胡平

寧波市東錢湖旅游度假區(qū)住宅現(xiàn)狀及發(fā)展建議

Dw e lling S ta tus and Deve lopm en t Sugges tion o f Dongq ian Lake Tou rism Ho lidays D is tric t in N ingbo C ity

胡平

“太湖氣魄，西子風(fēng)光”是東錢湖的真實寫照，根據(jù)《東錢湖地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，到2020年，東錢湖旅游度假區(qū)將建成國家級生態(tài)旅游度假區(qū)和長三角著名的休閑度假基地、華東地區(qū)重要的國際會議基地、國際性的高端總部經(jīng)濟基地。規(guī)劃范圍內(nèi)的常住人口規(guī)模為15萬人，旅游人口規(guī)模將達(dá)到每年500萬人次。按照這一規(guī)劃，東錢湖旅游度假區(qū)將要大力發(fā)展其住宅市場。

一、東錢湖旅游度假區(qū)住宅發(fā)展現(xiàn)狀

在上世紀(jì)90年代初，受到全國房地產(chǎn)熱的影響，寧波市也掀起了一股房地產(chǎn)熱。在此期間，東錢湖由于環(huán)境優(yōu)美，并且距離寧波市區(qū)較近，開始出現(xiàn)各式建筑風(fēng)格的別墅，但這些別墅的開發(fā)由于是受地產(chǎn)熱影響所致，并未考慮當(dāng)時寧波人的居住觀念，及東錢湖周邊的生活配套環(huán)境相對落后，到后來，這些項目銷售并不理想，并在后期由于規(guī)劃原因，這些別墅大多已被拆毀，如陽光城別墅。保留的只有錢隆山莊，推出77套中至今仍有20套未出售。

隨著近幾年房地產(chǎn)市場的持續(xù)變化及東錢湖區(qū)域規(guī)劃及招商的逐步推進(jìn)，東錢湖區(qū)域建設(shè)開始得以全盤啟動。主要體現(xiàn)在兩個方面，一是東錢湖別墅圈地位的確立。東湖觀邸豪華別墅開創(chuàng)了東錢湖作為寧波別墅圈的先河，其后逐步推出了雅戈爾比華利、恒元英倫水岸、雅戈爾香頌灣及華潤卡納湖谷等別墅，在五年內(nèi)推出別墅1623套，而這些別墅全部以不菲的價格熱銷面市，在寧波房地產(chǎn)市場掀起了東錢湖別墅熱，初步形成了寧波別墅圈。

東錢湖住宅另一大類產(chǎn)品是拆遷安置房。為改善湖區(qū)環(huán)境，拆遷舊民居、遷移廠房，為建設(shè)旅游基礎(chǔ)設(shè)施、打造高檔休閑景觀拓展空間，東錢湖管委會采取“先建后拆、邊建邊拆”的措施，至今，已投入20多億元，先后建成錢湖人家、清泉山莊、隱學(xué)山莊、高錢生態(tài)村、錢湖麗園等安置小區(qū)，建筑面積達(dá)100萬平方米。安置拆遷戶5407戶，安置房6636套，面積61.4萬平方米，安置戶數(shù)占全區(qū)總戶數(shù)的26.9%。

東錢湖住宅另外還有少量中檔物業(yè)、普通住宅及酒店式公寓。中檔住宅是中海東海熙岸，另一個就是在比華利別墅內(nèi)建設(shè)有196套小高層的住宅。普通住宅主要是拆遷房及在拆遷小區(qū)內(nèi)建造的商品房，如錢湖景苑的風(fēng)雅居、湖濱一號、隱學(xué)山莊的低層住宅。酒店式公寓也是分布在各高檔住宅或拆遷小區(qū)里面，如東湖熙岸有90套酒店式公寓，錢湖景苑有72套酒店式公寓。

盡管東錢湖普通住宅市場還只是剛開始起步，但層次比較多，高中低住房都已形成層次，戶型從30到1000平方米不等，僅嘉悅生活廣場57套酒店式公寓就有18種戶型。房價從7000到35000元每平方米不等，較多價格集中在10000-16000元/每平方米。

