二 我國(guó)城鎮(zhèn)中低收入者住房難的原因

（一）中低收入者收入有限，無力購(gòu)買

目前認(rèn)定為“中低收入家庭”，主要是看其家庭收入的實(shí)際狀況。按照貨幣化分房的有關(guān)政策，各地對(duì)中低收入標(biāo)準(zhǔn)因地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平而定。一般來說，家庭收入在社會(huì)平均值70％以下屬低收入家庭；家庭收入在社會(huì)平均值70％-120％之間屬中等收入家庭。中低收入者首先主要包括新舊體制轉(zhuǎn)換過程中的各類企業(yè)人群：如國(guó)企下崗職工，登記失業(yè)人口，被拖欠工資的職工，被拖欠退休金的退休人員。這部分人群市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力較弱，謀生渠道狹窄，擇業(yè)觀念陳舊，對(duì)國(guó)家和企業(yè)有明顯的依賴性，收入微薄，年齡較大，多居住在舊城區(qū)，包括自有住房和公房，居住質(zhì)量較差。在當(dāng)前的住房市場(chǎng)化下很難通過購(gòu)買新房來改善自己的居住條件。其次是城市新增人口，例如剛畢業(yè)的大學(xué)生、年輕產(chǎn)業(yè)工人、商業(yè)服務(wù)業(yè)人員等，由于他們收入較低，沒有什么積累，因此在相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)都無法購(gòu)買價(jià)格高昂的商品房。還有低文化素質(zhì)和缺乏技能的外來群體：例如農(nóng)民工、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、拾荒者等等，他們收入較低且沒有城市戶籍，不被列入城鎮(zhèn)住房保障范圍，又難以購(gòu)買住房，主要以租房為主，居住條件很差。

（二）缺乏政府的有力扶持

雖然我國(guó)經(jīng)歷了幾次大的住房改革，總體上取得了一定的成效，但其中仍然存在著很多不盡人意的地方。我國(guó)政府在控制土地供應(yīng)總量，統(tǒng)籌考慮城市的住房政策、住房改革、住房資金、住房建設(shè)、住房市場(chǎng)和監(jiān)督制約機(jī)制上還存在一些問題，還沒有建立相應(yīng)的法律體系。

（三）廉租住房體系不健全且覆蓋對(duì)象過于狹窄

所謂廉租住房，是指供應(yīng)給城鎮(zhèn)中低收入家庭使用且租金相對(duì)低廉的普通住房。目前我國(guó)廉租住房在整體的發(fā)展態(tài)勢(shì)上都與居民的期望和長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)有一段很大的差距，我國(guó)廉租屋體系自起步以來，雖然已經(jīng)取得了一定的成效，但是體系在運(yùn)行中依舊存在一些問題。

根據(jù)目前的規(guī)定和各地的做法，廉租住房的分配對(duì)象主要是城市戶口的雙困難戶家庭。這種比較狹窄的范圍規(guī)定，在廉租住房體系的培育初期對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定起到了重要的作用，但一個(gè)社會(huì)中總會(huì)存在有過渡性的夾心階層。我國(guó)的夾心階層主要指家庭收入水平與住房標(biāo)準(zhǔn)超過廉租住房保障范圍，而又無力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭。如城鎮(zhèn)中低收入者很多就處于這種夾心層，如果不對(duì)他們的住房問題予以充分的重視，這將給城市發(fā)展帶來了不小的沖擊，而問題不及早地得到解決，拖得越久越遲延，所付出的代價(jià)也就越大。

1 供給手段匱乏

廉租住房的供給主體為財(cái)政，企業(yè)并無直接的驅(qū)動(dòng)力向廉租家庭提供住房，也很少參與政府的廉租住房保障體系的運(yùn)作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所謂的參與也僅僅是按比例配建，或是在政府擔(dān)保后的保本微利的經(jīng)營(yíng)。另外，廉租住房不同于商品房，也不同于經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)榻ㄔO(shè)商品房可以獲得較多的利潤(rùn)，但廉租住房只能租給城鎮(zhèn)中低收入家庭居住，其租金標(biāo)準(zhǔn)比較低，無法形成建設(shè)資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。因此政府若沒有一定的鼓勵(lì)辦法，一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不愿從事廉租住房的開發(fā)建設(shè)。

