蒲元斌

(重慶理工大學(xué)飲食服務(wù)中心，重慶 400050)

一、住房抵押貸款證券化的概況

(一)資產(chǎn)證券化的起源與動(dòng)力

美國(guó)金融界引入資產(chǎn)證券化是為了解決經(jīng)濟(jì)大危機(jī)后低收入者的住房資金短缺問題。1934年美國(guó)政府為活躍和發(fā)展住房金融，制定了《全國(guó)住房管理?xiàng)l例》，并成立了聯(lián)邦住房貸款銀行(FHLB)、聯(lián)邦住房管理局(FHA)、聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)(FNMA)3家機(jī)構(gòu)，專門為住房抵押提供資金或擔(dān)保，奠定了抵押證券市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)。20世紀(jì)60年代后期，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，傳統(tǒng)上為住房提供資金的儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)大面積陷入經(jīng)營(yíng)困境，政府為應(yīng)付日益增長(zhǎng)的住宅抵押貸款需求，采取積極措施鼓勵(lì)和發(fā)展新的融資技術(shù)，大力推動(dòng)抵押證券市場(chǎng)的形成［1］。美國(guó)政府國(guó)民抵押款協(xié)會(huì)(Government National Mortgage Association，Ginnie Mae)1970年發(fā)行房產(chǎn)抵押貸款證券時(shí)美國(guó)東部地區(qū)有巨大的資金盈余，而西部和南部有巨大的資金缺口。美國(guó)實(shí)行的單一銀行制度禁止銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)跨州經(jīng)營(yíng)，使得地區(qū)間資金流動(dòng)受到阻礙。房產(chǎn)抵押貸款證券化方式巧妙地解決了這個(gè)難題。通過非銀行機(jī)構(gòu)的參與，使地區(qū)間的資金流動(dòng)通過市場(chǎng)完成，避免通過銀行等金融中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金融通而觸犯法律。

如果說資產(chǎn)證券化起源于規(guī)避法律的監(jiān)管，那么其發(fā)展的推動(dòng)力在于金融機(jī)構(gòu)對(duì)于資產(chǎn)流動(dòng)性的要求。19世紀(jì)30年代美國(guó)經(jīng)濟(jì)大蕭條，為了挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)與刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，政府鼓勵(lì)民眾購置房地產(chǎn)，成立了儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)(S＆L)等金融機(jī)構(gòu)。儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)以長(zhǎng)期固定低利率提供15～30年住宅貸款融資予民眾，并由聯(lián)邦住宅局提供擔(dān)保給中低收入戶，使他們能夠向銀行取得貸款。而儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)的資金來源主要是吸收社會(huì)公眾的存款。到了20世紀(jì)60年代中后期，通貨膨脹居高不下，共同基金和貨幣市場(chǎng)賬戶(Money Market Accounts)的產(chǎn)生使存款者能夠獲取比銀行存款更高的收益率，長(zhǎng)期存款者紛紛從銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)提走資金，儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)被迫按照市場(chǎng)利率吸收資金，但是儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)的資金運(yùn)用大都是低利率的長(zhǎng)期貸款，這就導(dǎo)致儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)的利差大幅度減少甚至為負(fù)。1979年開始的利率上升更是提高了儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)的籌資成本，而資金運(yùn)用收益由于受長(zhǎng)期固定利率貸款的影響而難于提高，資金為挽救自身困境，冒險(xiǎn)參與了股票和垃圾債券投資等高風(fēng)險(xiǎn)游戲，結(jié)果使這些機(jī)構(gòu)陷入了更深的窘境，超過半數(shù)的儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)在1982年底出現(xiàn)了嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)甚至破產(chǎn)。抵押貸款證券化的應(yīng)用使儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)通過證券化轉(zhuǎn)移其抵押貸款，獲得現(xiàn)金流量，并且這種金融創(chuàng)新給儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)提供了一種穩(wěn)定的收益，儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)因而獲得再生［2］。

