顧書桂

(上海社會科學(xué)院部門經(jīng)濟(jì)研究所，上海 200020)

關(guān)于公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的比較

顧書桂

(上海社會科學(xué)院部門經(jīng)濟(jì)研究所，上海 200020)

公共住宅金融與商業(yè)住宅金融都是價值運(yùn)動，它們既相互作用又相互影響，共同滿足社會公眾對居住的需求。另一方面，公共住宅金融與商業(yè)住宅金融又在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、市場風(fēng)險、行為屬性和經(jīng)濟(jì)地位方面存在差異。公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的差異需要我們協(xié)調(diào)好兩者的關(guān)系，取長補(bǔ)短，相互支持，相互促進(jìn)。企業(yè)參與公共住宅金融，要注意公共政策風(fēng)險。

公共住宅金融;商業(yè)住宅金融;勞動力價值;商品化住宅

一、引言

在2007年美國次貸危機(jī)爆發(fā)以前，西方公共住宅金融與商業(yè)住宅金融并沒有本質(zhì)區(qū)別。針對商業(yè)住宅金融，美國威廉姆·B.布魯格曼等人認(rèn)為，美國商業(yè)住宅金融的大規(guī)模產(chǎn)生，源于“隨著就業(yè)與個人實(shí)際收入的增加，貸款人開始認(rèn)識到能夠作出長期貸款的可能性”，因?yàn)椤跋喈?dāng)長時期的……經(jīng)濟(jì)繁榮……使貸款人的風(fēng)險降低……家庭償還其債務(wù)的可能性增加，并且房屋貶值的可能性降低”［1］(P92)。針對公共住宅金融，美國特瑞斯·M.克勞瑞特等人認(rèn)為，為了使“所有公民……都能獲得足夠的、可支付的住宅……聯(lián)邦立法致力于住宅市場四個方面的問題:支付能力、效率和穩(wěn)定性、競爭以及平等”，立法焦點(diǎn)則在于“信貸的成本和住房交易的成本”［2］(P185－208)，這意味著美國公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的差異不在生產(chǎn)領(lǐng)域，而在流通領(lǐng)域。美國公共住宅金融通過降低信貸成本和住房交易成本提高消費(fèi)者支付能力的做法，得到中國國內(nèi)相關(guān)研究學(xué)者的注意和認(rèn)同，馬紅霞［3］、汪利娜［4］和閆坤［5］都通過自己的觀察和分析證實(shí)了這一點(diǎn)。叢誠甚至認(rèn)為，“住宅金融一般專指圍繞居民住宅消費(fèi)所進(jìn)行的金融活動總稱”，因?yàn)椤白≌a(chǎn)的金融服務(wù)與一般工商業(yè)項(xiàng)目貸款并無本質(zhì)差別，而圍繞居民住宅消費(fèi)的金融服務(wù)則有其自身的特殊規(guī)律和要求”，“住宅金融的本質(zhì)，是通過資金籌集和運(yùn)用，為居民家庭住宅消費(fèi)提供長期、穩(wěn)定、充足的住宅資金”［6］(P1－8)。流通領(lǐng)域的公共住宅金融，既是西方公共住宅金融研究的核心內(nèi)容，也是其最有成就的部分。

2007年美國次貸危機(jī)爆發(fā)以后，局限于流通領(lǐng)域的西方公共住宅金融缺陷逐漸暴露。瑞典吉姆·凱梅尼認(rèn)為，西方公共住宅金融導(dǎo)致“私有住宅市場上越來越多的邊緣化購房者……由于有很大比例的邊緣化家庭進(jìn)入，私有住宅市場對于經(jīng)濟(jì)的起伏波動越來越敏感，使得住宅過剩與短缺之間的震蕩越來越劇烈，在經(jīng)濟(jì)衰退期造成更高的按揭違約發(fā)生率，甚至是放棄房產(chǎn)”［7］(P43)。林建設(shè)、郭宏宇認(rèn)為，西方公共住宅金融存在住房保障與財政風(fēng)險的兩難抉擇［8］。顧書桂則直指，住房保障帶來的赤字轉(zhuǎn)嫁引發(fā)國民經(jīng)濟(jì)失衡才是美國次貸危機(jī)的主因［9］。

客觀地看，局限于流通領(lǐng)域的西方公共住宅金融確實(shí)在一定程度上降低了消費(fèi)者的財務(wù)負(fù)擔(dān)，但這種降低有沒有實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者支付能力與住宅市場價格的對接，則很令人懷疑。如果一開始消費(fèi)者的收支現(xiàn)金流就處于失衡狀態(tài)，則無論經(jīng)過多長時間，消費(fèi)者的收支現(xiàn)金流依然會處于失衡狀態(tài)，這是由貨幣時間價值的基本原理決定的，不管它是商業(yè)住宅金融還是公共住宅金融，只要是貨幣價值運(yùn)動就遵循這一規(guī)律。西方公共住宅金融以住宅商品化為前提，決定了政府對中低收入消費(fèi)者財政轉(zhuǎn)移支付規(guī)模的有限性，大批中低收入消費(fèi)者在進(jìn)入融資市場之前實(shí)際上已經(jīng)處于收不抵支的破產(chǎn)境地。所以無論如何融資，他們最終逃脫破產(chǎn)的境地只具有偶然性，而不具有必然性?？茖W(xué)的公共住宅金融不可能與商業(yè)住宅金融一樣，都以住宅商品化為前提，更不可能只局限于流通領(lǐng)域，正確比較公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的聯(lián)系與區(qū)別，是我們制定科學(xué)公共住宅金融政策的基本前提。

