略談住宅小區(qū)車庫(kù)歸屬之法律問題

胡孝虎

摘要:經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,人們生活水平的提高,私家車的消費(fèi)量也越來越大,但是居民小區(qū)的停車位卻相對(duì)增長(zhǎng)緩慢,使小區(qū)的車位成為稀缺資源。相應(yīng)圍繞車位、車庫(kù)的官司也日益頻繁。《物權(quán)法》的出臺(tái)為相關(guān)糾紛的解決提供了理論依據(jù),但也存在不足之處。本文從第74條的規(guī)定談我國(guó)小區(qū)車位、車庫(kù)的歸屬之法律問題,以期能具體完善之。

關(guān)鍵詞:小區(qū)車庫(kù)歸屬物權(quán)法

一、關(guān)于住宅小區(qū)車庫(kù)的幾種立法觀點(diǎn)

(一)業(yè)主共有業(yè)主是建筑物的所有權(quán)人,理應(yīng)對(duì)小區(qū)的車庫(kù)享有所有權(quán)。該觀點(diǎn)認(rèn)為小區(qū)的車庫(kù)是整棟的建筑物的一部分,是附屬設(shè)施,屬于民法上的從物。業(yè)主的在獲得房屋所有權(quán)后,就有權(quán)相應(yīng)獲得作為從物的車位車庫(kù)。

(二)開發(fā)商所有

小區(qū)的停車位、車庫(kù)的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于開發(fā)商。該觀點(diǎn)認(rèn)為獨(dú)立小區(qū)停車位、車庫(kù)是與整棟建筑物分離的獨(dú)立物,業(yè)主房屋的所有權(quán)里不包含車位車庫(kù),它可以單獨(dú)分開,進(jìn)入市場(chǎng)自由交易。開發(fā)商建造建筑物,基于民法原始取得原理,當(dāng)然擁有車位、車庫(kù)的所有權(quán)。

(三)按照當(dāng)事人之間的約定

小區(qū)車位、車庫(kù)的歸屬和利用應(yīng)當(dāng)由小區(qū)業(yè)主自行約定。因?yàn)樯唐贩拷灰讓偎椒I(lǐng)域,而業(yè)主按照自己的意愿進(jìn)行約定正是私法自治的基本民法原理的具體體現(xiàn)。同時(shí),在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,通過當(dāng)事人的約定進(jìn)行交易,也能實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化。

(四)以是否計(jì)入房屋交易價(jià)格確定歸屬

該觀點(diǎn)提出業(yè)主在和開發(fā)商的商品房買賣合同中,應(yīng)該就車庫(kù)車位的成本或面積是否計(jì)入房屋交易總價(jià)做出約定,如果已計(jì)入房屋總價(jià)就歸小區(qū)業(yè)主所有,否則車庫(kù)車位所有權(quán)歸開發(fā)商。 此種做法很好地協(xié)調(diào)了開發(fā)商和業(yè)主的利益沖突,也明確了所有權(quán)歸屬。

二、《物權(quán)法》第74條對(duì)于車庫(kù)、車位歸屬的規(guī)定

(一)《物權(quán)法》第74條規(guī)定了用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。從該條規(guī)定可以看出法律對(duì)小區(qū)車庫(kù)的市場(chǎng)交易時(shí)作出限制性的規(guī)定的。即要求開發(fā)商在規(guī)劃小區(qū)車庫(kù)時(shí),首先要考慮的是業(yè)主的需求。因?yàn)檐噹?kù)作為建筑物的附屬設(shè)施,對(duì)業(yè)主的意義重大,法律這樣規(guī)定是對(duì)業(yè)主車位保有量的法律保障。同時(shí)筆者認(rèn)為就是業(yè)主擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和優(yōu)先租賃權(quán)。

(二)《物權(quán)法》第74條規(guī)定小區(qū)內(nèi)車庫(kù)歸屬交由當(dāng)事人約定并列舉了約定方式:出售、出租或者附贈(zèng)等方式。這樣的規(guī)定一方面遵循了市場(chǎng)交易規(guī)則,進(jìn)入市場(chǎng)流通,當(dāng)事人可以自由約定,方式多樣。另一方面也給當(dāng)事人交易留足了空間,他們可以根據(jù)各自利益考量,選擇最能實(shí)現(xiàn)利益最大化的交易方式。

