房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建分析

黎 旭

(深圳市寶安區(qū)土地房產(chǎn)事務(wù)中心,廣東深圳 518101)

房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建分析

黎 旭

(深圳市寶安區(qū)土地房產(chǎn)事務(wù)中心,廣東深圳 518101)

供應(yīng)鏈環(huán)境下,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)成本控制體系發(fā)生了重大變化。分析房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本的概念、構(gòu)成及房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的結(jié)構(gòu)模型,構(gòu)建房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的成本控制體系。成本控制體系始于成本核算體系,終于成本優(yōu)化體系,包括主體、對象、方法、目標(biāo)等要素;成本控制方法是成本控制體系的核心內(nèi)容,目標(biāo)成本法不失為一種有效的控制方法;供應(yīng)鏈環(huán)境下各種理論方法日漸成熟,應(yīng)注重房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制方法的集成和擴(kuò)展。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);供應(yīng)鏈成本;成本控制;目標(biāo)成本

一、供應(yīng)鏈成本與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本

1、供應(yīng)鏈成本的概念及其構(gòu)成

20世紀(jì) 30年代,Ellram等人開始研究供應(yīng)鏈成本問題。[1]此后,這一問題引起了眾多學(xué)者的廣泛關(guān)注。供應(yīng)鏈模式下,傳統(tǒng)的成本概念在內(nèi)涵上與外延上都得到了極大擴(kuò)展。各種理論,諸如交易成本理論、委托代理理論及精益管理等理論思想在成本管理領(lǐng)域內(nèi)引起廣泛關(guān)注與應(yīng)用。目前,關(guān)于供應(yīng)鏈成本的概念及其構(gòu)成的研究,最經(jīng)典的當(dāng)屬 Seuring(2001)提出的觀點(diǎn)。Seuring基于作業(yè)成本法,將供應(yīng)鏈成本劃分為直接成本、作業(yè)成本和交易成本三個層次。他認(rèn)為直接成本主要由原材料、人工和機(jī)器成本構(gòu)成;作業(yè)成本是指在在制造和配送產(chǎn)品到客戶的管理活動過程中發(fā)生的費(fèi)用;交易成本包括所有與供應(yīng)商和客戶處理信息通訊等所有活動發(fā)生的費(fèi)用。[2]Manunen(2000),Lin、Coilins、Su(2001)等人則從后勤過程及活動角度分析物流成本的構(gòu)成。他們的觀點(diǎn)在一定程度上將供應(yīng)鏈成本等同于物流成本,認(rèn)為供應(yīng)鏈成本(即物流成本)是指在供應(yīng)鏈中所有物流引起的成本以及涉及物流的信息流成本,具體包含存貨存儲成本、采購成本、訂貨成本、運(yùn)輸成本等。[3]還有國外學(xué)者從合作供應(yīng)鏈的角度來劃分供應(yīng)鏈成本,認(rèn)為供應(yīng)鏈成本由系統(tǒng)所有者的總成本和合作的機(jī)會成本構(gòu)成。[4]

國內(nèi)學(xué)者在認(rèn)定供應(yīng)鏈成本時大多采用的是Seuring的定義,也有學(xué)者從不同角度對現(xiàn)有的概念作了不同程度的延伸。羅文兵和鄧明君從商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)和企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的角度提出,廣義的供應(yīng)鏈成本還應(yīng)考慮環(huán)境成本與社會成本。索晨霞、鄧子瓊應(yīng)用流程環(huán)節(jié)法分析各個環(huán)節(jié)的成本,認(rèn)為供應(yīng)鏈成本是指在供應(yīng)鏈運(yùn)轉(zhuǎn)過程中由物流、信息流和資金流動所引起的成本以及供應(yīng)鏈整合過程的機(jī)會成本和整合成本。[5]紀(jì)作哲將供應(yīng)鏈成本分為物料成本、勞動成本、運(yùn)輸成本、設(shè)備成本和其他變動成本。[6]胥洪娥(2003)將集成供應(yīng)鏈的各種成本分為可見成本與不可見成本。他認(rèn)為可見成本是基于活動的不可避免的成本,只能優(yōu)化而不能消除;而不可見成本則可以被優(yōu)化或大幅度降低。[7]

通過分析上述文獻(xiàn)可以發(fā)現(xiàn),各個學(xué)者對供應(yīng)鏈成本概念與內(nèi)容的界定,并沒有實(shí)質(zhì)上的分歧,其分歧主要表現(xiàn)在劃分標(biāo)準(zhǔn)以及詳略程度上。