二、公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的聯(lián)系

公共住宅金融是為了適應(yīng)勞動力再生產(chǎn)的需要，因此公共住宅金融關(guān)注住宅的使用價值而不是價值，關(guān)注的是消費(fèi)者的支付能力是否與公共住宅的供給價格相銜接。公共住宅金融只能以勞動力價值為發(fā)展基礎(chǔ)，從而區(qū)別于以住宅商品化為前提的西方公共住宅金融和商業(yè)住宅金融。公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的共同點(diǎn)更多是形式上的、外在的，而差異則是內(nèi)容上的、內(nèi)在的。公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的聯(lián)系主要體現(xiàn)為:公共住宅金融與商業(yè)住宅金融均是價值運(yùn)動;公共住宅金融與商業(yè)住宅金融是相互補(bǔ)充、相互促進(jìn)的;公共住宅金融與商業(yè)住宅金融均用于滿足居住的需要。

(一)兩者均是價值運(yùn)動

公共住宅金融以勞動力價值為基礎(chǔ)，商業(yè)住宅金融以商品化住宅為基礎(chǔ)，盡管兩者的支撐不同，但公共住宅金融和商業(yè)住宅金融均是以價值為核心內(nèi)容的資金運(yùn)動。這意味著，在住宅金融市場上，公共住宅金融和商業(yè)住宅金融只有內(nèi)容上的差異，沒有形式上的區(qū)別。公共住宅金融和商業(yè)住宅金融均遵循最基本的價值運(yùn)動規(guī)律。

首先，公共住宅金融與商業(yè)住宅金融價格與規(guī)模均反映其各自代表的內(nèi)在價值。公共住宅金融和商業(yè)住宅金融都是原生金融的典型表現(xiàn)形式。公共住宅金融以勞動力價值為基礎(chǔ)，商業(yè)住宅金融以商品化住宅為基礎(chǔ)，價值是公共住宅金融和商業(yè)住宅金融價格的共同支撐。只不過公共住宅金融的價值支撐，是勞動力價值，是一種人力資本，它要轉(zhuǎn)化為物質(zhì)資本，需要一個過程;商業(yè)住宅金融的價值支撐，是商品化住宅的價值，直接是一種物質(zhì)資本。兩者內(nèi)涵不同，但形式是一樣的，都是一種價值運(yùn)動，都遵循最基本的價值運(yùn)動規(guī)律，公共住宅金融和商業(yè)住宅金融均圍繞各自的價值軸心運(yùn)動。一般來說，公共住宅金融與商業(yè)住宅金融代表的內(nèi)在價值量越大，公共住宅金融與商業(yè)住宅金融產(chǎn)品的價格總額越大，公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的市場規(guī)模也越大。

其次，公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的收益率均是其各自內(nèi)含金融風(fēng)險的函數(shù)。公共住宅金融以勞動力價值為基礎(chǔ)，內(nèi)含風(fēng)險是勞動力價值實(shí)現(xiàn)形式即工資變動的風(fēng)險。工資變動主要受勞動力更新及利用狀況的影響。在其他條件不變的前提下，勞動力越是供不應(yīng)求，勞動力價值實(shí)現(xiàn)得越容易，工資水平越高，公共住宅金融風(fēng)險越低;勞動力越是供過于求，勞動力價值實(shí)現(xiàn)得越困難，工資水平越低，公共住宅金融風(fēng)險越高。工資變動通過影響公共住宅金融風(fēng)險的大小影響公共住宅金融產(chǎn)品的利率等收益水平，進(jìn)而影響公共住宅金融市場。商業(yè)住宅金融以商品化住宅為基礎(chǔ)，內(nèi)含風(fēng)險是商品化住宅市場價格的變化。商品化住宅的價格變化既與商品化住宅的供給有關(guān)，也與商品化住宅的需求有關(guān)。當(dāng)商品化住宅供給剛性時，商品化住宅的市場價格取決于商品化住宅的市場購買力;當(dāng)商品化住宅供給彈性很大時，商品化住宅的市場價格通常取決于相當(dāng)穩(wěn)定的商品化住宅的生產(chǎn)價格。當(dāng)商品化住宅的市場價格發(fā)生變化時，商業(yè)住宅金融的風(fēng)險也會發(fā)生變化，從而引發(fā)商業(yè)住宅金融產(chǎn)品利率等收益水平的變化，最終影響商業(yè)住宅金融市場。

再次，在風(fēng)險和收益率可以精確計量的前提下，公共住宅金融產(chǎn)品和商業(yè)住宅金融產(chǎn)品是可以按照一定的條件互換的。從使用價值來看，公共住宅金融與商業(yè)住宅金融經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的區(qū)別是很明顯的:公共住宅金融以勞動力價值為基礎(chǔ)，商業(yè)住宅金融以商品化住宅為基礎(chǔ);一個無形，一個有形;一個是人力資本，一個是物質(zhì)資本。然而從價值角度考察，它們并沒有質(zhì)的區(qū)別，只有量的大小。由于收益率是風(fēng)險的函數(shù)，盡管公共住宅金融與商業(yè)住宅金融風(fēng)險程度不一樣，但風(fēng)險和收益是可以互換的。這就是說，公共住宅金融產(chǎn)品和商業(yè)住宅金融產(chǎn)品是可以按照一定的比率等價的。由于公共住宅金融與商業(yè)住宅金融在價值方面差異的消失，公共住宅金融市場和商業(yè)住宅金融市場由此形成一個統(tǒng)一完整的住宅金融市場體系。

(二)兩者相互促進(jìn)、相互影響

商業(yè)住宅金融和公共住宅金融都是住宅金融市場的有機(jī)組成部分，它們一個側(cè)重于效率，一個側(cè)重于公平，相互促進(jìn)，相互影響，推動了住宅金融市場的平穩(wěn)發(fā)展。

