“限購令”下的2011年武漢房地產(chǎn)發(fā)展研究

【摘要】“限購令”是國(guó)家在房?jī)r(jià)居高不下的背景下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行國(guó)家宏觀調(diào)控的手段。本文以“限購令”為主要研究對(duì)象，運(yùn)用市場(chǎng)供需基本原理，結(jié)合武漢市商品房市場(chǎng)特點(diǎn)，對(duì)武漢市政府實(shí)施的宏觀調(diào)控政策進(jìn)行分析。同時(shí)，分時(shí)段闡述武漢市“限購令”的表現(xiàn)，針對(duì)各個(gè)時(shí)段房地產(chǎn)的不同特點(diǎn)進(jìn)行理論分析，對(duì)限購令下的武漢房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行展望。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；限購令；投資性住房

一、引言

近十年，中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格處于高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，部分大中城市的房地產(chǎn)價(jià)格早已超過普通居民的接受能力。究其根本原因是市場(chǎng)供需不平衡導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格背離價(jià)值問題。在需求方面，中國(guó)人口基數(shù)大，加上居民普遍帶有“買房置業(yè)”的傳統(tǒng)思想，導(dǎo)致需求量過大；在供給方面，隨著中國(guó)城市化的發(fā)展，城市人口會(huì)隨著人民生活水平的提高而不斷增加，城市人口會(huì)增多，住房需求增加，導(dǎo)致土地供給緊張。近兩年，房?jī)r(jià)的極速上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了CPI和GDP的上升速度，給當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行埋下了極大的隱患，同時(shí)也給購房者帶來了極大的風(fēng)險(xiǎn)。為此，2010年初，中央政府頒布“限購令”，意在通過限制消費(fèi)者行為，抑制需求的不斷增長(zhǎng)，緩解供需矛盾；2011年初，武漢市政府發(fā)布了武漢市版“限購令”，對(duì)武漢市內(nèi)的購房行為進(jìn)行限制，由此拉開了武漢房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。

二、2011年武漢市“限購令”的表現(xiàn)

2011年1月，武漢市下達(dá)“限購令”——“本地戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女）及能夠提供在武漢市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，只能在本市中心城區(qū)新購一套商品住房。對(duì)于不能提供在武漢市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市中心城區(qū)購買新建商品住房①?！币陨舷拶徴?，一方面只是針對(duì)武漢市的臨時(shí)居住人口（包括流動(dòng)人口），并沒有對(duì)長(zhǎng)期居住在武漢市的外地戶籍家庭和本市居民進(jìn)行限購；另一方面，此限購政策只適用于商品房市場(chǎng)，沒有涉及到二手房和其他廉租住房市場(chǎng)。所以說，1月的“限購令”嚴(yán)格上講，并沒有嚴(yán)厲的限購措施，同時(shí)也沒有根據(jù)購房者的消費(fèi)目的劃分具體的限制對(duì)象。

根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)目的，購房需求主要分為需求性住房和投資性住房。需求性住房主要用于居住，買一套足夠。在這一點(diǎn)上，“限購令”延遲了本市戶籍居民購買者的需求，但剛性需求仍然存在。而投資性住房，主要指投資者將手中閑置資金轉(zhuǎn)化為資本投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，來換取其房產(chǎn)增值的差價(jià)。在這一點(diǎn)上，“限購令”的限制就顯得過于寬松。因?yàn)樵凇跋拶徚睢钡脑试S范圍內(nèi)，武漢市的合法身份家庭可以買兩套，武漢家庭的成年子女可以單獨(dú)購買兩套，那么有一對(duì)成年兒女的家庭實(shí)際可以買六套，如果想買也有辦法，夫妻離婚沒有房本的一方也可再買兩套，外戶籍身份在武漢開公司是合法的，以投資房產(chǎn)公司的名義買多套也是可以的。這樣下來，投資性住房需求并沒被堵住，仍有大量投資資金不斷流入商品房市場(chǎng)，導(dǎo)致價(jià)格虛高?？傮w來說，一月版的“限購令”并沒有起到實(shí)質(zhì)作用，只是向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出信號(hào)：政府將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

