從房地產(chǎn)業(yè)與“內(nèi)需不足”機(jī)理關(guān)系看中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式

龍斧 王今朝

[摘要]房地產(chǎn)目前已經(jīng)成為影響中國“內(nèi)需不足”的單個最大因素，其自身結(jié)構(gòu)、運(yùn)行和功能不僅不是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)模式，而且折射出某種利益集團(tuán)之行為。解剖房地產(chǎn)業(yè)與“內(nèi)需不足”機(jī)理關(guān)系，我們認(rèn)為，中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略需要重新定位并進(jìn)行結(jié)構(gòu)性、方向性和本質(zhì)性改造。如果房地產(chǎn)業(yè)不與中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的科學(xué)化轉(zhuǎn)型相結(jié)合，不僅自身問題和內(nèi)需不足無法解決，而且中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的科學(xué)化轉(zhuǎn)型也無從談起。建議對房地產(chǎn)行業(yè)采用國有-集體-私人所有制三合一的改造模式。

[關(guān)鍵詞]內(nèi)需；房地產(chǎn)；核心消費(fèi)；發(fā)展模式

[中圖分類號]F293.3；F120.3[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1000-4769(2012)01-0017-09

近10余年來，房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)改革開放中不僅成為一個關(guān)系全局的經(jīng)濟(jì)問題，也因其運(yùn)行結(jié)構(gòu)、功能和社會、經(jīng)濟(jì)結(jié)果成為一個無法忽略的政治問題(龍斧、王今朝，2011，2009abcdef)。它與中國內(nèi)需不足的機(jī)理關(guān)系最直接、最全面、最集中、最典型地體現(xiàn)了30年來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式中存在的結(jié)構(gòu)性、本質(zhì)性和方向性問題(龍斧，2007；龍斧、王今朝，2009abedef，2011；王今朝、龍斧，2011)。不認(rèn)識到房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、合理內(nèi)需市場建立的影響，不認(rèn)識到房地產(chǎn)自身運(yùn)行存在的膏肓之疾，僅想通過控制信貸、限購、廉租、限價、補(bǔ)貼等政策使房地產(chǎn)業(yè)在“中國特色”的社會主義經(jīng)濟(jì)體制中體現(xiàn)“三個代表”、“構(gòu)建社會主義和諧社會”和“平等、公平、正義”的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系(龍斧、王今朝，2011；龍斧，2007)，實(shí)現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的科學(xué)化轉(zhuǎn)型，只能是緣木求魚。

當(dāng)前對內(nèi)需不足的原因分析眾多，但都是在收入與消費(fèi)之間建立線性因果關(guān)系(龍斧，2010)，都沒有系統(tǒng)地考慮支出模式和支出結(jié)構(gòu)的影響，更沒有考慮消費(fèi)自身的合理性問題(王今朝，2011)。而就中國房地產(chǎn)業(yè)怎樣對“內(nèi)需”產(chǎn)生根本性、結(jié)構(gòu)性影響進(jìn)而導(dǎo)致中國合理內(nèi)需市場無法建立的研究則更少了(龍斧、王今朝，2009abedef，2011；王今朝、龍斧，2011)。本文在宏觀經(jīng)濟(jì)分析上擺脫宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)傳統(tǒng)需求理論(C+I+G+NX框架)和消費(fèi)模型(凱恩斯絕對收入理論、杜森貝利相對收入理論、莫迫利安尼生命周期理論、弗里德曼持久收入理論、霍爾隨機(jī)假說和貝里羅、扎德斯預(yù)防性儲蓄假說)的教條，從中國客觀實(shí)際出發(fā)，研究房地產(chǎn)如何成為對消費(fèi)需求作用最為直接、影響力度最大又對各類消費(fèi)產(chǎn)生牽掣作用的單個最主要因素，同時在產(chǎn)業(yè)分析、管理分析、社會經(jīng)濟(jì)學(xué)分析基礎(chǔ)上，運(yùn)用決策理論之成果和方法，分析房地產(chǎn)業(yè)自身運(yùn)行的重大缺陷。借此，本文對中國如何通過科學(xué)的房地產(chǎn)政策制定推進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型做出理論探討上的貢獻(xiàn)。

一、房地產(chǎn)是影響消費(fèi)內(nèi)需的

單個最主要因素

中國經(jīng)濟(jì)1998年就進(jìn)入“買方市場”，出現(xiàn)通貨緊縮，面臨內(nèi)需不足。然而這種內(nèi)需不足又與發(fā)達(dá)國家有所不同，即廣大消費(fèi)者的需求并未得到滿足。2008年，當(dāng)中國再次出現(xiàn)內(nèi)需不足時，又一次采取以投資拉動內(nèi)需的手段。雖然內(nèi)需總量似乎已經(jīng)恢復(fù)，但中國積累性投資持續(xù)過熱、收入分配不均所導(dǎo)致的不合理性內(nèi)需市場問題繼續(xù)存在。因此，對“消費(fèi)需求未滿足、內(nèi)需總量卻不足”這個悖論的分析必須從中國目前的消費(fèi)市場結(jié)構(gòu)入手。

中國市場經(jīng)濟(jì)下的消費(fèi)結(jié)構(gòu)分為核心消費(fèi)(CC，住房、教育、醫(yī)療和社保，為消費(fèi)者的必須、必要和必然消費(fèi)，無所謂消費(fèi)行為的差異性)、日常消費(fèi)(DC，基本日常生活必需消費(fèi))和邊際消費(fèi)(MC，滿足前兩種后的消費(fèi)，如奢侈、享受型消費(fèi)等)三種(龍斧、王今朝。2009a)?！焙诵南M(fèi)是一個社會的經(jīng)濟(jì)制度和特定市場環(huán)境下消費(fèi)者的必須、必要消費(fèi)，無所謂消費(fèi)行為的差異性，因此也是必然消費(fèi)，也就成為“民生”內(nèi)涵中最主要、最本質(zhì)構(gòu)成。從經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場學(xué)和消費(fèi)者行為學(xué)看，一方面，它的成本直接影響日常消費(fèi)的“可多可少”和邊際消費(fèi)的“可有可無”；另一方面，它占消費(fèi)者收入的比例對后兩類消費(fèi)的價格效應(yīng)產(chǎn)生最直接影響，即核心消費(fèi)成本占消費(fèi)者收入比例越大，后兩類消費(fèi)的價格效應(yīng)越小。二者之間的效應(yīng)關(guān)系以及與合理內(nèi)需市場之間的關(guān)系參見圖l。從函數(shù)關(guān)系上看，CC=CC(SD，P¹，ID)，DC=DC(CC，P²，ID)，MC=MC(CC，DC，P³，ID)，DC³>0,MC⁴>0。其中，SD表示中國與核心消費(fèi)相關(guān)的制度和政策，涉及社會上各種權(quán)利的分配。P¹、P²=P²(P¹)，P³=P³(P¹，P²)，分別表示核心消費(fèi)、日常消費(fèi)、邊際消費(fèi)的價格。ID=ID(P¹，P²，P³)表示由價格體系所決定的收入分配(龍斧，2010)。正是由于核心消費(fèi)這種雙重性質(zhì)，其比例太大必然降低日常和邊際消費(fèi)需求，造成內(nèi)需不足。而核心消費(fèi)中又以住房消費(fèi)成本最大。

