房地產(chǎn)周期波動及價格趨勢分析與預(yù)測

祁神軍，萬 清，2，張云波，毛茂松

(1.華僑大學(xué) 土木工程學(xué)院，福建廈門361021;2.深圳大學(xué) 土木工程學(xué)院，廣東深圳518060)

與宏觀經(jīng)濟一樣，房地產(chǎn)市場同樣在擴張與收縮兩大階段周期性地波動［1］。目前國內(nèi)普遍認(rèn)同的關(guān)于房地產(chǎn)周期波動的觀點是:房地產(chǎn)的周期同宏觀經(jīng)濟的波動趨勢總體是一致的，但房地產(chǎn)的波動幅度要大于宏觀經(jīng)濟的波動幅度［2］。

房地產(chǎn)周期波動的研究最早起源于美國。MITCHELL在其專著《經(jīng)濟周期問題和調(diào)整》中詳盡地討論了經(jīng)濟周期波動測定方面的進(jìn)展和成果，并提出了建筑周期的概念。BURNS［3］利用官方數(shù)據(jù)描述了美國房地產(chǎn)的周期，屬于房地產(chǎn)周期研究的早期成果之一。GREBLER發(fā)現(xiàn)GNP的波峰領(lǐng)先于房地產(chǎn)周期的波峰約11個月［4］。PRITCHETT研究了1967—1982年美國經(jīng)濟周期對房地產(chǎn)投資的影響，認(rèn)為房地產(chǎn)供求之間存在著領(lǐng)先－滯后關(guān)系，從而存在周期波動［5］。

我國房地產(chǎn)業(yè)在20世紀(jì)80年代末期和90年代初迅速發(fā)展，自1995年以來，我國房地產(chǎn)投資以GDP增長速度的3.42倍的速度增長，房地產(chǎn)竣工面積以111.38%的發(fā)展速度增長，全國銷售面積以121.59%的發(fā)展速度增長，全國住宅平均價格以107.3%左右的發(fā)展速度螺旋上升。尤其是1990年土地使用市場化后，我國房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升，特別是以上海為中心的長江中下游地區(qū)房地產(chǎn)價格上漲幅度為甚。2009年7月，溫州、上海、杭州、北京、寧波、廈門新房均價分別為17 116元/m2、15 404元/m2、15 277元/m2、14 758元/m2、10 178元/m2、8 519元/m2，二手房的交易價格在新房交易價格的74%～90%之間。因此國內(nèi)眾多學(xué)者展開了房地產(chǎn)周期波動的研究，主要研究的問題有:房地產(chǎn)周期波動的概念，房地產(chǎn)周期波動的原因分析，房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟周期、通貨膨脹等關(guān)系，房地產(chǎn)周期波動的影響因素，房地產(chǎn)周期的指標(biāo)體系探討，以及典型城市或地區(qū)的房地產(chǎn)周期測算。代表學(xué)者主要有梁桂［6］，何國釗、曹振良、李晟［7］，劉洪玉［8］，譚剛［9］，丁烈云［10］等。另外，基于房地產(chǎn)周期波動機理，許多學(xué)者展開了房地產(chǎn)長期發(fā)展和短期發(fā)展趨勢的預(yù)測，如自回歸技術(shù)、ARIMA、馬爾科夫轉(zhuǎn)換模型和綜合景氣指數(shù)模型［11］，但尚未有學(xué)者采用K線理論剖析房地產(chǎn)周期波動機理并預(yù)測房地產(chǎn)價格的短期或長期趨勢。鑒于此，筆者引入股市K線理論對房地產(chǎn)周期波動及房地產(chǎn)價格走勢進(jìn)行分析和預(yù)測，使房地產(chǎn)周期波動及價格走勢的分析和預(yù)測更直觀。