二、東錢湖住宅銷售情況

表1 東錢湖別墅入住情況

圖1東錢湖別墅入住結(jié)構(gòu)

圖2 比華利小高層入住結(jié)構(gòu)

東錢湖一共推出了1700套別墅，906套普通住宅及219套酒店式公寓。目前在售的僅有2010年4月推出的卡納湖谷二期94套，有60套未售。

東錢湖板塊住宅不僅銷售率高，其銷售周期之短也讓東錢湖板塊在寧波房地產(chǎn)市場掀起了不小的熱浪。英倫水岸2009年才推出，不到一年就售罄。而香頌灣更是俏手，一期沒正式開盤時，四天就銷售90%，二期開盤當(dāng)天就銷售了27套，三期2009年11月推出，不到半年也銷售一空。

從銷售價格來看，別墅基本在15000元/平方米到35000元/平方米之間，總價從三百萬到兩千萬不等。最早推出的東海官邸每套現(xiàn)價300多萬元左右起，到今年推出的卡納湖谷二期兩千萬元，體現(xiàn)了東錢湖別墅多層次化，能滿足不同客戶群體的消費需求。而中檔住宅價格在8500-11000元/平方米之間，總價100萬-150萬元。

三、東錢湖住宅入住情況

1.別墅入住情況

由表1和圖1可以看出東錢湖別墅入住率很低，僅7.5%，正在裝修率11.6%，兩者加起來不到20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市區(qū)住宅平均75%的入住率。錢隆山莊一期交付十幾年，至今入住率也只有20%多。如果說卡納湖谷一期和香頌灣交付還不到一年，那么東湖觀邸和比華利卻是在兩年前交付的，可其入住率也都不到10%。別墅的出租率更低，1000多套交付的別墅中，只有比華利出租了一套。

2.普通住宅入住情況

東錢湖目前只推出了東海熙岸一個純粹的普通住宅，還沒交付，入住率沒辦法統(tǒng)計。絕大多數(shù)普通住宅是建在別墅區(qū)內(nèi)如比華利小高層或拆遷小區(qū)里，如隱學(xué)山莊，錢湖景苑里的湖濱一號等，且都是沒交付或剛交付。只有比華利小高層在2008年交付使用，其入住情況如圖2。

從圖中可看出比華利小高層入住率是別墅入住率的 10倍，為75.6%。

四、東錢湖住宅特點分析

1.東錢湖住宅市場起步晚，發(fā)展快，已樹立了品牌地位

東錢湖的住宅市場相對于全國、寧波市區(qū)的房地產(chǎn)，起步較晚，從2006年起發(fā)展，一開始就是大手筆，吸引了中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力排名第一的中海地產(chǎn)、在寧波頗有實力的房產(chǎn)開發(fā)商雅戈爾置業(yè)、香港華潤置業(yè)等有實力的房地產(chǎn)公司進(jìn)入，掀起了東錢湖板塊的別墅開發(fā)高潮，使東錢湖板塊的住宅在短短5年內(nèi)奠定了山水別墅圈的品牌地位。

圖3寧波各板塊別墅市場份額

圖4 寧波各板塊別墅年成交均價比較

從圖3可以看出，盡管東錢湖別墅占寧波整個市場份額只有5.4%，但是發(fā)展迅速。從2006年到2010年6月寧波共銷售別墅4930套，僅東湖錢就銷售了1543套，占比31.3%。從價格方面來看，見圖4，東錢湖年成交均價13302.8元/平方米，僅次于老三區(qū)16781.1元/平方米，而2010年上半年更是以東錢湖板塊成交均價居寧波榜首。2010年4月各區(qū)域成交價格東錢湖區(qū)塊價格最高，達(dá)到31337元/平方米，其次為江北區(qū)成交均價為28742元/平方米，江東、科技園、鄞州、海曙等區(qū)域成交均價都在16000元/平方米左右，江北北區(qū)、鎮(zhèn)海成交均價在11000-12000元/平方米。

