江西理工大學 常 媛 周俊峰

中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)投資風險防范研究

江西理工大學 常 媛 周俊峰

一、中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)投資現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長 由于近幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長，中小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。就如某市中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)投資額由2007年340301萬元增長到2009年的622608萬元，2009年投資規(guī)模是2007年的1.83倍。其中對住宅的投資額占有較大比例，由2007年228310萬元增長到2009年的470035萬元，就2009年來看房地產(chǎn)企業(yè)對住宅的投資占所有投資額的75.49%?？梢?，中小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近年來雖受到國內(nèi)宏觀政策調(diào)控和國際經(jīng)濟變動的一定影響，但投資規(guī)模仍持續(xù)增長。

（二）房地產(chǎn)市場空置率較高 目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的空置率仍然過高，而且房價也過高。這兩者本來應該是相反的。空置率高，房價就應該低；空置率低，房價才會高。這種不正常的現(xiàn)象由來已久，而且愈來愈嚴重。就如某市2007年中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)房屋空置面積77736平方米，其中住宅空置面積41949平方米，占房屋空置面積53.96%；商業(yè)營業(yè)用房空置面積31461平方米，占房屋空置面積40.47%。而2009年該市中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)房屋空置面積達到了773082平方米，較2007年增長了9.94倍。其中住宅空置面積606190平方米，占房屋空置面積較大比重為78.41%；而商業(yè)營業(yè)用房空置面積121206平方米，占房屋空置面積比重大幅下降為15.68%。這正是由于近幾年樓市銷售火爆、房價快速攀升，項目定價已完全脫離了成本加利潤的原則，而是對比周邊其他項目的價格而定，利潤率的增加令開發(fā)商出現(xiàn)惜售心態(tài)，囤積房源，高點拋售，空置房產(chǎn)生的原因多在于此。而隨著購房人的消費能力漸漸無法跟上瘋漲的房價，消費力不足導致的購房需求緩慢下降，成為了空置房形成的主因，空置房增加的成因發(fā)生了顯著變化。而另一方面，雖然國家通過各方面政策調(diào)控，部分城市房價有所下降，但總體房價仍然過高。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)投資行為不合理 中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)在投資開發(fā)方面雖受自身實力限制，但仍有大部分企業(yè)過分注重開發(fā)利潤較高、面積較大的高檔商品房等，而不注重把握建房的結構類型及各種類型所占的比例，從而達到有目的地進行房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資管理，使供給與需求達到平衡。由于我國目前對經(jīng)濟適用房的開發(fā)利潤規(guī)定不超過3%，非常不符合市場化的要求，從而使開發(fā)商沒有積極性來開發(fā)經(jīng)濟適用房，而傾向于開發(fā)利潤較高的高檔商品房等。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)投資約束弱化 房地產(chǎn)投資具有投資量大、回收期長、周轉(zhuǎn)率低的特點，一旦投資決策錯誤就會造成嚴重損失，因此這一行業(yè)的投資約束應強于其他行業(yè)，但實際情況恰恰相反。國內(nèi)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)總額過低，而房地產(chǎn)開發(fā)項目資金需求動輒上億，因此，中小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多依靠銀行貸款進行開發(fā)。而有的房地產(chǎn)企業(yè)根本不顧債權人的權益，將借債資金盲目投資，造成房地產(chǎn)投資結構極不合理。

二、中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)投資風險成因分析

（一）國內(nèi)宏觀政策影響 近年來國內(nèi)針對房地產(chǎn)業(yè)不斷推出政策調(diào)控，使中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)無法在較短的時間內(nèi)解決土地和融資方面的困難，而土地和資金問題是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的根本。這些問題致使中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品投資方面開始猶豫，因為土地和資金的限制，使產(chǎn)品投資受到了約束，在有限的土地和資金范圍內(nèi)，究竟投資哪類產(chǎn)品最能夠集中有限的資源創(chuàng)造最大的收益己經(jīng)成為企業(yè)的核心問題。但是市場需求是多方面的，客戶對于產(chǎn)品的要求使中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品投資的決策上面臨的風險加大。

（二）房地產(chǎn)投資增長過快 由于房地產(chǎn)連續(xù)過高的投資增長率，出現(xiàn)了經(jīng)濟過熱現(xiàn)象、房地產(chǎn)的結構性失衡和大量的商品房空置。近年來，雖然住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長，經(jīng)濟適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設中所占的比例也并不是最低的，但是與國內(nèi)的收入結構相比，這一比例明顯偏低。因此造成供給與需求的結構性矛盾有加劇之勢，普通商品房和經(jīng)濟適用房供不應求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。

