翟云嶺,于靖文

(大連海事大學(xué) 法學(xué)院,遼寧 大連 116026)

論商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)
——以預(yù)約合同為視角

翟云嶺,于靖文

(大連海事大學(xué) 法學(xué)院,遼寧 大連 116026)

學(xué)術(shù)界以及實務(wù)界對商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)存在諸多的爭議。解決此爭議的關(guān)鍵在于界定預(yù)約的法律性質(zhì)以及效力。顯然,預(yù)約是一種區(qū)別于本約的獨(dú)立的合同類型,適用我國《合同法》有關(guān)“無名合同”的規(guī)定。強(qiáng)制履行是承擔(dān)預(yù)約違約責(zé)任的方式之一。對商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)不能僵硬的適用某一種學(xué)說,而是應(yīng)該結(jié)合締約時當(dāng)事人的資質(zhì)、目的以及認(rèn)購書的具體內(nèi)容等給予認(rèn)定。

認(rèn)購書;預(yù)約;本約

商品房認(rèn)購書是指商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署預(yù)售契約或買賣契約前所簽訂的文書,是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。[1]126在認(rèn)購書中,通常包括雙方當(dāng)事人的基本情況、所預(yù)購房屋的地理位置 (如所在樓的編號、樓層、戶號等)、面積、單價,以及所付的訂購款 (或預(yù)付款、定金等)、日后簽訂本約的日期以及違反認(rèn)購書約定的法律責(zé)任等詳盡不一的條款。實踐中,解決商品房認(rèn)購書爭議問題的關(guān)鍵是認(rèn)定其法律性質(zhì),而我國現(xiàn)有的法律文件中沒有對該問題做出明確界定。對此,學(xué)術(shù)界與實務(wù)界提出以下幾種觀點:要約說,預(yù)約合同說,附生效條件或附生效期限的商品房買賣合同說,商品房預(yù)售合同說以及不具有法律效力的意向聲明說。依此學(xué)說,認(rèn)購書是當(dāng)事人用以記錄磋商過程的書面文件,不具有法律效力。[2]可見,商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)是一個非常具有爭議的問題,而預(yù)約合同說則是多數(shù)人的觀點。

一、預(yù)約是為我國《合同法》所調(diào)整的一類獨(dú)立的合同

目前,我國大陸地區(qū)相關(guān)的法律文件沒有對預(yù)約的概念做出明確的解釋,臺灣學(xué)者王澤鑒先生稱:“預(yù)約,乃約定將來訂立一定契約的契約,本約則為履行該預(yù)約而訂立的契約”。[3]328實踐中出現(xiàn)的內(nèi)容繁簡不一的預(yù)約協(xié)議,其共同點在于雙方當(dāng)事人就日后訂立一定類型的合同達(dá)成合意。而根據(jù)合同的成立要件,即當(dāng)事人意思表示須一致;合意須有兩個或兩個以上的當(dāng)事人;當(dāng)事人的意思表示須以訂立合同為目的。[4]483顯然,預(yù)約協(xié)議是已經(jīng)成立的合同,從而區(qū)別于作為單方法律行為的要約,更有別于不具有法律效力的意向聲明。

考查大陸法系相關(guān)國家和地區(qū)有關(guān)預(yù)約的立法例,規(guī)定預(yù)約是一種合同的立法例有《拿破侖民法典》、《德國民法典》、《日本民法典》以及臺灣地區(qū)的民法典。同時,臺灣地區(qū)民法典的《債編》在修正時的立法說明書可以很好的體現(xiàn)預(yù)約作為一種合同而存在的合法、合理性。①在使用借貸與消費(fèi)借貸中另增訂第四六五之一條,其立法說明書謂:“預(yù)約為約定負(fù)擔(dān)訂立本約之義務(wù)之契約。通常在要式或要物契約始有其存在價值。使用借貸為要物契約,常先有預(yù)約之訂立,惟其亦為無償契約,故于預(yù)約成立后,預(yù)約貸與人如不欲受預(yù)約之拘束,法律應(yīng)允許其撤銷預(yù)約,始為合理。”另外,在我國《海商法》第 231與第 232條中已經(jīng)出現(xiàn)了“預(yù)約”的表述,且將其視為一種合同類型。

