摘 要:房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，成本的有效控制成為房地產(chǎn)公司關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程工程造價(jià)控制與管理，是企業(yè)為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本管理目標(biāo)而進(jìn)行的成本控制、計(jì)價(jià)、定價(jià)的系統(tǒng)活動(dòng)，全過(guò)程控制由決策階段的設(shè)計(jì)、招標(biāo)、實(shí)施、結(jié)算階段的動(dòng)態(tài)管理組成。房地產(chǎn)公司要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)管理和控制，減少商品住宅建設(shè)成本，力求取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目 全過(guò)程 造價(jià)控制 造價(jià)管理

中圖分類(lèi)號(hào):F284\t\t\t文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A\t\t\t文章編號(hào):1672-3791(2011)10(a)-0162-01

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境急劇變化，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，各地商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格的漲幅呈現(xiàn)逐步回落態(tài)勢(shì)，壓縮了開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間，加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著土地獲取成本、材料漲價(jià)、國(guó)家貸款利率提高，需求增幅下降等多種內(nèi)外因素的影響，其資金的合理利用、成本的有效控制就成為各房地產(chǎn)公司贏利的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中應(yīng)該全方位的控制開(kāi)發(fā)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。下面就談?wù)勛约簩?duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)的控制與管理的膚淺看法。

1 工程全過(guò)程造價(jià)控制

所謂工程全過(guò)程造價(jià)控制，就是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段、建設(shè)實(shí)施階段和竣工結(jié)算階段，預(yù)先主動(dòng)進(jìn)行工程相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的預(yù)算、估算，積極參與項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程。工程造價(jià)控制是建設(shè)管理的一個(gè)核心部分，它始終貫穿于工程建設(shè)的全過(guò)程。正確處理先進(jìn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)合理兩者間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高工程投資效益。

2 房地產(chǎn)工程全過(guò)程造價(jià)控制措施

2.1 項(xiàng)目決策階段是夯實(shí)全過(guò)程工程造價(jià)控制的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策是公司全過(guò)程工程造價(jià)控制的基礎(chǔ)。投資決策的目的是實(shí)現(xiàn)投資利潤(rùn)最大化或?qū)崿F(xiàn)投資效益最大化，投資決策的好壞會(huì)給整個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況造成一系列不可低估的影響。因此，夯實(shí)市場(chǎng)分析基礎(chǔ)，進(jìn)行科學(xué)的房地產(chǎn)投資決策顯得十分重要。房地產(chǎn)投資決策的過(guò)程大致分為:項(xiàng)目的尋找及跟蹤、項(xiàng)目的分析、項(xiàng)目的決策。房地產(chǎn)投資決策，是對(duì)長(zhǎng)期投資進(jìn)行估價(jià)、選擇的過(guò)程。它主要回答需要多少投資，在什么資產(chǎn)上投資的問(wèn)題，進(jìn)行詳細(xì)的成本分析[1]。

(1)土地開(kāi)發(fā)成本。土地成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地(即建設(shè)場(chǎng)地)所發(fā)生的各種費(fèi)用支出。有針對(duì)性地對(duì)項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)市政大配套進(jìn)行實(shí)際調(diào)研，對(duì)管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估計(jì)。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開(kāi)發(fā)支出，可直接記入各土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬。(2)前期工程費(fèi)用估算。前期開(kāi)發(fā)費(fèi)一般占項(xiàng)目總支出的3%左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異也有很大差別。前期工程費(fèi)用的其它費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，開(kāi)發(fā)商應(yīng)同相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)。確保其既符合政府政策要求，又滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利益。

2.2 工程設(shè)計(jì)是鋪墊全過(guò)程工程造價(jià)控制的前提

設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)控制的重要階段，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75%以上。在此階段，成本控制人員通過(guò)恰當(dāng)?shù)嘏c開(kāi)發(fā)商的建筑師、設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師密切配合，可取得事半功倍的效果。

(1)實(shí)行限額設(shè)計(jì)。對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商要做到心中有數(shù)。設(shè)計(jì)人員在建筑平面、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)備、材料選用等方面在分配的投資額度內(nèi)最大限度地滿足和提高使用功能。要用數(shù)據(jù)說(shuō)話，改變先設(shè)計(jì)、后算賬的習(xí)慣作法。根據(jù)工程的實(shí)際情況對(duì)設(shè)計(jì)方案提出合理的限額設(shè)計(jì)要求。(2)設(shè)計(jì)單位專(zhuān)業(yè)化管理。設(shè)計(jì)單位的管理工作具有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，開(kāi)發(fā)商要增強(qiáng)事前控制的力度。與設(shè)計(jì)單位簽訂的合同，應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計(jì)質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。

2.3 工程招投標(biāo)是營(yíng)造全過(guò)程工程造價(jià)控制的核心

2.3.1 嚴(yán)格審查承包商和供應(yīng)商的資質(zhì)