2 政府在廉租房建設(shè)中職能缺位

從目前的廉租政策來看，面對(duì)眾多的廉租家庭而言，較少的房源供給形成了輪侯排序，甚至采用搖獎(jiǎng)等不得已的運(yùn)作方式，這反映出該制度設(shè)計(jì)的初始性，同時(shí)也說明過渡性的廉租住房保障政策已經(jīng)無法滿足目前迫切的住房需求。在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)一直是以商品住房為主，重視高端產(chǎn)品市場(chǎng)，忽略了低端房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)，并未能形成國(guó)家所預(yù)計(jì)的以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系。一方面，一些收入高、比較穩(wěn)定的人群不但擁有了好地段、好環(huán)境的房屋居住，甚至一些人已經(jīng)開始了住房投資進(jìn)行二次置業(yè)活動(dòng)；而另一方面，眾多中低收入者的住房需求得不到滿足，居住環(huán)境惡化。這種畸形的房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)無法形成合理的梯次消費(fèi)，更無法促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的良性循環(huán)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

雖然市場(chǎng)化是實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置的一種好方式，但是，市場(chǎng)不是萬能的，只有將解決城市中低收入者的住房問題歸入政府的職責(zé)，融入社會(huì)福利，才能從制度上保障每個(gè)公民在住宅市場(chǎng)化的進(jìn)程中獲益。

3 經(jīng)濟(jì)適用房政策優(yōu)惠很難落到實(shí)處

經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，向中低收入住房困難家庭出售的具有保障性質(zhì)的政策性住房。

在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中政府提供了很多優(yōu)惠政策，實(shí)際上是政府為解決城鎮(zhèn)中低收者住房問題的投入，帶有社會(huì)保障性質(zhì)，應(yīng)該納入社會(huì)保障體系?？墒悄壳?，這種投入進(jìn)入了市場(chǎng)體系，但由于政府對(duì)這一市場(chǎng)體系缺乏有力的調(diào)控手段，致使高收入者更多地占了國(guó)家優(yōu)惠政策的便宜而浪費(fèi)了國(guó)家資源，侵害了中低收入群體應(yīng)享有的權(quán)利，使廣大中低收入者住房問題更加突顯。

有的地方管理不夠規(guī)范，監(jiān)控力度也不夠。一些開發(fā)商利用經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)監(jiān)管缺失，打著建經(jīng)濟(jì)適用房的幌子，獲得很多優(yōu)惠政策，而以純粹商品房性質(zhì)開盤出售，擾亂了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)市場(chǎng)秩序。國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適房建設(shè)的優(yōu)惠落到“低進(jìn)高出”的開發(fā)商手上，使政府減少的稅收轉(zhuǎn)化成開發(fā)商的高額利潤(rùn)。

三 城鎮(zhèn)中低收入者住房現(xiàn)狀而采取的解決措施

（一）進(jìn)行住房體制改革，大力開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房

采取經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)由政府扶持、保本微利的措施。經(jīng)濟(jì)適用住房政策實(shí)施以來，雖然取得了一定的成效，但也暴露出一些問題，出現(xiàn)叫好不叫座的現(xiàn)象。認(rèn)真研究分析問題所在，不斷完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策，對(duì)我國(guó)居民住房問題的解決和房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展都具有極為重要的意義。下面將就發(fā)展中的幾個(gè)問題與大家進(jìn)行商榷。

1 科學(xué)評(píng)估“中低收入家庭”經(jīng)濟(jì)狀況，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)需求的有效增長(zhǎng)

經(jīng)濟(jì)適用住房是為了解決中低收入家庭住房問題而建的，需要考慮的是如何界定中低收入家庭和衡量家庭收入兩個(gè)方面的問題。由于我國(guó)尚未建立個(gè)人收入申報(bào)制度，這使得政府難以準(zhǔn)確核實(shí)家庭的真實(shí)收入，從而使“中低收入家庭”變成一個(gè)十分寬泛而模糊的概念。當(dāng)然，科學(xué)評(píng)估“中低收入家庭”涉及到整個(gè)社會(huì)分配制度的運(yùn)作、監(jiān)控機(jī)制等，要完善這些機(jī)制在短期是難以實(shí)現(xiàn)的。但是，盡管如此，我們還是應(yīng)該創(chuàng)造條件，積極向這個(gè)方向努力，力求逐步準(zhǔn)確、科學(xué)地對(duì)“中低收入家庭”進(jìn)行評(píng)估，以完善我國(guó)住房市場(chǎng)體制。

2 嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格構(gòu)成，確定其合理的定位

我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房政策的實(shí)施，雖取得了可喜的成績(jī)，但它只解決了一部分中低收入者的住房問題，離現(xiàn)實(shí)需求還有很大差距。其中居民的承受力是其中的一主要原因。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，我國(guó)許多城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格與一般家庭年收入之比高達(dá)10倍甚至10倍以上，目前經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格太高，以至于城鎮(zhèn)中低收入者無力購(gòu)買。