通過賦予預(yù)約以合同的效力,維護(hù)交易安全,更好的保護(hù)誠信當(dāng)事人的利益,從而促進(jìn)交易和諧有序的發(fā)展。具體而言,預(yù)約的價值表現(xiàn)為:緩和要物、要式契約的 “要物、要式”屬性;彌補(bǔ)締約過失責(zé)任不能充分有效保護(hù)誠信一方當(dāng)事人的利益之缺陷;充分發(fā)揮契約自由的理念。

綜上,預(yù)約是一種獨(dú)立的合同類型。從我國現(xiàn)有的法律出發(fā),筆者認(rèn)為應(yīng)適用《合同法》中有關(guān)無名合同的規(guī)定來調(diào)整預(yù)約合同中當(dāng)事人之間的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。這也符合《合同法》第一百二十四條的立法價值取向。

二、對預(yù)約合同的法律效力的釋析

通說認(rèn)為,合同的一般有效要件之一是合同的內(nèi)容必須確定和可能[4]109。既然預(yù)約合同于當(dāng)事人就日后訂立本約的意思表示達(dá)成一致即成立,那么,為了使依法成立的預(yù)約合同具備履行的效力,其內(nèi)容的確定性應(yīng)該達(dá)到什么程度呢?筆者認(rèn)為應(yīng)該參照本約的合同類型來判斷,但預(yù)約并不需要具備本約的必備條款,否則該合同即構(gòu)成本約。對此,德國聯(lián)邦法院判例“BGH NJW 80,1578”建立的標(biāo)準(zhǔn)可供參考:如能由預(yù)約的內(nèi)容,歸納成請求締結(jié)一定內(nèi)容之契約的訴之聲明時,原則上可視為系預(yù)約足夠確定。[5]50因此,一項預(yù)約合同的內(nèi)容如果可以使當(dāng)事人能于日后依其訂立一定類型的本約合同,就具備了“確定性”的要件,當(dāng)事人即可以據(jù)以履行。

由于預(yù)約與本約存在緊密的聯(lián)系,故區(qū)別二者的關(guān)系對于正確理解預(yù)約的內(nèi)涵具有重要意義。對此,筆者擬結(jié)合圖示進(jìn)行闡釋:

1.預(yù)約與本約的聯(lián)系

首先,二者在時空上緊密關(guān)聯(lián)。從 A點到 B點之間,是預(yù)約合同的履行階段,雙方當(dāng)事人負(fù)有日后訂立本約的義務(wù)。至 B點時,預(yù)約的履行期限屆至,預(yù)約因雙方當(dāng)事人的履行而終止。從B點之后,雙方進(jìn)入到本約的履行階段。其次,預(yù)約與本約之間具有手段與目的的牽連關(guān)系。預(yù)約的內(nèi)容是雙方負(fù)有按照預(yù)約合同的約定訂立本約的義務(wù)。正如王澤鑒先生所言,雙方當(dāng)事人之所以先締結(jié)預(yù)約而不直接訂立本約,通常是 “因法律上或事實上的事由,致訂立本約,尚未臻成熟,乃先成立預(yù)約,使相對人受其拘束,以確保本約的訂立。”[6]187從這個角度來說,預(yù)約是手段,而本約則是目的。

2.預(yù)約與本約的區(qū)別

(1)成立條件不同。預(yù)約合同是一種諾成性、不要式合同。而本約則既可能是諾成性合同又可能是要物 (如自然人之間的借款合同)或者要式合同 (如保險合同)。

(2)作用不同。契約根據(jù)其作用可分為雙務(wù)合同與單務(wù)合同。[3]325預(yù)約是雙務(wù)合同,預(yù)約合同中的當(dāng)事人都負(fù)有于日后訂立本約的義務(wù),于任何一方不履行義務(wù)時,對方都有請求權(quán)。而本約則既可能是單務(wù)合同又可能是雙務(wù)合同。

