論商業(yè)地產(chǎn)對中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用及行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

何山壯

摘要：通過全面分析商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)模式和中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，指出商業(yè)地產(chǎn)既已迎來發(fā)展的重要機(jī)遇，也是推動(dòng)中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，并通過對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)過度發(fā)展中的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析和預(yù)警，提出了規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保證商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；行業(yè)屬性；實(shí)體經(jīng)濟(jì)；風(fēng)險(xiǎn)；對策

中圖分類號(hào)：F12文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2012）22-0010-03

自2003年開始，作為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)獨(dú)立于住宅地產(chǎn)的新興門類，商業(yè)地產(chǎn)在中國發(fā)展起來；特別是經(jīng)歷了2008年住宅行業(yè)的報(bào)復(fù)性房價(jià)迅速上漲以及2010年開始的兩輪史無前例的樓市調(diào)控政策，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的避風(fēng)港和資金轉(zhuǎn)移出口，因其長期的投資回報(bào)價(jià)值、維持房企穩(wěn)健發(fā)展價(jià)值以及對城市建設(shè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)價(jià)值，日益受到房地產(chǎn)企業(yè)、政府和投資市場的青睞，迎來了發(fā)展的高峰。本文擬通過對商業(yè)地產(chǎn)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用以及爆發(fā)式發(fā)展過程中可能遭遇的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行闡述，以提示商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和政府客觀認(rèn)識(shí)巨大商業(yè)機(jī)遇中蘊(yùn)涵的收益點(diǎn)與潛在風(fēng)險(xiǎn)，趨利避害，避免商業(yè)地產(chǎn)過度泡沫化發(fā)展。

一、商業(yè)地產(chǎn)是高度整合的產(chǎn)業(yè)模式

商業(yè)地產(chǎn)是高度整合的產(chǎn)業(yè)模式，從地產(chǎn)概念來看，商業(yè)地產(chǎn)泛指全部或部分自持物業(yè)產(chǎn)權(quán)，以收取租金、獲得長期投資回報(bào)為目的的地產(chǎn)形態(tài)；從產(chǎn)業(yè)模式來看，是商業(yè)、地產(chǎn)、金融和電子商務(wù)等至少四個(gè)產(chǎn)業(yè)的融合體；商業(yè)地產(chǎn)的主流產(chǎn)品是購物中心（酒店、自持寫字樓等由于客群相對狹窄，一般屬于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的配套業(yè)態(tài)），而依托商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)平臺(tái)載體，文化、旅游等產(chǎn)業(yè)也有空間進(jìn)行整合，延展出綜合產(chǎn)業(yè)鏈條。

行業(yè)屬性是形成商業(yè)模式的基礎(chǔ)，而按照行業(yè)的發(fā)育程度，商業(yè)地產(chǎn)諸多屬性中，首要屬性是會(huì)轉(zhuǎn)移的。在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)育與擴(kuò)張階段，商業(yè)地產(chǎn)大量開發(fā)、項(xiàng)目存量迅速擴(kuò)大，商業(yè)和地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)的首要屬性；在商業(yè)地產(chǎn)的成熟階段，大量項(xiàng)目建成與運(yùn)營、不再追求存量擴(kuò)張，并且金融市場發(fā)育成熟，在此階段，金融是商業(yè)地產(chǎn)首要屬性。

1.商業(yè)屬性與地產(chǎn)屬性：現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)的基本屬性。商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)屬性與地產(chǎn)屬性既廣為人知，又存在種種誤解，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對這兩種屬性的重視與投入程度也往往有所偏重。

現(xiàn)階段，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)商仍然以挖掘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)屬性為主，以“商業(yè)地產(chǎn)”為噱頭，通過促進(jìn)住宅、商鋪的銷售來實(shí)現(xiàn)快速資金回報(bào)，而同時(shí)通過長期持有商業(yè)項(xiàng)目以獲取穩(wěn)定租金與資金回報(bào)的目標(biāo)被弱化，這也是當(dāng)下大量住宅開發(fā)企業(yè)扎堆轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的真實(shí)目的。