經(jīng)濟(jì)適用住房是以經(jīng)濟(jì)為前提的，因此其合理的價(jià)格定位尤為關(guān)鍵。而在確定經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格時(shí)，除了要考慮成本因素外，還應(yīng)兼顧中低收入家庭的支付能力。首先，應(yīng)盡快出臺(tái)適合我國(guó)國(guó)情的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理?xiàng)l例，嚴(yán)格規(guī)范價(jià)格構(gòu)成，這是促進(jìn)我國(guó)住房建設(shè)加快發(fā)展的重要保證；其次，經(jīng)濟(jì)適用房指導(dǎo)價(jià)格的制定應(yīng)遵循價(jià)格形成規(guī)律，各類經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格也應(yīng)有差異，避免“一刀切”；最后，應(yīng)強(qiáng)化價(jià)格審核制度，建立經(jīng)濟(jì)適用住房成本約束機(jī)制，嚴(yán)格限制一些開發(fā)商借“經(jīng)濟(jì)適用住房”之名，低價(jià)獲得土地，高價(jià)銷售房子，賺取額外利潤(rùn)。

3 適度確定經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)模

經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)決不能有短期行為，應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以有效需求為基礎(chǔ)，合理確定開發(fā)建設(shè)規(guī)模和建造標(biāo)準(zhǔn)。具體來說，可采取的策略是，在經(jīng)濟(jì)適用住房政策與普通商品住房政策未并軌前，低標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房的總規(guī)模應(yīng)依據(jù)地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與市場(chǎng)化程度來綜合制定，而且經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)該以銷定產(chǎn)。經(jīng)濟(jì)適用住房屬于商品房，實(shí)行貨幣分配，其生產(chǎn)和建設(shè)必須符合商品經(jīng)濟(jì)的規(guī)律?？傊鳛橐豁?xiàng)社會(huì)再分配政策工具，各地在實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房政策時(shí)，應(yīng)因地制宜，量力而行。

（二）建立和完善我國(guó)的廉租房體系

廉租房體系隨著我國(guó)住房制度改革的深入也逐步健全。雖然我國(guó)廉租房體系逐步發(fā)展，但也需要進(jìn)一步的健全和完善，建立符合我國(guó)實(shí)際情況的廉租住房保障體系。

一是建立長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，確立分階段目標(biāo)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及國(guó)際上的標(biāo)準(zhǔn)，在目前應(yīng)該以解決中低收入者的居住問題為先，即達(dá)到人均20m2以上，基本配套生活服務(wù)設(shè)施齊備的住房消費(fèi)水平，人人共享經(jīng)濟(jì)的繁榮。在將來即在2020年，中國(guó)進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家之后，可參照新加坡的“居者有其屋計(jì)劃”，實(shí)現(xiàn)每一戶套房人均居住面積不低于25m2，人民安居樂業(yè)，在更遠(yuǎn)的將來，則可參照發(fā)達(dá)國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)舒適型的住房消費(fèi)。

二是明確政府和社會(huì)責(zé)任，建立更為合理、長(zhǎng)期、穩(wěn)定的住房保障體系。實(shí)行住房保障，提供廉租住房是政府、全體社會(huì)成員義不容辭的責(zé)任和義務(wù)。由于住房問題的長(zhǎng)期性、固定性和艱巨性，要求全社會(huì)公正對(duì)待中低收入者人群的住房保障問題，每個(gè)社會(huì)成員都應(yīng)該認(rèn)識(shí)到維護(hù)中低收入者階層的利益，也是為了其他階層的福利最大化。因?yàn)樯鐣?huì)穩(wěn)定可以使全體成員以較低的代價(jià)獲得最大的利益，而穩(wěn)定社會(huì)，中低收入階層住房的有效保障至為關(guān)鍵。因此，建立合理、長(zhǎng)期、穩(wěn)定的住房保障體系，這是一個(gè)公正社會(huì)的必然要求。

三是提供多種機(jī)會(huì)，以擴(kuò)大其個(gè)人住房的可支付能力。居民的住房消費(fèi)能力與居民或家庭的收入水平息息相關(guān)。政府在一定程度上提供住房保障，僅僅是在一定程度上緩解了中低收入人群的住房困難，而實(shí)際的住房消費(fèi)能力并沒有多少提高，政府應(yīng)該不斷地創(chuàng)造機(jī)會(huì)，以提高擴(kuò)大中低收入者住房消費(fèi)能力為首要任務(wù)，即提供勞動(dòng)技能的培訓(xùn)，提供各種就業(yè)機(jī)會(huì)，提高其家庭收入。要標(biāo)本兼治——“授人以魚，不如授人以漁”，將中低收入者長(zhǎng)期住房利益的實(shí)質(zhì)提高與短期住房情況的改變結(jié)合，達(dá)到最終解決中低收入者對(duì)住房消費(fèi)的不斷需求的目的。

