“商業(yè)地產(chǎn)收益能力雖然較高，但是對投資要求也較高，高回報意味較高的投資風險，因此，地產(chǎn)商切勿盲目投資，要結合自身實際準確判斷投資，加強運營管理能力，最大限度降低商業(yè)地產(chǎn)風險，保證較高投資率，實現(xiàn)資本保值增值?！?/p>

2010年來，國家對房地產(chǎn)調(diào)控日趨嚴密，樓市逐步回歸理性，2011年瀏陽房產(chǎn)高開低走，“痛并快樂著”，總體仍然保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢；蓄勢待發(fā)的2012年，瀏陽房產(chǎn)市場不確定、不穩(wěn)定因素明顯增多，樓市局勢撲朔迷離，如何撥云見日，在鞏固、調(diào)整、轉(zhuǎn)型、提質(zhì)中前進成為開局問道的關鍵詞。

最近，某網(wǎng)站網(wǎng)絡調(diào)查顯示，在2012年最想投資的物業(yè)形態(tài)調(diào)查中，有84%的網(wǎng)友選擇商鋪，寫字樓和住宅位列第二和第三。

無獨有偶，國內(nèi)一線城市出現(xiàn)了大量國內(nèi)外資本抄底商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象，這些都顯示在宏觀調(diào)控的背景下房地產(chǎn)業(yè)投資結構悄然發(fā)生了變化，商業(yè)地產(chǎn)未來的投資價值得到業(yè)內(nèi)人士的廣泛贊同和青睞。

俗話說“一鋪養(yǎng)三代”。在房地產(chǎn)投資中，商鋪是投資風險較大、投資回報最豐厚的業(yè)態(tài)類型。市住房保障局局長李長祺如是說。2012年，瀏陽注定又是一個熱熱鬧鬧的“商業(yè)地產(chǎn)年”，開心商業(yè)廣場、體育新城、福臨世家、鑫遠名城、大通時代廣場等大型商業(yè)綜合體“逐鹿瀏陽”，大批放量、各具特色的瀏陽商業(yè)地產(chǎn)將演繹一場精彩的“集體舞”。

從住宅到商業(yè)投資“改道”盛行

張先生最近還是將購買鑫遠名城的住房款轉(zhuǎn)為了購買二樓的一個商鋪，讓張先生選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)投資“非住宅”的動因，在于房地產(chǎn)投資性調(diào)控常態(tài)化。

事實上，在2011年底“史上最嚴調(diào)控”的語境下，張先生明顯感覺住宅投資上的風險正在變大，利潤空間縮小?！罢叻浅Ｃ鞔_，就是要讓住宅去投資化，如此一來，投資房產(chǎn)會越來越無利可圖?！?/p>

張先生的選擇，在2012年的春天變得越來越常態(tài)。據(jù)鑫遠名城的銷售負責人介紹，最近想投資“改道”的戶主明顯增多；在花炮公司上班的陳小姐的“投資路線圖”中，最重要的一站就是在老城區(qū)購買一商業(yè)鋪面。

瀏陽市住房保障局局長李長祺認為：“隨著瀏陽特色商業(yè)街的興起，核心商圈不斷升級，經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境優(yōu)化，商貿(mào)產(chǎn)業(yè)前景不可估量，加之住房投資受到限制，更多流動資本擠上商業(yè)地產(chǎn)，瀏陽商鋪將成為市場投資熱點?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)受到關注的場景，在瀏陽這座宜居宜業(yè)的山水城市得到充分印證。據(jù)開心商業(yè)廣場、體育新城、瀏金水岸等銷售人員介紹，春節(jié)期間來看房的客人咨詢商鋪的占60%以上，而引進萬凱源百貨超市的鑫遠名城商鋪銷售一推出就受到了高度關注，鴻宇公館也出現(xiàn)了尚未開盤，但咨詢者眾多的火爆場面。

而房產(chǎn)商普遍認為，隨著樓市調(diào)控手段升級以及住宅“限購”城市的不斷增加，將為商業(yè)地產(chǎn)市場走強壯大帶來“可乘之機”。在目前通脹風險仍存，調(diào)控政策不動搖，住宅投資門檻提高、成本加大的背景中，投資商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，將成為2012年房地產(chǎn)市場的另一種投資主流渠道。

商業(yè)地產(chǎn)上升為房企發(fā)展追求目標

一方面，商業(yè)零售保持高速發(fā)展，促進商業(yè)地產(chǎn)異軍突起；一方面，市民生活水平的提高，從單一的住宅需求型向休閑、娛樂多元化享受型轉(zhuǎn)變，催生商業(yè)地產(chǎn)風起云涌；另一方面則是房地產(chǎn)市場逐步走上成熟，階梯式推進商鋪增值，加之民間洶涌的投資欲望在助推，在通脹日顯的語境中，投資趨向從住宅加速流向商業(yè)。如果說，民間資金的流向，因為投資空間和門檻開始“被動”才從住宅導向商業(yè)，那么，開發(fā)商的“趨商業(yè)”化，追求利潤空間最大化，則帶有明顯的戰(zhàn)略調(diào)整意味。

