□ 吳孫能

消費、投資、出口是拉動經(jīng)濟增長的三駕馬車。為應對國際金融危機，中央果斷提出進一步擴大內需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的一攬子計劃。把擴大內需作為在嚴峻的國際經(jīng)濟形勢面前，實現(xiàn)經(jīng)濟較快增長的根本之策。但是目前，全國房地產價格不但沒有得到有效遏制，反而出現(xiàn)反彈式上漲，上漲幅度十分驚人。房價的持續(xù)上漲，正在侵蝕政府為擴大內需而出臺的一系列經(jīng)濟刺激政策的實施效果，對擴大內需產生了嚴重的擠出效應。高房價問題成為全社會最為關注的問題，高房價也已成為拉動內需的最大障礙。對高房價問題，必須引起足夠的重視，采取切實的措施，使房價回歸到正常水平。

一、高房價對擴大內需影響的宏觀分析

內需，是相對于對外國出口的外需而言的，主要包括投資需求和消費需求兩個方面。來源于兩個部分:一部分是居民消費驅動，一部分是投資驅動。其中，消費起決定作用，是經(jīng)濟增長的主導因素。擴大內需，主要是拉動消費。但是，當前房價的快速上漲，卻對擴大內需產生了嚴重的影響。

(一)高房價的“虹吸效應”，嚴重影響內需結構

虹吸效應是一種經(jīng)濟現(xiàn)象，指的是各種經(jīng)濟要素向條件好的地區(qū)、獲利高的產業(yè)集聚和流動。在房地產領域，“虹吸效應”已經(jīng)顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)在以下兩個方面:

1、高房價吸引其他產業(yè)的資本轉投房地產

高房價背后是房地產業(yè)的高額利潤。在國外成熟的房地產市場中，建筑安裝成本占房價的70%，利潤率大約在5%－8%之間。與此形成鮮明對比的，國內房地產市場建筑安裝占房價的20－30%，利潤率在15%左右。國內房地產市場15%的利潤率比國外成熟的房地產市場高出近一倍，開發(fā)商的真實利潤水平卻遠遠不止這些，其中的奧妙在于前期房地產開發(fā)的“高杠桿率”。

在應對國際金融危機、刺激房地產發(fā)展的背景下，政策性提高了自有資金杠桿。一些原來不搞房地產的企業(yè)，也紛紛投資房地產。

有關數(shù)據(jù)表明，2005年到2009年，大量其他產業(yè)的資本轉投房地產。這必然影響這些產業(yè)的發(fā)展，導致一些產品的供應不足，破壞供求關系的平衡，損害經(jīng)濟的健康發(fā)展。

2、高房價吸引居民消費進行房地產投機

在我國住房是兼具投資和消費的兩棲商品，由于炒房能夠帶來巨大的收益，越來越多的炒房客和炒房資金涌入房地產，寬松的信貸環(huán)境又刺激了投資者對住房的無限投資需求，他們囤積居奇，待價而沽，而大量的房產被用于投資囤積而不是實際使用的話，對拉動內需是做不出實質性貢獻的。

更嚴重的問題在于，當把大量的錢用于購買房產時，勢必對其他消費形成強大的擠出，導致消費率迅速下降。我國的居民消費率在經(jīng)濟高速增長背景下卻出現(xiàn)了快速下滑，從2000年到2007年，消費貢獻率從65.1%下降到39.4%。2008年我國居民消費貢獻率僅為35.3%，不僅遠低于美國的70.1%，也低于同屬發(fā)展中國家印度的54.7%的水平。有人認為，導致這一現(xiàn)象的根本原因是統(tǒng)計部門將居民的住房消費“算成”住房投資了。其實不然，因為中國房價成本構成主要有土地成本、建筑安裝成本、開發(fā)商利潤、政府稅費和管理費用。其中只有建筑和安裝這一塊兒可以啟動內需，帶動相關產業(yè)。但建設成本只占整個房價的20%－30%。

國際金融危機的沖擊警示我們，中國經(jīng)濟未來可持續(xù)發(fā)展必須依靠消費、投資、出口協(xié)調拉動，只有盡快減輕高房價對消費的抑制作用，才能進一步擴大內需，推動中國經(jīng)濟又好又快發(fā)展。