四是拓寬廉租住房供應(yīng)渠道，充分利用存量，以貨幣化補(bǔ)貼為主，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。對(duì)廉租家庭的住房應(yīng)該采用市場(chǎng)手段來進(jìn)行，即以租金補(bǔ)貼為主，這樣可以充分地利用房地產(chǎn)市場(chǎng)上現(xiàn)有的存量，廉租家庭在取得租金補(bǔ)貼后，可以直接到房地產(chǎn)市場(chǎng)上自己尋找符合條件的廉租住房房源，從而推動(dòng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，形成住房消費(fèi)的梯次結(jié)構(gòu)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)極為有利。

五是多途徑籌措資金，擴(kuò)大廉租對(duì)象。多渠道籌集資金，通過財(cái)政專列支出，土地出讓收入補(bǔ)貼，公積金的增值部分以及社會(huì)捐贈(zèng)等方式，建立起穩(wěn)定的專用保障基金，專門用于中低收入人群的住房保障。由于一個(gè)社會(huì)往往存在著夾心層，對(duì)城市的夾心層的利益應(yīng)給予一定的保護(hù)，而夾心層往往是城市的中低收入人群，因此對(duì)其予以必要的及早預(yù)防和重視，可以節(jié)約有限的社會(huì)資源，降低社會(huì)運(yùn)行的成本，所以政府應(yīng)逐步降低廉租住房的準(zhǔn)入“門檻”，不斷擴(kuò)大廉租的保障范圍，做到公平對(duì)待社會(huì)的每一成員。

六是建立透明的收入申報(bào)制度，確保信息的透明度和良好的退出機(jī)制。建立起完善的個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制，這是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)，我國(guó)目前個(gè)人收入申報(bào)制度、個(gè)人信息體系及個(gè)人納稅制度還很不完善，由于房地產(chǎn)登記未能與個(gè)人實(shí)際資產(chǎn)相掛鉤，從而對(duì)社會(huì)上存量房地產(chǎn)無法做到真實(shí)的統(tǒng)計(jì)，對(duì)于低收入家庭是否滿足廉租住房條件的審查也困難重重，對(duì)于那些已經(jīng)享受到廉租住房福利的家庭收入變動(dòng)情況的審查也有一定的難度。因此，為了保證整個(gè)社會(huì)做到盡可能的公正，建立起完善的個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制勢(shì)在必行。

七是加快住房法律、法規(guī)建設(shè)，強(qiáng)化政府在住宅建設(shè)中的作用。政府、社會(huì)等應(yīng)明確各自在廉租房建設(shè)的責(zé)任、義務(wù)，承建商的權(quán)利和優(yōu)惠，以及公民在住宅方面的權(quán)利和義務(wù)也應(yīng)明確。廉租住房是一種得到政府補(bǔ)貼的福利住房，政府應(yīng)該起關(guān)鍵的作用，在廉租房建設(shè)、管理體系的內(nèi)部和外部分別建立起內(nèi)部監(jiān)控制度和外部或社會(huì)監(jiān)控制度。政府作為制度變革的主導(dǎo)者和制度創(chuàng)新的供給者，通過立法、監(jiān)督、管理以及公共資源的配置，通過政府有形之手有效彌補(bǔ)和糾正市場(chǎng)機(jī)制的不足和缺陷，保障中低收入人群的住房供給。

（三）合理調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中的政府職能

充分運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)住房供求關(guān)系，解決向中低收入家庭的住房供應(yīng)，讓中低收入家庭有房可買，這是各國(guó)政府住房管理的主要職能。

發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房是我國(guó)為保障中低收入家庭住房而制定的主要政策，合理調(diào)整政府職能，充分運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)模式和供求關(guān)系。