此外,二者在合同的目的與內(nèi)容的確定性方面也有明顯區(qū)別,由于前文已述,故此處不贅言。

可見,預(yù)約與本約是互相區(qū)別的兩個獨(dú)立的合同,當(dāng)事人于兩類合同下所負(fù)的義務(wù)也是不同的。在本約有效成立后,當(dāng)事人的履行義務(wù)因為不同種類的本約而有所不同。相比之下,不論是為何種本約而訂立的預(yù)約,在預(yù)約合同有效成立后,當(dāng)事人都只負(fù)一種義務(wù)——必須依預(yù)約訂立本約。但是,有觀點認(rèn)為預(yù)約的履行內(nèi)容為 “必須磋商”[7]而非 “必須締約”[3]325。對此,筆者持有異議:

第一,“必須磋商”說有礙誠實信用原則。因為該說對于“盡最大的努力”沒有提供量化標(biāo)準(zhǔn),從而使得處于優(yōu)勢地位的一方當(dāng)事人會利用預(yù)約合同如此輕微的效力而損害另一方當(dāng)事人的利益。而“必須締約”說,使當(dāng)事人負(fù)擔(dān)必須訂立本約的義務(wù),通過違約責(zé)任嚴(yán)格的免責(zé)條件,從而避免了上述風(fēng)險。

第二,“必須磋商”說認(rèn)為,當(dāng)在預(yù)約的履行階段發(fā)生情事變更或其他非可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由時,使當(dāng)事人負(fù)有繼續(xù)訂立本約的義務(wù)違反公平原則。筆者認(rèn)為此觀點忽略了預(yù)約是一個獨(dú)立的合同的性質(zhì)。如果發(fā)生不可抗力或情事變更等情況時,當(dāng)事人 (一方或雙方)可根據(jù)合同的法定解除或撤銷條件直接解除合同或要求法院判決撤銷合同,從而使預(yù)約合同的效力歸于消滅。因此,采 “必須締約”不違反公平原則。

第三,“必須磋商”說認(rèn)為,如果預(yù)約中未包括本約的主要條款,當(dāng)事人在訂立本約時,就本約中之必備條款仍須協(xié)商,那么當(dāng)協(xié)商未果時,依然會導(dǎo)致無法訂立本約或即使訂立本約也無法履行的情形發(fā)生。對此,筆者表示異議。由于預(yù)約的合同效力在當(dāng)事人訂立本約時即終止。所以,依預(yù)約而訂立的本約如果無法履行,應(yīng)該以本約無法履行為訴由提出主張,而與預(yù)約無關(guān)。這也使得預(yù)約與附生效條件、附生效期限的本約相區(qū)別。后兩者在成立時雖未生效,但一旦條件成就或期限屆至?xí)r即發(fā)生效力——當(dāng)事人可以直接依據(jù)本約中約定的權(quán)利、義務(wù)內(nèi)容去履行。

因此,預(yù)約的法律效力應(yīng)采 “必須締約”說。既然預(yù)約是一個獨(dú)立的合同,那么有關(guān)認(rèn)定締約過失責(zé)任與違約責(zé)任的規(guī)則也適用于預(yù)約合同。然而,由于履行預(yù)約與訂立本約在時空上具有緊密的聯(lián)系,在適用上述規(guī)則時,不免在判斷究竟是預(yù)約還是本約階段中的責(zé)任問題存在模糊。筆者認(rèn)為,難點在于對預(yù)約有效成立進(jìn)入履行階段后,當(dāng)事人違反預(yù)約應(yīng)負(fù)何種責(zé)任的認(rèn)定。詳細(xì)論述如下:

第一種情況是,在預(yù)約的履行過程中,(如圖A-B之間)即在預(yù)約有效成立至訂立本約的障礙消失的階段,一方當(dāng)事人擅自改變預(yù)約中達(dá)成的條件,從而使本約未能訂立的。如果當(dāng)事人未履行預(yù)約不具有法定的免責(zé)事由,那么相對方得追究其違約責(zé)任。

第二種情況是,在預(yù)約的履行過程中,由于發(fā)生在締結(jié)預(yù)約階段 (即圖示 A點之前)的一方(或雙方)的過錯行為而導(dǎo)致已經(jīng)成立的預(yù)約合同被認(rèn)定為無效或被撤銷,從而不能訂立本約的,過錯方應(yīng)該承擔(dān)締約過失責(zé)任。例如:一方當(dāng)事人在締結(jié)預(yù)約的時候故意隱瞞或編造了有關(guān)履行預(yù)約的重要事項。事后,在訂立本約時被發(fā)現(xiàn),從而無法訂立本約。此時,有過錯方就應(yīng)該承擔(dān)締約過失責(zé)任。