(二)資產(chǎn)證券化的概念

資產(chǎn)證券化是指將缺乏流動(dòng)性但具有未來現(xiàn)金收入流的資產(chǎn)匯集起來，通過結(jié)構(gòu)性重組，將其轉(zhuǎn)變成可以在金融市場(chǎng)上出售和流通的證券，據(jù)以融通資金的過程。資產(chǎn)證券化的實(shí)施一般由發(fā)起機(jī)構(gòu)、特設(shè)目的機(jī)構(gòu)SPV(Special Purpose Vehicle)和投資者組成［3］。發(fā)起機(jī)構(gòu)將其持有的流動(dòng)性較差的資產(chǎn)分類整理成資產(chǎn)組合，真實(shí)出售給SPV，再由SPV以資產(chǎn)支持證券的形式向投資者發(fā)行證券，以資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付證券收益。資產(chǎn)證券化的運(yùn)作流程為:(1)發(fā)起機(jī)構(gòu)確定信貸資產(chǎn)組合，組成資產(chǎn)池;(2)發(fā)起機(jī)構(gòu)委托SPV，SPV一般為專門從事資產(chǎn)證券化設(shè)計(jì)和發(fā)行的中介公司，我國(guó)《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》規(guī)定，受托機(jī)構(gòu)為依法設(shè)立的信托投資公司或中國(guó)銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的其他機(jī)構(gòu);(3)SPV與相關(guān)的參與機(jī)構(gòu)簽訂一系列法律文件，明確證券化過程中相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù);(4)信用增級(jí)，評(píng)級(jí)，進(jìn)行證券銷售;(5)SPV以證券發(fā)行收入向發(fā)起機(jī)構(gòu)支付購買款;(6)ABS進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流通;(7)對(duì)資產(chǎn)池實(shí)施投資管理;(8)ABS到期向投資者支付本金和利息，支付各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用后，按協(xié)議將剩余現(xiàn)金在發(fā)起機(jī)構(gòu)和SPV間進(jìn)行最終分配。資產(chǎn)證券化與其他融資方式相比，具有自身的一些特點(diǎn):首先，發(fā)起機(jī)構(gòu)將資產(chǎn)組合真實(shí)出售給SPV。真實(shí)出售是指該資產(chǎn)組合獨(dú)立于資產(chǎn)證券化的相關(guān)機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)組合運(yùn)用產(chǎn)生的收益屬于自身所有，不能抵消相關(guān)機(jī)構(gòu)的債務(wù)。當(dāng)機(jī)構(gòu)破產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)組合不屬于清算財(cái)產(chǎn)。由于資產(chǎn)組合已經(jīng)真實(shí)出售給SPV，發(fā)起機(jī)構(gòu)即原始權(quán)益人，可將證券化資產(chǎn)從資產(chǎn)負(fù)債表中剔除并確認(rèn)損益。其次，對(duì)資產(chǎn)組合進(jìn)行信用增級(jí)，以提高信用級(jí)別，吸引投資者。信用增級(jí)可分為內(nèi)部信用增級(jí)和外部信用增級(jí)兩種方式。內(nèi)部信用增級(jí)主要有建立優(yōu)先/次級(jí)結(jié)構(gòu)、超額抵押及利差賬戶;外部信用增級(jí)主要包括專業(yè)保險(xiǎn)、企業(yè)擔(dān)保、信用證和現(xiàn)金抵押賬戶。

住房抵押貸款證券化，簡(jiǎn)稱MBS(Mortgage Backed Security)，是資產(chǎn)證券 (Assets－Backed Securitization，ABS)的一種主要形式。它是指銀行將已抵押的住宅債權(quán)轉(zhuǎn)讓給另一機(jī)構(gòu)。這個(gè)機(jī)構(gòu)將數(shù)目眾多的住宅抵押債權(quán)打包，以抵押債權(quán)的未來現(xiàn)金收益為擔(dān)保發(fā)行證券，從證券市場(chǎng)吸引資金支付購買證券化資產(chǎn)的價(jià)款，以證券化資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流向證券投資者支付本息。