(二)高房價的擠出效應，影響居民消費需求

持續(xù)上漲的房價，對中國擴大內需已經(jīng)產生了嚴重的擠出效應。高房價擠占了居民的其他消費，把一般購房者擠出了房地產之外的消費領域。

為了應對國際金融危機，中央政府采取了很多措施，千方百計拉動內需，但是我們的消費就是熱不起來。原因很多，居民收入過低且不穩(wěn)定、無錢消費;社會保障不健全、不敢消費;還有一個不容忽視的原因就是房價過高，很多人為了買房花掉了所有積蓄，沒有能力再進行其他消費。高房價“擠占”了居民的即時和潛在的消費能力，導致消費者即時消費能力的全面下降，未來消費能力也日漸萎縮，影響內需的擴大。在杭州，即便是達到平均可支配收入水平家庭要買一套僅夠小康生活標準的住房，首付幾乎就花光了買房人一家子的所有積蓄，為還月供，甚至連吃飯都成問題，哪里還有錢進行其他方面的消費?更何況居民的收入水平還并非如此均衡。這樣勢必抑制住房以外的消費的需求。

因此，我們應當對高房價會對居民消費產生擠出效應有足夠的認識，要采取適合的政策措施把房價控制在合理的范圍內，激發(fā)消費需求，促進經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。［1]

(三)高房價衍生“馬太效應”，影響邊際消費傾向

“馬太效應”來自社會學家的引申概念，用來描述社會生活領域中普遍存在的兩極分化現(xiàn)象。體現(xiàn)在高房價問題上，就是指房價和財富互為推手、彼此促進，不僅加大貧富差距，而且影響消費拉動。

1、高房價使社會財富向少數(shù)人集聚

高房價加速貧富差距的拉大，致使居民收入差距幾年來呈迅速擴大趨勢。在房價高企的年代，一方面，有錢人基于投資目的炒房，將房價愈炒愈高，他們的財富快速增加，愈來愈多;另一方面，一般的人本來就買不起房，更談不上炒房，財富積累愈來愈慢、愈來愈少，甚至為了解決住房問題，傾其所有，成為“負翁”。使“多的愈多，少的愈少”，這是高房價的第一重“馬太效應”。住房價格快速上漲，嚴重超過一般家庭的支付能力，有錢人通過炒房賺錢，實現(xiàn)居住條件從需求型住房——享受型住房——奢侈型住房的更新?lián)Q代;而中低收入者基本的住房需求都得不到滿足，只能“望房興嘆”。使“好的愈好，壞的愈壞”，這是高房價的第二重“馬太效應”。房價大幅增長，特別是一些大中城市房價過快增長，意味著財富以貨幣和固定資產的形式向少數(shù)高收入者，特別是投機購房者和房地產商手中集聚，這在一定程度上加重了我國收入分配的不平等狀況。

2010年12月2日，波士頓咨詢公司發(fā)布的《中國財富管理市場:機遇無限挑戰(zhàn)猶存》報告稱，2009年，中國百萬美元資產家庭的數(shù)量達到670000戶，位列全球第三，僅次于美國和日本。同時，中國財富市場從2008年底到2009年底增長了約28%，達到5.4萬億美元。雖然中國的富人家庭已居世界第三，但只占所有中國家庭戶數(shù)的0.2%左右。遠遠低于其他國家和地區(qū)，美國這一比例為4.1%、瑞士是8.4%。高房價帶來的財富分配失衡的程度，要遠遠大于收入分配的失衡。

當前中國經(jīng)濟不僅經(jīng)歷著市場的初次分配和政府的再次分配，還經(jīng)歷著高房價所帶來的第三次財富分配，高房價導致的財富再分配和轉移遠遠大于市場的初次分配和政府的再次分配，對家庭消費傾向的影響也遠遠大于其他因素。

2、高房價使居民邊際消費傾向更趨低下

根據(jù)凱恩斯的邊際消費傾向理論，在現(xiàn)實生活中，居民消費增加的幅度通常低于收入增加的幅度，即邊際消費傾向是隨著收入的增加而遞減的。［2](PP38－43)、(PP274－279)高收入群體的邊際消費傾向通常低于低收入群體的邊際消費傾向。［3](PP28－39)