第一，商業(yè)住宅金融是住宅金融市場風(fēng)險最大也最活躍的組成部分。商業(yè)住宅金融以住宅商品化為基礎(chǔ)，由于商品化住宅的市場價格受各種不確定因素的影響較多，因此商業(yè)住宅金融的風(fēng)險很大。然而商業(yè)住宅金融反映住宅經(jīng)濟(jì)資源的優(yōu)化配置，是住宅經(jīng)濟(jì)效率的體現(xiàn)和住宅經(jīng)濟(jì)活力的源泉。商業(yè)住宅金融越發(fā)展，住宅金融市場的自我發(fā)展能力越強(qiáng)，住宅金融市場規(guī)模越容易擴(kuò)大。通常情況下，商業(yè)住房金融與一個國家的生產(chǎn)力發(fā)展水平呈正比。生產(chǎn)力發(fā)展水平越高，該國商業(yè)住宅金融市場所占的比例就越大，該國的住宅金融市場活力越強(qiáng)。一國商業(yè)住宅金融的規(guī)模 (包括絕對規(guī)模和相對規(guī)模)往往是該國住宅經(jīng)濟(jì)效率高低的重要體現(xiàn)。

第二，公共住宅金融是住宅金融市場風(fēng)險最小也最穩(wěn)健的組成部分。公共住宅金融以勞動力價值為基礎(chǔ)，由于勞動力價值是人力資本，它要轉(zhuǎn)化為物質(zhì)資本，既取決于勞動力價值本身的大小，也取決于勞動力價值實(shí)現(xiàn)的市場條件。但在社會保障制度相對健全的國家，勞動力價值本身的大小以及勞動力價值實(shí)現(xiàn)的市場條件，對公共住宅金融的影響并不大。因此，相較于商業(yè)住宅金融，公共住宅金融的風(fēng)險較小，也較商業(yè)住宅金融穩(wěn)健。公共住宅金融的穩(wěn)定，是一國住宅金融市場穩(wěn)定的主要依托。通常情況下，公共住宅金融與一國生產(chǎn)力發(fā)展水平成反比。生產(chǎn)力發(fā)展水平越低，該國的公共住宅金融規(guī)模越大，該國的住宅金融市場發(fā)展越平穩(wěn)。一國公共住宅金融的規(guī)模 (包括絕對規(guī)模和相對規(guī)模)往往是該國政府干預(yù)住宅市場力度的體現(xiàn)。

第三，公共住宅金融與商業(yè)住宅金融互為依托，相互促進(jìn)。公共住宅金融與商業(yè)住宅金融是住宅金融市場不可分割、共存共榮的兩個組成部分。在效率與公平兼顧的住宅金融市場上，沒有一個國家只有商業(yè)住宅金融市場，也沒有一個國家只有公共住宅金融市場。另一方面，商業(yè)住宅金融市場與公共住宅金融市場互相促進(jìn)。商業(yè)住宅金融市場為公共住宅金融的社會公平提供經(jīng)濟(jì)支撐，公共住宅金融市場反過來為商業(yè)住宅金融的效率提供穩(wěn)定之源。一個國家的住宅金融市場正是在也必須在公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的相互促進(jìn)中獲得良性發(fā)展的。

第四，公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的互動背后反映的是政府與市場的協(xié)調(diào)。住宅經(jīng)濟(jì)活動與其他領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動一樣，必須兼顧效率與公平。實(shí)現(xiàn)效率的主體是市場，實(shí)現(xiàn)公平的主體是政府。其中，市場基礎(chǔ)上的效率占據(jù)主導(dǎo)地位，政府干預(yù)下的公平僅僅是補(bǔ)充。政府和市場的這種協(xié)調(diào)關(guān)系體現(xiàn)在住宅金融活動中就是公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的相互促進(jìn)和相互影響，只要市場能夠發(fā)揮作用，商業(yè)住宅金融就能夠也應(yīng)該得到充分的發(fā)展，市場不能發(fā)揮作用的地方，政府應(yīng)適時地介入，發(fā)展公共住宅金融，對商業(yè)住宅金融市場起一種補(bǔ)充作用。公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的關(guān)系本質(zhì)上就是政府與市場的關(guān)系。

(三)兩者均用于滿足居住需求的需要

與市場經(jīng)濟(jì)條件下收入分配兩極分化的現(xiàn)實(shí)相對應(yīng)，商業(yè)住宅金融與公共住宅金融均服從于滿足社會公眾居住需求的需要。它們相互補(bǔ)充，相互影響，共同為住宅市場的健康發(fā)展提供良好的金融環(huán)境。

第一，公共住宅金融主要用于滿足中低收入者的剛性居住需求。市場經(jīng)濟(jì)條件下，消費(fèi)者的收入分配是兩極分化的。當(dāng)住宅市場的進(jìn)入門檻很高時 (事實(shí)上由于住宅是資金和勞動密集型產(chǎn)品，單位住宅的價格金額確實(shí)很大)，勢必有一部分消費(fèi)者無法通過市場滿足自己的剛性居住需求。在這種情況下，根據(jù)支付能力、以勞動力價值為基礎(chǔ)發(fā)展公共住宅金融，確保在不升高金融風(fēng)險的前提下解決消費(fèi)者的剛性居住需求，就成為政府政策的必然選擇。公共住宅金融針對收入較低的中低收入消費(fèi)者，盡管這些消費(fèi)者相對于中高收入階層支付能力更弱，但因?yàn)楣沧≌鹑诘陌l(fā)展以勞動力價值為基礎(chǔ)，其金融風(fēng)險反而要較商業(yè)住宅金融風(fēng)險低。

第二，商業(yè)住宅金融主要用于滿足中高收入者彈性的住宅享受和發(fā)展需求。市場經(jīng)濟(jì)條件下，一部分收入較高的消費(fèi)者購買力必然較強(qiáng)，他們對住宅的需求不僅在于住宅能夠滿足他們的生存需要，還在于住宅能夠滿足他們的發(fā)展和享受需要。市場上具有這種特征的住宅只能是優(yōu)質(zhì)住宅，是具有市場競購特征的優(yōu)質(zhì)住宅。然而因?yàn)閮?yōu)質(zhì)住宅的市場競購特性在很大程度上再分配了消費(fèi)者的支付能力，還因?yàn)閮?yōu)質(zhì)住宅的市場價格本身就是很不穩(wěn)定的，這意味著優(yōu)質(zhì)住宅作為財富的載體，其價值有著高度的不穩(wěn)定性。以商業(yè)化住宅為發(fā)展基礎(chǔ)的商業(yè)住宅金融與公共住宅金融相比，其風(fēng)險反而很高。不過與商業(yè)住宅金融較高風(fēng)險相對應(yīng)，商業(yè)住宅金融的主體——消費(fèi)者的支付能力也較強(qiáng)，他們有能力承受這一較大的風(fēng)險。