商業(yè)屬性是指通過組合不同商業(yè)功能與商業(yè)業(yè)態(tài)，通過持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營和調(diào)整提升，以獲得長期與穩(wěn)步增長的租金回報(bào)。從國外商業(yè)地產(chǎn)成熟市場的經(jīng)驗(yàn)來看，主流的商業(yè)地產(chǎn)商都是長期持有商業(yè)項(xiàng)目、通過物業(yè)的買賣來優(yōu)化項(xiàng)目組合，獲得長期租金匯報(bào)的公司。

2.金融屬性：商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值挖掘高級(jí)階段的首要屬性。金融屬性是指商業(yè)地產(chǎn)包含的與“融資、投資及資本運(yùn)營”相關(guān)的產(chǎn)業(yè)要素。與商業(yè)地產(chǎn)金融屬性相關(guān)的產(chǎn)品包括：“經(jīng)營收益權(quán)”的讓渡（而不讓渡商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)）、“融物”（包括聯(lián)營、商品寄賣等）與“賬期融資”（以沉淀的貨款實(shí)現(xiàn)融資功能）、購物卡或購物券以及資產(chǎn)證券化（如房地產(chǎn)信托REITs）等。

商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性與金融市場的發(fā)育程度以及宏觀政策尺度息息相關(guān)，對商業(yè)地產(chǎn)金融功能的開發(fā)是對商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的“再挖掘”。從市場實(shí)踐來看，國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)商仍以“地產(chǎn)和商業(yè)”屬性開發(fā)為主，以萬達(dá)、龍湖等為代表的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開始在“經(jīng)營收益權(quán)”的讓渡方面開發(fā)金融屬性，而以西蒙、西田、凱德等為代表的國外企業(yè)在資產(chǎn)證券化方面與發(fā)達(dá)的金融市場相結(jié)合，已經(jīng)發(fā)展出成熟的產(chǎn)業(yè)模式。

3.電子商務(wù)屬性：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的“加分”動(dòng)作。電子商務(wù)屬性是商業(yè)地產(chǎn)的新興屬性，是伴隨著電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和零售行業(yè)的激烈競爭而發(fā)展起來的。與其他三個(gè)屬性均有國外成熟的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)與路徑不同，商業(yè)地產(chǎn)電子商務(wù)的發(fā)展在國內(nèi)外都尚處于起步階段。

在電子商務(wù)發(fā)展的初期，市場對商業(yè)地產(chǎn)的未來大多持悲觀態(tài)度，認(rèn)為電子商務(wù)快捷、高效的反應(yīng)速度以及價(jià)格優(yōu)勢在贏得以年輕客群為主體的消費(fèi)者的同時(shí)，將成為實(shí)體零售行業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的“品類殺手”，迅速替代成為主流的消費(fèi)渠道。但隨著電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)并未出現(xiàn)頹勢，反而以“集合功能”、“體驗(yàn)休閑”等優(yōu)勢贏得了廣大消費(fèi)者的青睞，迅速發(fā)展起來。從發(fā)展趨勢來看，電子商務(wù)與商業(yè)地產(chǎn)開始相互融合，電子商務(wù)企業(yè)選擇開設(shè)實(shí)體店，貼近線下消費(fèi)客群；而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也開始選擇開展線上業(yè)務(wù)。從實(shí)踐來看，商業(yè)地產(chǎn)的電子商務(wù)屬性有利于貼近年輕消費(fèi)客群和商圈意外的客群，能有效促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)與消費(fèi)市場的融合，這一“選做動(dòng)作”越來越成為“加分動(dòng)作”，在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代成為商業(yè)地產(chǎn)的重要屬性。

二、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力量

1.中國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段匹配了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在需求。從經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)和人口等宏觀指標(biāo)分析，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程都表明，中國商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入加速發(fā)展階段。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)城市化率達(dá)到50%～70%，將是大城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金階段，目前中國剛好跨入50%關(guān)口；在居住需求得到基本滿足、國家采取各種措施調(diào)控房地產(chǎn)健康發(fā)展的情況下，存量資金巨大的房地產(chǎn)行業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是一個(gè)自然與必然的選擇?？傮w來看，中國城市化的水平恰好能使商業(yè)地產(chǎn)踏上高速發(fā)展期。

