潘義勇

(廣東省社會科學院，廣東 廣州 510610)

在當前全球經(jīng)濟危機的影響下，全球各國的房地產(chǎn)業(yè)也和其產(chǎn)業(yè)一樣，遭受嚴重沖擊，處于低谷和徘徊中。然而中國在四萬億投資和2009年初的二手房新政的刺激下，率先急速回升，并且一年之內(nèi)就迅速超過歷史最高價，房地產(chǎn)成為國人議論最多的話題。人們的談?wù)摮藰莾r還是樓價，這是因為房價與人們的日常生活關(guān)系太密切。近年來，在限購限貸的政策下，盡管房價得到一定控制，但仍有上漲的沖動。2009年迪拜的房產(chǎn)事件給中國樓市敲響了警鐘，我國的房地產(chǎn)供給制度、供給結(jié)構(gòu)和市場規(guī)劃到了全面反思和改革的時候。前事不忘后者之師，只有通過改革和完善房地產(chǎn)市場的發(fā)展，才能確保中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲的深層原因

房地產(chǎn)業(yè)包括房子和土地兩大部分，房子是消費物品，土地則是生產(chǎn)資料，僅就房子而言，其重要性如同吃飯一樣重要。人維持生命必須有飯吃，同時必須有房住，才能遮風擋雨，避暑御寒，不致露宿街頭被凍死。人們需求的最低層次就是溫飽，溫飽是維持人的最基本的生理需求。按照馬斯洛的需求理論，吃飯飽肚是第一層次需求，而安全是第二層次或第二需求。在中國人的觀念中，溫飽溫飽，溫與飽是要連一起的，同屬于一個層次。從詞義排序上，溫放在飽前面，表明中國人對溫更為重視。對中國大眾來說，常言道，人生三件事：起屋、結(jié)婚、生孩子，這在中國農(nóng)村有普遍性。而對城里人來說，溫的重要性一點也不亞于農(nóng)村。安居才能樂業(yè)，一個城鎮(zhèn)人想在城鎮(zhèn)立足有所作為最要緊的事莫過于解決住處問題，如果連住的地方都沒有，經(jīng)商的人的事業(yè)就從無談起，更不要說企業(yè)有什么作為了。溫除了指穿衣外，還有住房，因為光有衣服穿，沒有房子住，溫就要大打折扣，中國人一向把擁有住房看得高于一切，在農(nóng)村畢其一生建一座房子，在城鎮(zhèn)傾其一輩子甚至幾代收入來購買一套住房就不足為奇了。

2008年國際金融危機爆發(fā)后，中國政府除了宣布四萬億投資拉動經(jīng)濟增長外，宣布在2009年1月開始實行對不足五年的房屋出售免所得稅，房地產(chǎn)“新政”實行剛一年，全國房地產(chǎn)價格從2009年5月份開始一路攀升，一線城市樓價平均增加一倍，二三線城市也不同程度地拉升，而且二三線城市上升勢頭剛剛開始，還有進一步拉升的趨勢。確實，樓價在如此短的時間上漲速度的確是超出了人們預(yù)料，樓價成倍增長，租售比價一線城市平均達到1∶500，有的甚至達到1∶700乃至更高，按一線城市家庭的年均收入，原來十年的儲蓄可能買上一套房子，但現(xiàn)在要18年至20年的儲蓄才能買上一套房子。在驚呼樓價暴漲的同時，人們也開始思索樓價上漲的原因。有人說是開發(fā)商詐售抬價所為，是開發(fā)商捂盤，加上宣傳造成恐慌性搶購，然后不斷提價，牟取暴利;有的則怪罪投資客炒樓把樓價炒高了;有的則認為是人民幣持續(xù)升值的預(yù)期吸引了境外熱錢流入引起樓價飆升，如此等等。這些因素固然是直接導(dǎo)致房地產(chǎn)上漲的重要原因，但并不是全部或唯一原因。因此，如果抱定上述的某一因素就是樓價飆升的罪魁禍首，這顯然是片面的。樓價上漲是由多種綜合因素造成的，當然也有主要原因，這主要原因是什么，不是開發(fā)商或購房投資客，而是政府對房地產(chǎn)制度法規(guī)和政策設(shè)計及監(jiān)管存在缺陷所致。如政府出讓高價地，取得巨額財政收入的同時也抬高開發(fā)商的建房成本，同時政府對開發(fā)商開發(fā)成本的監(jiān)控也不到位。此外，四萬億投資中有九千多億，約占25%的資金進入房地產(chǎn)，增加需求彈性，造成需求大于供給的供需失衡，這才是樓價上漲的真正原因或根本原因，至于開發(fā)商惜售捂盤提價和投資客炒樓是結(jié)果，不是原因。