第三種情況是,在預(yù)約的履行過程中,由于發(fā)生不可抗力等意外事件而致使無法訂立本約的。當(dāng)事人不負(fù)責(zé)任。因為這符合合同的法定免責(zé)要件。

綜上,當(dāng)事人違反預(yù)約時,應(yīng)該區(qū)分不同的主、客觀因素而確定其承擔(dān)締約過失責(zé)任或違約責(zé)任,進(jìn)而適用不同責(zé)任下的救濟(jì)方式。值得一提的是,有關(guān)違約責(zé)任方式中的強(qiáng)制履行措施和損失賠償?shù)姆秶陬A(yù)約違約責(zé)任中的適用。

對于承擔(dān)預(yù)約違約責(zé)任方式中得否包括強(qiáng)制履行,爭議頗多,值得研究。有學(xué)者主張,即使同意當(dāng)事人在違反預(yù)約時應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任,也只能對違約方施以金錢性懲罰措施,而不能適用強(qiáng)制履行的方式,否則,即違反契約自由原則。筆者對此持否定態(tài)度。

首先,強(qiáng)制履行又稱為實際履行,指當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定時,另一方當(dāng)事人有權(quán)請求人民法院或仲裁機(jī)關(guān)以國家強(qiáng)制力強(qiáng)制對方履行合同義務(wù)。[8]217根據(jù)強(qiáng)制履行的適用條件①《中華人民共和國合同法》第 110條規(guī)定了強(qiáng)制履行的條件。,有觀點認(rèn)為預(yù)約不適用強(qiáng)制履行是源于債務(wù)標(biāo)的不能。筆者持反對意見。雖然預(yù)約中的債務(wù)標(biāo)的是當(dāng)事人訂立本約的行為,但是該行為不能被狹義的理解為當(dāng)事人在本約中的簽字或按手印的動作。法院或仲裁機(jī)構(gòu)可以將預(yù)約中所包含的本約的必備條款,視為違反預(yù)約的一方當(dāng)事人訂立本約的意思表示。[3]329判決或裁決做出之時,該意思表示即到達(dá)守約方。守約方在履行自己的預(yù)約義務(wù)后,一般的本約即因雙方的意思表示一致而成立。此時,預(yù)約已經(jīng)履行完畢。如果本約是要物合同,法院還應(yīng)當(dāng)再強(qiáng)制違約方交付標(biāo)的物。

其次,強(qiáng)制履行與合同自由。近代西方著名學(xué)者孟德斯鳩曾對自由的法律含義做出了精確的解釋: “自由是做法律所許可的一切事情的權(quán)利?！盵9]154在合同領(lǐng)域,當(dāng)事人固然有為自己設(shè)定負(fù)擔(dān)的權(quán)利,但是一旦設(shè)定了此負(fù)擔(dān)并形成了債的關(guān)系,當(dāng)事人就要受債的效力的拘束。如果當(dāng)事人違反了該義務(wù),國家當(dāng)然要運(yùn)用強(qiáng)制措施去保護(hù)誠信一方的利益,以彰顯法律的正義精神。因此,從法理上來說,強(qiáng)制履行不但沒有違反契約自由,反而是為契約自由的實現(xiàn)提供理性的認(rèn)知基礎(chǔ)、排除外在的阻礙以及有效的保護(hù)機(jī)制。[10]350-354同時,在強(qiáng)制履行合同時,法院或仲裁機(jī)構(gòu)的意志并未強(qiáng)制違約方做出一個未曾有過的意思表示。因為,預(yù)約合同的效力就體現(xiàn)在雙方于日后必須做出訂立本約的意思表示,而且預(yù)約合同的成立完全取決于當(dāng)事人的意志。再者,對于預(yù)約合同中未包含的本約中的部分主要條款,法院或仲裁機(jī)構(gòu)也并沒有代替當(dāng)事人做出這些意思表示,他們只是判決或裁決違約方必須根據(jù)預(yù)約合同做出訂立本約的意思表示。而后,守約方履行其在預(yù)約合同下的義務(wù)——做出訂立本約的意思表示。此時本約因雙方的意思表示一致而成立,預(yù)約已經(jīng)履行完畢。對于未經(jīng)協(xié)商的有關(guān)本約的內(nèi)容,當(dāng)事人可以在事后通過對本約的內(nèi)容達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議或根據(jù)法律規(guī)定解決。如果一方當(dāng)事人在履行本約的階段再一次由于約定不明而要求違約方繼續(xù)履行時,法院或或仲裁機(jī)構(gòu)于此時做出的強(qiáng)制履行的判決或裁決是針對本約的內(nèi)容,與預(yù)約無關(guān)。