第三，公共住宅金融與商業(yè)住宅金融在滿足消費(fèi)者居住需求方面存在此消彼長的對立統(tǒng)一關(guān)系。居住需求是剛性需求，任何一個國家都必須滿足消費(fèi)者這一最基本的需求。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，滿足居住需求的金融環(huán)境不是商業(yè)住宅金融，就是公共住宅金融。商業(yè)住宅金融通過市場途徑解決消費(fèi)者的居住需求，公共住宅金融通過行政途徑解決消費(fèi)者的居住需求。通常情況下，商業(yè)住宅金融與公共住宅金融有一個分界點(diǎn)，這就是住宅的生產(chǎn)價格。當(dāng)消費(fèi)者能夠通過商業(yè)住宅金融支付住宅的生產(chǎn)價格時，這種住宅市場和消費(fèi)者群體通常是商業(yè)住宅金融覆蓋的范圍;當(dāng)消費(fèi)者無法通過商業(yè)住宅金融支付住宅的生產(chǎn)價格時，這種住宅市場和消費(fèi)者群體通常是公共住宅金融覆蓋的范圍。如果住宅供應(yīng)特別是土地供應(yīng)由政府壟斷，公共住宅金融和商業(yè)住宅金融的界限與比例通常就取決于政府的行為本身。

第四，公共住宅金融與商業(yè)住宅金融在滿足居住需求方面的差異不是絕對的而是相對的。同樣是滿足居住需求，公共住宅金融與商業(yè)住宅金融沒有不可逾越的鴻溝。理論上，公共住宅金融滿足的是消費(fèi)者的生存需求，商業(yè)住宅金融滿足的是消費(fèi)者的發(fā)展和享受需求，甚至是投資與投機(jī)需求。然而，住宅的生存、發(fā)展和享受需求實(shí)踐中不是截然分開的，甚至住宅的生存需求都有可能和住宅的投資與投機(jī)需求聯(lián)系在一起。最典型的是傳統(tǒng)的以住宅商品化為前提的公共住宅金融，起初滿足的是消費(fèi)者的居住生存需求，隨著商品化住宅的升值幅度不斷加大，公共住宅金融的職能可能就會由滿足消費(fèi)者的生存需求轉(zhuǎn)向滿足消費(fèi)者的投資和投機(jī)需求，轉(zhuǎn)向滿足消費(fèi)者的發(fā)展和享受需求，實(shí)際執(zhí)行起商業(yè)住宅金融的職能。反之，如果商品化住宅的升值預(yù)期落空，消費(fèi)者無法按期支付本息，即使消費(fèi)者最初融資的途徑是商業(yè)住宅金融，此時也會被迫轉(zhuǎn)變執(zhí)行公共住宅金融的職能，由此產(chǎn)生的巨大虧空則由政府買單。

公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的這種相互融合、相互滲透，客觀上要求我們在發(fā)展公共住宅金融時，要與商業(yè)住宅金融一起統(tǒng)籌考慮，適當(dāng)安排，避免以偏概全，導(dǎo)致住宅金融市場發(fā)展的失衡和失控。

三、公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的區(qū)別

公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的區(qū)別主要體現(xiàn)在發(fā)展基礎(chǔ)、市場風(fēng)險、行為屬性和經(jīng)濟(jì)地位的不同。

(一)公共住宅金融和商業(yè)住宅金融的發(fā)展基礎(chǔ)不同

公共住宅金融以勞動力價值為發(fā)展基礎(chǔ)，商業(yè)住宅金融以商品化住宅為發(fā)展基礎(chǔ)，是公共住宅金融與商業(yè)住宅金融各自良性運(yùn)行的客觀要求。

公共住宅金融以解決消費(fèi)者的剛性居住需求為目的，解決的是消費(fèi)者的勞動力順利再生產(chǎn)的問題，因此公共住宅金融的發(fā)展只能與勞動力順利再生產(chǎn)有關(guān)。它不能像商業(yè)住宅金融那樣，以商品化住宅為發(fā)展基礎(chǔ)，而應(yīng)該另辟蹊徑。根據(jù)馬克思的勞動價值論，勞動力再生產(chǎn)的開銷只與勞動力價值有關(guān)，在現(xiàn)實(shí)生活中只與工資有關(guān)［10］(P587)。相應(yīng)地，從需求的角度看，消費(fèi)者的支付能力參照系不能簡單地用商品化住宅的市場價格來衡量，而應(yīng)該用消費(fèi)者的勞動力價值來衡量，用消費(fèi)者的工資來衡量，即消費(fèi)者的居住成本是否在消費(fèi)者的工資承受能力范圍之內(nèi)，消費(fèi)者能否承擔(dān)商品化的住宅市場價格則與公共住宅金融無關(guān)。從供給角度看，公共住宅金融發(fā)展的基礎(chǔ)是消費(fèi)者獲得的消費(fèi)資料，它不是折舊，不是生產(chǎn)剩余或利潤，僅僅是維持勞動力再生產(chǎn)的消費(fèi)基金。因此，生產(chǎn)者之間的資金流動和利潤分配 (剩余分配)與消費(fèi)者的公共住宅金融也是無關(guān)的。當(dāng)公共住宅金融從供求兩個方面建立在勞動力價值或工資基礎(chǔ)上時，公共住宅金融的良性運(yùn)行也就有了保證。即從供給方面看，公共住宅金融沒有超出消費(fèi)基金的范疇;從需求方面看，公共住宅金融沒有超出工資的范疇。只要勞動力的再生產(chǎn)順利進(jìn)行，公共住宅金融的順利運(yùn)行就有了堅(jiān)實(shí)的保證。當(dāng)然，這也意味著勞動力再生產(chǎn)在非正常狀態(tài)下的中斷會阻礙公共住宅金融的正常運(yùn)行，如政治、軍事或社會原因、經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)等中斷國民經(jīng)濟(jì)的正常進(jìn)行，大批工人失業(yè)，個別或偶然的原因?qū)е乱恍┫M(fèi)者喪失勞動能力等等。但這些非常態(tài)因素不是不會長期影響公共住宅金融的正常運(yùn)行，就是不會從整體上影響公共住宅金融的正常運(yùn)行。