住房屬于人們生活的必需品，對于只擁有一套住房，僅僅用于滿足自住需求的居民來說，只要他繼續(xù)生活在這個城市，不論房價漲得多高，都很難產生財富效應。只有擁有兩套及兩套以上住房的，才能隨著房價的上漲產生一定的財富效應。房子越多，房價越高，財富效應就越大。這些人往往又是高收入者，在高房價的推動下，社會財富更加集中，收入越高，邊際消費傾向就越低。而部分中低收入群體為了解決住房問題、改善住房條件，或為子女購房結婚，不得不減少即期消費，增加儲蓄，以滿足未來住房需求，從而人為降低居民邊際消費傾向。［4]

中國社科院社會學研究所2008年5月至9月“中國社會狀況綜合調查”的結果表明，不論城市還是農村，家庭消費率隨著收入增加而遞減。根據(jù)邊際消費傾向規(guī)律，增加低收入家庭的收入比增加高收入家庭的收入，對刺激消費更加有效。從刺激消費，擴大內需的角度來看，需要盡快發(fā)揮家庭消費對經(jīng)濟增長的主導作用，提高消費傾向較為強烈的中低收入家庭的消費水平。

二、高房價對杭州擴大內需影響的實證研究

杭州雖然不是一線城市，房價之高卻不亞于一線城市。盡管杭州的房價在東部沿海城市中不是最高，但與杭州普通工薪階層的收入相比，購房的壓力絕不亞于北京、上海等一線城市。

(一)居民收入增長跑不過房價增長，消費能力下降

杭州市統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2006年杭州市區(qū)居民人均可支配收入為19027元，隨后逐年增長，到2010年達到30035元，漲幅為57.85%。再看杭州市區(qū)房價的增長，2006年杭州主城區(qū)(不包括蕭山、余杭)一手房均價9187元/平方米，至2010年一手房成交均價為19708元/平方米，增長了114.5%。2006年杭州主城區(qū)(不包括蕭山、余杭)二手房均價8240元/平方米，至 2010年二手房成交均價為20058 元/平方米，增長了 143.4%(詳見表 1)。［5]居民收入增長跑不過房價增長，意味著市區(qū)居民購買能力的下降。住房作為特殊的商品，沒有其他的替代品。受傳統(tǒng)觀念的影響，擁有一套自主產權的住房是絕大多數(shù)人的愿望。在保障房、廉租房供給比重很小的情況下，人們只能購買商品房，高房價無疑是一個沉重的負擔。［6]

表1 2006－2010年杭州市區(qū)居民人均可支配收入與商品房成交均價變動情況

(二)商品住宅銷售量增加居民消費支出比重下降

房價快速增長的背后，是居民其他消費的低迷。高房價形成的購房或租房支出壓力，抑制了城鎮(zhèn)居民其他消費支出。盡管受到國家宏觀調控政策調控的影響，杭州的房地產市場商品住宅成交量有高有低，但是成交金額的波動沒有市場成交量那么大，居民的購房支出仍然保持一定的水平。根據(jù)透明售房網(wǎng)及《杭州樓市2010年樓市年報》公布的數(shù)據(jù)，2005年杭州主城區(qū)商品住宅一手房銷售為20526套，面積246萬平方米，2010年為35960套，最淡的2008年23202套，銷售最旺的2009年達66319套。2010年一手房的成交量只有2009的54%，下降了46%，但成交額的下降幅度遠沒有這么大，只下降了26%。

居民消費傾向的下降，直接對居民的日常消費支出產生影響。購房支出的剛性很強，巨額的首付款和定期的月供，迫使中低收入的購房者千方百計削減其他支出，來保證還款之需，使一些消費項目受到擠壓。從2006年到2009年，杭州城區(qū)居民人均消費支出的8個大類中，消費額都有不同程度的增長，但占人均可支配收入中的比重是有降有升(詳見表2)。