首先，給定收入分配后，對普通家庭而言，住房支出占總支出比重最大。以2008年平均房價5000元／平米左右計(jì)，100平米住房加上裝修、家具等總價接近80萬元(遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出教育、醫(yī)療和社會保障支出)。如果按30％首付(為此必須首先縮減其他消費(fèi))，每月還款3000元測算，還款時間需20年以上。這樣的價格對于年均收入6-7萬左右的中等收入家庭而言，稅收后加上教育、醫(yī)療等必要消費(fèi)，負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他單項(xiàng)消費(fèi)，甚至大大超過其他消費(fèi)總和。而這種壓力對于收入較低的家庭(即大多數(shù)消費(fèi)者)更是可想而知。因此，房價不降，無論對買房者還是對有購房意愿者，都會降低他們對其他商品消費(fèi)的需求，內(nèi)需不足就是必然結(jié)果。

其次，房價過高已經(jīng)成為引致社會資源分配與收入分配不均的最主要機(jī)制(盡管教育、醫(yī)療、社會保障領(lǐng)域也不盡人意，但房地產(chǎn)問題遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過核心消費(fèi)的其他三個因素)。近20年來，各行業(yè)中房地產(chǎn)發(fā)展速度最快，突出特點(diǎn)就是自有資金少、以權(quán)謀地、以地貸款、高價售房，而官商勾結(jié)、“政府-銀行-房地產(chǎn)商”三位一體的現(xiàn)象也超過其他任何行業(yè)。這樣，寶貴的土地資源、金融資源、建材資源、市場資源被“少數(shù)人”以全球最快的速度獲取。在這樣一種社會分配結(jié)構(gòu)下一旦少數(shù)人占有這些資源和經(jīng)濟(jì)機(jī)遇，擁有了“由寶貴資源向原始資本、向生產(chǎn)資料、向超出一般消費(fèi)者購買力的商品、再向財富”的價值轉(zhuǎn)換支配權(quán)，多數(shù)人的消費(fèi)需求必然被限制、被擠壓，而且其他許多商品消費(fèi)的權(quán)力也因此被削弱。房價與平均購買力差距越大，多數(shù)人的消

費(fèi)被剝奪得越快，內(nèi)需也就越顯不足。不管房價究竟被多少主體(政府、原材料供應(yīng)商、地產(chǎn)商、建筑商、銷售商、銀行)分割，也不管土地在建房之前被轉(zhuǎn)手多少次，以上房地產(chǎn)行業(yè)具有的價值轉(zhuǎn)換規(guī)律都正確。這個規(guī)律也使多數(shù)人辛勤勞動收入的主要部分通過帶有強(qiáng)制性的不平等交換轉(zhuǎn)入最富有少數(shù)人的收入中，從而使中國已有的收入分配不均現(xiàn)象結(jié)構(gòu)化。

再次，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度雖快但效益相對低下。在房地產(chǎn)行業(yè)特有的高利潤誘導(dǎo)之下，社會大量資源、資產(chǎn)、資本被投入其生產(chǎn)領(lǐng)域。根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)理論，市場化、商業(yè)化的競爭機(jī)制應(yīng)該使廣大消費(fèi)者享受數(shù)量更多、質(zhì)量更好、服務(wù)更優(yōu)、價格不斷降低的“產(chǎn)品”(教育和醫(yī)療至少還有較強(qiáng)的專業(yè)性可言)。然而，近二三十年來，除少數(shù)先富者可以放手購房用于消費(fèi)甚至投機(jī)而外，其他無論是已經(jīng)買房或正準(zhǔn)備買房的消費(fèi)者都必須縮減除教育、醫(yī)療以外的各類消費(fèi)。這是否就是“讓市場發(fā)揮資源配置的基礎(chǔ)性作用”的結(jié)果和效益?另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)資源、資產(chǎn)的社會配置有一定特殊性(比如購地是與政府的關(guān)系，貸款是與銀行的關(guān)系)，商家不是以市場需求、消費(fèi)層次、購買力、價格彈性、替代品影響、其他消費(fèi)比例、資本效益、物流結(jié)構(gòu)、倉儲成本等相互關(guān)系的科學(xué)分析、預(yù)測(許多也缺乏這些知識)等決定產(chǎn)品的產(chǎn)出數(shù)量(不用說其他復(fù)雜性市場要求)，而是根據(jù)這種社會分配結(jié)構(gòu)造成的“特殊性”拼命“生產(chǎn)”(因而也不需要上述知識)，結(jié)果在少數(shù)人購房(和囤積)后，在勉強(qiáng)購房的消費(fèi)者購房后，在其他消費(fèi)者還在積蓄準(zhǔn)備購房時，一方面“產(chǎn)品過?！薄ⅰ胺e壓”；另一方面大大擠壓其他消費(fèi)。很顯然，中國房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)重缺乏市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的科學(xué)導(dǎo)向，再佐以“強(qiáng)制性”消費(fèi)文化色彩的廣告和輿論炒作，結(jié)果發(fā)展速度越快，投資就越缺乏科學(xué)性，消費(fèi)被剝奪的人數(shù)總量就增加越快，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也越不合理，內(nèi)需總量也越脆弱。

