羅影 孟德陽

上市至今已兩年，直到兩個月前（2012年7月初），融創(chuàng)中國控股有限公司（01918.HK，以下簡稱融創(chuàng)）的股價還一直徘徊在發(fā)行價以下，這讓其董事長孫宏斌頗為苦惱。

融創(chuàng)的業(yè)績并不差。根據2012年中報，其上半年累計合約銷售額125億元，同比增長84%；營業(yè)收入43億元，同比增長224%；利潤5.23億元，同比增長65%。此外，融創(chuàng)還是上半年港股中唯一銷售單價和銷售面積均同比增長的房企。

漂亮的業(yè)績、低迷的股價。對此，孫宏斌的解釋帶著典型的“孫氏自信”：“什么原因？肯定不是我們的原因。我們上市時價格已經定得很低了，就是不想讓投資者賠錢，但現在業(yè)績這么好，股價卻還是這樣。我不能說投資者傻，但我相信市場有能力把好公司挑出來?！?/p>

事實上，從上市至今，融創(chuàng)的銷售業(yè)績增長接近4倍，花旗評論稱“融創(chuàng)中國是中小型中資地產股中的首選股份”。

孫宏斌笑稱，融創(chuàng)實在“太便宜了”：“比融創(chuàng)好的公司有——也沒多少，有幾家——但他們的股票比我們貴太多；也有跟我們差不多、甚至比我們便宜的公司，但一定是有硬傷的。像我們這樣增長很快、公司這么好又這么便宜的（股票），沒有了?！?/p>

“只干了一件事”

3個月前，融創(chuàng)宣布與綠城合作，以33.7億元代價收購綠城旗下9個項目50%的股權，雙方合作成立上海融創(chuàng)綠城控股有限公司（以下簡稱融創(chuàng)綠城）。在接受《英才》記者采訪時，孫宏斌表示：“其實我們今年就干了一件事，就是跟綠城合作?！?/p>

有人質疑：融創(chuàng)這次一下子收購綠城9個項目，是否步伐過快？對此，孫宏斌的回答是：“那些那么差的公司都能同時在幾十個城市做上百個項目，我們做這點兒還算快嗎？”

綠城的產品品質一向備受推崇，但銷售似乎總有些差強人意。而營銷正是融創(chuàng)的強項。

對于二者的合作，也有人認為，雖然看上去是融創(chuàng)的資金救了綠城的急，但最終成就的或許不是宋衛(wèi)平，而是孫宏斌。

“此前，融創(chuàng)曾多次高調宣布其布局上海的意圖，但都未如愿，此次收購后，終于圓其夢想?！笨硕穑–RIC)信息集團分析師馬祺在接受《英才》記者采訪時表示，融創(chuàng)此次出手，是其進入上海的一次戰(zhàn)略性布局，大大縮短了企業(yè)的發(fā)展周期。

據融創(chuàng)中國執(zhí)行總裁兼CFO汪孟德介紹：雙方合作的9個項目，7月銷售額達到5億元，8月達8億元——僅此兩月銷售額之和，已經接近這些項目上半年總銷售額的一半。

在孫宏斌的規(guī)劃中，未來5年，“融創(chuàng)綠城”的銷售額將達到500億—600億元，平均每年100億——這一數字相當于綠城去年銷售額的1/3。

“不打算降負債率”

據汪孟德在業(yè)績發(fā)布會上披露的信息，加上后續(xù)投資，在與綠城的合作項目中，融創(chuàng)總計投入大約會在43億元左右。

在接受《英才》記者采訪時，標準普爾亞太區(qū)企業(yè)評級副董事陸楓表示：“對于融創(chuàng)而言，此次收購規(guī)模大于我們的預期，可能招致融創(chuàng)債務的大額增長杠桿率升高，現金流被嚴重削弱?！?/p>

根據財報，截至2012年6月30日，融創(chuàng)賬面現金為48億元，負債率93%。相比之下，公開資料顯示的今年一季度房地產行業(yè)上市公司的平均資產負債率為72%，即使以高負債率著稱的綠城，在轉讓部分股權給九龍倉之后，負債率也下降到80%。