與公共住宅金融不同，商業(yè)住宅金融的發(fā)展以商品化的住宅為基礎(chǔ)。商業(yè)住宅金融解決的不是消費(fèi)者的發(fā)展和享受需求，就是消費(fèi)者的投資和投機(jī)需求。當(dāng)住宅滿足消費(fèi)者的享受和發(fā)展需求時，此時住宅更多呈現(xiàn)優(yōu)質(zhì)住宅的特征。為了讓供給剛性的優(yōu)質(zhì)住宅有效率地分配，選擇市場機(jī)制無疑是唯一的途徑。市場化分配優(yōu)質(zhì)住宅，不僅僅是能夠最充分地體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)住宅的市場價值，更重要的是，它在最大限度地滿足中高收入者發(fā)展和享受需求時，實(shí)現(xiàn)了收入再分配，有利于增強(qiáng)中低收入者的效用，達(dá)到社會整體福利的帕累托最優(yōu)。住宅作為一種財富和價值載體滿足投資或投機(jī)需要時，本身就需要市場來界定其價值，需要市場來實(shí)現(xiàn)和轉(zhuǎn)換其價值，否則投資或投機(jī)就無從做起。因?yàn)橥顿Y或投機(jī)的本質(zhì)就是持有和增值，持有的時間越長，增值的可能性越大，當(dāng)然風(fēng)險也越大。從這個角度看，商業(yè)住宅金融更多關(guān)注住宅的價值，而不是使用價值，商品化住宅在更多的場合是作為財富的一種形式存在的，它與消費(fèi)者的勞動力再生產(chǎn)無關(guān)，至多跟消費(fèi)者的發(fā)展和享受需求有關(guān)。因此商業(yè)住宅金融只能以商品化的住宅為發(fā)展基礎(chǔ)，這是經(jīng)濟(jì)效率的體現(xiàn)，是住宅市場資源優(yōu)化配置的需要。

(二)公共住宅金融和商業(yè)住宅金融的市場風(fēng)險不一

公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的發(fā)展基礎(chǔ)不同決定了公共住宅金融與商業(yè)住宅金融各自的市場風(fēng)險也不一樣。

公共住宅金融以勞動力價值為基礎(chǔ)，公共住宅金融的風(fēng)險當(dāng)然首先體現(xiàn)為勞動力價值的風(fēng)險。馬克思認(rèn)為，勞動力價值是由平均工人通常必需的生活資料價值決定的，相應(yīng)地，決定勞動力價值量的變化因素主要有“自然的和歷史地發(fā)展起來的首要的生活必需品的價格和范圍，工人的教育費(fèi)，婦女勞動和兒童勞動的作用，勞動生產(chǎn)率，勞動的外延量和內(nèi)涵量”［10］(P613)等。從勞動力價值的內(nèi)涵以及決定因素看，勞動力價值既受客觀因素的影響，也受主觀因素的影響。以生活必需品為例，生活必需品的數(shù)量和質(zhì)量，對于工人來說，有一個最低的生理界限，低于這一生理界限，工人的勞動力再生產(chǎn)就會處于萎縮的再生產(chǎn)狀態(tài)，或者干脆暫時中斷，也有可能永久中斷，從而在整體上影響社會的簡單再生產(chǎn)與擴(kuò)大再生產(chǎn)，但這是一種高度抽象的、非常一般的判斷。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活中，工人的生理機(jī)能存在很大的差異，同樣數(shù)量和質(zhì)量的生活必需品，用于不同生理機(jī)能的工人進(jìn)行勞動力再生產(chǎn)，其結(jié)果就有可能不一樣;在不同的時間和空間，同樣數(shù)量和質(zhì)量的生活必需品，即使用于同一批工人再生產(chǎn)勞動力，其結(jié)果也有可能不一樣。為解決勞動力價值的確定難題，人們在以客觀標(biāo)準(zhǔn)衡量勞動力價值大小的同時，還通常輔之以一些主觀的標(biāo)尺。如對婦女和兒童權(quán)益的保障，在資本主義發(fā)展初期，由于對體力勞動的依賴性較大，婦女和兒童的勞動空間客觀上較小，婦女和兒童的生活費(fèi)用在成年男性工人工資中所占份額相對較大;伴隨著生產(chǎn)的機(jī)械化不斷推廣和提升，體力勞動的重要性大為下降，婦女和兒童日益參加到現(xiàn)代化大生產(chǎn)中來，此時婦女和兒童的生活費(fèi)用在成年男性工人工資中的份額就大大下降;由于對婦女和兒童的過度盤剝嚴(yán)重?fù)p害資本主義社會化大生產(chǎn)的可持續(xù)性，婦女和兒童的權(quán)益保護(hù)逐步受到重視，不但婦女的勞動場所受到嚴(yán)格限制，兒童也在相當(dāng)程度上直接被排除在勞動市場之外，這樣婦女和兒童的生活費(fèi)用在成年男性工人工資中的份額重新有所上升。勞動力價值具有很強(qiáng)的主觀色彩，意味著勞動力價值的實(shí)現(xiàn)有很大的波動空間，這種波動具有很大的人為痕跡在內(nèi)。不過總體上而言，這種波動幅度不是太大，原因主要是出賣勞動力的工人在社會政治和經(jīng)濟(jì)生活中歷來不處于強(qiáng)勢地位，工人工資的上漲幅度歷來是有限的;另一方面，確保工人的工資保持在一定的水平之上，是維持社會穩(wěn)定的需要，因此市場經(jīng)濟(jì)條件下工人工資的波動大都是低水平上的波動，這種低水平的波動產(chǎn)生的市場風(fēng)險相對而言也較小。