(三)抵押貸款證券化的成功典范

從國(guó)外實(shí)踐來看，房地產(chǎn)貸款證券化不失為商業(yè)銀行轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)的有效方法。目前住房抵押貸款證券化已成為國(guó)際金融領(lǐng)域的成熟產(chǎn)品，世界上主要的發(fā)達(dá)國(guó)家和一些發(fā)展中國(guó)家都廣泛開展了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。尤其是美國(guó)，到去年底，美國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化已占該貸款的70%?？偭窟_(dá)到2.4萬億美元，相當(dāng)于美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的23%，是其金融市場(chǎng)上的第一大券種。

美國(guó)是不動(dòng)產(chǎn)證券化最早的國(guó)家，其運(yùn)作模式對(duì)許多國(guó)家產(chǎn)生過深刻影響。受美國(guó)政府支持的兩大房貸機(jī)構(gòu)——“房利美”(聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì))和“福利美”(聯(lián)邦住房抵押貸款公司)宰握的抵押貸款金額高達(dá)4萬億美元，占全國(guó)獨(dú)立住房貸款總額的7%以上;全美房屋抵押貸款證券市場(chǎng)市值已超過3萬億美元，成為僅次于聯(lián)邦債券市場(chǎng)的第二大市場(chǎng)。目前，美國(guó)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的規(guī)模已達(dá)到71萬億美元，約為同期美國(guó)國(guó)債市場(chǎng)規(guī)模的兩倍。下面我們通過對(duì)美國(guó)資產(chǎn)證券化實(shí)踐的介紹，分析其資產(chǎn)證券化的運(yùn)行模式，作為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化模式的借鑒

不動(dòng)產(chǎn)抵押債權(quán)證券化。美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)證券化是以1960年不動(dòng)產(chǎn)抵押債權(quán)的流動(dòng)為標(biāo)志開始的，隨后各種抵押證券得到迅速發(fā)展。美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)證券市場(chǎng)由一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)構(gòu)成，其中抵押借款人和貸款機(jī)構(gòu)構(gòu)成一級(jí)抵押市場(chǎng)，政府金融機(jī)構(gòu)和二級(jí)貸款機(jī)構(gòu)組成二級(jí)抵押市場(chǎng)。其中，政府聯(lián)邦住宅管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)是在一級(jí)市場(chǎng)上為抵押貸款提供擔(dān)保的機(jī)構(gòu)，這既保證了一級(jí)市場(chǎng)的貸款規(guī)模，又使該抵押貸款因政府擔(dān)保而易于出售:二級(jí)市場(chǎng)的政府金融機(jī)構(gòu)主要有聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)(FNMA)、聯(lián)邦住宅抵押公司(FHLMC)和政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)，他們通過為金融機(jī)構(gòu)抵押債權(quán)的流動(dòng)提供擔(dān)保購買抵押債權(quán)。出售買進(jìn)的抵押債權(quán)擔(dān)?；蛞宰晕屹Y產(chǎn)擔(dān)保的抵押債權(quán)來參與二級(jí)抵押市場(chǎng)的活動(dòng)，使抵押市場(chǎng)的規(guī)模迅速擴(kuò)大，抵押債權(quán)實(shí)行全國(guó)性流動(dòng)。借款人憑其所要購的住宅作為擔(dān)保物向一級(jí)市場(chǎng)融資機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，并且視不同借款人種類分別提供擔(dān)保(當(dāng)借款人違約時(shí)，貸款人有權(quán)將該住宅抵押貸款轉(zhuǎn)給政府，并取得等于尚未償還債務(wù)金額的政府債券，證券本息由政府擔(dān)保支付，而且可以在證券市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓)。二級(jí)市場(chǎng)各融資機(jī)構(gòu)通過購買一級(jí)市場(chǎng)融資機(jī)構(gòu)(貸款人)的由退伍軍人管理局、政府聯(lián)邦住宅管理局擔(dān)保的抵押貸款，并開展抵押貸款證券化業(yè)務(wù)，發(fā)行轉(zhuǎn)付債券(還本付息由政府擔(dān)保)，出售給投資者，或者作為自己的投資。