第三，從經(jīng)濟(jì)學(xué)價格機(jī)制理論和西方幾百年來市場經(jīng)濟(jì)(包括房地產(chǎn)業(yè))的實(shí)踐模式看，為促銷或市場競爭采用價格戰(zhàn)略的做法十分普遍，而商品積壓后考慮到資金周轉(zhuǎn)、貸款利息、倉儲成本、產(chǎn)品耗損等因素而使用降價戰(zhàn)略更是家常便飯，也是市場經(jīng)濟(jì)中的基本原理。然而，中國房地產(chǎn)業(yè)的“特殊性”、“三位一體”模式將這個有利于競爭、有利于消費(fèi)者、有利于利潤合理化、有利于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性發(fā)展、有利于擴(kuò)大內(nèi)需的價格機(jī)制完全打破，價格不由市場規(guī)律決定，即使大量積壓，也不降價銷售，因?yàn)橛袇^(qū)域壟斷，有銀行優(yōu)惠政策，有當(dāng)?shù)卣С趾捅Ｗo(hù)，有千絲萬縷的利益關(guān)系做后盾。這種“畸形”從根本上使價格機(jī)制喪失市場規(guī)律的作用與效應(yīng)，既不是資本主義也不是社會主義的市場經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象(教育和醫(yī)療至少還有政府定價)。這樣看來，某些省份出臺“拯救”房地產(chǎn)商的財政和金融政策對中國內(nèi)需不足問題而言無疑是“雪上加霜”、南轅北轍。這說明，即使采用新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析，中國房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)和運(yùn)行模式也是錯誤的。

第四，房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)的貪污腐敗、行賄受賄、官商勾結(jié)現(xiàn)象不僅案例數(shù)量、金錢總量超過其他所有行業(yè)(包括教育、醫(yī)療和社保，不排除社保資金也被用于房地產(chǎn))，而且相比所有西方發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家獨(dú)占鰲頭。從西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論看，這種超常的、既非資本主義又非社會主義市場經(jīng)濟(jì)的、違背“科學(xué)發(fā)展觀”的經(jīng)濟(jì)行為所產(chǎn)生的“交易成本”會轉(zhuǎn)嫁到哪里呢?一方面答案不言而喻；另一方面想要通過“思想教育”、“法律制裁”、“民生教育”和“科學(xué)發(fā)展觀”運(yùn)動從根本上“杜絕”這種現(xiàn)象需要很長時間，因?yàn)榫薮蠖襾碇菀椎摹敖粨Q利益”與冒險、違法行為／心理成正比(龍斧，王今朝，2011)。這種由社會分配結(jié)構(gòu)引致的經(jīng)濟(jì)行為和結(jié)果不僅與其他問題一起加劇中國社會的主要矛盾(龍斧、王今朝，2011)，而且成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中25種“可避免成本”的重要組成部分(龍斧、王今朝，2011)。

上述分析表明，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)、社會、文化和市場效應(yīng)是造成中國目前內(nèi)需不足的最主要單個原因。價格過高僅僅是一個表面現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)中存在的社會資源、資產(chǎn)、資本分配結(jié)構(gòu)不合理加上現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)不完善才是問題的實(shí)質(zhì)。正是由于這個實(shí)質(zhì)，一方面少數(shù)人暴富起來，另一方面多數(shù)人利益受到損害；一方面消費(fèi)者消費(fèi)不足(需求壓縮)，另一方面消費(fèi)市場“飽和”(產(chǎn)品積壓)；一方面銀行儲蓄上升，另一方面消費(fèi)者購買能力下降。這是中國“內(nèi)需不足”又無法擴(kuò)大的根本性原因，也是中國經(jīng)濟(jì)“可持續(xù)性發(fā)展”的最大單個障礙，和擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略首先要瞄準(zhǔn)的根本性問題。如果這個問題再不從根本上解決，其長遠(yuǎn)效應(yīng)將不再是簡單的內(nèi)需不足和無法擴(kuò)大了。

二、怎樣科學(xué)定位中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略

1優(yōu)化意識。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)在獲得寶貴的資源、資本、資產(chǎn)和市場以及因此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)機(jī)遇時，社會期望是它能最大限度地使消費(fèi)者受益。然而事與愿違，一方面少部分人在極短時間內(nèi)攫取了巨額財富(許多轉(zhuǎn)移國外)，另一方面多數(shù)人的住房問題沒有很好解決；一方面中國內(nèi)需市場呈畸形狀態(tài)，另一方面普通消費(fèi)者的辛勤所得流進(jìn)了少數(shù)人的腰包；一方面滋生大量貪污腐敗、行賄受賄和官商勾結(jié)，另一方面對中國社會原已建立的“公平、平等、正義”價值觀產(chǎn)生巨大負(fù)面影響(龍斧、王今朝、劉嬡媛，2009；龍斧、王今朝，2011)。從市場機(jī)制配置資源“應(yīng)該”產(chǎn)生的效益看，房地產(chǎn)行業(yè)差距甚大。一方面，它證明長期以來頗為流行的那種以新自由主義為基礎(chǔ)的“越市場化越好”、“越商業(yè)化越好”、“越私有化越好”的理論在本質(zhì)上與里根-撒切爾主義的“涓滴”效應(yīng)如出一轍，另一方面二者在影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展上的失敗又是殊途同歸。從宏觀經(jīng)濟(jì)角度看，這種非優(yōu)化結(jié)果還表現(xiàn)在以下幾個方面。首先，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的價格-收入比原理，平均工資越高，消費(fèi)品價格一般相對越高(“螺旋式上升效應(yīng)”)。然而在市場經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的美國，今天每平米住房價格與平均工資比例遠(yuǎn)低于中國。其次，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)一個基本原理是在衡量一個國家、社會、經(jīng)濟(jì)真正發(fā)展、消費(fèi)者利益改善上，GDP遠(yuǎn)不如購買力平價(PPP)來得準(zhǔn)確和具有說服力，因?yàn)楹笳咴谡５氖袌鼋?jīng)濟(jì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)上有一個購買力／價格的“均衡”原理。然而這個原理卻由于房地產(chǎn)行業(yè)的價格“扭曲”被打破，中國改革開放的民生成果也因此被大打折扣。盡管“綜合國力”加強(qiáng)、表面平均工資增加、少數(shù)人先富了起來，最廣大人民群眾的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益卻因此受到損害。第三，已經(jīng)買房的人面對債務(wù)枷鎖，而準(zhǔn)備購房者還在拼命積蓄，且要面臨教育、醫(yī)療消費(fèi)，在這種狀態(tài)下再要他們加大消費(fèi)力度豈不是一廂情愿?