與公共住宅金融較小的市場風(fēng)險不同，商業(yè)住宅金融的市場風(fēng)險較大，因?yàn)樯虡I(yè)化住宅的市場價格波動完全取決于市場供求狀況，而不會受到政府的任何非正常干擾。市場經(jīng)濟(jì)的核心內(nèi)容就是通過市場價格的波動來調(diào)節(jié)供求，確保供求與價格始終趨向于一個均衡的水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)資源的最優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)市場主體相關(guān)各方利益的帕累托最優(yōu)。這意味著，反映市場供求的價格是符合市場主體所有相關(guān)各方利益的，商業(yè)化住宅市場也是這樣。反映商業(yè)化住宅市場供求的商業(yè)化住宅價格，既是實(shí)現(xiàn)商業(yè)化住宅購買者利益的基本需要，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)化住宅銷售者利益的基本需要，因此商業(yè)化住宅市場供求及其價格，既不能也不應(yīng)該受到政府的干擾。即使政府出于市場波動外部性的擔(dān)憂而對市場進(jìn)行干預(yù)，這種干預(yù)也是建立在尊重市場基礎(chǔ)之上的，即政府干預(yù)還是通過影響市場供求從而影響市場價格來實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)的。與公共住宅的價格相比，商業(yè)化住宅價格的波動幅度可以明顯放大。從需求方面看，商業(yè)化住宅的購買者市場購買力明顯強(qiáng)于公共住宅消費(fèi)者，他們對商業(yè)化住宅價格波動的承受能力也明顯強(qiáng)于公共住宅消費(fèi)者，因此政府無需對商業(yè)化住宅市場施加類似于公共住宅市場的干預(yù);從供給方面看，商業(yè)化住宅供給成本的變化主要來自于住宅地租的變化，而地租純粹是被動的產(chǎn)物，政府對地租施加干預(yù)只會扭曲商業(yè)化住宅市場的供求，最終導(dǎo)致商業(yè)化住宅供求的長期失衡。因此，由商業(yè)化住宅供求的兩方面因素決定，商業(yè)化住宅市場價格的波動幅度都應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于公共住宅價格的波動幅度，相應(yīng)地，商業(yè)住宅金融的市場風(fēng)險也應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于公共住宅金融風(fēng)險。當(dāng)然政府不干預(yù)商業(yè)化住宅市場價格只是一種理想狀態(tài)，它的前提是政府自身利益與商業(yè)化住宅的價格無關(guān)。當(dāng)政府將自身利益與商業(yè)化住宅市場價格捆綁在一起時，商業(yè)化住宅市場價格還是會受到政府強(qiáng)烈干預(yù)的。因?yàn)樯虡I(yè)化住宅市場價格的下跌意味著商業(yè)化住宅地基價格的下跌，當(dāng)土地使用權(quán)出讓構(gòu)成政府的重要財源時，政府會有強(qiáng)烈的動機(jī)托市，使商業(yè)化住宅市場價格很難下跌，這在特殊情況下也能減少商業(yè)化住宅金融的市場風(fēng)險。當(dāng)然，這種托市效果是短期的，市場矯正的結(jié)果最終會將商業(yè)化住宅的市場價格還原到正常水平。

(三)公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的行為屬性有別

公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的差別歸根到底是公共住宅金融與商業(yè)住宅金融行為屬性的差別。

商業(yè)住宅金融是一種市場現(xiàn)象，一種市場行為，是追求效率的市場機(jī)制的必然產(chǎn)物。一般經(jīng)濟(jì)理論均堅(jiān)持，最有效地利用經(jīng)濟(jì)資源，實(shí)現(xiàn)投入最小化，產(chǎn)出最大化，是任何經(jīng)濟(jì)體制有效運(yùn)行的基本要求。因?yàn)槿魏我环N經(jīng)濟(jì)資源都是稀缺的，經(jīng)濟(jì)資源利用越充分，經(jīng)濟(jì)效益越好，經(jīng)濟(jì)主體越有活力，經(jīng)濟(jì)主體的競爭力也越強(qiáng)。人類社會歷史本質(zhì)上就是經(jīng)濟(jì)資源一次比一次更有效充分利用的歷史。市場經(jīng)濟(jì)作為人類社會目前為止最有效的經(jīng)濟(jì)資源配置方式，決定了住宅經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)資源配置也遵循市場原則才是最優(yōu)的。商業(yè)住宅金融將商品化住宅作為發(fā)展前提，就是肯定住宅經(jīng)濟(jì)資源的市場配置原則，確保住宅經(jīng)濟(jì)資源能夠優(yōu)先供給使用效率最高的市場主體，住宅產(chǎn)品能夠優(yōu)先流向市場最稀缺的生產(chǎn)要素?fù)碛姓?，從而達(dá)到提高整個住宅經(jīng)濟(jì)活動領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)效率的目的。因此，商業(yè)住宅金融是效率優(yōu)先的，是所有住宅金融活動中市場色彩最濃厚的，也是受政府干擾和影響最小的?，F(xiàn)實(shí)生活中，商業(yè)住宅金融對信息很敏感，市場波動性很大。不過，商業(yè)住宅金融與其說不能避免波動，不如說離不開波動，正是因?yàn)椴▌拥拇嬖?，商業(yè)住宅金融的作用才真正得到了發(fā)揮。即便是政府的宏觀調(diào)控，也不是遏制商業(yè)住宅金融的正常波動，而是保護(hù)商業(yè)住宅金融的正常波動，確保這種正常波動讓商業(yè)住宅金融最大限度地發(fā)揮正面作用。商業(yè)住宅金融是典型的市場產(chǎn)物，也是離政府最遠(yuǎn)的住宅金融形式。