二、住房抵押貸款證券化的意義

(一)對(duì)銀行的利益

1.改善商業(yè)銀行資本結(jié)構(gòu)

國(guó)際通行的《巴塞爾協(xié)議》規(guī)定，商業(yè)銀行的資本充足率應(yīng)不低于8%。我國(guó)的《商業(yè)銀行資本充足率管理辦法》要求最遲于2007年1月1日起，商業(yè)銀行資本充足率不低于8%，核心資本充足率不低于4%。長(zhǎng)時(shí)期以來，我國(guó)商業(yè)銀行資本充足率一直比較低。2002年底，四大國(guó)有商業(yè)銀行平均資本充足率為5.6%，與《巴塞爾協(xié)議》要求的8%尚有較大差距。提高資本充足率有兩個(gè)辦法:一是增加商業(yè)銀行的自有資本，即“分子政策”;另一個(gè)是減少商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，即“分母政策”。國(guó)家曾向中國(guó)銀行和中國(guó)建設(shè)銀行注資，以提高自有資本，但這不應(yīng)成為主要的解決方法。浦發(fā)、招商、民生等上市銀行在資本市場(chǎng)上采用配股、可轉(zhuǎn)債等方式提高資本金，也引起了較大的爭(zhēng)議。在資產(chǎn)證券化過程中，發(fā)起機(jī)構(gòu)將資產(chǎn)真實(shí)出售給SPV，并將證券化資產(chǎn)和負(fù)債轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)負(fù)債表外。我國(guó)《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》和《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》規(guī)定，信貸資產(chǎn)獨(dú)立于發(fā)起機(jī)構(gòu)的固有財(cái)產(chǎn)，發(fā)起機(jī)構(gòu)將信貸資產(chǎn)95%以上的所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，應(yīng)終止確認(rèn)該信貸資產(chǎn)并從資產(chǎn)負(fù)債表中轉(zhuǎn)出。商業(yè)銀行真實(shí)出售證券化資產(chǎn)，不僅可以提前收回現(xiàn)金，還可以將證券化資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)負(fù)債表外，釋放相應(yīng)資本，減少風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。因此，商業(yè)銀行可采用資產(chǎn)證券化的方式，主動(dòng)靈活地調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)規(guī)模，即實(shí)行“分母政策”，來提高資本充足率。

2.增強(qiáng)商業(yè)銀行資產(chǎn)流動(dòng)性

目前我國(guó)商業(yè)銀行資金使用以長(zhǎng)期貸款為主，并累積了大量的不良貸款，資產(chǎn)流動(dòng)性較差，收益率低，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。另一方面，商業(yè)銀行的主要資金來源是存款，存款期限一般為3～5年，時(shí)間較短。短期存款負(fù)債與長(zhǎng)期貸款資產(chǎn)在期限上的不匹配，也增加了商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行可將缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)組合證券化，進(jìn)行信用增級(jí)后出售給投資者，使長(zhǎng)期資產(chǎn)提前變現(xiàn)，并將變現(xiàn)資金進(jìn)行下一輪的新投資。商業(yè)銀行通過資產(chǎn)證券化，將長(zhǎng)期資產(chǎn)組合、分割、出售、再投資，變成了連續(xù)的短期資產(chǎn)。這就增強(qiáng)了資產(chǎn)的流動(dòng)性，降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高了收益，短期存款負(fù)債與長(zhǎng)期貸款資產(chǎn)期限不匹配的問題也得到了解決。

3.分流儲(chǔ)蓄資金

由高速增長(zhǎng)的居民儲(chǔ)蓄負(fù)債所形成的銀行資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)張，對(duì)銀行具有資本充足率、籌資成本等各方面的壓力。資產(chǎn)證券化是一種使銀行金融資產(chǎn)通過資本市場(chǎng)擴(kuò)張的措施，顯然有助于分流傳統(tǒng)儲(chǔ)蓄資金，又在緩解資本充足壓力、降低籌資成本等方面具有優(yōu)勢(shì)。