1 房地產(chǎn)周期波動及K線理論

1.1 房地產(chǎn)周期波動理論

房地產(chǎn)周期波動，即房地產(chǎn)經(jīng)濟在運行過程中，圍繞其長期增長趨勢線上下起伏波動過程中所呈現(xiàn)的擴張和收縮交替反復(fù)運動的過程。房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因不同地域會呈現(xiàn)不同的波動幅度、波動頻率和持續(xù)時間，但就其持續(xù)運行過程中周期性所呈現(xiàn)的擴張和收縮重復(fù)出現(xiàn)、波峰與波谷交替運行的本質(zhì)特征而言，各地區(qū)乃至各個國家的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動在本質(zhì)上又是相同的。這種有規(guī)律的周期波動便構(gòu)成了房地產(chǎn)周期，反映了房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的相似性和規(guī)律性。房地產(chǎn)周期呈現(xiàn)上升與下降兩個趨勢和復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條4個循環(huán)往復(fù)的周期波動環(huán)節(jié)，其中復(fù)蘇、繁榮屬于上升趨勢，衰退、蕭條屬于下降趨勢。

房地產(chǎn)周期波動是房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)對外部沖擊的響應(yīng)曲線，即在來自房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)以外的隨機性或周期性因素的沖擊下，通過房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi)部傳導(dǎo)機制的作用，呈現(xiàn)出的具有周期波動特征的運行軌跡［12］。

1.2 K線理論

1.2.1 K線概念

K線是將股票或指數(shù)的開市價、最高價、最低價和收市價制成圖表，并根據(jù)其形狀及組合形態(tài)來分析股價波動、預(yù)測股價未來走勢的一種技術(shù)分析工具。由于K線的圖表形狀頗像一根根的蠟燭、而且還有黑(陰)白(陽)之分，因此，也可稱為“蠟燭圖”或“陰陽燭圖”［13］。

1.2.2 K線結(jié)構(gòu)

K線繪制最常用的類型是陰陽線，通常利用的股市參數(shù)有開盤價、收盤價、最高價和最低價。K線的結(jié)構(gòu)分為實體、上影線和下影線3部分。實體表示一定時期(1日、1周、1月、1年等)的開盤價和收盤價，上影線的上端頂點為同一時期的最高價，下影線的下端頂點為最低價。

1.2.3 K線類型

(1)K線的基本類型。根據(jù)K線涵括時間的長短，將K線分為日線、周線、月線和年線4種。日線是以當(dāng)天的數(shù)據(jù)繪制的;周線是以周一的開盤價、周五的收盤價及周內(nèi)的最高價和最低價繪制的;月線、年線依此類推。

按照一定時期開盤價和收盤價的關(guān)系又可將K線分為陰線、陽線和十字轉(zhuǎn)機線3種。收盤價高于開盤價，其實體部分用白色或紅色方格來標(biāo)出(本文用白色表示)，稱為陽線。收盤價低于開盤價，其實體部分用黑色或綠色表示(本文用黑色表示)，稱為陰線。K線結(jié)構(gòu)及類型如圖1所示。其中，陽線又分為大陽線、下影陽線、上影陽線、小陽線和等影陽線等幾種類型，分別如圖2(a)～圖2(e)所示;陰線又分為大陰線、下影陰線、上影陰線、小陰線和等影陰線，如圖3(a)～圖3(e)所示;十字轉(zhuǎn)機線又可分為十字星線、靈塔線、錐子線和4值同時線等4種類型，如圖4(a)～圖4(d)所示。

圖1 K線結(jié)構(gòu)及類型

圖2 陽線的基本類型

圖3 陰線的基本類型

圖4 十字線的基本類型

(2)組合的K線類型。將多根K線組合形成連續(xù)時間的K線組合，便形成了股市或者房市的趨勢變化圖。典型的組合類型主要有:穿頭破腳、烏云蓋頂、吊頸、雙飛烏鴉、錘頭、雙針探底、上升中繼十字星和下跌中繼十字星。

1.3 K線理論應(yīng)用的前提條件

將K線理論引入房地產(chǎn)周期波動分析及趨勢預(yù)測，需3個方面的前提條件:

(1)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。應(yīng)用的城市或區(qū)域必須有以日、周、月、季度和年度等周期的房地產(chǎn)交易詳細(xì)數(shù)據(jù)。

