孟德陽

剛從粉絲的包圍中“逃走”的潘石屹，正在第18層的空中花園接待來賓。記者急忙趕到18層卻傻眼了——若不是由工作人員指引，在迷宮似的環(huán)形走廊里極可能迷路。

“銀河SOHO現(xiàn)在并沒有完工，還要一個(gè)多月?！迸耸俑嬖V《英才》記者。從18層向下望去，銀河SOHO仿佛剛剛撕開塑料膜。與其他SOHO項(xiàng)目不同，銀河SOHO首次選擇“雙曲面流線型”的設(shè)計(jì)，潘一字一頓地說：“我們公司有個(gè)基本原則，就是一定要?jiǎng)?chuàng)新?！?/p>

事實(shí)上，SOHO中國(guó)的每個(gè)項(xiàng)目，在建筑設(shè)計(jì)上的獨(dú)特性都賺足了眼球，潘石屹總是要建造最獨(dú)特的建筑，這仿佛在提醒人們，SOHO中國(guó)的商業(yè)模式也并不打算趨同。

模式走到了盡頭

一年前順風(fēng)順?biāo)?，轉(zhuǎn)過年來，風(fēng)云突變。

在SOHO中國(guó)今年中報(bào)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，氣氛似乎并沒有預(yù)計(jì)的那么凝重，張欣先拿臺(tái)風(fēng)開起了玩笑，但這掩蓋不了糟糕的業(yè)績(jī)：SOHO中國(guó)上半年?duì)I業(yè)額同比下降54%，僅為12.22億元。雖然半年報(bào)結(jié)算并不能說明全部問題，但一位業(yè)內(nèi)人士向《英才》記者指出，SOHO中國(guó)的“散售模式”在北京、上海兩地已經(jīng)遭遇市場(chǎng)的天花板。

“現(xiàn)在是要告別散售、開啟自持物業(yè)的時(shí)代了?！睆埿廊绱嘶貞?yīng)。

其邏輯并不難理解。在北京和上海，甲級(jí)寫字樓新供應(yīng)量十分有限。以北京為例，第一太平戴維斯第三季度發(fā)布的報(bào)告顯示，北京甲級(jí)寫字樓空置率為2.9%，已至歷史最低。而核心商區(qū)的空置率則更低，“就差往地下發(fā)展了”。

物稀為貴，截至第三季度末，北京甲級(jí)寫字樓租金已達(dá)每平方米每月312.6元，同比增長(zhǎng)21.3%，這個(gè)勢(shì)頭還未有停止跡象。

SOHO中國(guó)傳統(tǒng)的散售模式旨在發(fā)掘客戶的投資性需求，通過持有不動(dòng)產(chǎn)來達(dá)到資產(chǎn)保值的目的。但由于散售所帶來的物業(yè)管理、商鋪整體定位等方面的問題，導(dǎo)致SOHO即便位于核心地段，其租金也往往比不上周圍其他整租的甲級(jí)寫字樓。

另外，早在2010年5月，北京相關(guān)管理部門就已經(jīng)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知》，并不鼓勵(lì)商業(yè)物業(yè)散售。某商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)北京公司的一位高管曾公開批評(píng)SOHO：“S O H O中國(guó)的散售模式并不被政府所歡迎，再這樣下去，它可能面臨無地可拿的局面。”

無論于“公”于“私”，“散售”模式似乎都走到了盡頭，轉(zhuǎn)型是SOHO中國(guó)不得不做出的選擇。但“轉(zhuǎn)型”豈會(huì)一蹴而就？

錢從哪里來？

銀河SOHO總面積30萬平米，計(jì)劃自持4.4萬平米，不到總面積的15%；用于銷售的面積高達(dá)25.6萬平米，且至今已售出9成。

看起來，轉(zhuǎn)型并不如想象的那么快，SOHO中國(guó)短時(shí)間內(nèi)還無法摒棄當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)通行的模式——通過銷售一部分物業(yè)平衡資金。

“即便是華潤(rùn)這樣有實(shí)力的地產(chǎn)商，在規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化擴(kuò)張時(shí)也會(huì)掣肘于資金?！蹦车禺a(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)高管告訴《英才》記者，“比如‘五彩城的項(xiàng)目也會(huì)銷售一部分商鋪?！?/p>