因此，資產(chǎn)證券化已是商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)中必須面對(duì)的又一個(gè)值得重視和探索的重要問題。

4.提高我國(guó)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

在中國(guó)金融服務(wù)業(yè)即將全面對(duì)外開放的背景下，國(guó)內(nèi)銀行面臨著競(jìng)爭(zhēng)力不足的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。由于資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)具有廣闊的發(fā)展空間和不菲的收益水平，因而有可能成為外資金融機(jī)構(gòu)搶灘中國(guó)市場(chǎng)的一個(gè)重點(diǎn)。實(shí)施信貸資產(chǎn)證券化，可以積累經(jīng)驗(yàn)、培養(yǎng)人才、縮小差距、占有份額，提高競(jìng)爭(zhēng)能力。此外，證券化資產(chǎn)投資人對(duì)資產(chǎn)內(nèi)容的要求和喜好影響銀行貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，因而，信貸資產(chǎn)證券化既能滿足民間資本持有銀行信貸資產(chǎn)的要求，又能將民營(yíng)企業(yè)的機(jī)制與管理優(yōu)勢(shì)向國(guó)有銀行傳導(dǎo)，進(jìn)而提高銀行的競(jìng)爭(zhēng)力。

(二)借款人有機(jī)會(huì)享受固定利率貸款，減少風(fēng)險(xiǎn)

抵押貸款證券化分散了銀行的風(fēng)險(xiǎn)，也意味著銀行可以直接到市場(chǎng)上籌集資金，降低了銀行的融資成本［4］。如果沒有利率管制，理論上銀行就可以給客戶提供更優(yōu)惠的利率。但現(xiàn)在央行對(duì)商業(yè)銀行還有貸款利率下限的管制，商業(yè)銀行并不能完全自己決定貸款利率。

以目前的情況看，住房抵押貸款證券化后，普通購房者從直接帶來更優(yōu)惠的利率中受益，還是可望而不可即的事情。建行的住房貸款證券化還只是試點(diǎn)，證券化的來源全部是存量房貸，那么在2.6萬億元全國(guó)住房貸款余額中，30億元的量完全可以忽略不計(jì)，根本不會(huì)對(duì)市場(chǎng)的資金供求產(chǎn)生絲毫影響。此外，國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款的不良率普遍低于0.5%，是銀行的巨額優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此，銀行在房貸證券化上動(dòng)力不足。這也是建行住房貸款證券化試點(diǎn)的規(guī)模從50億元降為30億元最主要的原因之一。

實(shí)際上，現(xiàn)階段住房貸款證券化帶給普通購房者的直接影響，應(yīng)該是固定利率房貸的推出將因此而加速。2010年4月國(guó)務(wù)院《國(guó)十條》規(guī)定，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。以2011年4月計(jì)，5年以上貸款利率為6.80%，如果是二套住房貸款還要加10%，即使是首套房貸能獲得銀行15%的下浮利率，5.78%的利率仍然高于過去，而二套房貸則達(dá)到了7.48%。央行在做出此次針對(duì)住房貸款利率調(diào)整的同時(shí)，也表示各商業(yè)銀行可以推出固定利率個(gè)人房貸。所謂固定利率個(gè)人房貸是指銀行根據(jù)自身對(duì)利率走向的判斷，向購房人提供一個(gè)利率報(bào)價(jià)，并為購房者提供一定期限內(nèi)的固定利率，它不會(huì)隨央行利率的調(diào)整而變動(dòng)。而固定利率貸款制度下，銀行會(huì)和貸款人協(xié)商確定利率，并不受國(guó)家政策影響，有利于幫助貸款人規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。固定利率房貸的好處比較明顯，即購房者對(duì)于還款數(shù)額有穩(wěn)定的預(yù)期，可以做一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的還款計(jì)劃。而且，即使央行上調(diào)房貸利率，購房者也不會(huì)因?yàn)槔实母淖兌a(chǎn)生額外的支出。我國(guó)目前利率水平比較低，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，利率有上升的趨勢(shì)。從這一點(diǎn)來說，固定利率房貸的推出，使購房者有了更多的貸款產(chǎn)品可以選擇，也可以適度規(guī)避自身承擔(dān)的利率風(fēng)險(xiǎn)，降低房貸成本。與此相對(duì)照，我國(guó)目前實(shí)行的是浮動(dòng)利率房貸政策，如果央行對(duì)貸款利率進(jìn)行調(diào)整，那么貸款購房人將在利率新政頒布后的下一年度執(zhí)行調(diào)整后新的利率標(biāo)準(zhǔn)。在這種情況下，購房者將承受利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，而銀行則不承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)。但浮動(dòng)利率并不安全!現(xiàn)在銀行房貸普遍實(shí)行浮動(dòng)利率，表面上看，銀行通過轉(zhuǎn)嫁給借款人的方式回避了利率風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，如果利率不斷上升，一旦超出借款人還貸能力，將造成很多人客觀上違約，個(gè)人住房貸款的質(zhì)量將大大下降。銀行應(yīng)該看到，比利率風(fēng)險(xiǎn)更嚴(yán)重的是違約風(fēng)險(xiǎn)。