（三）企業(yè)自身原因 由于中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)自身所掌握信息不全、不準，對市場資源的規(guī)劃不夠合理，使得投資的房地產(chǎn)項目前期調(diào)查不周，測算不精，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準確，或前期調(diào)研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，在運用中導致與當初的估計有較大偏差。如當前城市里大部分人對住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本價并享受各種優(yōu)惠折扣出售的公房；其次為經(jīng)濟適用型住房；最后才是高級公寓及別墅。這與消費者整體收入水平呈現(xiàn)“金字塔”型不無關系，而一些開發(fā)商至今仍心存“暴利”思想下的某種“幻覺”，這也使企業(yè)面臨著一定的投資風險。

三、中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)投資風險防范

（一）關注政策變動 我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達國家相比，其受政府政策影響則更大。任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經(jīng)濟發(fā)展還是對投資者的經(jīng)濟都將產(chǎn)生一定影響。所以時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動態(tài)，如宏觀經(jīng)濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。通過對各項政策的研究，既有助于中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資開發(fā)方向，又利于其根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制政策風險。

（二）重視可行性研究 可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經(jīng)濟分析，這是房地產(chǎn)及其他任何投資建設項目前期不可缺少的一個環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)投資過程是一個長期涉及面廣且復雜的過程，存在著大量不確定風險因素，隨著市場的成熟和飽和，增加了房地產(chǎn)投資風險，通過可行性研究為投資者決策提供科學依據(jù)。大部分中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)普遍沒有進行可行性研究意識，認為可有可無，這樣并不利于自身發(fā)展。企業(yè)應建立一支高水平、多學科的開發(fā)隊伍，加強房地產(chǎn)市場調(diào)研，充分掌握影響項目投資的政治、經(jīng)濟、社會、環(huán)境資料，并且對此加以分析和綜合，建立信息系統(tǒng)，對項目進行可行性研究，從而通過科學預測，對項目準確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時機，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性，降低投資風險。

（三）靈活應用投資組合理論 在投資領域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”的做法非常適用。就是說要懂得分散投資以達到分散風險、降低風險的目的。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)市場和消費者的需要，選擇不同區(qū)域、不同房產(chǎn)類型的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風險的目的。不同類型房地產(chǎn)的投資風險不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資風險，又要保證獲取預期的投資收益，較理想的對策是進行房地產(chǎn)類型組合投資。其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)投資的高收益來彌補低收益的房地產(chǎn)損失，最終得到一個較為平均的收益，以提高房地產(chǎn)企業(yè)總體抗風險能力和獲利能力。

（四）加強項目建設監(jiān)控 工程建設既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設完成過程。在這一過程中節(jié)約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。這是因為房地產(chǎn)項目投資主體與建設主體相分離的結果，正是由于項目投資主體的不一致，使投資建設中的房地產(chǎn)項目能否按投資者的期望——既定的工期、質(zhì)量、合同成本完成項目的建設存在著較大的不確定性。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可通過強化安全意識，事前控制與事中控制動態(tài)結合，采取系統(tǒng)的項目管理方法使項目順利進行，并在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡快完成投資開發(fā)項目，縮短建設周期，減輕企業(yè)所面臨的未來不確定性。

（五）關注企業(yè)經(jīng)營管理 經(jīng)營管理是房地產(chǎn)投資最關鍵的環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)的成敗直接關系到企業(yè)的生死存亡。在經(jīng)營管理中，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應密切關注市場的動態(tài)，了解需求狀況，采取靈活而合理的定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風險。為回避中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)自身營銷經(jīng)驗不足、營銷手段不當?shù)娘L險，可通過營銷代理，以充分利用代理人豐富的營銷經(jīng)驗。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低財務風險。

（六）采用房產(chǎn)保險方式間接降低風險 在房地產(chǎn)投資過程中的每個環(huán)節(jié)都面臨著風險，都有可能發(fā)生損失，甚至發(fā)生致命的損失。要想將這種不確定的、大的損失轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的、小的損失（保險費支出），中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可采用風險轉(zhuǎn)移，即保險措施是非常必要的。房產(chǎn)保險可以將企業(yè)自身不能承擔或不愿意承擔的風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔，從而降低自身的損失程度，是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風險的途徑之一。

總之，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)為了減少其投資風險，必須在投資、運作等方面做出合理可行的決策，采取適合企業(yè)自身的控制與預防措施并嚴格實施，這樣才能有力保障中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

［1］王希迎等：《房地產(chǎn)企業(yè)融資新解》，中國經(jīng)濟出版社2005年版。

［本文系江西省教育廳高校人文社會科學研究青年項目“贛南地區(qū)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)融資風險及其防范研究”（項目批準號：GL1027）的階段性研究成果。］

（編輯 向玉章）