(2)房地產(chǎn)市場所固有的K線特征規(guī)律。K線理論應(yīng)用于房地產(chǎn)周期波動及趨勢分析尚不成熟，需要長期的實踐經(jīng)驗，挖掘房地產(chǎn)市場所固有的K線特征規(guī)律。

(3)房地產(chǎn)市場固有的特性。必須結(jié)合房地產(chǎn)市場固有的特性進(jìn)行綜合分析，諸如季節(jié)性因素、區(qū)域性因素、政策性因素等，因K線理論運用只能作為輔助工具，單純的K線分析還無法準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)周期波動的趨勢。

2 基于K線理論的波動分析及預(yù)測

2.1 基本假定及操作方法

2.1.1 房價上升下降趨勢判斷的假定

筆者主要借鑒典型的K線組合形式，對房地產(chǎn)市場的周期拐點及上升下降趨勢進(jìn)行分析。其中穿頭破腳、烏云蓋頂、吊頸和雙飛烏鴉主要是反映主力出貨時的周期形態(tài)，運用到房地產(chǎn)周期中，可作為判斷房價趨勢向下的標(biāo)志;而錘頭、雙針探底、上升中繼十字星和下跌中繼十字星則是反映股價走出一個底部或即將到達(dá)底部的一個形態(tài)，在房地產(chǎn)周期中可以作為房價止跌回暖的一個標(biāo)志。另外，房地產(chǎn)市場究竟呈現(xiàn)何種趨勢，還須針對具體的K線形式及其前后K線的形式，分析房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的趨勢。

2.1.2 K線特征值的假定

筆者以廈門市2008年5月以來商品房日成交均價為基準(zhǔn)，在長期分析中，以月為單位，每月第一天的成交均價作為開盤價，最后一天的成交均價作為收盤價，分別取月中成交最高價和最低價作為K線的最高價和最低價。

2.2 廈門市房地產(chǎn)長期趨勢分析與預(yù)測

根據(jù)廈門市自2008年5月至2010年5月房地產(chǎn)月交易數(shù)據(jù)，繪制出如圖5所示的廈門市房價月K線圖。

圖5 廈門市房價月K線趨勢圖

從圖5中可清晰地看出，從2008年5月到2010年5月，廈門市房價基本上經(jīng)歷了一個比較完整的周期，從2008年5月后的衰退到2008年底進(jìn)入底部，2009年后房地產(chǎn)市場逐漸復(fù)蘇，隨后房地產(chǎn)市場進(jìn)入了繁榮階段。2010年4月國家推出一系列嚴(yán)密的政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)可能即將迎來拐點，進(jìn)入衰退期。

根據(jù)廈門市的房地產(chǎn)市場實際交易情況分析來看，成交量的漲跌趨勢也是符合這一周期波動規(guī)律，在2008年5月到12月，成交量維持在一個較低的水平，相應(yīng)的商品房成交價格也呈現(xiàn)出下降的趨勢，而隨后2009年1月開始，房地產(chǎn)市場開始成交放量，房價也呈現(xiàn)出上升的態(tài)勢。2008年5、6、7月走出一個兩陰夾一陽的K線形態(tài)，可以說是一個房價即將向下的標(biāo)志，而在2009年2月份出現(xiàn)一根十字星，整體形態(tài)與股市K線分析中的上升中繼十字星頗為吻合，且有成交量作為配合，也可作為房價趨勢向上的標(biāo)志。2009年8、9月份走出兩連陰，與股市K線組合中的雙飛烏鴉形態(tài)有些吻合，房價隨之迎來了一個短期調(diào)整，而在11月份收出一個十字星，整體形態(tài)和下跌中繼十字星相近，后期成交價格又有所上漲。同時，在房地產(chǎn)周期的分析中，應(yīng)該注意房地產(chǎn)市場比較特有的性質(zhì)，如季節(jié)性因素。因此在分析周期的過程中也應(yīng)將這些因素考慮進(jìn)去，如一般說來房地產(chǎn)交易有“金九銀十”之說，而2008年9、10月份成交量與2009年相比，明顯低迷了很多，更能說明在2008年房地產(chǎn)市場的低迷狀態(tài)。