貸款人發(fā)生了問題，就意味損失，利率市場(chǎng)化必須和資產(chǎn)證券化同步，才能破解房貸利率定價(jià)機(jī)制的困局。而房貸證券化就是把銀行的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給社會(huì)上不同的主體來共同承擔(dān)?！皣?guó)外是固定利率房貸比較多。以前國(guó)內(nèi)的商業(yè)銀行‘長(zhǎng)貸短存’的風(fēng)險(xiǎn)完全是自己承擔(dān)，房貸證券化之后這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就化解了。所以銀行有了這個(gè)避險(xiǎn)工具后，固定利率貸款如果買房人喜歡，銀行就可以為客戶提供這個(gè)產(chǎn)品。

(三)投資人可享受相對(duì)固定的較高收益

作為一種新型的有價(jià)證券和投資工具，住房抵押貸款證券在金融市場(chǎng)的出現(xiàn)，無疑為投資人增加了一種選擇。對(duì)于那些偏好高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的投資者來說，他們青睞股票;對(duì)于那些不愿承擔(dān)太大風(fēng)險(xiǎn)的投資者來說，收益較低的債券是他們的首選。但是，僅有這兩種投資工具，并不能滿足所有投資者的需要，因?yàn)椴簧偻顿Y者希望風(fēng)險(xiǎn)和收益者都比較適中?；甬a(chǎn)品在一定程度上能做到這一點(diǎn)，但基金產(chǎn)品不是基礎(chǔ)性金融產(chǎn)品，基金管理機(jī)構(gòu)要在其總的收益中提取一部分作為他們的報(bào)酬，因此，它適合于中小投資者，特別是個(gè)人投資者。資產(chǎn)支持證券的特征，決定了它是一種風(fēng)險(xiǎn)和收益都比較適中的金融產(chǎn)品，它在金融市場(chǎng)上的推出，彌補(bǔ)了這類金融產(chǎn)品的空缺。資產(chǎn)證券化給我國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者開辟了一個(gè)新的投資渠道，提供了大量不同期限、不同流動(dòng)性、不同風(fēng)險(xiǎn)收益率的金融產(chǎn)品組合，可滿足各種機(jī)構(gòu)投資者的偏好和需求，將有利于促進(jìn)機(jī)構(gòu)投資者市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。