2011年2月武漢市將原有住房限購政策調(diào)整為：暫定對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，包括夫妻雙方及未成年子女（下同），能夠提供本市一年納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市行政區(qū)域內(nèi)向其出售住房②。以上限購政策，一方面對(duì)非本市戶籍居民家庭實(shí)行了嚴(yán)厲的限購政策，另一方面，把二手房市場(chǎng)納入了限制范圍。新版限購令在理論上限制了投資性住房需求的增長(zhǎng)，降低了投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，這將會(huì)在一定程度上使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不再繼續(xù)上漲。數(shù)據(jù)顯示，3月底，武漢新房成交量下降約五成，但均價(jià)依然維持在7000左右，并沒有太大幅度的降價(jià)出現(xiàn)③。

武漢非本市戶籍家庭大約占到購房人數(shù)的50%，投資者居多，在剛性需求支撐下，購房者面對(duì)政府出臺(tái)的限購政策會(huì)選擇觀望態(tài)度。但投資者手上的閑余資金并沒有遠(yuǎn)離房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資其他領(lǐng)域。近些年，中國(guó)才漸漸開放了基金，期貨等金融衍生產(chǎn)品市場(chǎng)。從中國(guó)近十年各種投資工具的總體投資回報(bào)率來看，股票最高回報(bào)率可達(dá)20%，但風(fēng)險(xiǎn)過大，且需要較為專業(yè)的知識(shí)。銀行一年定期存款率為3.5%，投資企業(yè)回報(bào)在8%-10%之間，但投資房產(chǎn)年利潤(rùn)率為18%-40%，并且只要有充足的資金就可以進(jìn)入④。房子的主要功能是居住，投資者變賣了這種使用價(jià)值，來獲得資產(chǎn)的增值。一旦房子被炒作到大多居民沒有能力購買的情況，房子價(jià)值就遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離了它的使用價(jià)值，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過快上漲，高于居民的購買能力。所以“限購令”只能在交易表面影響市場(chǎng)交易量，但無法從根本上解決趨利資金支撐起的高房?jī)r(jià)問題。

三、2011武漢市“限購令”的市場(chǎng)反映

在第二季度，數(shù)據(jù)顯示武漢商品房成交價(jià)格始終維持在7000元以上，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比為100.2%，同比為103.4%，定基為104.6%⑤。在經(jīng)歷4個(gè)月的限購之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格并沒如預(yù)期一樣下降，需求者仍買不起房，而投資者不敢買房。同時(shí)，在第二季度，武漢市商品房新開工面積8000萬平方米左右，總共新增大約4萬套商品住房⑥，面對(duì)大量開發(fā)、少量購買的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格依然維持高價(jià)。這就像是一場(chǎng)投資者和需求者之間的博弈，投資者預(yù)期房?jī)r(jià)走勢(shì)不會(huì)下降，因?yàn)榇嬖趧傂孕枨螅欢枨笳咂诖谡拇驂合?，房?jī)r(jià)回歸正常價(jià)格。但這場(chǎng)博弈本身就是不公平的，投資者手上的資金要比需求者多得多，雖然銀行已經(jīng)開始限制貸款，但是資金自身并無法區(qū)分誰是投資者誰是需求者。銀行評(píng)估其風(fēng)險(xiǎn)性，更愿意把資金貸給投資者，因?yàn)樗麄兺锌傻盅何?。需求者在無法償還貸款的情況下，極有可能選擇放棄貸款，保障自己的基本生活。