2、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的成本構(gòu)成分析

對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本范圍進(jìn)行界定的文獻(xiàn)眾多,總體而言,各個文獻(xiàn)對于房地產(chǎn)成本的表述已經(jīng)大體取得共識。具有代表性的觀點(diǎn)是:房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用有廣義和狹義之分。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的各項(xiàng)支出都應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定計(jì)入企業(yè)的成本費(fèi)用。具體包括開發(fā)產(chǎn)品成本和期間費(fèi)用兩大類。開發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。期間費(fèi)用不計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本,而是發(fā)生時直接計(jì)入當(dāng)期損益。[8][9]

供應(yīng)鏈環(huán)境下,房地產(chǎn)成本的內(nèi)涵必然要有所擴(kuò)大?；谏衔膶?yīng)鏈成本概念及其構(gòu)成的分析,筆者認(rèn)為房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本不同于房地產(chǎn)企業(yè)成本,與房地產(chǎn)企業(yè)成本相比,房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本的內(nèi)涵更加豐富。房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)供應(yīng)鏈運(yùn)轉(zhuǎn)過程中由物流、信息流和資金流動所引起的成本以及房地產(chǎn)供應(yīng)鏈整合過程中的整合成本和機(jī)會成本。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的,供應(yīng)鏈成本的具體劃分需要借助于房地產(chǎn)供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)的明確?；诜康禺a(chǎn)供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型(圖 2),房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本可以分為上游成本、房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本。上下游成本的分界線是作為供應(yīng)鏈核心企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。一般而言,房地產(chǎn)供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地成本,規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)、可行性研究費(fèi)用,土地開發(fā)費(fèi)用、行政性費(fèi)用等。開發(fā)商內(nèi)部成本包括建安工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、稅收等。下游成本包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。成本管理應(yīng)從整個供應(yīng)鏈角度進(jìn)行考慮,集成控制、綜合處理,使供應(yīng)鏈整體成本最小化。

二、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的結(jié)構(gòu)分析

一般的制造業(yè)供應(yīng)鏈中,供應(yīng)鏈?zhǔn)怯晒?yīng)商到制造商、分銷商、零售商以及最終顧客等形成的一個網(wǎng)鏈結(jié)構(gòu)(見圖 1),制造商處于整個供應(yīng)鏈的核心地位。

圖1 供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)

而在房地產(chǎn)供應(yīng)鏈中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)供應(yīng)鏈中的核心企業(yè),是聯(lián)系房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上下游合作伙伴的橋梁。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在供應(yīng)鏈中的核心地位主要體現(xiàn)在:第一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握著土地資源,直接面向需求市場,在該行業(yè)中比其他企業(yè)更具領(lǐng)導(dǎo)力量;第二,房地產(chǎn)開發(fā)商控制著整條供應(yīng)鏈的一體化整合,供應(yīng)鏈的其他合作伙伴承擔(dān)的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一些非核心業(yè)務(wù);第三,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過有效選擇供應(yīng)鏈上下游企業(yè),并規(guī)范合作伙伴的活動,實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo),向市場提供性價比最優(yōu)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

同時,在房地產(chǎn)供應(yīng)鏈中,規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、土地開發(fā)商、金融管理機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理公司等,都是供應(yīng)鏈上的重要組成要素。以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心,向上下游方向拓展,可以得出房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的一個整體結(jié)構(gòu)(圖 2)。

圖2 房地產(chǎn)供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型

三、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建

1、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制體系的范疇界定

按照成本管理理論,成本管理包括成本預(yù)算、成本核算與分析、成本控制、成本考核與優(yōu)化等內(nèi)容。成本控制在全面成本管理過程中起著承上啟下的作用,是成本管理的重要環(huán)節(jié)和主體內(nèi)容。在房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本管理系統(tǒng)中,房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本核算與分析是成本控制的基礎(chǔ)與前提,而成本考核與優(yōu)化又是成本控制的目的。因此,房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制體系的外部邊界,應(yīng)當(dāng)是始于成本核算體系,終于成本優(yōu)化體系。房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制體系作為一個完整的系統(tǒng),其內(nèi)部又由許多相互聯(lián)系的要素組成。這些要素我們可以歸納為成本控制主體、對象、方法和目標(biāo)。從而可以初步得出房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制體系的框架(圖 3)

圖3 房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制體系

2、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制體系的主體、對象與目標(biāo)