二、房地產(chǎn)市場改堵為疏導(dǎo)更符合市場規(guī)律

對付高漲的樓價房市，歷來就是出臺限制措施，實施“堵”的辦法，諸如，限制交易年限，增設(shè)各種稅收，提高和增加購買者和出售者雙方的成本，以為這樣就可減少需求，殊不知這樣做的目的本是為抑制樓價，反而導(dǎo)致樓價以更高的價格反彈。

政府運用政策的調(diào)控手段，對房地產(chǎn)進行圍堵，限制土地供應(yīng)，抬升土地出讓金，對售購雙方增加各種稅收和銀行信貸率，這樣一來，價格確實急轉(zhuǎn)直下，跌到一定的低谷和陷入長期低迷狀態(tài)之后，政府為刺激經(jīng)濟增長，搞活地產(chǎn)，就會進行反向操作，實行松綁政策，讓房地產(chǎn)重新活躍起來，這樣一來，樓價又會隨之再次飆升起來。當樓價升到一定程度時，又要進行新的圍堵政策，進行新一輪的調(diào)控，樓價又要面臨跌勢和處于低迷狀態(tài)。這樣上漲——低迷——上漲——低迷成為一個隨政府調(diào)控節(jié)奏變化的“政策樓市”。多年實踐證明，這種辦法并不能實現(xiàn)樓市健康平穩(wěn)的發(fā)展，相反造成了樓市的大起大落，既不利于房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，也不利經(jīng)濟整體運行。與其用“堵”的老辦法，不如用“疏”的辦法，更符合市場經(jīng)濟規(guī)律，更符合房地產(chǎn)業(yè)的市場規(guī)律。

在市場經(jīng)濟條件下，商品在市場的價格表現(xiàn)，是由三方面的因素所決定的，一是生產(chǎn)的平均社會成本，這是價格形成的基礎(chǔ);二是供求關(guān)系，供大于求價格下跌，供不應(yīng)求價格就會上漲;三是需求者的預(yù)期，如果需求者預(yù)期價格還要漲，他又有需求，那么他將產(chǎn)生購買的沖動;如果他的預(yù)期購買價格下跌，他將會持幣觀望等待。樓市也和商品一樣，2009年下半年的樓市，對住房有需求的人都預(yù)期著樓市價格還會不斷攀升，在這種預(yù)期心態(tài)的支配下，需求被放大，產(chǎn)生更大的張力，而導(dǎo)致供需關(guān)系失衡。

三、住房供給必須發(fā)揮政府和市場兩個積極性

如同開頭所說的，房屋產(chǎn)品是人們生活的必需品，要滿足人們對住房的基本需求，讓居者有其屋，安居樂業(yè)，需要政府、市場和社會多方聯(lián)動，決不能單打一，只依靠某一方面就可以解決的。特別是要發(fā)揮政府和市場的兩個積極性。就是說，既不能恢復(fù)過計劃經(jīng)濟時代那種全由政府包下來提供住房，也不能是政府完全放任不管，完全依靠市場，前者會造成政府不堪重負，后者則造成低收入家庭購不起和住不起房，應(yīng)把兩者結(jié)合起來，實行政府配置與市場配置相結(jié)合。然而目前情況是過度強調(diào)市場配置，政府配置的功能發(fā)揮不夠，或者配置不到位。盡管近年來，各地政府，主要是一些一二線城市的政府推出了經(jīng)濟適用房或廉租房，但數(shù)量過少，而且主要針對當?shù)貞艨诘募彝?，農(nóng)民工則不享受此福利。即便針對特定人群的供給也是顯得杯水車薪，政府投入過少，成為一些地方的形象工程。為解決這一問題，應(yīng)做好以下三個方面的工作。