(三)《物權(quán)法》第74條規(guī)定占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,直接歸屬業(yè)主共有。占用業(yè)主的共有道路和公共露天場(chǎng)所,不需要花費(fèi)成本,而這些公共道路、公共露天場(chǎng)所,屬于小區(qū)業(yè)主的公攤面積。占用這些場(chǎng)地用做車位車庫(kù),當(dāng)然應(yīng)屬于小區(qū)業(yè)主共同使用了,所有權(quán)屬于小區(qū)業(yè)主。

三、《物權(quán)法》第74條規(guī)定存在的不足

《物權(quán)法》第74條規(guī)定小區(qū)車庫(kù)車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要,但該規(guī)定過于原則、模糊。雖然從該條可以看出立法之初已對(duì)車庫(kù)的自由交易作出了限制,但這只是原則性的宣誓。這樣的規(guī)定對(duì)當(dāng)事人的約束性不強(qiáng),開發(fā)商很可能以此含蓄的法律用語,來逃避對(duì)業(yè)主的合同義務(wù),謀取自身利益的最大化,從而使業(yè)主利益受損。此外,該條對(duì)當(dāng)事人沒有約定或約定不明時(shí)怎么處理也沒有給出明確規(guī)定,這給司法實(shí)務(wù)帶來了不便。這樣實(shí)踐中在當(dāng)事人約定不明的情況下,就沒有確切的法律規(guī)定予以調(diào)整。這就有待于日后相關(guān)的司法解釋來解決。

四、小區(qū)車庫(kù)爭(zhēng)議的解決機(jī)制

(一)對(duì)“首先滿足業(yè)主需要”原則的細(xì)化

首先要明確優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)的主體,一是權(quán)利主體。這里首指小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主,既包括有車的業(yè)主也包括那些暫時(shí)沒有買車的業(yè)主。二是義務(wù)主體。這里主要指開發(fā)商,他們作為房屋買賣合同的賣方,理應(yīng)全面履行自己應(yīng)盡的合同義務(wù)。同時(shí)筆者認(rèn)為條件不等情況下,業(yè)主也應(yīng)可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)。因?yàn)殚_發(fā)商相對(duì)業(yè)主處于優(yōu)勢(shì)地位,憑借優(yōu)勢(shì)地位容易將車位與非業(yè)主進(jìn)行交易而不是優(yōu)先滿足業(yè)主的需要,這樣對(duì)業(yè)主是極不公平的,侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。

(二)沒有約定或約定不明時(shí)的所有權(quán)歸屬

物權(quán)法規(guī)定了小區(qū)車庫(kù)歸屬由當(dāng)事人自行約定,但對(duì)沒有約定或約定不明情況下如何處理,該法并沒有給出明確規(guī)定。對(duì)此,筆者認(rèn)為在約定不明時(shí),小區(qū)車庫(kù)所有權(quán)歸全體業(yè)主。因?yàn)闃I(yè)主相對(duì)于開發(fā)商處于劣勢(shì),而他們同時(shí)又是小區(qū)的使用者,這樣規(guī)定有利于保障小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。

(三)國(guó)家強(qiáng)制力的適當(dāng)干預(yù)

小區(qū)停車位、車庫(kù)歸屬應(yīng)當(dāng)遵守市場(chǎng)原則,同時(shí)業(yè)主又極易受到開發(fā)商借助市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)地位的壓制。因此需要國(guó)家強(qiáng)制力的適當(dāng)干預(yù)。一是通過立法對(duì)小區(qū)內(nèi)車位、車庫(kù)的出售或出租施加必要的限制,明確開發(fā)商和業(yè)主的權(quán)利義務(wù);二是通過價(jià)格干預(yù),根據(jù)市場(chǎng)對(duì)相關(guān)的價(jià)格進(jìn)行限定,保障業(yè)主的價(jià)格權(quán)益。三是根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃,合理確定小區(qū)停車位、車庫(kù)配置數(shù)量,以滿足業(yè)主的需求。(作者單位:南京航空航天大學(xué)人文與社會(huì)科學(xué)學(xué)院)

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