除了通過銷售回籠資金，發(fā)債是潘石屹的另一個(gè)選擇。

在銀河SOHO亮相前一天，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾和穆迪分別給予SOHO中國(guó)BB+和Ba1的債務(wù)評(píng)級(jí)。

“穆迪的評(píng)級(jí)出乎意料的好?！迸耸賹?duì)《英才》記者表示，“發(fā)債規(guī)模還要根據(jù)市場(chǎng)情況來定?！?/p>

不到一周，SOHO中國(guó)便于11月初宣布發(fā)行總額10億美元的優(yōu)先票據(jù)，其中5年期6億美元，10年期4億美元，融資成本分別為5.75%和7.125%。

“這個(gè)利率水平自然是比國(guó)內(nèi)融資成本低，而在海外市場(chǎng)上也屬正常水平?！弊u(yù)翔安房地產(chǎn)咨詢合伙人王珂說，這家公司曾為SOHO中國(guó)做銷售服務(wù)。

其實(shí)，與內(nèi)地大部分房地產(chǎn)公司相比，SOHO中國(guó)憑借其海外融資渠道已稱得上是“上岸”。此前，潘石屹曾表示，SOHO中國(guó)持有150億資金以應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)型，凈負(fù)債率僅為20%。不過，商業(yè)地產(chǎn)通常高達(dá)幾十甚至數(shù)百億的投入規(guī)模，決定了SOHO中國(guó)仍然需要在融資渠道上另有作為。

前景并不明朗?！霸摴荆⊿OHO中國(guó)）的目標(biāo)是到2015年將租賃性物業(yè)面積規(guī)模提高至約170萬平方米，相當(dāng)于近10倍的增長(zhǎng)。如果其項(xiàng)目執(zhí)行出現(xiàn)任何延遲，則其對(duì)租賃收入增長(zhǎng)的預(yù)期都可能落空?！睒?biāo)準(zhǔn)普爾在一份公告中如是說。

未來的可能性

外界曾頗為羨慕SOHO“快建快出”的銷售體系，但這種銷售體系更接近于住宅開發(fā)，而持有型商業(yè)地產(chǎn)通?？简?yàn)的則是“慢”功夫。

通常來講，商場(chǎng)的成功秘訣在于其整體吸引力，每一家商戶均應(yīng)該對(duì)消費(fèi)者有獨(dú)特的吸引力，最終構(gòu)成一個(gè)良好的“消費(fèi)生態(tài)系統(tǒng)”。但在散售之后，往往出現(xiàn)這樣的情況：每家店只顧自己，最終“系統(tǒng)”沒有形成，一損俱損。

蘇鑫曾是SOHO中國(guó)的執(zhí)行董事。在離開SOHO中國(guó)后，他創(chuàng)立了高和資本，著重于地產(chǎn)基金以及資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。從地產(chǎn)金融的角度看，通過私募基金將投資者的物業(yè)收益權(quán)“按份”出售，這顯然比單純銷售物業(yè)要靈活許多。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士對(duì)《英才》記者判斷稱，SOHO中國(guó)未來也存在發(fā)行房地產(chǎn)私募基金的可能，進(jìn)一步拓寬融資渠道。

另外，從市場(chǎng)地位來看，住宅銷售是賣方市場(chǎng)，而持有型商業(yè)地產(chǎn)則是買方市場(chǎng)，在這兩個(gè)領(lǐng)域，開發(fā)商的市場(chǎng)地位差異巨大。

“在商業(yè)地產(chǎn)尤其是購(gòu)物中心，買方的議價(jià)能力很強(qiáng)?！盧 E T睿意德房地產(chǎn)咨詢執(zhí)行董事張家鵬對(duì)《英才》記者稱，“以前賣商鋪考慮更多的是‘投資客，但這與品牌商家是兩種人。所以后者可能擔(dān)心開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而導(dǎo)致招商困難?！?/p>

盡管潘石屹對(duì)《英才》記者表示“今后招商會(huì)以自己為主”，但事實(shí)上，在今年5月，SOHO中國(guó)宣布與盈石資產(chǎn)管理有限公司合作，后者會(huì)在SOHO項(xiàng)目招商時(shí)，提供運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)。

此外，在銀河SOHO亮相不久前，潘石屹曾邀請(qǐng)五大代理行的代表前去參觀，因此，也不能排除其在未來與之合作的可能。