第一，建立多元化的供給體系。由于能力與機會的差異決定住房需求的差異性，住房需求呈現(xiàn)了多元化和分層次的需求狀況。我國住房供給體系必須反映和適應(yīng)這一實際需求。建立多元化、多層次的供給體系，改革單一商品房供給局面，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)。按照我國居民收入水平和需求層次，建立由商品房、準商品房、準公共產(chǎn)品和公共產(chǎn)品構(gòu)成的住房供給體系。這四個品種大致可滿足不同收入水平和不同社會階層的人員對住房的需求。別墅豪宅和利潤率超過15%的房屋通稱為商品房，利潤率在14%以下的房屋稱為準商品房，利潤率在8%以下至按成本出售供給的房屋稱為準公共產(chǎn)品。而廉租公寓，只租不售的房屋稱為公共產(chǎn)品，這類公共產(chǎn)品沒有利潤率，房租只是房子的維護費，對于特困家庭和孤老人員還要實行免租金，由政府補貼。

第二，實行市場供給與政府供給兩條腿走路，改變目前這種過度依賴市場而政府服務(wù)不足和監(jiān)管不到位的狀態(tài)。民用住房屬于準公共產(chǎn)品，不能全部交給市場來供給和調(diào)節(jié)，應(yīng)當發(fā)揮政府在準公共產(chǎn)品供給和調(diào)節(jié)中的作用。由主要依靠市場機制轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)揮市場和政府兩個積極性，并發(fā)揮政府在供給民用住房的準公共產(chǎn)品方面的主導(dǎo)和監(jiān)管作用。對房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)進行調(diào)整和定位，把商用房和高端商品房如別墅的開發(fā)和供給交給市場，而普通的民用住房則收為政府供給，實行以政府配置為主，加大投資力度。政府供給不以營利為目的，實行保本或微利開發(fā)。利用財政收入加大建造經(jīng)濟適用房和廉租公寓的建設(shè)規(guī)模，供給低收入家庭，為無能力購房者提供廉租房服務(wù)。經(jīng)濟房面積不得大于90平方米，可分成70平方米、90平方米兩個檔次，廉租房維持在30平方米至70平方米之間，分為30平方米、50平方米、70平方米三個檔次。廉租房是公房，只作為周轉(zhuǎn)之用，專供暫時或短期內(nèi)無能力購房的居民居住。廉租房每五年簽約一次，到期仍然需繼續(xù)居住則相應(yīng)提高租金，對特困家庭可無條件續(xù)簽續(xù)租，對家庭成員均無收入，全靠社會低保生活的居民可酌情減免租金，當有收入時則恢復(fù)租金。

第三，加強土地用途管制，嚴格控制政府批地的數(shù)量。在每年批地總量中，實行七三開，即七成為政府直接控制開發(fā)的民用住宅及其他公共設(shè)施建設(shè)，對七成用地的投標實行住房預(yù)售價格管制，無論由國有企業(yè)還是由私營企業(yè)開發(fā)，房價必須相當于或低于當時的平均價。土地被征用而成為失地的農(nóng)戶，除了給予合理補償，還要給予農(nóng)民優(yōu)先和低價優(yōu)惠購買經(jīng)濟適用房的便利。三成由政府出讓給開發(fā)商用于商用房的開發(fā)，確保政府儲備的土地或為公共目的征地，主要用在民用住房和廉租公寓建設(shè)上來。

第四，建立開發(fā)商房地產(chǎn)項目成本與利潤的審計和公開制度。一是防止開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)市場上的欺詐銷售和獲取暴利的現(xiàn)象，取消預(yù)售制度，防止“炒樓花”現(xiàn)象再發(fā)生。二是政府對開發(fā)商拿到土地進行開發(fā)過程中的經(jīng)營成本進行全程跟進與監(jiān)督，全程掌握和控制開發(fā)商的開發(fā)成本，規(guī)定這種特殊產(chǎn)品的供給價格和利潤率的范圍，對以捂盤惜售、價格欺詐、漫天漲價取得暴利的開發(fā)商，除保留其行業(yè)平均的合理利潤外，進行罰款，沒收其暴利，上繳國庫用于公共產(chǎn)品投資服務(wù)，以促進和維護房地產(chǎn)市場健康有序地向前發(fā)展。