圖5東錢湖住宅結(jié)構(gòu)

2.住宅結(jié)構(gòu)不均衡，中檔住房稀缺

東錢湖板塊住宅現(xiàn)有別墅1700套，中檔住宅463套，低檔住宅442套，拆遷房6636套，酒店式公寓219套。商品房基本上是以別墅為主流，中檔住宅很少，目前只有一個純粹的中檔住宅樓盤東海熙岸，267套，在比華利別墅區(qū)內(nèi)有196套小高層。無論從建筑面積還是從套數(shù)看，在整個住宅市場占比不到5%。

3.中老年成購房主力

東錢湖目前購房群體無論從年齡、職業(yè)還是戶籍都比較集中。購買別墅群體主要是寧波范圍內(nèi)的外貿(mào)行業(yè)的佼佼者和本地的品牌企業(yè)家以及部分在甬的外籍人士。購買中檔住宅比華利小高層、東海熙岸主要群體來自于私營業(yè)主、企業(yè)高管、公務(wù)員、律師等。無論別墅還是普通住宅，年齡以中老年為主。據(jù)隱學(xué)山莊、錢湖景苑拆遷房里的物業(yè)和居委會介紹，購買這些拆遷房里普通商品房的群體主要來自于寧波市區(qū)的老人，他們有的是退休后自己買的，有的是兒女替他們買的。

中老年成為東錢湖購房主力主要原因有三點，第一，中老年經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚；第二，東錢湖板塊缺少供廣大年輕人購買的房源。高檔別墅是一般年輕人、中產(chǎn)階層、普通白領(lǐng)可望而不可及，拆遷安置房的環(huán)境又不能滿足年輕人對于生活情趣及居住環(huán)境的要求；第三，東錢湖目前基礎(chǔ)配套還不完備，公共基礎(chǔ)設(shè)施、娛樂購物等沒有發(fā)展起來，對于無車族及為事業(yè)打拼的二三十歲的年輕人吸引力不強。

4.自住需求旺盛，投資需求不足

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前東錢湖板塊住房的購房者其主要購房目的還是自住為主，通過房產(chǎn)中介及寧波各官方房產(chǎn)網(wǎng)站了解到投資轉(zhuǎn)讓的不多，而出租的更少，只英倫水岸和東海官邸各有一套可供出租。對出于投資目的購房者不多，其原因有，第一，別墅業(yè)主購買別墅不一定是為了投資，只是為了彰顯其社會身份和地位，把別墅作為私人收藏品。很多人購買別墅都是好幾套，據(jù)了解，錢隆山莊售出的57套中，只有十幾個業(yè)主購買，最多有購買四套的，多數(shù)購買的是兩套和三套，且都沒有想出售或出租的意愿；第二，東錢湖的基礎(chǔ)配套設(shè)施還不完善，投資東錢湖房產(chǎn)可能要等上幾年時間，加大了投資風(fēng)險；第三，東錢湖也沒有中檔住宅可供投資，而別墅因轉(zhuǎn)讓難加大了投資風(fēng)險。

5.高銷售率低入住率并存

東錢湖住宅的熱銷與其低入住率真正是冰火兩重天。前面可以看出，2006年后推出的五大別墅除了在售的卡納湖谷外，全部售完，且銷售周期都在一年之內(nèi)。而其入住率卻不到10%。熱銷說明寧波市民看好東錢湖的自然資源、優(yōu)美環(huán)境及未來發(fā)展空間。低入住率原因有三點：第一，別墅業(yè)主多數(shù)擁有多套別墅，只能住一套，另外的作為私藏品；第二，別墅的出租率很低，別墅業(yè)主不愿出租，而一般居民也租不起；第三，東錢湖目前基礎(chǔ)配套設(shè)施還不完善，商業(yè)商務(wù)還沒有跟上。