從消費(fèi)來看，快速的城市化率、居民可支配收入水平的提升以及中產(chǎn)階級(jí)群體的成長，都為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大的消費(fèi)基礎(chǔ)；而伴隨著消費(fèi)升級(jí)而帶來的百貨等傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)進(jìn)入的瓶頸期，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)集合優(yōu)勢，滿足居民購物、餐飲、生活服務(wù)、文化娛樂等各方面需求上提供了巨大市場機(jī)會(huì)。

總而言之，從經(jīng)濟(jì)、人口和消費(fèi)等宏觀指標(biāo)分析，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程都表明，中國商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入加速發(fā)展階段。

2.商業(yè)地產(chǎn)是破解中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展瓶頸、促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力量。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)的綜合效益至少包括以下五個(gè)方面：帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有效拉動(dòng)消費(fèi)需求，完善城市區(qū)域功能，創(chuàng)造大量就業(yè)崗位，創(chuàng)造持續(xù)巨額稅源。這五大收益使商業(yè)地產(chǎn)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市功能發(fā)育的重要推手。

而在中國現(xiàn)階段，為應(yīng)對國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)、立足自身保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，擴(kuò)大內(nèi)需是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長期戰(zhàn)略方針和基本立足點(diǎn)，也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展的根本途徑和內(nèi)在要求。與之相對應(yīng)，“商業(yè)+地產(chǎn)+金融+電子商務(wù)”的商業(yè)地產(chǎn)四維度和五方面綜合效益都是擴(kuò)大內(nèi)需的抓手和活躍經(jīng)濟(jì)的激活因子，目前在國內(nèi)找不到第二個(gè)像商業(yè)地產(chǎn)一樣對經(jīng)濟(jì)增速和就業(yè)作出巨大貢獻(xiàn)的產(chǎn)業(yè)，在住宅地產(chǎn)之后，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)將迅速成為中國重要的支柱產(chǎn)業(yè)。

三、商業(yè)地產(chǎn)過度發(fā)展的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)雖然具有推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大綜合效應(yīng)，但是非理性地大規(guī)模進(jìn)入推高了行業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。以下將對行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行闡述，并提出控制行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的建議。

1.供求失衡風(fēng)險(xiǎn)。隨著2010年以來房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入，房地產(chǎn)企業(yè)在整體上加大了商業(yè)地產(chǎn)的投資力度；外資基金瞄準(zhǔn)人民幣升值、中國消費(fèi)增長以及商業(yè)物業(yè)升值的三重機(jī)會(huì)伺機(jī)進(jìn)入；保險(xiǎn)資金投入商業(yè)地產(chǎn)的政策障礙已全部掃清；諸多零售連鎖企業(yè)自建物業(yè)的趨勢全面興起；因此預(yù)計(jì)未來二三年，中國商業(yè)地產(chǎn)投資額將以年均25%左右的速度增長。

根據(jù)中金公司的估算，中國商業(yè)物業(yè)面積將從2010年的6.1億平方米增加到2020年的9.1億平方米，年均復(fù)合增長4.1%；其中購物中心面積（含類百貨）將從2010年的1.4億平方米增加到2.5億平方米，需要凈增大約1.1億平方米的購物中心（相當(dāng)于1 100個(gè)10萬平方米的購物中心），年均復(fù)合增長6%。這意味著中國人均商業(yè)面積約0.9平方米，考慮到中國的城鎮(zhèn)人口數(shù)量以及商業(yè)地產(chǎn)面積分布的不均衡，中國主要城市的人均商業(yè)地產(chǎn)面積將大大超過國際上人均商業(yè)面積1平方米的市場經(jīng)驗(yàn)。

2.市場風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營周期長，當(dāng)遇到經(jīng)濟(jì)周期整體上處于下降通道時(shí)，會(huì)造成相應(yīng)業(yè)態(tài)的市場環(huán)境惡化，對經(jīng)營產(chǎn)生重大影響，增加運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，居民整體收入下降導(dǎo)致消費(fèi)下滑，進(jìn)而造成購物中心經(jīng)營受到影響；旅游業(yè)的衰退會(huì)造成酒店收入降低；商務(wù)產(chǎn)業(yè)不振以及企業(yè)縮減開支等行為，會(huì)對辦公樓的租金產(chǎn)生不利影響。