對內(nèi)需不足的根本影響因素的分析表明，中國房地產(chǎn)業(yè)的私有化、商場化、商業(yè)化在多個方面違背了市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，市場機(jī)制配置資源的效益優(yōu)化性喪失。

2理論意識。盡管西方經(jīng)濟(jì)理論標(biāo)榜“自由”、“競爭”，政府卻在許多領(lǐng)域的政策上對極

端商業(yè)化、市場化、利潤化和私有化行為加以限制，對房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。以下美國和加拿大的相關(guān)理論意識對中國擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略定位不無借鑒之處。首先，從經(jīng)濟(jì)和自然屬性看，土地是一個社會經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展極為重要卻又“無法再生”的資源；其次，從社會屬性看，土地的社會全民所有性質(zhì)決定這一資源(以及河流、森林、礦產(chǎn))應(yīng)該由全民和后代共同公平享受而不能成為使少數(shù)人富起來的手段(美國總統(tǒng)西奧多·羅斯福經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念)；第三，從國家和民族屬性看，土地是國家、民族整體延續(xù)性的標(biāo)志，因而政府必須排除任何利益集團(tuán)利用土地謀取暴利的可能性；第四，從政府職責(zé)和功能看，與土地直接相關(guān)的住房不僅是具體體現(xiàn)“民生”的社會福利的最重要環(huán)節(jié)之一，而且這一資源(和河流、森林、礦藏)的配置、使用的合理性、公益性、公平性、平等性更高于其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，因此利用這些資源為人民福祉發(fā)揮作用是政府的最主要職能、責(zé)任和功能領(lǐng)域(西奧多·羅斯福)；第五，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，房地產(chǎn)行業(yè)的效益性與公益性結(jié)合對經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、長遠(yuǎn)發(fā)展起杠桿作用，對其他消費(fèi)需求更是起著直接促進(jìn)作用。正是由于上述觀點(diǎn)和意識，美國政府上個世紀(jì)初(不顧大資本財團(tuán)及其政治代表的反對)在原來非商業(yè)使用土地基礎(chǔ)上又增加劃定1.94億英畝土地為非商業(yè)用地，并將1.25億英畝土地轉(zhuǎn)為國家森林資源。而俄勒岡州規(guī)定所有海岸線土地不得用于私人房地產(chǎn)開發(fā)，因?yàn)檫@個資源應(yīng)由人民共同享受。進(jìn)入21世紀(jì)后，美國經(jīng)濟(jì)不景氣，但俄勒岡仍將本州經(jīng)濟(jì)的最主要支撐產(chǎn)業(yè)——森林工業(yè)和地產(chǎn)業(yè)加以限制或“關(guān)停并轉(zhuǎn)”，以保護(hù)土地等各種自然資源，盡管州GDP下降，財政收入減少。相對民生住房條件和現(xiàn)狀，美國政府的建房投資原來就比中國的力度大、建房速度快、覆蓋面廣，現(xiàn)在奧巴馬政府更是加緊利用救市投資擴(kuò)大政府建房。盡管美國房地產(chǎn)業(yè)的“國有”效益高于中國，但是它也承認(rèn)自己不如其他許多發(fā)達(dá)國家，更不要說法國、荷蘭、瑞典模式了，就是與鄰國加拿大相比也差之甚遠(yuǎn)。

加拿大在上述理論意識影響下采取了“三合一”政策，一是政府所有(相當(dāng)于國有制)的非盈利性房地產(chǎn)公司，二是社區(qū)-工會-教會集資的非盈利性房地產(chǎn)公司(相當(dāng)于集體所有制)，三是被國家和各省課以重稅的私營房地產(chǎn)公司。有人會說，如果前兩者是非盈利組織，又對第三者課以重稅，誰來從事私人房地產(chǎn)業(yè)?的確，這種“三合一”結(jié)構(gòu)和稅收政策使得房地產(chǎn)行業(yè)既不存在暴利可能(使其與其他行業(yè)的利潤率相對接近從而使資本、資源隨利潤流動的隨意性、無計(jì)劃性降低)，又使那些不抱有“牟取暴利”愿望的私人企業(yè)也來從事這一行業(yè)，同時還迫使這些私人企業(yè)必須具備較強(qiáng)的專業(yè)知識和市場能力(而不是依靠私人關(guān)系或利益交換)。這不僅大大降低了交易成本從而使消費(fèi)者受益，而且使經(jīng)濟(jì)政策真正起到了市場經(jīng)濟(jì)下的杠桿和宏觀調(diào)控作用。三合一結(jié)構(gòu)和高專業(yè)化程度還幫助杜絕房地產(chǎn)業(yè)的腐敗，使“最廣大人民群眾”成為最大的受益方，而沒有成為阻礙消費(fèi)、影響合理內(nèi)需市場建立的因素。此外，其“國有制”無論在效率、效益上都不低于美國房地產(chǎn)私有企業(yè)。

3“憂患意識”。中國土地資源豐富，當(dāng)前“重在發(fā)展經(jīng)濟(jì)”，不必那樣看重自然資源對民眾利益的長遠(yuǎn)性、重要性。然而，這正是胡錦濤同志強(qiáng)調(diào)“憂患意識”的原因之一。加拿大人均土地面積約為中國的41倍，考慮到沙漠、干旱地、澇洼地、鹽堿地、不適合耕作及居住的盆地、高原等非經(jīng)濟(jì)性土地面積，超過100倍，而與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各種自然資源的人均占有更是差距甚大。再考慮到加拿大3000萬人口中只有84萬從事農(nóng)業(yè)(不僅生產(chǎn)效率是一個問題，而且國家人口的農(nóng)產(chǎn)品需求總量和農(nóng)業(yè)占地本身也是一個問題，這就對土地面積需求產(chǎn)生了多重交叉作用)，意味著兩個國家除了必需的農(nóng)耕、農(nóng)居地外，用于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和非農(nóng)業(yè)人口居住的人均土地面積差距更大了。然而，正是這樣一個自然資源極為豐富、生產(chǎn)力極為發(fā)達(dá)、生產(chǎn)率較高、人口較少的發(fā)達(dá)國家，基于對土地資源的社會和經(jīng)濟(jì)雙重屬性的認(rèn)識，為使它不成為個人暴富的生產(chǎn)資料，表現(xiàn)出以長遠(yuǎn)、和諧、平等、公平、可持續(xù)發(fā)展為內(nèi)涵的“憂患意識”和政策上的“科學(xué)發(fā)展觀”。中國作為一個世界上人口最多、人均資源極為貧乏、生產(chǎn)效率較為低下、反對將全民所有的寶貴資源作為制造兩極分化手段的社會主義國家，究竟應(yīng)該怎樣通過社會分配結(jié)構(gòu)的合理性體現(xiàn)帶有中國特色的社會主義價值觀和性質(zhì)呢?怎樣體現(xiàn)社會主義相對于資本主義的優(yōu)越性呢?又怎樣建立一個體現(xiàn)“憂患意識”、在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體政策上體現(xiàn)“科學(xué)發(fā)展觀”和“社會主義和諧社會”的房地產(chǎn)業(yè)體制以杜絕“三位一體”和官商勾結(jié)呢?

