黑龍江：規(guī)范操作提升交易標(biāo)的市場(chǎng)價(jià)值

單勇 （黑龍江聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，黑龍江 哈爾濱 150090）

3月14日，哈爾濱市道里區(qū)買賣街153號(hào)1-7層商服房產(chǎn)在黑龍江聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所經(jīng)過30輪次網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)，以1910萬元成交，比評(píng)估值增值215.84萬元，增值率達(dá)12.7%。

此次房產(chǎn)競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓的成功，不僅取決于委托方東北特鋼集團(tuán)北滿特殊鋼有限責(zé)任公司（以下稱委托方）的大力配合、網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)系統(tǒng)的先進(jìn)技術(shù)，更取決于黑龍江聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所（以下稱交易所）的精心運(yùn)作和規(guī)范操作。

1 嚴(yán)格履行前期手續(xù)

此次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所有權(quán)人為委托方的全資子公司哈爾濱北滿科技實(shí)業(yè)有限公司（以下稱標(biāo)的企業(yè)），委托方第一次到交易所時(shí)，既無兩單位的內(nèi)部決策和申請(qǐng)，又無上級(jí)國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)，也沒有經(jīng)過專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估。鑒于此種情況，交易所向委托方經(jīng)辦人員詳細(xì)介紹了企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓法規(guī)和交易程序，并向其提供了委托方進(jìn)場(chǎng)交易所需提交材料清單。在交易所的指導(dǎo)和協(xié)助下，正式掛牌交易前，兩單位嚴(yán)格按照《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》和《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易操作規(guī)則》等法律法規(guī)的規(guī)定，履行了內(nèi)部決策手續(xù)，進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估和備案，取得了上級(jí)國資監(jiān)管部門的進(jìn)場(chǎng)交易批準(zhǔn)，確保了交易行為的合法合規(guī)。

2 詳細(xì)制定轉(zhuǎn)讓方案

交易所接到委托方交易申請(qǐng)后，立即召開內(nèi)部會(huì)議，抽調(diào)精兵強(qiáng)將負(fù)責(zé)對(duì)此次房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作進(jìn)行專門策劃?？紤]到標(biāo)的房產(chǎn)地理位置的優(yōu)越性、資源的稀缺性、社會(huì)的高度關(guān)注性等特點(diǎn)，交易所多次與委托方進(jìn)行溝通，就此次房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓工作反復(fù)磋商，結(jié)合轉(zhuǎn)讓信息推介、公告期限、標(biāo)的物展示、競(jìng)價(jià)方式、競(jìng)價(jià)期限及起止時(shí)間、競(jìng)價(jià)階梯、保證金數(shù)額、成交價(jià)款支付方式及期限、標(biāo)的物交割、產(chǎn)權(quán)手續(xù)變更等重要事項(xiàng)，制定了詳細(xì)的轉(zhuǎn)讓方案。

3 合理確定轉(zhuǎn)讓底價(jià)

以往，經(jīng)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并經(jīng)國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)備案的評(píng)估價(jià)值即為掛牌轉(zhuǎn)讓底價(jià)，由于本次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)地理位置的優(yōu)越性和資源的稀缺性，交易所認(rèn)為其市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)比評(píng)估價(jià)值高。為此，通過與委托方多次溝通協(xié)商，同時(shí)考慮保證交易能夠成交和確保國有資產(chǎn)不流失等因素，共同確定轉(zhuǎn)讓底價(jià)為1750萬元，高于評(píng)估價(jià)值50多萬元。實(shí)踐證明，最終確定的轉(zhuǎn)讓底價(jià)是非常合理的。