3.資金風(fēng)險(xiǎn)。目前，投資巨大的商業(yè)地產(chǎn)投資主要依賴銀行貸款以及物業(yè)銷售回款，除此以外的融資渠道非常有限。因此，當(dāng)貨幣政策收緊時(shí)，一方面信貸規(guī)模萎縮，在建項(xiàng)目的后續(xù)投資緊張；另一方面若出現(xiàn)加息，則項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本增加，后期運(yùn)營負(fù)擔(dān)加重。

4.品牌資源匱乏與同質(zhì)化競爭風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心的調(diào)查，中國國內(nèi)商業(yè)零售品牌約5萬個(gè)，而根據(jù)大連萬達(dá)集團(tuán)的調(diào)查，能夠進(jìn)入購物中心的品牌數(shù)量不超過3 000個(gè)，考慮購物中心定位的差異，國內(nèi)適宜進(jìn)入購物中心的品牌數(shù)量不超過6 000個(gè)，而這些品牌中真正的“有價(jià)值領(lǐng)軍品牌”不超過500個(gè)。在品牌資源嚴(yán)重匱乏的情況下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對品牌資源的爭奪將造成嚴(yán)重的同質(zhì)化競爭，降低租金水平，并進(jìn)一步影響項(xiàng)目的投資回報(bào)水平。

5.人才與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。目前中國沒有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營和管理人才的體系化培養(yǎng)渠道，商業(yè)地產(chǎn)人才主要依靠企業(yè)在實(shí)踐中培養(yǎng)，另有一部分從業(yè)人員由住宅地產(chǎn)或其他行業(yè)轉(zhuǎn)入，這都造成了從業(yè)人員水平和對商業(yè)地產(chǎn)的管理能力參差不齊，行業(yè)視野狹窄甚至存在較大偏差。由于缺乏有經(jīng)驗(yàn)的管理管對，使相當(dāng)比例的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目犯下低級(jí)錯(cuò)誤，廣州某購物中心就發(fā)生了由于店鋪面積不夠，無法為餐飲商戶辦理衛(wèi)生證（食品流通許可證），最終導(dǎo)致商戶大面積退租的情況。而在“入門”之后的深耕細(xì)作階段，人才和管理團(tuán)隊(duì)的水平更加限制了商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值提升。

四、對策

面對即將到來的供應(yīng)過剩和人才匱乏，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)在謹(jǐn)慎投入與經(jīng)營提升兩個(gè)方面采取積極有效措施。具體而言可以包括：

1.公司戰(zhàn)略層面：其次是強(qiáng)化自身能力，合理選址、高水平規(guī)劃建設(shè)、不斷提升經(jīng)營和服務(wù)水平，有效應(yīng)對市場環(huán)境變化。

2.產(chǎn)品方面：細(xì)化項(xiàng)目篩選標(biāo)準(zhǔn)，通過建立模型，將項(xiàng)目的選擇標(biāo)準(zhǔn)不斷進(jìn)行量化，優(yōu)中選優(yōu)，在資源有限的情況下，確保資金投向市場定位準(zhǔn)確、投資回報(bào)高的項(xiàng)目。

3.資金方面：合理控制總開發(fā)成本，合理安排銷售型與自持物業(yè)的比例，將資金杠桿和貸款利率控制在合理范圍內(nèi)，維持穩(wěn)定現(xiàn)金流，并積極拓展融資渠道，學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的資產(chǎn)證券化手段，積極探索運(yùn)用私募、房地產(chǎn)信托（REITs）等金融工具。

4.人才方面：采取靈活的用人策略，吸引高層次人才，形成完整的管理團(tuán)隊(duì)；健全公司培養(yǎng)機(jī)制，讓員工能在指導(dǎo)下從事開發(fā)和管理實(shí)踐，并減少犯錯(cuò)幾率。

五、結(jié)語

商業(yè)地產(chǎn)是具有綜合效益、發(fā)展?jié)摿薮蟮男袠I(yè)，在國家對住宅行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，同時(shí)面臨不利的國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，迫切需要提高內(nèi)需的形勢下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是破解中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展瓶頸、促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力量。但商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是資金沉淀大、管理要求高的行業(yè)，任何不理智不科學(xué)的投資行為都可能造成巨大風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要開發(fā)企業(yè)和政府清醒認(rèn)識(shí)這一行業(yè)的機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)，采取各種積極措施，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

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[責(zé)任編輯 吳高君]