4多元化意識。將房地產(chǎn)業(yè)注入國有成分在中國必然遭到反對，尤其來自那些主張中國“越私有化越好”、“越商業(yè)化越好”、“越市場化越好”的經(jīng)濟(jì)學(xué)“主流派”。他們最擅長的就是攻擊國有企業(yè)的效益、效率問題。國有企業(yè)的效率和效益究竟怎樣?加拿大已經(jīng)用事實(shí)加以回答，中國歷史上國有企業(yè)的效益、效率也曾經(jīng)輝煌過(大鍋飯只是文革中一個短期現(xiàn)象，效益低下只是局部現(xiàn)象)，如果中國一直延續(xù)原有道路，在1988年完全可以達(dá)到2005年的GDP水平(龍斧、王今朝，2011)?！碑?dāng)前國有非盈利性房地產(chǎn)企業(yè)的效益還沒有實(shí)踐來證明，但房地產(chǎn)行業(yè)的市場化、商業(yè)化、利潤化有這樣幾個實(shí)踐證明結(jié)果：一是中國房地產(chǎn)商用人類歷史上最短的時間在和平發(fā)展時期取得了個人的最大經(jīng)濟(jì)效益，富裕程度達(dá)到或超過西方標(biāo)準(zhǔn)而速度堪載吉尼斯；二是中國絕大多數(shù)人無力依靠自己的工資收入購房；三是在所有發(fā)生貪污腐敗、行賄受賄、官商勾結(jié)現(xiàn)象的行業(yè)中，從案例數(shù)量、程度、規(guī)模、范圍、手段、方法來看，房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖；四是在中國首富人群中，房地產(chǎn)行業(yè)上榜人數(shù)最多，而與此相對應(yīng)的是最廣大人民群眾不僅住房問題沒有較好解決，其他消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)利益還因此受到嚴(yán)重影響；五是在違背、打破資本主義和社會主義兩種市場經(jīng)濟(jì)的基本原理和規(guī)律方面，相對其他所有行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)首屈一指；六是房地產(chǎn)行業(yè)由大學(xué)提供的EMBA學(xué)位、學(xué)歷獲得者在不同行業(yè)中的相對人數(shù)最多，但與其市場經(jīng)濟(jì)能力和知識以及產(chǎn)生的結(jié)果和效益并不相符(贏利方法和實(shí)踐結(jié)果使他們不需要具備加拿大同行的知識和能力就能產(chǎn)生更高回報)；七是各種經(jīng)濟(jì)、社會的成本交易、各種利益交換的代價轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上；八是商品(住房)價格與平均工資收入比例極不合理并且長期存在，成為影響擴(kuò)大內(nèi)需、建立合理內(nèi)需市場的最大單個障礙；九是實(shí)踐運(yùn)行模式打破了在市場經(jīng)濟(jì)下對生產(chǎn)效益起直接作用的價格機(jī)制和金融杠桿作用；十是降低了政府(上層建筑)對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、運(yùn)行和發(fā)展上的宏觀調(diào)控功能。上述“主流派”的“效益理論”不可能建立在這十類實(shí)證基礎(chǔ)之上(龍斧、王今朝、劉嬡嬡，2009)。而房地產(chǎn)業(yè)國有成分的加

入會對經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國計(jì)民生產(chǎn)生比上述更為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)、社會問題嗎?GDP增長速率會放慢嗎?增長速度雖然重要，但它與最廣大人民群眾的住房利益相比是次要的，與增強(qiáng)中國經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)、科學(xué)、可持續(xù)發(fā)展相比是次要的，與占世界人口1／5的居民居住現(xiàn)狀體現(xiàn)出來的社會公平性、公益性和平等性相比更是次要的。只有保證了社會和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的公平與平等，GDP與其“增長速度”才可能成為社會和諧的促進(jìn)因素；反之，公平與平等的程度降低，GDP增長速度越快，和諧程度下降越快(龍斧、王今朝，20011)!在這個辯證關(guān)系中，房地產(chǎn)行業(yè)是最重要的單個影響因素。

三、房地產(chǎn)行業(yè)與“拉動內(nèi)需”理論博弈

當(dāng)前有些地方政府推出了“拯救”房地產(chǎn)業(yè)的措施，如延長土地出讓價款繳納期限、延緩銀行貸款利息等“拯救”私營房地產(chǎn)企業(yè)。這種通過維持房地產(chǎn)商利益防止企業(yè)破產(chǎn)、失業(yè)率上升的政策，既沒有理解市場經(jīng)濟(jì)的合理機(jī)制，又沒有看到某一行業(yè)的某些企業(yè)的破產(chǎn)最終可以擴(kuò)大內(nèi)需的辯證關(guān)系。這些“拯救”措施實(shí)際上是在支持那些在極為優(yōu)惠的政策下，一方面自己暴富起來了，另一方面卻效益低下、效果不良、經(jīng)濟(jì)與社會效應(yīng)不佳、對擴(kuò)大消費(fèi)需求產(chǎn)生根本性掣肘影響的行業(yè)。從擴(kuò)大內(nèi)需看，這種“扶持”、“拯救”不僅無的放矢，而且其結(jié)果對實(shí)現(xiàn)擴(kuò)需戰(zhàn)略目的南轅北轍。房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)會嚴(yán)重影響中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展嗎?會使失業(yè)率上升嗎?會影響消費(fèi)需求嗎?采用加拿大模式會使經(jīng)營效益降低嗎?同時，中國投資數(shù)萬億拉動內(nèi)需，既有對消費(fèi)(民生)領(lǐng)域發(fā)展的投資，又有為GDP增長的積累性投資。在房地產(chǎn)行業(yè)制定以民生為目的的政府投資政策與以GDP增長為目的的積累型投資相悖嗎?從理論上正確理解這些問題是政府制定具體政策和相關(guān)決策的必要前提。