依據(jù)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型(圖 2),筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上的各個組成要素都是房地產(chǎn)成本控制體系的主體,包括作為核心企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(及其內(nèi)部各部門)、土地開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、營銷策劃公司、物業(yè)管理公司等。而成本控制體系的控制對象即是房地產(chǎn)開發(fā)的各個業(yè)務(wù)流程的成本。這些成本按照是否屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外包業(yè)務(wù)又可以分為外包業(yè)務(wù)成本和非外包業(yè)務(wù)成本。非外包業(yè)務(wù)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生的成本,一般包括由投資決策、融資和土地取得等引起的成本。外包業(yè)務(wù)成本是指發(fā)生在房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上下游各個節(jié)點(diǎn)企業(yè)的成本,包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料采購、施工建設(shè)、建設(shè)監(jiān)理、營銷策劃、物業(yè)管理等過程中產(chǎn)生的成本。

房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制體系的最主要目標(biāo)是通過供應(yīng)鏈成本控制促進(jìn)供應(yīng)鏈整體成本的優(yōu)化,其次還表現(xiàn)在通過供應(yīng)鏈的成本控制來平衡上下游企業(yè)的利益,保證供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)的完整以及規(guī)范整個供應(yīng)鏈成本控制流程等方面。

四、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制方法

Seuring把供應(yīng)鏈成本控制定義為 “供應(yīng)鏈成本控制就是分析和控制供應(yīng)鏈成本的方法和概念”。因此,成本控制方法無疑是房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制體系的核心內(nèi)容,在成本控制體系的構(gòu)建過程中具有舉足輕重的地位。國內(nèi)外對此問題的研究主要集中在“如何在供應(yīng)鏈中運(yùn)用成本控制方法或其他類型的方法來削減成本”。關(guān)于供應(yīng)鏈成本控制方法的研究,Seuring,桂良軍等人認(rèn)為目標(biāo)成本法是一種卓有成效的供應(yīng)鏈成本控制方法。[10]此外,隨著產(chǎn)品生命周期成本控制理論、跨組織成本控制理論以及協(xié)同價值鏈理論的發(fā)展,成本控制的時間延伸與空間擴(kuò)展,供應(yīng)鏈成本控制方法日益向集成化、擴(kuò)展化方向發(fā)展。[11]

1、基于目標(biāo)成本法的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制體系

羅軍林,盛革,張寧(2007)在《基于聯(lián)盟協(xié)同觀的供應(yīng)鏈成本控制體系的構(gòu)建》一文中提出了基于目標(biāo)成本法的供應(yīng)鏈成本控制體系的構(gòu)建步驟。[12]結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)過程的特殊性以及房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的特征,筆者設(shè)計(jì)了基于目標(biāo)成本法的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制體系(圖 4)。

(1)市場分析。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(供應(yīng)鏈核心企業(yè))通過分析市場需求,結(jié)合供應(yīng)鏈整體優(yōu)化的企業(yè)戰(zhàn)略要求,確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位、基本功能、質(zhì)量要求、生命周期、市場需求量等信息。供應(yīng)鏈核心企業(yè)的市場分析是成本控制的基礎(chǔ)和起點(diǎn)。

(2)設(shè)定目標(biāo)成本。以市場為導(dǎo)向的目標(biāo)成本設(shè)定應(yīng)遵循先進(jìn)性、全員性和科學(xué)性原則。具體設(shè)定步驟如下:首先,確定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案,預(yù)

圖4 基于目標(biāo)成本法的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制體系

測項(xiàng)目的目標(biāo)售價。其次,參考供應(yīng)鏈的長期利潤率目標(biāo)來決定目標(biāo)利潤率,并且確定目標(biāo)利潤。再次,根據(jù)測算的目標(biāo)收入和目標(biāo)利潤制定目標(biāo)成本。

(3)分解目標(biāo)成本。首先,計(jì)算成本差距,進(jìn)行差額管理。通過與以往開發(fā)的同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品成本進(jìn)行類比,考慮成本變動的差額,確定標(biāo)準(zhǔn)成本,從而有效估計(jì)成本,提高目標(biāo)成本精確度。對于房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的各節(jié)點(diǎn)企業(yè),其目標(biāo)成本應(yīng)為現(xiàn)行成本與可實(shí)現(xiàn)的成本降低目標(biāo)之差。其次,利用價值工程尋求最佳產(chǎn)品設(shè)計(jì)組合。初步設(shè)計(jì)階段時,以供應(yīng)鏈成本規(guī)劃目標(biāo)為約束,供應(yīng)鏈各主體展開具體的成本規(guī)劃活動。繼而,各設(shè)計(jì)部門設(shè)計(jì)和運(yùn)用價值工程的方法進(jìn)行優(yōu)化。進(jìn)入工程施工階段,對施工過程進(jìn)行嚴(yán)格控制,保證供應(yīng)鏈成本在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。再次,將房地產(chǎn)供應(yīng)鏈目標(biāo)成本進(jìn)行具體分解。總的成本目標(biāo)細(xì)分至各個成員企業(yè)后,進(jìn)行企業(yè)內(nèi)各作業(yè)單元目標(biāo)成本的設(shè)定,根據(jù)作業(yè)成本核算的信息,將一級總成本逐漸向二級總成本縱向分解。