4 科學(xué)選擇競(jìng)價(jià)方式

此次房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，交易所在綜合考慮各方面的因素后，采用了網(wǎng)絡(luò)動(dòng)態(tài)報(bào)價(jià)作為競(jìng)價(jià)方式，確定了長(zhǎng)達(dá)29天的自由競(jìng)價(jià)期和5分鐘的限時(shí)報(bào)價(jià)周期；在此期間，意向受讓方可隨時(shí)隨地登錄交易所網(wǎng)站查看最新價(jià)格和通過固定賬號(hào)進(jìn)入競(jìng)價(jià)大廳進(jìn)行報(bào)價(jià)。此次房產(chǎn)競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓，一是有效杜絕了“圍標(biāo)、串標(biāo)、人為操縱”現(xiàn)象的發(fā)生，最大限度地實(shí)現(xiàn)了“公開、公平、公正、競(jìng)爭(zhēng)”的原則；二是有效保證了意向受讓方有充分的考察和分析時(shí)間，對(duì)投資的預(yù)期收益有理性的判斷和充分的認(rèn)識(shí)；三是有效確保了資源價(jià)格被充分發(fā)現(xiàn)，并選出了其中最有實(shí)力的投資者。

5 充分披露轉(zhuǎn)讓信息

掛牌交易前，交易所通過委托方、標(biāo)的企業(yè)、房產(chǎn)、土地等部門，多方了解轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)情況，尤其是瑕疵。在掛牌公告中，交易所對(duì)委托方和標(biāo)的企業(yè)情況、房產(chǎn)目前狀況、資產(chǎn)評(píng)估和備案、交易內(nèi)部決策和審批、權(quán)屬證明、成交價(jià)款支付、房產(chǎn)交割、產(chǎn)權(quán)變更及費(fèi)用承擔(dān)等重要事項(xiàng)進(jìn)行了充分披露。針對(duì)當(dāng)時(shí)房產(chǎn)多個(gè)部分正處于租賃狀態(tài)，距租賃到期日多為一兩個(gè)月，在公告中設(shè)定了交易成交后三個(gè)月內(nèi)辦理完畢交割手續(xù)的條款；如有不能按時(shí)交割的部分，該部分租金支付給受讓方。針對(duì)土地使用權(quán)類型為國有劃撥，在公告中特別提示受讓方交易成交后需變更土地性質(zhì)，并自行承擔(dān)土地出讓金等費(fèi)用。針對(duì)交易可能出現(xiàn)的其他情況，特別提醒意向受讓方存在的各種交易風(fēng)險(xiǎn)。

6 努力擴(kuò)大信息覆蓋面

為廣泛征集意向受讓方，交易所進(jìn)行了精心策劃。一是提前一個(gè)月在黑龍江省覆蓋面最廣的省級(jí)報(bào)刊《生活報(bào)》發(fā)布了大版面的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公告；二是在交易所網(wǎng)站連續(xù)一個(gè)月發(fā)布了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息；三是在標(biāo)的房產(chǎn)所在地顯著位置粘貼了房產(chǎn)出售信息；四是以電話方式通知了交易所投資人信息庫中有購買意向的多位投資人。在此期間，共接到咨詢電話70多個(gè)，50多人實(shí)地查看了房產(chǎn)，市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)擊量高達(dá)330次，最終有3位符合條件的意向受讓方參與了競(jìng)價(jià)。

7 避免意向受讓方相互接觸

為了避免意向受讓方相互接觸甚至串通，標(biāo)的企業(yè)、委托方和交易所分別采取了一系列的預(yù)防措施：一是在房產(chǎn)展示過程中，標(biāo)的企業(yè)針對(duì)50多位意向受讓方安排不同的時(shí)間進(jìn)行房產(chǎn)展示，盡量避免意向受讓方直接見面；二是在提供咨詢和辦理受讓登記手續(xù)過程中，交易所安排多人負(fù)責(zé)，針對(duì)不同的意向受讓方同時(shí)間出現(xiàn)在交易所的情形，分別安排專人在不同的房間進(jìn)行接待，盡量避免意向受讓方了解和認(rèn)識(shí)；三是在競(jìng)價(jià)過程中，尤其是最后的限時(shí)報(bào)價(jià)期，交易所提前為3位意向受讓方分別安排了3個(gè)不同的競(jìng)價(jià)地點(diǎn)，如果意向受讓方同時(shí)在交易所競(jìng)價(jià)，盡量避免串通、操控競(jìng)價(jià)等情況的發(fā)生。