1辯證理解“民生發(fā)展”與“GDP增長”的關(guān)系。首先，內(nèi)需市場結(jié)構(gòu)分為消費(fèi)型內(nèi)需和擴(kuò)大再生產(chǎn)的積累型內(nèi)需，二者比重有其自身規(guī)律，其合理性對經(jīng)濟(jì)的“可持續(xù)發(fā)展”蘊(yùn)含相互作用的辯證關(guān)系，即沒有一個相匹配的消費(fèi)型內(nèi)需市場為基礎(chǔ)，積累型內(nèi)需的長遠(yuǎn)性、合理性就不存在(如通貨膨脹和通貨緊縮會不斷交替發(fā)生)，“可持續(xù)發(fā)展”也終將成為一句空話。其次，房地產(chǎn)行業(yè)不僅是中國消費(fèi)型內(nèi)需不足最重要的單個影響因素，是核心消費(fèi)中對消費(fèi)者實(shí)際購買力產(chǎn)生最大影響的因素，而且對拉動日常消費(fèi)和邊際消費(fèi)的數(shù)量、種類、頻率起著根本性掣肘作用。通過投資緩解消費(fèi)者購房壓力，一方面可以幫助解決當(dāng)前最重要的民生問題，另一方面可以從根本上降低消費(fèi)者的住房成本，再一方面能夠加大消費(fèi)者在其他消費(fèi)領(lǐng)域的購買力，從而形成這樣一個良性循環(huán)：住房消費(fèi)成本下降一消費(fèi)需求，多元化、消費(fèi)數(shù)量增加、消費(fèi)種類擴(kuò)大、消費(fèi)頻率上升→消費(fèi)內(nèi)需擴(kuò)大→積累性投資的效益得以合理實(shí)現(xiàn)→積累型內(nèi)需投資相應(yīng)擴(kuò)大→再生產(chǎn)相應(yīng)擴(kuò)大。如此這樣，GDP合理、穩(wěn)定、可持續(xù)性的增長將是必然結(jié)果。所以，以民生為目的的房地產(chǎn)行業(yè)投資不僅不會影響中國GDP增長，而且從“科學(xué)發(fā)展觀”看，只會從根本上有利于GDP的可持續(xù)增長。

2打破房地產(chǎn)行業(yè)“私人企業(yè)不能破產(chǎn)”的理論禁錮。這一禁錮也來自上述“主流派”的理論影響，不僅與“科學(xué)發(fā)展觀”相悖，而且與市場經(jīng)濟(jì)基本規(guī)律相悖。它的“奇特”產(chǎn)生反映了一種非市場經(jīng)濟(jì)法則的存在。今天全世界的市場經(jīng)濟(jì)都敢于實(shí)行破產(chǎn)，中國也不應(yīng)該例外；中國的其他行業(yè)和中小經(jīng)濟(jì)敢于實(shí)行破產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)也不應(yīng)該例外；歷史上為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、民生保障做出巨大貢獻(xiàn)的國有企業(yè)都實(shí)行了破產(chǎn)和出售、轉(zhuǎn)讓，今天私有房地產(chǎn)行業(yè)也不應(yīng)該例外。當(dāng)然，鑒于中國房地產(chǎn)行業(yè)還存在一定程度的“三位一體”結(jié)構(gòu)問題，要想做到這一點(diǎn)并非易事，因?yàn)樗鼤苯佑绊懩承?qiáng)勢利益集團(tuán)的既得利益(有些人因此打著“破產(chǎn)會使失業(yè)率上升、影響消費(fèi)”的幌子)。但如果破產(chǎn)機(jī)制這一市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律被“三位一體”模式所代替，房地產(chǎn)行業(yè)就會出現(xiàn)一種“只能發(fā)大財、只能迅速暴富、只能一本萬利”卻不承擔(dān)任何風(fēng)險的現(xiàn)象。

3走出“破產(chǎn)會引起失業(yè)、影響內(nèi)需”的理論誤區(qū)。從西方實(shí)踐結(jié)果看，由于競爭不力、產(chǎn)品積壓、違反市場規(guī)律而導(dǎo)致某一行業(yè)的某些企業(yè)破產(chǎn)并沒有引起經(jīng)濟(jì)不發(fā)展。恰恰相反，它體現(xiàn)了競爭、市場、管理和戰(zhàn)略能力的基本要求。最終只會促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從中國房地產(chǎn)行業(yè)看。假如某些企業(yè)破產(chǎn)可能使三類人員面臨失業(yè)：一類是企業(yè)所有者，他們在“初級階段”已經(jīng)聚斂了堪比西方最富裕人群的財富，消費(fèi)需求不會縮??；第二類是企業(yè)的高薪收入者(如管理人員)，他們的住房已經(jīng)解決，基本生計(jì)也不成問題，消費(fèi)不會大量減少；第三類是普通職工。首先，這一行業(yè)中的某個、某些企業(yè)的破產(chǎn)不會使中國失業(yè)率急劇上升(很容易預(yù)測)。其次，對于普通職工而言，有國家失業(yè)救濟(jì)負(fù)擔(dān)(這是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)下的政府社會功能之一)，而來源是失業(yè)保險加上政府多年稅收中的一部分。從理論上講，這是運(yùn)用全社會所有納稅法人和個人的力量幫助某一行業(yè)中的某個雇傭勞動者或某些企業(yè)的某種數(shù)量的雇傭勞動者解決其失業(yè)后的基本生活保障問題。如果再加上破產(chǎn)的資產(chǎn)清算補(bǔ)償，使這些普通職工原有的基本消費(fèi)得到保障，也不會極大地影響中國的“內(nèi)需”。反而是，某些、某個企業(yè)破產(chǎn)后，通過政府／銀行的拍賣一是可以使消費(fèi)者直接受益，并且促進(jìn)購房以外的消費(fèi)，提高整個消費(fèi)需求，結(jié)果會創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會；二是使積壓成本降低、資金迅速回籠并轉(zhuǎn)入其他高效率、高效益行業(yè)，擴(kuò)大生產(chǎn)、提高就業(yè)率進(jìn)而擴(kuò)大內(nèi)需；三是這種破產(chǎn)將對還沒有破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)提出更高的現(xiàn)代管理和發(fā)展要求，后者必須改善質(zhì)量、提高服務(wù)、合理定價、避免交易成本，結(jié)果不僅使消費(fèi)者受益從而擴(kuò)大他們在其他領(lǐng)域的消費(fèi)，而且企業(yè)發(fā)展受益從而擴(kuò)大就業(yè)以彌補(bǔ)破產(chǎn)企業(yè)造成的失業(yè)。