(四)改變金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

我國(guó)資本市場(chǎng)的一個(gè)典型特征就是債券市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。住房抵押貸款證券化可以在較短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大債券市場(chǎng)的規(guī)模，為資金規(guī)模日益龐大而又缺少合適的固定收益交易品種的機(jī)構(gòu)投資人(如保險(xiǎn)資金管理機(jī)構(gòu)和基金管理公司)提供了創(chuàng)新的交易品種。而且還很好地體現(xiàn)了中央政府將良好資產(chǎn)注入資本市場(chǎng)的全新的改革思路。中國(guó)金融市場(chǎng)目前仍以間接融資為主，儲(chǔ)蓄向投資轉(zhuǎn)化嚴(yán)重依賴于貸款，股票市場(chǎng)不景氣，投資者對(duì)資本市場(chǎng)信心不足，已影響了資金配置效率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2010年底，全國(guó)各項(xiàng)存款余額71.30萬億元，各項(xiàng)貸款余額52.61萬億元，而同期債券市場(chǎng)余額僅約10.72萬億元，股票市值26.54萬億元。由于資本市場(chǎng)上的投資工具嚴(yán)重不足，大量?jī)?chǔ)蓄資金不得不滯留于商業(yè)銀行，既影響資金配置效率，又增加金融風(fēng)險(xiǎn)。通過住房抵押貸款證券化，可以有效地將儲(chǔ)蓄不斷轉(zhuǎn)化為投資，為資本市場(chǎng)增加收益穩(wěn)定的投資產(chǎn)品，改善資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，從而活躍資本市場(chǎng)，進(jìn)一步提高資金的使用效率。

三、我國(guó)住房抵押貸款證券化的展望

住房抵押貸款證券化的實(shí)施將對(duì)我國(guó)金融經(jīng)濟(jì)體系產(chǎn)生一系列積極影響:

1)證券化將有助于提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，釋放銀行風(fēng)險(xiǎn)。通過證券化過程中的真實(shí)出售和破產(chǎn)隔離，把流動(dòng)性差的中長(zhǎng)期貸款置于表外，及時(shí)獲取高流動(dòng)性的現(xiàn)金資產(chǎn)，將有效緩解商業(yè)銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)壓力。

2)證券化將改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)充足率。銀行通過對(duì)住房信貸進(jìn)行證券化而非持有到期，主動(dòng)靈活地調(diào)整其風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)規(guī)模，以最小的成本提高資本充足率，滿足《巴塞爾協(xié)議》對(duì)不同類風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的資本充足率要求。

3)銀行將由此提高資本利用率和利潤(rùn)水平。證券化使銀行通過出售高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，有效降低資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的比例，增強(qiáng)了資本杠桿效應(yīng)，加速了資金流轉(zhuǎn)速度，以較少的資本獲得較高的利潤(rùn)。

4)推行住房抵押貸款將為投資者提供新的投資工具，活躍金融市場(chǎng)。由于住房抵押貸款證券以住宅為擔(dān)保和抵押，通過資產(chǎn)重新打包分割可以產(chǎn)生出等級(jí)、收益、風(fēng)險(xiǎn)具有不同組合的投資品種，滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求。我國(guó)住房貸款增長(zhǎng)迅速，截至2009年底，住房抵押貸款余額已達(dá)4.9萬億元，占金融機(jī)構(gòu)貸款總余額從4年前的2%上升至10%以上。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)、居民人均收入提高、城市化率上升、舊城改造加速，房貸需求增長(zhǎng)強(qiáng)勁。按前幾年住房貸款每年50%的增長(zhǎng)速度，到2011年住房貸款將超過8萬億元，銀行的長(zhǎng)期資金瓶頸問題勢(shì)必突現(xiàn)。這不僅顯露出實(shí)行證券化的緊迫性，更預(yù)示了住房抵押貸款證券化的廣闊前景［5］。

［1］楊浩.住房抵押貸款證券化:歷史、模式與展望［J］.特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2005(9):103.

［2］任善英.美國(guó)住房抵押貸款證券化的發(fā)展［J］.青海金融，2005(8):29.

［3］博昭.淺談我國(guó)開展資產(chǎn)證券化的意義［J］.經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展，2005(9):79.

［4］付江.論資產(chǎn)證券化對(duì)促進(jìn)金融市場(chǎng)發(fā)展的作用［J］.林業(yè)財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)，2005(9):46.

［5］鄭毅.住房抵押貸款證券化:我國(guó)支持證券化的理性選擇［J］.社會(huì)科學(xué)家，2005(7):73.