工程招投標(biāo)是有效控制工程造價(jià)的核心，有力的監(jiān)控招投標(biāo)工作將避免決策失誤、成本失控。詳細(xì)審查其單位的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況、操作能力。加強(qiáng)對(duì)標(biāo)底的審核。標(biāo)底的計(jì)算過(guò)程具有專(zhuān)業(yè)性、復(fù)雜性、人為因素較多的特點(diǎn)。避免標(biāo)底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標(biāo)單位盲目低價(jià)中標(biāo)給工程管理及結(jié)算工作帶來(lái)困難。質(zhì)量可靠、誠(chéng)實(shí)信用、資產(chǎn)良好的施工承包商和供應(yīng)商，非常有利于開(kāi)發(fā)商進(jìn)行工程造價(jià)管理和住宅建設(shè)成本的控制[2]。

2.3.2 重視工程承包合同的簽訂

合同管理對(duì)經(jīng)濟(jì)效益影響很大，開(kāi)發(fā)商起草招標(biāo)文件居于合同的主導(dǎo)地位，確定一些重要的合同條款，最大限度地維護(hù)自己的權(quán)益，對(duì)建設(shè)成本進(jìn)行有效控制。如:以采用總承包方式為主，部分項(xiàng)目分包。單位工程實(shí)行平方米造價(jià)包干或總價(jià)包干方式，對(duì)于有規(guī)模效益的分項(xiàng)工程，如門(mén)、窗、樓梯欄桿等采用分包，同樣實(shí)行單方造價(jià)包干。明確合同結(jié)算方式，合同價(jià)變更規(guī)定，材料、設(shè)備的供應(yīng)方式，分包工程管理等內(nèi)容，避免“低報(bào)價(jià)、高索賠”發(fā)生。

2.4 竣工結(jié)算是解決全過(guò)程工程造價(jià)控制的關(guān)鍵

竣工結(jié)算是有效控制工程造價(jià)的關(guān)鍵，堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定及合同為依據(jù)，根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算，認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)工程變更是否真正實(shí)施，該增的增，該減的減，實(shí)事求是。工程結(jié)算主要包括工程進(jìn)度款結(jié)算(又稱(chēng)中間結(jié)算)和竣工結(jié)算。中間結(jié)算反映了工程進(jìn)度，能按定期考核工程成本、工程進(jìn)度計(jì)劃目標(biāo)的執(zhí)行情況。結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是:“大量性、集中性、復(fù)雜性”?？⒐そY(jié)算階段的造價(jià)管理是控制商品住宅建設(shè)成本的根本保證，只有通過(guò)竣工結(jié)算才能真正反映出建筑項(xiàng)目的建設(shè)成本，才能使開(kāi)發(fā)商正確評(píng)估開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益情況。

3 堅(jiān)持“以人為本”是控制工程造價(jià)的基礎(chǔ)

“以人為本”是眾多企業(yè)所強(qiáng)調(diào)的一個(gè)管理理念，在工程造價(jià)管理中，人的因素更顯重要。每個(gè)環(huán)節(jié)都需要以人為出發(fā)點(diǎn)和中心，圍繞著激發(fā)和調(diào)動(dòng)人的主動(dòng)性、積極性、創(chuàng)造性展開(kāi)的，以實(shí)現(xiàn)人與企業(yè)共同發(fā)展的管理活動(dòng)。要提高工程投資效益，企業(yè)就必須在工程造價(jià)控制所涉及的重要環(huán)節(jié)上，有膽有識(shí)地重視以人為本，要強(qiáng)化激勵(lì)和懲罰約束機(jī)制。以人的全面發(fā)展為核心，人的發(fā)展是企業(yè)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展的前提，人才的競(jìng)爭(zhēng)，真正是企業(yè)生死存亡的競(jìng)爭(zhēng)。自覺(jué)實(shí)踐以人為本的理念，我們的事業(yè)才能蓬勃發(fā)展[3]。

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程造價(jià)管理與控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，目的不僅是審減工程費(fèi)用，更重要的是通過(guò)審查和控制來(lái)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目投資管理上存在的問(wèn)題和薄弱環(huán)節(jié)，促使投資管理的不斷完善，提高投資效果。

參考文獻(xiàn)

[1]\t張傳玲.淺述施工企業(yè)工程造價(jià)的全過(guò)程管理[J].科技致富向?qū)В?010(12):187，194.

[2]\t馬榮.工程項(xiàng)目實(shí)施階段的全過(guò)程造價(jià)控制[J].科技致富向?qū)В?010(11):174～175.

[3]\t蔣歷飛.淺論建設(shè)工程造價(jià)管理的常見(jiàn)問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施[J].魅力中國(guó)，2010(9):29～30.