上述分析揭示了市場規(guī)律和機(jī)制的辯證法。那種“破產(chǎn)會引起失業(yè)進(jìn)而影響消費(fèi)需求”的“恐慌認(rèn)識”要么缺乏市場經(jīng)濟(jì)基本理論知識，要么擔(dān)心既得利益無法繼續(xù)維持。同時，單從政策公平性、平等性上看，中國既然實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)，既然對國有企業(yè)上億人(在低工資、低生活水平、低消費(fèi)為國家基礎(chǔ)建設(shè)、民生事業(yè)做出多年的高效益、高效率的高貢獻(xiàn)后)可以實(shí)行下崗，為什么對低效益、低效率、低市場能力、個人暴富、消費(fèi)者受損、造成內(nèi)需不足、影響市場結(jié)構(gòu)合理性、成為行賄受賄、官商勾結(jié)主力軍的某些房地產(chǎn)企業(yè)不能實(shí)行“下崗”?這既不是社會主義市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也不是資本主義市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

4破除“公有制效益、效率必然低下”的理論謬誤。首先，這種謬誤以樹木代森林。國有制在建國后為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、為改革開放打下基礎(chǔ)的過程中所表現(xiàn)的效益是有目共睹的，大鍋飯只是文革中在局部地區(qū)、局部行業(yè)形成并有所延續(xù)(龍斧，王今朝，2011)，將它說成那個時期的分配現(xiàn)實(shí)無疑是別有用心的夸大其詞(如果大

鍋飯是事實(shí)，那個社會就不會有八級工、20幾個行政級別差異了；用新古典的術(shù)語說，如果是大鍋飯，就不會產(chǎn)生低收入者羨慕、嫉妒高收入者的現(xiàn)象了；而除了物質(zhì)激勵之外，中國那時還有許多其他激勵，否則，就不會有將軍為了軍銜高低而想不通，也就根本不會有中國1976年已經(jīng)初步建立起來的獨(dú)立而完整的工業(yè)體系了)。其次，在加拿大房地產(chǎn)業(yè)的公有制效率、效益高于私有制效率(以各自目的和結(jié)果為衡量標(biāo)準(zhǔn))。其他歐洲國家如瑞典、法國、荷蘭等國房地產(chǎn)行業(yè)的國有成分也都各有特點(diǎn)。是否社會主義中國在國有成分的實(shí)踐上反而比這些國家缺乏經(jīng)驗(yàn)、能力和知識呢?第三，加拿大和歐洲國家房地產(chǎn)業(yè)的國有成分所表現(xiàn)的效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國房地產(chǎn)私有制所表現(xiàn)出來的效益；從解決普通消費(fèi)者住房問題的結(jié)果看，從價格合理性上看，從收入一價格比上看，從拉動內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)效益看，從房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生的效應(yīng)看，都更符合“科學(xué)發(fā)展觀”。第四，國有成分較難產(chǎn)生私有成分那種貪污腐敗、行賄受賄、官商勾結(jié)行為。比如，私有房地產(chǎn)業(yè)可以用股份交換獲得某些官員對私有企業(yè)利益的保護(hù)、支持和優(yōu)惠，而且很容易“合法”(龍斧、王今朝，2011)。而國有房地產(chǎn)業(yè)拿出國有股份進(jìn)行利益交換從而使國有企業(yè)利益受到保護(hù)、支持和優(yōu)惠在邏輯上難以成立，更不用說法律上的可能性。第五，從決策科學(xué)的預(yù)測角度看，公有制成分進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后的效率效益可以不低于現(xiàn)有私有企業(yè)。這個可能性基于四個參數(shù)：一是中國政府官員的平均學(xué)位高于加拿大(學(xué)位不僅是晉升標(biāo)準(zhǔn)，而且是執(zhí)政效益標(biāo)準(zhǔn))；二是中國不乏為國家、為民族做貢獻(xiàn)而不以個人仕途投機(jī)、經(jīng)濟(jì)暴富為目的的人才；三是不以利潤謀取為經(jīng)濟(jì)行為的根本目的，價格就會趨向?qū)嶋H購買能力；四是交易成本大大降低進(jìn)而使價格機(jī)制效應(yīng)有利于消費(fèi)者。從實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)看，中國房地產(chǎn)私有化實(shí)踐已歷經(jīng)20多年，效率、效益、效應(yīng)和結(jié)果已在上面分析過了，檢驗(yàn)國有成分較之是否更差應(yīng)該是20年以后的事。而中國在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中注入國有成分時能否像注入私有成分時一樣具有信心已經(jīng)不只是一個擴(kuò)大內(nèi)需的理論問題了。

四、重新界定權(quán)利解決中國房地產(chǎn)

行業(yè)發(fā)展問題

上述對中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀的實(shí)證分析，住房與內(nèi)需的機(jī)理關(guān)系分析，消費(fèi)型與積累型內(nèi)需的辯證關(guān)系分析，國際比較分析，以及相關(guān)理論分析，從實(shí)踐和理論兩方面為政府決策提供了科學(xué)依據(jù)。這些分析表明，要做到既解決住房問題又拉動內(nèi)需，同時又有利于科學(xué)的積累和擴(kuò)大再生產(chǎn)、有利于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，完全可以采取對房地產(chǎn)行業(yè)注入國有成分和進(jìn)行相應(yīng)投資。