(4)目標(biāo)成本的分析與考核。逐項(xiàng)比較各作業(yè)中心的目標(biāo)成本與實(shí)際成本,并對比較的結(jié)果做作業(yè)分析,確定偏差的嚴(yán)重性及其動因。從而不斷改善供應(yīng)鏈作業(yè)、優(yōu)化供應(yīng)鏈流程,提高房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的運(yùn)作效率。目標(biāo)成本的分析與考核一般包括:責(zé)任成本差異性質(zhì)分析、責(zé)任成本差異原因分析、根據(jù)成本差異提出針對性整改措施、編制成本分析報(bào)告、成本考核與責(zé)任追究等步驟與內(nèi)容。

基于目標(biāo)成本法的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制體系將價值工程、組織措施、成本計(jì)算、產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)等內(nèi)容進(jìn)行了有機(jī)結(jié)合,注重從技術(shù)層面上把握成本,是一種有效的成本控制手段。

2、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制方法的集成和擴(kuò)展

供應(yīng)鏈日益被視為基于伙伴關(guān)系的拓展型企業(yè),供應(yīng)鏈管理是一個時間、空間和過程范疇?！肮?yīng)鏈管理的組織特征變革要求對傳統(tǒng)成本控制系統(tǒng)進(jìn)行拓展與集成,包括控制系統(tǒng)時間延伸、空間擴(kuò)展與過程深化的需求,以及在信息技術(shù)支撐下對成本控制方法的多主體、多區(qū)域、多階段、多職能集成控制的需求。”(殷俊明,王躍堂,2010)。[13]產(chǎn)品生命周期成本控制理論、跨組織成本控制理論以及協(xié)同價值鏈理論的發(fā)展為成本控制的時間延伸與空間擴(kuò)展提供了重要的理論支撐。

(1)產(chǎn)品生命周期成本控制:基于時間序列的成本控制方法拓展與集成。這是從產(chǎn)品產(chǎn)生到消亡全過程的成本控制。基于時間序列的產(chǎn)品生命周期成本控制方法有利于成本控制的有效性和主動性,體現(xiàn)了傳統(tǒng)成本控制在時間維度的拓展和集成。

(2)跨組織成本控制:基于空間范圍的成本控制方法拓展與集成。其組織基礎(chǔ)是構(gòu)建精益型的伙伴關(guān)系?？缃M織成本控制將顧客的價值訴求與成本控制鏈接起來,并傳遞到所有參與價值創(chuàng)造的成員,擴(kuò)展了成本控制的空間域。

(3)協(xié)同價值鏈分析:基于流程深化的成本控制方法拓展與集成。它將成本動因分析和作業(yè)價值分析擴(kuò)展到了供應(yīng)鏈上所有參與者的作業(yè)行為,體現(xiàn)了供應(yīng)鏈成本控制的流程擴(kuò)展和深化。

總而言之,區(qū)別于傳統(tǒng)的企業(yè)成本控制,我們應(yīng)該構(gòu)建基于供應(yīng)鏈的房地產(chǎn)成本控制體系,從整個供應(yīng)鏈角度進(jìn)行集成控制,以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈利潤的最大化。

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Construction of Cost Control System of Real Estate Supply Cha in

LI Xu
(Land and Housing Transaction Center of B ao’an D istrict of Shenzhen City,Shenzhen Guangdong 518101)

In the supply chain environment,the traditional real estate cost control system has undergonemajor changes.This article analyses the conceptof real estate supply chain costs,composition and structure of the supply chainmodelof the real estate,and constructs real estate supply chain cost control systems.Cost control system begins from cost accounting system,and finally comes to cost-optimized system,including subject,object,methods,goals and other factors.Cost control system is the core content,and target costing is an effective controlmethod.While various theoreticalmethodsof supply chain environment becomemature,the integration and expansion of cost controlof real estate supply chain should be focused on.

real estate development enterprise;supply chain costs;cost control;target cost

F223;F293.3

A

1009-4148(2010)06-0116-04

2010-10-20

黎 旭(1971- ),女,廣東紫金人,深圳市寶安區(qū)土地房產(chǎn)事務(wù)中心財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人,會計(jì)師

(編輯:程甸;校對:朱恒)