從表4可以看出，2006－2009年杭州市區(qū)居民各類消費支出中，食品類、家庭設備用品及服務、居住、雜項用品和服務等4大類的消費支出比重有所上升。其中，食品類支出比重的提高與糧油和農副產品價格上漲有關;家庭設備用品及服務支出比重的提高，是因為受政府返利支持和商家促銷手段兩重因素的刺激;居住支出比重的提高，則是因為租房、裝潢費用的增加。而衣著類、醫(yī)療保健、交通和通信、文教娛樂用品及服務等4大類支出比重則有所下降。［7](PP 421－422、P477)

(三)居民收入名列前茅，消費傾向的排名位次下滑

高房價對杭州內需拉動的影響，前面縱向作了分析，下面從橫向進行分析。近幾年來，杭州一直是房地產開發(fā)的熱土。杭州居民收入不是最高，但房價收入比最高;人口不是最多，商品房銷售量卻是最大。2009年一手房均價，杭州僅次深圳，位列第二(詳見表3)。

表3 2009年深圳、廣州、寧波、杭州人口、收入與商品房價格及銷售量比較

在東部沿海12個副省級城市中，2005年杭州居民消費傾向排名第二，2010年下降到倒數(shù)第四的位置。居民消費傾向下降了14個百分點，位次后移了6位(詳見表4)。

從上面分析可以看出，在高房價的擠壓下，杭州城區(qū)居民的消費傾向偏低，消費能力削弱，已經(jīng)影響到內需的拉動。中國社會科學院發(fā)布的2011年《住房綠皮書》顯示，全國35個大中城市平均房價泡沫為29.5%，在泡沫指數(shù)的排名中，福州的房價以70.3%的泡沫高居榜首，杭州66.9%列第2位。在2011年1月12日召開的中共杭州市委十屆九次全體(擴大)會議的報告中，在分析梳理存在的不足和薄弱環(huán)節(jié)時也指出，居民消費對經(jīng)濟增長的拉動作用不夠強。當然，杭州居民消費傾向下降的原因是多方面的，但高房價是其中的重要原因。

表4 2006－2010年東部沿海計劃單列市、副省級城市居民消費傾向變動情況(%)

三、遏制高房價促進消費均衡發(fā)展的對策建議

“住”是民生之要。住房不僅是經(jīng)濟問題，更是一個社會問題和政治問題。當前，高房價已經(jīng)成為制約城市居民放心、大膽消費的首要因素，對當前最為急迫的擴大內需、拉動消費政策措施起負面影響，不僅影響內需擴大和經(jīng)濟增長，還會影響中低收入群體的生活質量和水平，更會影響社會穩(wěn)定，必須采取有效措施，遏制高房價。

(一)強化房地產業(yè)的社會功能

住房本身就是基本生活必需品，不能簡單地由市場機制來加以配置。縱觀世界各國，凡是房地產市場發(fā)展健全和公共住房解決得好的國家，很少有把房地產當成支柱產業(yè)的。他們都是把房地產作為國家社會政策的一部分，通過一系列公共政策來對房地產進行干預，并且將“保證每個家庭在自己財力范圍內擁有一個體面的家”作為基本目標，房地產對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻不是這些國家政府的首要考量。

在我國恰恰相反，把房地產當成支柱產業(yè)來發(fā)展，把房地產視為經(jīng)濟政策的一部分，而非社會政策的一部分，凸顯其對經(jīng)濟貢獻的功能，而忽視其社會功能。在這一思想的主導下，政府、發(fā)展商、投資者(包括投機者)，都想從房地產那里獲得巨額的利益。大量的國有企業(yè)進軍房地產市場，大量的社會資本投入房地產業(yè)。地方政府強調住房的財政功能，實行“土地財政”，把房地產業(yè)視為政府的“取款機”，土地出讓金普遍占到地方財政收入的30%以上，許多地區(qū)60%到70%的基礎設施投資依賴土地財政。中國指數(shù)研究院2011年1月6日發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2010年全國120個城市土地出讓金總額為18814.4億元，同比增加50%。