公共住宅金融是一種政府現(xiàn)象，一種政策行為，是追求公平與穩(wěn)定的政府作用的產(chǎn)物。商業(yè)住宅金融雖然是實(shí)現(xiàn)住宅經(jīng)濟(jì)資源最優(yōu)配置的基本工具和必然產(chǎn)物，但商業(yè)住宅金融不能包辦一切。商業(yè)住宅金融可以幫助一部分人解決居住問題，但這部分人不是市場經(jīng)濟(jì)主體的全部，商業(yè)住宅金融最主要的問題是不能覆蓋中低收入者，而中低收入者又恰恰是市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的前提條件和必然結(jié)果。因?yàn)閭€人之間沒有經(jīng)濟(jì)條件的差異，就不會有個人追求經(jīng)濟(jì)利益的動機(jī);市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的結(jié)果沒有經(jīng)濟(jì)效益的差異，就不會有對市場主體有效的約束。所以無論從何種角度看，中低收入者與市場經(jīng)濟(jì)都是相伴生的。然而中低收入者是市場機(jī)制運(yùn)行的必然結(jié)果，并不意味著市場機(jī)制就能幫中低收入者解決居住問題，市場機(jī)制只會眷顧其中的勝利者。中低收入者作為市場機(jī)制的失敗者，必須依賴政府的干預(yù)才能解決居住問題，這是公共住宅金融產(chǎn)生的直接原因。政府干預(yù)解決中低收入者的居住問題，顯然不能遵循商業(yè)住宅金融的市場原則，除非政府是想借鑒市場原則提高政府的工作效率。這樣，公共住宅金融就完全成為一種政府現(xiàn)象，一種政策行為，成為政府追求公平和社會穩(wěn)定的工具。公共住宅金融將勞動力價值作為自身發(fā)展的基礎(chǔ)，將商品化住宅價格波動引發(fā)的風(fēng)險排除在外，從而使公共住宅金融真正區(qū)別和獨(dú)立于商業(yè)住宅金融。

(四)公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的經(jīng)濟(jì)地位不同

在追求效率的市場經(jīng)濟(jì)條件下，商業(yè)住宅金融始終占據(jù)主導(dǎo)地位，而公共住宅金融則居于基礎(chǔ)地位。

商業(yè)住宅金融的主導(dǎo)地位與生產(chǎn)力在人類社會發(fā)展中的主導(dǎo)地位是相一致的。人類社會發(fā)展的過程首先是生產(chǎn)力的發(fā)展過程，然后才是生產(chǎn)關(guān)系的發(fā)展過程，生產(chǎn)關(guān)系必須適應(yīng)生產(chǎn)力的發(fā)展是人類社會發(fā)展的基本規(guī)律。生產(chǎn)力越發(fā)達(dá)，人類社會剩余產(chǎn)品越豐富，生產(chǎn)關(guān)系的發(fā)展才越容易擺脫生產(chǎn)力的束縛。因此，在人類社會徹底擺脫生產(chǎn)力的束縛以前，必須將生產(chǎn)力的發(fā)展置于主導(dǎo)地位。由于生產(chǎn)力發(fā)展的核心內(nèi)容是不斷提高經(jīng)濟(jì)資源的利用效率，即在經(jīng)濟(jì)資源限定的前提條件下，做到投入最小化，產(chǎn)出最大化，人類社會的發(fā)展過程形式上就是經(jīng)濟(jì)資源利用效率不斷提高的過程。通常情況下，效率越高的經(jīng)濟(jì)體，生產(chǎn)力發(fā)展水平越高，對外競爭優(yōu)勢越明顯，反之則反是。市場機(jī)制作為人類社會目前為止最有效率的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，意味著采用市場機(jī)制的經(jīng)濟(jì)體，其運(yùn)行效率也是最高的。商業(yè)住宅金融將市場機(jī)制引入其中，目的就是實(shí)現(xiàn)住宅商品市場特別是優(yōu)質(zhì)住宅市場的資源配置效率最優(yōu)化，確保住宅商品市場投入最小化，產(chǎn)出最大化，商品住宅流向最有購買力的消費(fèi)者，通過優(yōu)質(zhì)住宅的收入再分配最終實(shí)現(xiàn)整個社會公眾福利的最大化。商業(yè)住宅金融的主導(dǎo)地位，有利于住宅金融市場整體效率的提高和競爭力的增強(qiáng)，有利于帕累托最優(yōu)基礎(chǔ)上的住宅供求銜接，有利于住宅市場體系的完善和住宅市場的可持續(xù)發(fā)展。