但有一個例外，比華利小高層入住率是別墅的10倍，比寧波市內(nèi)很多新建住宅都高，說明中檔住宅具有剛性居住需求。

6.東錢湖板塊成為寧波市民第二居所

東錢湖購房的群體中，無論購買的別墅還是中檔住宅，基本上實行“5+2”的居住方式，即5天在市區(qū)居住，2天在東錢湖居住。目前把東錢湖商品房作為第一居所的很少，他們在寧波市區(qū)都有住房，在工作日住在市區(qū)，只是把東錢湖作為第二居所，在周末及節(jié)假日來休閑度假。從比華利小高層的高入住率可以看出，東錢湖作為第二居所得到了寧波市居民的肯定。

五、東錢湖住宅發(fā)展方向建議

圖6 2006年至2010年6月寧波市別墅銷售情況

表2 寧波市區(qū)2010年推出的主要樓盤

東錢湖板塊作為“寧波的后花園”有著獨特的地理優(yōu)勢和自然景觀，根據(jù)規(guī)劃東錢湖地區(qū)將建成一個集度假休閑、會議展覽、旅游觀光、水上娛樂為一體的，藍(lán)天、碧水、青山、綠樹的生態(tài)型國家級旅游度假區(qū)。東錢湖現(xiàn)有的資源及這一規(guī)劃，決定了東錢湖未來住宅發(fā)展方向只能走中高端路線：發(fā)展中高檔住宅，以高檔樹品牌，以中檔住宅和經(jīng)濟型別墅帶動人氣和經(jīng)濟的發(fā)展。

表3 2010年上半年寧波別墅銷售情況

表4在售、在建及擬建別墅情況

東錢湖未來發(fā)展高端住宅是沒有任何爭議的。從過去別墅的熱銷可以看出作為富人居住區(qū)，高端住宅市場的地位已得到市場認(rèn)同。但東錢湖僅有高端住宅是不夠的，還必須同步推進(jìn)中檔樓盤，其理由如下：

1.中檔住宅可以帶動人氣和促進(jìn)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展

豪華別墅能有效地吸引高端人士眼球，提升東錢湖品牌地位，但是其過低的入住率反映，并不能吸引人氣，不能持續(xù)帶動經(jīng)濟的發(fā)展，因為這些業(yè)主把別墅當(dāng)?shù)诙∷?，平時消費仍然在市區(qū)，甚至是在全國、全世界都如此。中檔住宅業(yè)主多數(shù)是中產(chǎn)階層、或普通白領(lǐng)，他們是消費的主力軍，有強大的購買力，能推動?xùn)|錢湖商業(yè)的發(fā)展。

2.中檔住宅、經(jīng)濟型別墅能吸引大量寧波市居民

相對于東錢湖別墅的低入住率，比華利小高層入住率高達(dá)75.6%，這充分說明在東錢湖中檔住宅有剛性需求。目前寧波市房價高企，表2是2010年推出的樓盤，可以看出大多數(shù)樓盤的價格都在15000元以上，金色水岸三期、BOBO城均價都在25000元左右，單套總價在300萬元以上。如其在市區(qū)買套300多萬的普通住宅，不如到環(huán)境優(yōu)美的區(qū)域買套經(jīng)濟型別墅。目前市場需求狀況也說明了經(jīng)濟型別墅比較受歡迎，表3反映，除了長島花園銷售了67套外，2010年上半年別墅銷量排在第二位的是江北的塘家灣一期，銷售了64套，其暢銷與其單價僅11000-13500元有很大關(guān)系，同時慈城新天地因其單價為11000元，也有不俗的銷售表現(xiàn)。對東錢湖最具有借鑒意義的是2010年7月推出的香湖灣樓盤，其位置在離東錢湖不遠(yuǎn)的東吳鎮(zhèn)，不到一個月就銷售了127套，其均價是12000元。東錢湖用土地?fù)Q價格目前還是可行的，定價在10000-15000元的中檔樓盤，總價在100萬-200萬元之間的中檔住宅及總價在300萬元左右的經(jīng)濟型別墅，對寧波市廣大中產(chǎn)階層、白領(lǐng)階層還是非常有吸引力。