首先，借鑒他國先進(jìn)模式和理念，博采眾長，結(jié)合中國土地資源、人口、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、財政力量和發(fā)展現(xiàn)狀，以擴(kuò)大消費(fèi)內(nèi)需為目的，以投資發(fā)展房地產(chǎn)國有成分為手段，創(chuàng)新具有中國特色的房地產(chǎn)業(yè)。發(fā)揮他國房地產(chǎn)“國有制”所表現(xiàn)的交易成本低下、不以營利為目的的市場絕對優(yōu)勢，打造競爭、服務(wù)、價格、管理和市場認(rèn)可的相對競爭優(yōu)勢，一方面滿足消費(fèi)者需求，讓更多的人更快地解決住房問題，另一方面減輕“最廣大人民群眾”的消費(fèi)壓力；一方面提高房地產(chǎn)的現(xiàn)代科學(xué)管理能力，另一方面提高大學(xué)生、破產(chǎn)企業(yè)中普通職工的就業(yè)率，而這些綜合效應(yīng)可從根本上“擴(kuò)大內(nèi)需”、促進(jìn)消費(fèi)，并最終實(shí)現(xiàn)GDP良性增長；參考他國對土地資源、房地產(chǎn)業(yè)的社會公平、平等屬性的理論觀點(diǎn)，對胡錦濤同志提出的“憂患意識”從房地產(chǎn)業(yè)和中國土地面積/人口比較矩陣的角度真正賦予其經(jīng)濟(jì)學(xué)內(nèi)涵；嚴(yán)格審核目前的購地和貸款合同，對利益交換下產(chǎn)生的不合理合同予以更改；實(shí)行企業(yè)破產(chǎn)法，對那些雖沒破產(chǎn)但已積壓銷售并經(jīng)過信貸預(yù)測證明無法好轉(zhuǎn)的企業(yè)按照成本對銀行進(jìn)行支付性收購和買斷(可參考當(dāng)年出售、轉(zhuǎn)讓國有企業(yè)的價格)；對那些仍然盈利的房地產(chǎn)企業(yè)提出更高要求，修正不合理貸款和法律合同。唯有依靠上述對策的綜合效應(yīng)才能建立一個與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相匹配、與消費(fèi)水平相吻合、與家庭收入相接軌、對世界經(jīng)濟(jì)波動具有與自身結(jié)構(gòu)和規(guī)模相符的“抗震能力”且能充分體現(xiàn)社會公平、平等的合理內(nèi)需市場。

其次，國有成分的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該以中等收入和中等以下收入消費(fèi)者為主要服務(wù)對象。在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，制定合理價格機(jī)制，結(jié)合工資收入分配均等程度，采取出售、租賃和租售結(jié)合等多層次市場戰(zhàn)略，并制定相應(yīng)的銀行貸款政策和金融工具。由于消費(fèi)者對象的市場規(guī)模和消費(fèi)行為的一致性，這些價格機(jī)制、市場戰(zhàn)略和貸款政策、金融工具不僅可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，而且大大降低交易成本。同時，從決策科學(xué)角度看，國有成分的介入將從根本上糾正目前房地產(chǎn)行業(yè)的不合理現(xiàn)象，從而增加相關(guān)政策的科學(xué)性和穩(wěn)定性，比如，針對“二級市場”少數(shù)人的“囤積”現(xiàn)象，國家曾制定了相關(guān)限制政策，當(dāng)發(fā)現(xiàn)不僅沒有解決房價高、售量低的問題，反而使以“囤積”為目的的購買也下降從而不利于解決“積壓”問題時，又取消了限制。很明顯，如果政策治標(biāo)不治本，必然產(chǎn)生搖擺性，缺乏科學(xué)性，表現(xiàn)出相關(guān)理論的不成熟性。二級市場本來應(yīng)該是合理的一級市場的“微調(diào)器”，但當(dāng)一級市場由于貧富的巨大差別和價格的極端扭曲而喪失合理性時，二級市場的合理作用也已經(jīng)喪失，無所謂限制還是不限制。

第三，給國有成分以政策的有力支持。中國過去30年為民營房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了大量的服務(wù)、扶持和優(yōu)惠性支持政策(從基礎(chǔ)設(shè)施到土地資源，從運(yùn)行資本到固有資產(chǎn)，從金融政策到市場機(jī)遇)。今天政府的財政收入較計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下更為充裕，對國有成分的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展采取相應(yīng)的政策和手段，既可以幫助解決住房問題。也可以提供就業(yè)機(jī)會；既可以大大增加消費(fèi)品種和數(shù)量并縮短消費(fèi)周期，又可以使中國消費(fèi)結(jié)構(gòu)趨于合理化；既可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)管理和發(fā)展的專業(yè)化，又可以提高服務(wù)質(zhì)量使消費(fèi)者受益；既可以加強(qiáng)寶貴資源配置和使用的科學(xué)性和社會公平性，又可以減少暴利行為及由此產(chǎn)生的貪污腐敗、行賄受賄和官商勾結(jié)，無疑是一個具有一石多鳥效應(yīng)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。

注入國有制成分的實(shí)質(zhì)是建立一種“界定權(quán)利”的新契約，它既不同于以前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的公有制，又不同于市場經(jīng)濟(jì)下的私有制；既有市場經(jīng)濟(jì)成分，又有非市場經(jīng)濟(jì)成分，是市場經(jīng)濟(jì)下在發(fā)展結(jié)構(gòu)中以一種新契約代替失敗了的舊契約。國有房地產(chǎn)企業(yè)不以利潤為最終目的，因而價格與人們的收入水平相一致，由此降低了市場前景的不確定性。而銀行對于這樣的企業(yè)貸款意愿上升，加上政府的支持，便可以避免私人房地產(chǎn)商利用與銀行的聯(lián)姻而影響消費(fèi)內(nèi)需的擴(kuò)大。加拿大和許多歐洲發(fā)達(dá)國家在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)樹立了國有企業(yè)和銀行市場關(guān)系的榜樣。有理由相信，這種契約能夠使一個國家、社會的極為重要、不可再生、影響整個經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展的生產(chǎn)資料和相關(guān)寶貴資源的配置和使用科學(xué)化、合理化，使直接關(guān)系民生、以人為本和“最廣大人民群眾利益”的資源、資產(chǎn)、資本的社會分配公平化。而這個“科學(xué)化、合理化、公平化”的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義是明顯的，沒有任何手段比通過“界定權(quán)力”能夠在短期內(nèi)更加直接、迅速、高效率、高效益、低成本地促進(jìn)消費(fèi)、拉動內(nèi)需。而其長期效應(yīng)必然有利于建立符合自身發(fā)展的合理內(nèi)需市場，以及低能源、低資源耗費(fèi)的可持續(xù)性GDP增長。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)最直接、最全面、最集中、最典型地體現(xiàn)了今天中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式存在的問題。本文分析表明，房地產(chǎn)全面的商業(yè)化、利潤化、私有化、市場化模式不是中國社會主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，不是平等、公平、正義的社會主義和諧構(gòu)建模式。從本文所分析的機(jī)理關(guān)系看，它是產(chǎn)生貪污腐敗、官商勾結(jié)的最大溫床。既然“實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”，那今天是用國有-集體-私人所有制三合一模式這種代表科學(xué)權(quán)利界定的新方法真正解決中國房地產(chǎn)問題的時候了。在這個方面進(jìn)行嘗試將不僅對擴(kuò)大消費(fèi)內(nèi)需做出貢獻(xiàn)，而且對中國社會主義經(jīng)濟(jì)在科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下的“可持續(xù)發(fā)展”模式做出探索。