與住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報率明顯高于住宅，從目前來看，住宅收益率僅為3℅—5℅左右，而商鋪投資收益率為8℅—10℅，兩者利潤比相差懸殊，商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定性明顯優(yōu)于住宅地產(chǎn)。

事實上，就全國大企業(yè)而言，早在樓市調(diào)控之初，包括萬科、保利等傳統(tǒng)的住宅龍頭企業(yè)，就紛紛宣稱要向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，20%的商業(yè)物業(yè)持有率成為了多家開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領域的發(fā)展目標，從瀏陽地產(chǎn)企業(yè)角度來看，在住房銷售受控時，也紛紛打出了開發(fā)商鋪的旗幟，并通過引進大型商業(yè)業(yè)態(tài)來吸引投資者，增強自己在商業(yè)地產(chǎn)領域的“話語權”，以此來規(guī)避因房地產(chǎn)調(diào)控帶來的業(yè)績影響。

“商業(yè)地產(chǎn)收益能力雖然較高，但是對投資要求也較高，高回報意味較高的投資風險，因此，地產(chǎn)商切勿盲目投資，要結合自身實際準確判斷投資，加強運營管理能力，最大限度降低商業(yè)地產(chǎn)風險，保證較高投資率，實現(xiàn)資本保值增值?！笔凶》勘Ｕ暇志珠L李長祺表達了自己的見解。

以前商業(yè)地產(chǎn)由于升值空間大，回報率高，好的地段曾一度被開發(fā)商抑制銷售，而目前現(xiàn)象是，商業(yè)地產(chǎn)成為了房地產(chǎn)市場調(diào)控的“避風港”，并上升為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向，加之瀏陽的第三產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展也給商業(yè)地產(chǎn)的擴張帶來了發(fā)展機遇。

湖南工力置業(yè)總經(jīng)理汪賢利認為：開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)與地緣有很大關系，不能盲目，考慮購買者的升值前景才是重要的，比如寫字樓的開發(fā)與周邊環(huán)境要相呼應，各方面配套要完善，否則很難適應購買者的需求。而不少地產(chǎn)商表示，在接下來的項目開發(fā)中，也要將商業(yè)規(guī)劃放在重要位置。

業(yè)態(tài)創(chuàng)新提升商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力

商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的不同在于商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)系著零售、餐飲、娛樂、健身和休閑等，與市民日常生活息息相關，關聯(lián)的是經(jīng)濟社會晴雨表之一的社會零售額經(jīng)濟指標，對于擴大內(nèi)需，刺激消費，繁榮商貿(mào)，促進發(fā)展作用明顯。

瀏陽的消費指數(shù)相對全省同類城市來處于上游，人們對高檔消費品和舒適生活的追求日益增加。毋庸置疑，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，瀏陽市場廣闊。

一個商業(yè)綜合體應成為一個地方的商業(yè)核心和城市標簽，滿足不同人群的消費需求。

作為商業(yè)地產(chǎn)，只有運營成功才能體現(xiàn)租金價值。投資商業(yè)地產(chǎn)，取得不斷攀升的投資回報，關鍵因素在哪里，李長祺表示，“對于瀏陽來說，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)仍需要一個“摸著石頭過河”的改革心態(tài)。

一是要科學評估。選擇成熟商業(yè)圈和未來規(guī)劃商圈，各種業(yè)態(tài)成行成市才能實現(xiàn)可持續(xù)性經(jīng)營；充分考慮商圈的消費能力、規(guī)劃布局、交通狀況及競爭對手，著眼在于發(fā)展?jié)摿Α?/p>

二是定位準確。定位是商業(yè)的靈魂，稍有偏差，投資回報率就會大打折扣。

三是加強運營。后續(xù)管理是商業(yè)地產(chǎn)的關鍵環(huán)節(jié)，專業(yè)的經(jīng)營團隊才能形成超強的集聚力，后續(xù)盈利能力成擴張態(tài)勢的根本要素?！?/p>

“商業(yè)興，則商場興，商場興，則投資興，因此，商業(yè)地產(chǎn)要把業(yè)態(tài)創(chuàng)新作為根本動力。市民投資也要打破固有模式，敢為人先，看準未來，這是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的王道?！睆氖律虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)多年的羅先生表示。

當前瀏陽商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)仍以臨街和大型商業(yè)為代表的城市綜合體、購物中心為主流模式。同時，互聯(lián)網(wǎng)、電子商務的發(fā)展將對傳統(tǒng)商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)提出新要求、新課題。

在城市化、工業(yè)化快速發(fā)展過程中，瀏陽商業(yè)地產(chǎn)的機遇很大，但也有很多挑戰(zhàn)。商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是兩個不同的市場，因此企業(yè)和個人選擇時要有風險意識。

投資商業(yè)地產(chǎn)，要真正把運營管理看成核心競爭力，只有這樣才能使自己的商業(yè)地產(chǎn)投資行為獲得成功。（據(jù)第一商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)）