在第三季度，武漢市商品房房?jī)r(jià)走勢(shì)依然堅(jiān)挺，“限購令”到這時(shí)仍沒能使投資者離開房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是為了防止資金流入二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中央政府開始把部分二三線城市加入限購名單里。但這是沒有必要的，因?yàn)槎€城市還正處于快速發(fā)展階段，不應(yīng)該抑制居民的合理購房需求；另一方面地產(chǎn)資金的進(jìn)入，也能夠給當(dāng)?shù)亟煌ê统鞘薪ㄔO(shè)帶來充足的資金。地方政府的財(cái)政收入很大一部分來自土地的出租，如果過度采取嚴(yán)厲的措施，會(huì)截?cái)嗟胤截?cái)政來源。

在前期限購并沒有得到預(yù)期效果的同時(shí)，武漢市政府開始加強(qiáng)保障房的建設(shè)，從供給方面來緩解武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力。武漢市公布的保障房共有11.1708萬套，預(yù)計(jì)年底將竣工經(jīng)濟(jì)適用住房190萬平方米，交付廉租住房3420套，基本解決現(xiàn)有持證家庭的住房困難⑦。保障房和經(jīng)濟(jì)適用房很大程度上解決了部分剛性需求。因?yàn)樗旧韺?duì)購房者就有嚴(yán)格的限制條件，同時(shí)保障房一般選在離市中心較遠(yuǎn)的郊區(qū)，所以價(jià)格和地理位置因素決定了保障房并不能夠在短期內(nèi)升值，這塊市場(chǎng)是投資者不感興趣的。保障房的建設(shè)會(huì)打擊投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的較好預(yù)期，如果沒有剛性需求支撐高房?jī)r(jià)，那么投資者的預(yù)期會(huì)降低，急于轉(zhuǎn)讓或出租房產(chǎn)，最后退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

在第四季度的開端，武漢市主要商品房成交均價(jià)為7790.52元/平方米，較前一周價(jià)格水平下跌2.6元/平方米，樓市價(jià)格跌幅0.03%，商品房市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)回落的現(xiàn)象，面對(duì)限購的持續(xù)進(jìn)行和保障房的大力建設(shè)，已經(jīng)有部分投資者退出了房地產(chǎn)市場(chǎng)⑧。投資者的退出給開發(fā)商帶來了恐慌，在11月，萬科、保利、綠地等紛紛推出了各種優(yōu)惠、促銷活動(dòng)及特價(jià)房，這遭致了前期以高價(jià)買進(jìn)投資者的不滿。投資者進(jìn)入市場(chǎng)是為獲得較高的利潤(rùn)，就算在前期政府明確表示打壓房?jī)r(jià)的情況下，后進(jìn)入的投資者仍認(rèn)為有利可圖，但是如果價(jià)格真的被打壓下來，一方面投資者手中的房產(chǎn)低價(jià)轉(zhuǎn)手或者出租，另一方面也會(huì)威脅到銀行提供給購房者和開發(fā)商的貸款，房子最后會(huì)在一些人手中開始貶值。

2011年11月15日，上海市政府自行發(fā)行地方債71億，其中標(biāo)準(zhǔn)利率基本接近國(guó)債水平，銀行認(rèn)購踴躍，財(cái)政部通知也明確提出債券的償還還是由中央負(fù)責(zé)，這說明其信用已經(jīng)相當(dāng)于國(guó)債⑨。此舉旨在改變政府以土地?fù)Q財(cái)政的模式，減少在土地供給源頭等因素上，對(duì)高房?jī)r(jià)的影響。發(fā)行地方債作為國(guó)家控房的組合拳之一，可見政府決心之大，力度之強(qiáng)。