因此，負債率是孫宏斌被投資者和媒體問到最多的問題之一。對此，他表示很無奈：“大家為什么非要看負債率呢？這個指標是不對的?！?/p>

在孫宏斌看來，“對”的指標應該是“銷售額除以負債”——房地產的負債率由三部分構成：一是銷售額，二是銀行借款，三是未支付的土地出讓金。如果銷售額遠遠高于銀行借款和土地出讓金的總額，那么就不必擔心；相反，如果銷售額偏低，即使負債率不高，也同樣會出現危機?！氨热缇G城的問題，不是因為什么高負債，而是因為銷售出了問題，拿地的時候沒說限購，賣房的時候就限購了，如果他去年的銷售目標能完成，就沒事了。”

對于融創(chuàng)目前的現金流和負債率，孫宏斌表示很滿意：“融創(chuàng)上半年和綠城合作，并進了50多億的負債，還買了兩塊地。消化完這些之后，我們的負債率還降了11個百分點，這個數據已經相當好了?！?/p>

此外，他還表示自己“從沒想過要降低負債率”：“為什么要降呢？如果我不買地、把錢放在賬上，負債率立刻就下來了。但我為什么要這么做？現在錢很值錢、地也便宜、借錢很難，我們有錢卻放在賬上，那肯定是有病?！?/p>

盡管不打算降低負債率，但經歷過順馳的孫宏斌，對現金流的安全性很在意。融創(chuàng)的負債率雖然不低，但其中短期負債比例很低。據馬祺為《英才》記者提供的數據，融創(chuàng)在年內到期的短期融資大約只有23個億，“現金流狀況還是不錯的。”

“下半年拿地好時機”

業(yè)界評論大多認為：綠城之危，源于其豪宅單一產品發(fā)展路線與國家調控政策相抵觸，成為重災房企。在國家不會放松調控的現實背景下，孫宏斌自己也表示對未來形勢不樂觀。那么，融創(chuàng)接手綠城項目，如何能夠化危為安？

對此，孫宏斌表示，認為高端物業(yè)賣得慢，這個觀點是錯誤的?！拔覀冊诒本┑奈魃揭继栐?、金茂府，都賣得特別好。我們跟保利在天津合作的海河大觀，也是高端物業(yè)，一期推出來300套房，現在已經有1800個客戶在排隊了。”孫宏斌強調：不論高端低端，都有賣得好有賣得差的。

除了“高端精品”戰(zhàn)略，集中于京冀滬渝四地的“區(qū)域布局”，是融創(chuàng)一直堅持的另一個核心戰(zhàn)略。在孫宏斌看來，二者之間有著內在聯系：“不是所有地塊都適合做高端產品，所以我們一般都在熱點城市的熱點地塊拿地。”

據汪孟德介紹，上半年對綠城的43億元投資，只占融創(chuàng)今年資金預算的一半。因此，融創(chuàng)下半年還有拿地計劃，主要在北京、上海。

事實上，“融創(chuàng)綠城”在成立僅一個月、還未正式注冊時，旗下的項目公司就已在上海土地市場出手，以16.44億元的價格競得浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)一住宅地塊。

9月13日，“融創(chuàng)綠城”又在浦東二度投地。有意思的是，此次共同出資的，還有綠城的戰(zhàn)略股東九龍倉。半個月前，在香港參加業(yè)績發(fā)布會時，孫宏斌就表示“剛跟九龍倉的老板見過面，我們已經是間接合作的關系”。

孫宏斌告訴《英才》記者，現在是拿地的好時機：“每年到第四季度，政府推出土地會比較多，因為有財政上的壓力。”他表示不理解大家為什么如此糾結于政策：“忘了宏觀調控吧，這個行業(yè)已經跟宏觀調控沒關系了，跟經濟的基本面有關系。只有明白這點，你才能看懂這個行業(yè)。”