另外，2010年4月份以來，中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，緊接著5月份便出現(xiàn)了一根上下影長陰線，成交量也大幅下滑，可推斷:房地產(chǎn)市場的觀望氛圍會更加濃厚，6月份成交量將繼續(xù)低迷，成交價格可能微降，收出陰線的可能性較大。接下來會有一段時期內(nèi)的針對價格的博弈，消費者觀望，開發(fā)商死扛，再后期隨著部分開發(fā)商進(jìn)一步籌資困難，面臨回籠資金的難題，房價將開始下調(diào)。總之，未來政策的走向依然是房價走勢的指南針。

2.3 廈門市分區(qū)房地產(chǎn)長期趨勢分析與預(yù)測

考慮到廈門市整體地域因素，島內(nèi)島外房價存在著較大差距。筆者分別做出了廈門市6個區(qū)域的房價K線圖，并進(jìn)行了一定的周期分析與房價走勢預(yù)測。廈門市下轄思明區(qū)、湖里區(qū)、集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)和翔安區(qū)6個區(qū)域。因篇幅有限，筆者僅選擇集美區(qū)作為研究對象，進(jìn)行闡述。

根據(jù)廈門市集美區(qū)自2008年5月至2010年5月房地產(chǎn)月交易數(shù)據(jù)，繪制出如圖6所示的廈門市房價月K線圖。

從圖6中可以看出，集美區(qū)房價走勢同廈門市整體房價走勢基本一致。成交量方面，2008年樓市遇冷，集美區(qū)則可謂雪上加霜。與思明區(qū)成交量呈階梯狀回升不同，集美區(qū)進(jìn)入2009年后成

圖6 廈門市集美區(qū)房價月K線趨勢圖

交量突然飆升，顯示出該區(qū)域條件的優(yōu)越性。技術(shù)方面，集美區(qū)在2008年5、6、7月走出了一個兩陽夾一陰，且中間陰線很長，實體較小;隨后出現(xiàn)了三連陰，房價在隨后幾個月中也是持續(xù)調(diào)整;進(jìn)入2009年后，隨著成交量的上升，交易市場也開始連續(xù)收出陽線，基本呈現(xiàn)出上漲的趨勢;但在2010年5月，出現(xiàn)一根下影長陰線，交易量也大幅萎縮，預(yù)計后市成交量仍然會低位徘徊，成交價格會率先下行。

3 結(jié)論

筆者在剖析房地產(chǎn)周期波動的基礎(chǔ)理論的基礎(chǔ)上，將K線理論引入房地產(chǎn)周期波動分析與預(yù)測中，并以廈門市為例，以月為基本周期分別繪制了廈門市房價整體K線圖和區(qū)域K線圖，結(jié)合房地產(chǎn)市場本身特點以及宏觀經(jīng)濟環(huán)境和宏觀經(jīng)濟政策，分析和預(yù)測了廈門市房地產(chǎn)市場的長期趨勢。研究結(jié)果表明，區(qū)域性K線圖的趨勢與總體K線圖的趨勢基本吻合，通過典型的K線組合的分析方法，能夠判斷出房價趨勢所呈現(xiàn)的特點;且通過K線的分析方法，可直觀形象地判斷房價的趨勢，使房地產(chǎn)的周期波動的特征更加顯而易見。但K線理論引入房地產(chǎn)周期波動研究是一種嘗試，因房地產(chǎn)市場面臨著諸多的不確定性因素，且隨時間的推移其發(fā)生的概率愈不確定，從而縮短了可預(yù)測的周期。

總之，K線理論應(yīng)用于房地產(chǎn)周期分析中具有一定的可行性，是一種值得推廣的研究方法，其應(yīng)用理論和糾偏措施還須進(jìn)一步在實踐中得到提升。

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