公共住宅金融的基礎(chǔ)地位與市場機(jī)制的缺陷有關(guān)。市場機(jī)制雖然是迄今為止人類社會發(fā)展生產(chǎn)力最有效率的制度安排，但它本身并不是完美無缺的。首先，市場是有邊界的，離開了一定的范圍，市場就可能是無效率的。因此，確保市場有效率運(yùn)行，就必須為市場劃定邊界，為市場內(nèi)部制定規(guī)則，在市場外部提供適宜的制度環(huán)境，這意味著在并非無所不能的市場之外，政府仍然需要發(fā)揮作用是不可避免的。其次，市場機(jī)制是一種競爭機(jī)制，有成功就有失敗，有風(fēng)險才有收益，市場的優(yōu)勝劣汰使得相當(dāng)一部分參與者不可能借助市場解決自己的所有問題，但他們既是市場有效運(yùn)行的前提條件，又是市場有效運(yùn)行的必然結(jié)果。在這種情況下，確保這些被市場淘汰的參與者繼續(xù)留在市場發(fā)揮作用就成為市場外政府必須履行的基本職責(zé)。公共住宅金融就是被商業(yè)住宅金融淘汰出來的消費(fèi)者得到政府干預(yù)滿足居住需求的一種結(jié)果和表現(xiàn)形式。因?yàn)樯虡I(yè)住宅金融只追求效率，加上住宅市場本身的進(jìn)入門檻是所有消費(fèi)品市場進(jìn)入門檻最高的，商業(yè)住宅金融市場的缺陷最明顯，政府對商業(yè)住宅金融市場機(jī)制的補(bǔ)充顯得最有必要。然而，無論政府多么有效率，公共住宅金融都只能游離于商業(yè)住宅金融之外，對商業(yè)住宅金融發(fā)揮補(bǔ)充和保底作用，它不能干預(yù)商業(yè)住宅金融的運(yùn)作，更不能取代商業(yè)住宅金融。

當(dāng)然，商業(yè)住宅金融為主、公共住宅金融為輔的住宅金融市場格局不是絕對的。在生產(chǎn)力發(fā)展水平較低時，如果市場機(jī)制發(fā)揮作用的能力有限，公共住宅金融有可能發(fā)揮作用的空間較大。公共住宅金融發(fā)揮作用的空間，基本取決于商業(yè)住宅金融失靈邊界的大小。商業(yè)住宅金融有效作用的邊界越寬，公共住宅金融可以發(fā)揮作用的空間越小，反之則反是，公共住宅金融與商業(yè)住宅金融一起構(gòu)成住宅金融市場的全部。

四、結(jié)論與政策

公共住宅金融與商業(yè)住宅金融既相互聯(lián)系又相互區(qū)別。一方面，公共住宅金融與商業(yè)住宅金融都是價值運(yùn)動，它們相互促進(jìn)、相互影響，共同滿足社會的居住需求;另一方面，公共住宅金融與商業(yè)住宅金融在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、市場風(fēng)險、行為屬性與經(jīng)濟(jì)地位等方面都有顯著不同。公共住宅金融以勞動力價值為發(fā)展基礎(chǔ)，市場風(fēng)險小，行政色彩濃厚，是住宅市場穩(wěn)定與公平的基礎(chǔ);商業(yè)住宅金融以商品化住宅為發(fā)展基礎(chǔ)，市場風(fēng)險大，市場色彩濃厚，是住宅市場活力與效率的源泉。公共住宅金融與商業(yè)住宅金融的這種互動關(guān)系，客觀上要求我們在發(fā)展住宅市場時要充分發(fā)揮兩種機(jī)制的功能，實(shí)現(xiàn)住宅市場福利的最大化。對企業(yè)來說，參與商業(yè)住宅金融業(yè)務(wù)，需要自身承擔(dān)風(fēng)險;參與公共住宅金融業(yè)務(wù)，不但要弄清楚是否有政府擔(dān)保，還要弄清楚政府擔(dān)保是否能夠最終落到實(shí)處。否則，出現(xiàn)美國次貸那樣的危機(jī)，企業(yè)就必須為政府的濫權(quán)行為買單［9］。

［1］［美］威廉姆·B.布魯格，杰夫瑞·D.費(fèi)雪.房地產(chǎn)金融與投資［M］.第十版.李秉祥，孫鴻飛，錢勇，譯.大連:東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2000.

［2］［美］特瑞斯·M.克勞瑞特，G.斯泰西·西蒙.房地產(chǎn)金融——原理和實(shí)踐［M］.第三版.龍奮杰，李文誕，等，譯.北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2004.

［3］馬紅霞.當(dāng)代美國住宅金融制度初探［J］.國際金融研究，1991，(12).

［4］汪利娜.美國住宅金融體制給人們的啟示［J］.財貿(mào)經(jīng)濟(jì)，1992，(6).

［5］閆坤.日本的住宅金融制度及其啟示［J］.國際金融研究，1996，(8).

［6］叢誠.國外住房金融的演進(jìn)和趨勢［G］//住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)部.國外住宅金融研究匯編.北京:中國城市出版社，2009.

［7］［瑞典］吉姆·凱梅尼.從公共住宅到社會市場—租賃住宅政策的比較研究［M］.王韜，譯.北京:中國建筑工業(yè)出版社，2010.

［8］林建設(shè)，郭宏宇.住宅金融市場發(fā)展的兩難處境——從美國住宅金融市場改革看住房保障與財政風(fēng)險的兩難抉擇［J］.經(jīng)濟(jì)社會體制比較研究，2011，(4).

［9］顧書桂.赤字轉(zhuǎn)嫁是美國次貸危機(jī)的主因［J］.同濟(jì)大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版)，2011，(5).

［10］馬克思.資本論:第三卷［M］.中共中央馬克思恩格斯列寧斯大林著作編譯局，譯.北京:人民出版社，1975.

The Comparative Study on Public Housing Finance and Commercial Housing Finance

GU Shu－gui
(the State Economy Institute，Shanghai Academy of Social Science，Shanghai 200020，China)

Both public housing finance and commercial housing finance are value movement which they act and influence each other to meet the housing demand from the public together.On the other hand，public housing finance and commercial housing finance differs in economic foundation，market risk，behavior characteristic and economic status.The differences between public housing finance and commercial housing finance require us to coordinate the relation to supplement，support and advance each other.Entertainments should be careful of public policy risk which participates in public housing finance.

public housing finance;commercial housing finance;labor power value;commercial housing

F061.4

A

2095－0292(2012)02－0046－08

2012－01－11

顧書桂，上海社會科學(xué)院部門經(jīng)濟(jì)研究所副研究員，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，研究方向:金融學(xué)與政治經(jīng)濟(jì)學(xué)。

［責(zé)任編輯 張 峰］