首先，政府應(yīng)給予一定的政策傾斜，使房地產(chǎn)開發(fā)商能變政策行為為企業(yè)行為，自愿參與經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)。政府應(yīng)建立穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)渠道，在稅費(fèi)、融資等方面提供相應(yīng)的優(yōu)惠政策，并確保優(yōu)惠政策到位，簡(jiǎn)化手續(xù)，減少環(huán)節(jié)，以提高開發(fā)商參與的積極性，保證開發(fā)商可以利用自有資金和優(yōu)惠的銀行貸款自愿參與經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)；其次，地方政府應(yīng)盡快建立和完善房改金融業(yè)務(wù)的方針和政策，調(diào)動(dòng)各個(gè)商業(yè)銀行的積極性，提供政府擔(dān)保，讓商業(yè)銀行積極為經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)貸款；最后，政府應(yīng)有效運(yùn)作住房金融，提高居民的支付能力，形成與供給相適應(yīng)的有效需求，解決房改與住房發(fā)展的燃眉之急。在完善住宅銷售金融服務(wù)體系方面，各銀行辦理的公積金貸款、按揭貸款，無論在宣傳上還是在簡(jiǎn)化貸款手續(xù)提高辦事效率上，都在不斷加強(qiáng)力度。但要真正調(diào)動(dòng)廣大中低收入者的購(gòu)房熱情，需要廣大中低收入者要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的信貸觀念，政府要進(jìn)一步有針對(duì)性地完善經(jīng)濟(jì)適用房配售過程中的金融服務(wù)體系，這是必不可少的有效途徑。

總之，政府職能部門的主要責(zé)任應(yīng)該是搞好服務(wù)，加強(qiáng)監(jiān)管力度，促使開發(fā)企業(yè)發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、降低開發(fā)成本，提高開發(fā)質(zhì)量，在滿足社會(huì)住房消費(fèi)需求的基礎(chǔ)上，增強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部收益，上繳更多的稅收，最終達(dá)到既增強(qiáng)企業(yè)開發(fā)實(shí)力又提升住房開發(fā)國(guó)家收益水平的根本目的。只有這樣，才能在住房建設(shè)開發(fā)領(lǐng)域完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，促使住宅產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

解決中低層收入者的住房保障問題仍是當(dāng)前我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。為了能夠有效地解決中低收入者的住房問題，進(jìn)而更好地促進(jìn)和諧社會(huì)的發(fā)展，還需要政府和人民的共同努力才能實(shí)現(xiàn)。

因此，為了達(dá)到小康和和諧社會(huì)的目標(biāo)，使社會(huì)全體成員都能享受到改革的成果，并能不同程度地解決和改善住房條件，保障城鎮(zhèn)中低收入家庭的基本住房需求。開展中低收入家庭基本住房情況調(diào)查，建立保障對(duì)象檔案，以財(cái)政預(yù)算安排為主，切實(shí)落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房資金來源，逐步擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房制度覆蓋面。政府可以通過宏觀調(diào)控來掌控，進(jìn)一步完善住房保障體系，解決中低收入者住房問題。從目前我國(guó)城鎮(zhèn)中低收入者的住房現(xiàn)狀來看，我國(guó)最應(yīng)抓緊的還是社會(huì)主義現(xiàn)代化的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，這是從根本上提高中低收入者住房水平的途徑和方法，其次是建立起以中收入者住商品房或經(jīng)濟(jì)適用房、低收入家庭住廉租住房的戰(zhàn)略。

［1］蔡金水.中國(guó)住房的真實(shí)現(xiàn)狀及改革方向［EB/OL］.（2010-01-19）［2010-04-29］http:/www.chinareform.net/2010/0119/10433.html

［2］國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.新中國(guó)60周年系列報(bào)告之四：城鄉(xiāng)居民生活從貧困向全面小康邁［EB/OL］.（2009-09-10）［2010-04-29］http://www.stats.gov.cn/tjfx/ztfx/qzxzgcl60zn/t20090910_402585849.htm

［3］王大友.福建省發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中應(yīng)注意解決的問題［J］.集美大學(xué)學(xué)報(bào)，2000，（4）：58-60.

［4］大楷、陳震寧.關(guān)于上海經(jīng)濟(jì)適用住房若干問題的研究［J］.中國(guó)房地產(chǎn)金融，2006，（5）：29-31.

The Issue of Low-income Persons’Housing in Cities and Towns

XU Wei
（Huainan Real Property and Market Management Office，Huainan Anhui232001）

China’s urban living in the low-income people is an important issue related to the people’s livelihood.So solving their housing issue will be conductive to the construction of socialist modernization and the building of a harmonious society.Although the current housing reform has obtained some achievements，there are still some unsatisfactory aspects.To solve the issue of China’s urban housing of the low-income families，we take a series of measures such as the low-cost housing and economic housing.

low-income people；economical housing；low-rent housing

F293.35

A

1671-4733（2010）02-0021-05

2010-04-29

徐偉（1963-），男，四川都江堰人，經(jīng)濟(jì)師，從事房屋權(quán)屬登記工作。電話：15955414100。