3.東錢湖未來發(fā)展規(guī)劃需要大量中檔住房

東錢湖要打造高端商業(yè)、商務(wù)服務(wù)區(qū)，娛樂休閑中心，游客集散地，在建設(shè)過程中就需要大量的高管、白領(lǐng)及中產(chǎn)階層，隨著東錢湖旅游度假區(qū)的開發(fā)深入，需要的更多。項目建成后，眾多的高端商務(wù)、商業(yè)、休閑娛樂都需要有大量的中檔住房供東錢湖從業(yè)人員居住。

4.高檔住宅供求關(guān)系決定了中檔住宅有更好的發(fā)展前景

首先看2010年上半年別墅銷售情況。見圖6，寧波別墅銷售在2006、2007年掀起了高潮，但2008年就大幅回落，應(yīng)該說當(dāng)時有受金融危機的影響，但影響不大，因為金融危機是出現(xiàn)在2008年底，2009年大幅放量主要是基于寬松的房地產(chǎn)政策。2010年房產(chǎn)新政調(diào)控是從4月開始，可到6月，才銷售了280套，還沒有2009年一個季度的銷量大，這說明了別墅市場不僅受到宏觀政策因素的影響，更主要是需求不足。因為很多有能力購買別墅的人已經(jīng)買了別墅，甚至買了好幾套，錢隆山莊平均每位業(yè)主接近購買了3套。而對于想改善居住環(huán)境，將市中心居房換成別墅的人，目前的房產(chǎn)政策加大了他們換房的成本和風(fēng)險。

再看東錢湖別墅在上半年的銷售情況，東錢湖上半年銷售別墅23套，銷量主要集中在卡納湖谷二期，當(dāng)然英倫水岸和東湖觀邸沒有房源了。但是卡納湖谷二期的銷售并不理想，長島花園與卡納湖谷開盤時間都是2010年4月份，單價不相上下，長島花園銷售了67套，而卡納湖谷才銷售了18套。前四年東錢湖板塊別墅銷售占比三分之一（2006年至2009年寧波市別墅銷售4650套，東錢湖銷售1520套），可2010年上半年占比僅為8%。寧波已推出別墅409.9萬平方米，1萬多套，有實力想買別墅的好多已買了，并且不少人買了多套。從投資分散風(fēng)險來說，不會只投資山水別墅，下一步投資重點可能是郊區(qū)別墅或城市別墅，長島花園的熱銷就是一個例證。

再從別墅的供給來看，見表2，2010年長島花園、卡納湖谷二期、都市華庭、香湖灣別墅四大項目推出量有16萬多方別墅排屋體量，成為市場新增供應(yīng)的主力。按照目前銷售情況看，基本上能滿足2010年和2011年的別墅需求。而在建及擬建的山水別墅項目中(見表4)，寧波市共六項，東錢湖板塊占了5項，柏悅國際別墅達(dá)28萬平方米。未來幾年內(nèi)的高端別墅供給應(yīng)該是比較充分了。

目前東錢湖住宅品牌知名度很高，但居民接受度不夠。因此，建議東錢湖未來房產(chǎn)發(fā)展以總價300萬-500萬元的經(jīng)濟型別墅和150萬左右的中檔住宅為主。前者以環(huán)境取勝，吸引大量寧波市區(qū)改善住房環(huán)境的居民購買，后者以價格取勝，吸引中產(chǎn)階層的寧波市中心區(qū)居民及為東錢湖規(guī)劃建設(shè)及將來的商業(yè)商務(wù)休閑娛樂提供服務(wù)的普通白領(lǐng)購買。一方面，繼續(xù)強化宣傳寧波市居民“5+2的”生活方式，把東錢湖住宅當(dāng)作第二居所，推動?xùn)|錢湖旅游業(yè)的發(fā)展；另一方面積極營造良好的居住環(huán)境，讓更多的業(yè)主把東錢湖當(dāng)作第一居所，從而提升東錢湖的人氣，帶動?xùn)|錢湖經(jīng)濟的發(fā)展。

注：本文數(shù)據(jù)來自于東錢湖旅游度假區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局《關(guān)于東錢湖旅游度假區(qū)住宅調(diào)研報告》，2010年9月