8 及時(shí)解決突發(fā)情況

根據(jù)轉(zhuǎn)讓方案，交易所有條不紊地向前推進(jìn)交易工作；同時(shí)，根據(jù)交易工作進(jìn)展情況，結(jié)合委托方和意向受讓方提出的各種情況，及時(shí)召開會(huì)議，聽取工作匯報(bào)，解決存在的問題。針對(duì)某意向受讓方提出的延期支付成交價(jià)款的情況，交易所在征得委托方同意的前提下，由意向受讓方向交易所提交書面申請(qǐng)，經(jīng)委托方蓋章確認(rèn)后，同時(shí)告知其他意向受讓方，使每位意向受讓方具有相同的權(quán)利，確保了交易的公平、公開、公正。

9 嚴(yán)密組織競(jìng)價(jià)過程

此次房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息公告后，交易所在交易大廳安排專人負(fù)責(zé)提供咨詢，詳細(xì)介紹房產(chǎn)情況及瑕疵、受讓登記手續(xù)、網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)操作方法等重要事項(xiàng)；在登記過程中，交易所指派專人負(fù)責(zé)辦理受讓登記和競(jìng)價(jià)賬戶注冊(cè)等手續(xù)，并對(duì)每位意向受讓方就網(wǎng)絡(luò)報(bào)價(jià)方式及報(bào)價(jià)過程進(jìn)行了輔導(dǎo)，同時(shí)每人發(fā)送了一份《網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)操作指南》；在競(jìng)價(jià)過程中，交易所指派專人負(fù)責(zé)提供競(jìng)價(jià)問題咨詢和解答，并在交易大廳為意向受讓方義務(wù)提供網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)設(shè)備和競(jìng)價(jià)技術(shù)支持服務(wù)；在限時(shí)競(jìng)價(jià)開始前，交易所安排專人電話提醒了未到交易所現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的意向受讓方。整個(gè)競(jìng)價(jià)過程有條不紊的進(jìn)行，未出現(xiàn)任何問題，得到交易雙方的肯定和認(rèn)可。

10 協(xié)助辦理后續(xù)事宜

競(jìng)價(jià)成交后，交易所及時(shí)與委托方、受讓方溝通，義務(wù)提供《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》規(guī)范文本，提醒交易雙方《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》的重要注意事項(xiàng)，協(xié)調(diào)交易雙方簽訂《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；鑒于此次房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息披露充分，無任何糾紛，從競(jìng)價(jià)成交之日起，僅用了4個(gè)工作日，交易雙方即完成了《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》的簽訂工作?！懂a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》簽訂后，交易所及時(shí)與相關(guān)房產(chǎn)、土地部門溝通，協(xié)助交易雙方辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)；鑒于此次房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)齊全、交易合法、操作規(guī)范，兩部門為交易雙方特設(shè)了產(chǎn)權(quán)變更登記綠色通道，從競(jìng)價(jià)成交之日起，僅僅用了8個(gè)工作日，受讓方即取得了變更后的房屋所有權(quán)證書。

此次房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是黑龍江聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所成立以來，交易額相對(duì)較大的競(jìng)價(jià)項(xiàng)目，交易所非常重視，嚴(yán)格履行交易程序，規(guī)范操作每個(gè)交易環(huán)節(jié)。事實(shí)證明，正是規(guī)范性的操作，充分挖掘了交易資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，確保了國有資產(chǎn)的保值增值，實(shí)現(xiàn)了多方共贏。由于信息的不對(duì)稱，社會(huì)上有資源的供應(yīng)方找不到合適的買家，有需求的投資方卻找不到合適的資源。產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)要想吸引社會(huì)資源進(jìn)場(chǎng)交易和吸引投資方進(jìn)場(chǎng)購買，只有通過規(guī)范的操作，不斷彰顯產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置的“陽光交易”平臺(tái)作用和“發(fā)現(xiàn)交易主體、發(fā)現(xiàn)價(jià)格”的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，達(dá)到買賣雙方均滿意，才能實(shí)現(xiàn)。