房地產直接關系到社會成員的空間居住權，是一種特殊的社會產品。有必要把房地產作為國家社會政策的一部分，按照“用市場機制來創(chuàng)造財富，用社會政策來保護社會”的思路，應增強房地產解決居民住房問題的社會功能，削弱為房地產GDP增長做貢獻的經(jīng)濟功能。說到底就是，發(fā)展房地產的目的，是解決居民的住房問題，政府和企業(yè)不能依靠它來賺大錢。國有資本要退出競爭性房地產市場，更多地投入經(jīng)濟適用住房、廉租房、限價房建設，解決好城市中低收入家庭的住房問題。各級政府要改變“土地財政”的做法，從掠奪型政府轉化成為發(fā)展型政府，降低住房用地價格，從而更好地控制房價。［8](PP41－55)

(二)增強宏觀政策的導向作用

因為商品房兼具投資和消費雙重屬性，所以人們對其價格上漲有預期。開發(fā)商利用這一預期去囤積土地和房屋，炒房者也會迫不及待地去買房囤積，帶有極大的投機性。因此，宏觀政策的導向作用顯得尤為重要。筆者認為政府的宏觀政策必須在禁止炒房、控制房價方面有明確的導向，再配套以相應的貨幣、財政政策，實現(xiàn)禁制炒房、控制房價的目的，把房價控制在大多數(shù)家庭買得起、住得起的合理范圍。［9]

宏觀政策在禁止炒房上要有明確的導向。通過調控政策，增強住房的居住屬性，削弱其投資屬性，應明確規(guī)定:不論是房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，還是房價不高、上漲不快、供應充足的城市，限定居民家庭購房套數(shù)，不給炒房者以可乘之機，也防止地方政府在執(zhí)行中走樣。2010年9月29日，被稱為史上最嚴樓市調控政策的“新國五條”出臺。在此后的一個多月時間里，北京、上海、天津、深圳、廣州、杭州、南京、寧波、溫州、福州、廈門、?？?、三亞、大連等14個城市紛紛據(jù)此出臺地方性的調控細則(“限購令”)，炒房者從一線城市轉向二線城市，從限購城市轉向不限購城市，繼續(xù)炒房抬高房價。而且各城市頒布限購令的寬嚴程度也不同，深圳、南京直接對第三套房“限購”，被稱為“嚴厲版”的限購令，這些城市房地產市場成交量銳減，退房潮涌動，投資客幾乎銷聲匿跡;而上海、杭州等城市對原有住房既往不咎，每個居民家庭仍可再購一套新房，由此被稱為“溫柔版”限購令，這些地方房地產市場波瀾不驚，房價甚至繼續(xù)走高。這一現(xiàn)象值得我們反思。

宏觀政策在控制房價上要有明確的導向。現(xiàn)在一些城市房價調控的目標是房價增長的幅度不高于GDP增長的幅度，居民收入增長的目標是收入與GDP同幅度增長。筆者認為這樣的調控目標要想把房價控制住是不可能的，仍然還會拉大房價收入比。要想控制房價，應該以房價收入比為目標，在全國范圍統(tǒng)一規(guī)范房價收入比的計算公式，確定統(tǒng)一的房價收入比調控目標，并把房價收入比目標列入地方政府考核目標。

(三)發(fā)揮政府的公共服務職能

解決群眾住房問題是政府義不容辭的責任，必須強化政府在住房保障中的主導與核心作用。政府要針對高中低不同收入群體多層次住房需求，采用不同方式，通過多種途徑，形成差異化住房政策體系。這方面新加坡的經(jīng)驗值得我們學習。

新加坡是亞洲房地產市場發(fā)展得最健康的國家。新加坡學習歐洲公共住房的經(jīng)驗，又結合自己的國情，創(chuàng)造了獨一無二的公共住房制度。1964年新加坡推出“居者有其屋計劃”，由政府撥出國有土地和適當征用私有土地作為建房之用，同時由銀行和中央公積金局提供建房所需資金，為無力購買私人住房的相當一部分居民建造和提供公共組屋，低收入群體租賃組屋，中等收入群體購買組屋，高收入群體從房地產市場直接購買私宅。這項制度基本上保證了80%以上中等收入的家庭能夠買得到廉價的組屋。［10]