有關(guān)違約責(zé)任中的損害賠償范圍的問題。首先,在預(yù)約合同中,當(dāng)事人的履行利益是享有按照預(yù)約合同約定的條件訂立本約的權(quán)利。其次,由于違約責(zé)任以約定為主,所以當(dāng)事人可根據(jù)各自在簽訂預(yù)約時已具備的客觀條件和對未來訂立本約時的市場行情的預(yù)測,在預(yù)約中約定違反預(yù)約時的損害賠償?shù)挠嬎戕k法,違約金數(shù)額等。由此為雙方提供更加靈活與公平的保護(hù)并對當(dāng)事人的契約自由權(quán)利給予充分的尊重。

三、結(jié)論

筆者認(rèn)為學(xué)術(shù)界與實務(wù)界針對商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)提出的各學(xué)說皆有一定的道理?，F(xiàn)實中出現(xiàn)的商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)既可能是意向聲明、要約、預(yù)約,也可能是本約。因此,在判斷一個具體的商品房認(rèn)購書的法律效力時,必須綜合考慮當(dāng)事人訂約時所具有的資質(zhì)條件、目的、認(rèn)購書的內(nèi)容等因素,不宜不加區(qū)分的做出一個絕對的定性。具體而言:

商品房認(rèn)購書構(gòu)成預(yù)約有兩種情況。第一,在開發(fā)商尚未取得《商品房預(yù)售許可證》時,認(rèn)購書中至少已經(jīng)包含了房屋的地理位置以及日后將訂立本約的條款。如果認(rèn)購書不具備上述兩項條款之一,則會由于內(nèi)容不具體或不確定而被認(rèn)為是意向聲明。第二,在開發(fā)商已經(jīng)取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下,認(rèn)購書中不能同時包含所有的屬于商品房買賣合同的必備條款,即根據(jù)《房地產(chǎn)銷售管理辦法》第十六條列舉的 (一)當(dāng)事人名稱或姓名和住所; (二)商品房基本狀況; (四)商品房價款的確定方式。否則,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定,由開發(fā)商一方出具的認(rèn)購書就應(yīng)該被視為有關(guān)商品房買賣的要約,如果經(jīng)受要約人承諾,則構(gòu)成商品房買賣合同。此時,如果該認(rèn)購書中含有生效條件或生效期限的條款,還可以被進(jìn)一步界定為附生效條件或附生效期限的商品房買賣合同。

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責(zé)任編輯:林 衍

A bstract:There exist great disputes in the academic circle aswell as in actual practice as to the legal nature of purchase letterof commercial houses.The key to settling such disputes is to define the legal nature and efficacy of precontract.Obviously precontract is different from real contract and it falls into the category of“innominate contract”in ContractLaw in China.Compulsory enforcement isone mode of undertaking the responsibility for breach of contract.The legal nature of purchase letter of commercial houses can not be rigidly applied to one theory and its determination shall be based on the qualification,purpose and the actual content of purchase letter.

Key w ords:purchase letter;precontract;real contract

On the Legal Nature of Purchase Letter of Commercial Houses-From the Perspective of Precontract

Zha iYun-ling Yu Jing-wen
(School ofLaw,DalianMarit ime University,Dalian 116026,China)

DF418

A

1009-3745(2010)01-0070-05

2009-12-17

翟云嶺 (1963-),男,遼寧大連人,大連海事大學(xué)法學(xué)院教授,副院長,從事民商法學(xué)、國際經(jīng)濟(jì)法學(xué)的研究;于靖文 (1985-),女,遼寧大連人,大連海事大學(xué)民商法學(xué)專業(yè)碩士研究生,從事民商法學(xué)的研究。