四、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期

年底，武漢商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了降價(jià)趨勢(shì)，投資者想以較高價(jià)格轉(zhuǎn)手，而需求者多持觀望態(tài)度，市場(chǎng)出現(xiàn)與前三個(gè)季度漲價(jià)潮反向的降價(jià)潮。投資者和開發(fā)商為了維持房地產(chǎn)業(yè)的高收益，可能會(huì)聯(lián)手使價(jià)格不降反增，但虛高的價(jià)格沒有實(shí)際的價(jià)值的支撐，持續(xù)不了多久。有觀點(diǎn)表示，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫會(huì)導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰，會(huì)出現(xiàn)美國(guó)08年遭遇的信貸危機(jī)。但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了美國(guó)，在政府還沒有建立完善的住房保障制度之前，還是有大量的需求者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也是投資者炒作的立足點(diǎn)，所以中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將不會(huì)出現(xiàn)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰。但這也不能說信用危機(jī)就不會(huì)出現(xiàn)，當(dāng)人們的基本生活無法保障，投資房產(chǎn)的錢沒有收回時(shí)，銀行面臨的信用危機(jī)將是巨大的?？倸w，如果后期投資者全線退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，而需求者不急于購買，那么開發(fā)商將會(huì)面臨后期資金短缺、無力償還銀行前期的貸款的情況。這可能會(huì)導(dǎo)致城市中心過多的爛尾樓產(chǎn)生，連帶建筑業(yè)、水泥業(yè)等與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)走入低谷。到時(shí)候，“限購令”是否需要繼續(xù)執(zhí)行，要看明年初的房地產(chǎn)走勢(shì)了。

五、結(jié)束語

綜觀2011年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然政府的調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，但高房?jī)r(jià)并沒有得到有效控制?！跋拶徚睢睆谋砻嫔舷拗屏瞬糠仲彿空叩南M(fèi)行為，但沒有把房產(chǎn)投資者手中的閑置資金驅(qū)逐出房地產(chǎn)市場(chǎng)，資金始終積壓在此，使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格“虛”高不下?！跋拶徚睢蹦芙鉀Q一時(shí)的問題，但必須有其他的政策來配合落實(shí)才有效果。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來，房產(chǎn)最終要回歸本來屬性，投資者要找到合理的投資渠道，這需要中國(guó)政府正確合理的引導(dǎo)資金流向，創(chuàng)建完善的金融市場(chǎng)體系。治理房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本在于“疏”，不在“堵”，“限購令”能堵一時(shí)，卻不能從根本上解決問題。

注釋：

①《關(guān)于進(jìn)一步加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》[EB/OL].武政辦[2011]02號(hào)文件,2011,1(14).

②《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知的意見》[EB/OL].武政辦[2011]27號(hào)文件,2011,2(23).

③黃蜂.武漢限購令滿月,新房銷量降五成房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺[N].武漢晚報(bào),2011,3(23).

④黑馬.40%與5%投資回報(bào)率反差5成人愿變現(xiàn)房產(chǎn)炒股[EB/OL].網(wǎng)易財(cái)經(jīng),2007,6(14).

⑤70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)[R].國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,2011,11(6).

⑥各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與開、竣工面積增長(zhǎng)情況[R].國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,2011,11(6).

⑦武漢“曬”保障房建設(shè)進(jìn)度［N］.湖北日?qǐng)?bào),2011,6(17).

⑧陳龍.2011年十月第一周武漢樓市走勢(shì)[OL].億房網(wǎng)研究中心,2011,10(9).

⑨上海71億地方債首發(fā):近1/3資金投向保障房[OL].來自網(wǎng)易財(cái)經(jīng),2011,11(16).

參考文獻(xiàn)：

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[5]“限購令”也應(yīng)受限制[N].中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊,2010(40).

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[7]程鴻群,何汶金.限購令讓房?jī)r(jià)“何去何從”[N].城市開發(fā),2011(08).

[8]許小年.限購令無法扭轉(zhuǎn)房產(chǎn)稀缺預(yù)期[N].房地產(chǎn)導(dǎo)刊,2011(5).

基金項(xiàng)目：武漢工程大學(xué)2011年大學(xué)生校長(zhǎng)基金項(xiàng)目。

作者簡(jiǎn)介：葉亞萍（1990—），女，湖北武漢人，大學(xué)本科，現(xiàn)就讀于武漢工程大學(xué)國(guó)貿(mào)專業(yè)，主要從事房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行體制研究。