我們也可以借鑒這一做法。對有支付能力的高收入群體的個性化住房需求，可以通過市場機制來解決，不會影響他們的消費水平。而對難以承受高房價壓力的中低收入群體，政府要發(fā)揮公共服務職能，履行好政府職責。對沒有能力購買商品房的低收入群體，通過加大公共財政投入力度，加大保障性住房建設力度，確保保障性住房用地在土地供應中比例、保障性住房在住房供應中比例。依靠“土地財政”的地方，土地出讓收入應主要用于保障性住房建設。對既享受不到政府提供的保障性住房，又難以承擔價格高昂商品房的中等收入群體，通過加大經(jīng)濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房等方式來解決。使城市中低收入的家庭，能夠買得起住房，實現(xiàn)住有所居目標。

(四)促進居民消費的均衡發(fā)展

居民消費的均衡發(fā)展，就是要實現(xiàn)居民消費協(xié)調、均衡地增長和消費水平的持續(xù)穩(wěn)步提高。要做到多管齊下、齊頭并進，努力營造有利于一個居民收入持續(xù)快速增長、居民消費持續(xù)穩(wěn)定增長的政策環(huán)境和社會環(huán)境，挖掘居民的消費潛力。

由于高收入家庭的消費率基本固定，低收入家庭邊際消費傾向較高，但實際購買力有限，導致社會整體消費能力下降。要加快國民收入分配格局的調整，通過優(yōu)化市場初次分配與政府再次分配，實現(xiàn)居民的收入增長與經(jīng)濟發(fā)展同步，重點提高中低收入群體的收入水平，縮小貧富差距，讓更多的居民“有錢可花”。

必須進一步健全住房、醫(yī)療、教育等方面的社會保障制度體系，努力化解居民購房、教育、醫(yī)療等剛性支出對其他消費支出的擠壓，增加消費的支出，降低儲蓄意愿，提高消費傾向，解決居民正常消費的后顧之憂，讓更多的居民“有錢敢花”。

在經(jīng)濟發(fā)展、收入增加和消費環(huán)境改善的基礎上，要大力宣傳消費尤其是居民消費在經(jīng)濟發(fā)展中的作用和地位，提倡適應現(xiàn)代生活，形成穩(wěn)定、健康、積極和科學的消費觀念，保證較好的消費預期，提高其物質生活和精神文化生活水平。還要在宏觀政策取向上，體現(xiàn)鼓勵居民正常消費的政策導向，提高居民的消費意愿，使更多的居民“有錢愿花”。

綜上所述，居民消費增長作為社會總需求的重要組成部分，直接影響整個國民經(jīng)濟增長的速度和質量。擴大消費需求，是加速轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，構建“內需驅動、消費支撐”發(fā)展模式的客觀要求。高房價對內需拉動的負面影響不可低估，已經(jīng)成為經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的一大障礙。作為負責任的政府，應該看到房價高企背后的隱憂，強化房地產的社會功能，增強宏觀政策的導向作用，發(fā)揮政府的公共服務職能，削弱房價上漲的基礎，滿足群眾的基本居住需求，保持群眾的正常消費水平，促進經(jīng)濟又快又好發(fā)展。

［1]易憲容.高房價可能已對擴內需產生擠出效應［N].上海證券報，2009－10－27

［2]謝魯江.西方經(jīng)濟學［M].北京:中國財政經(jīng)濟出版，2001.

［3]梁小民.西方經(jīng)濟學［M].北京:中國廣播電視大學出版社，2002.

［4]史興旺、王娟，論房價虛高對消費需求的影響 經(jīng)濟參考研究2009年69期57－58頁

［5]中國房地產信息集團.2009年杭州市房地產市場年度研究報告［EB/OL].百度文庫，http://wenku.baidu.com 2010－10－29

［6]杭州樓市2010年報［EB/OL].百度文庫，http://wenku.baidu.com 2011－01－13

［7]杭州市人民政府地方志辦公室.杭州年鑒(2010)［M].北京:方志出版社，2010.

［8]鄭永年.保衛(wèi)社會［M].杭州:浙江人民出版社，2011.

［9]易憲容.清楚地界定住房消費功能與投資功能中國經(jīng)濟時報［N].2006－08－02

［10]林梅.新加坡公共住房建設何以順暢［N].中國經(jīng)濟導報，2011－2－1