房地產(chǎn)市場結構與市場行為對產(chǎn)業(yè)效率的影響

文/朱 靜

（同濟大學經(jīng)濟與管理學院 上海）

正統(tǒng)的哈佛學派的產(chǎn)業(yè)組織理論，以新古典學派的價格理論為基礎，構建了一個市場結構（Market Structure）、市場行為（Market Conduct）、市場績效（Market Performance）的分析框架，簡稱SCP分析框架。哈佛學派認為，市場結構、市場行為、市場績效之間存在因果關系，即市場結構決定市場行為，而市場行為則決定市場績效，以市場中企業(yè)數(shù)量的多少作為衡量相對效率改善程度的尺度，認為隨著市場中企業(yè)數(shù)量的增加，接近完全競爭狀態(tài)，能實現(xiàn)較為理想的資源配置。因此，基于哈佛學派提出的SCP范式，我國的房地產(chǎn)市場結構決定了房地產(chǎn)的市場行為，從而影響了房地產(chǎn)業(yè)的市場效率。具體如何影響，本文將進行深入探討。

一、我國房地產(chǎn)業(yè)市場結構分析

從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學的角度，我國房地產(chǎn)市場結構可以從市場集中度、產(chǎn)品差別、進入壁壘這三方面進行分析：

（一）我國房地產(chǎn)市場集中度。市場集中度本來是指各行業(yè)中若干最大企業(yè)產(chǎn)銷量占總產(chǎn)銷量的百分比，是表明行業(yè)市場結構情況和大企業(yè)市場控制力的概念，一般來說，集中度越高，競爭度越低，偏向壟斷市場。但是實際情況中，房地產(chǎn)由于本身位置的固定性和不可移動性導致房地產(chǎn)無法在全國范圍內流動，房地產(chǎn)具有區(qū)域性。房地產(chǎn)商品主要在特定區(qū)域生產(chǎn)，內部流出和外部流入相對較少，由于房地產(chǎn)的不可移植，在每一區(qū)域內都會形成房地產(chǎn)區(qū)域壟斷，這種區(qū)域壟斷性使得不同的兩處房產(chǎn)基本上不具備替代性，再加上房地產(chǎn)市場的區(qū)域邊界不僅受房地產(chǎn)本身價格、功能、環(huán)境等影響，消費者偏好、交通狀況因素也能影響區(qū)域邊界，這就導致房地產(chǎn)市場邊界模糊。由于產(chǎn)業(yè)集中度的高低必須基于其所在市場的區(qū)域邊界，房地產(chǎn)市場的區(qū)域邊界模糊使得“市場集中度”指標失去了意義。

在我國的各大城市和小城市，一般情況下都是由一個或幾個頗有勢力的房地產(chǎn)企業(yè)控制著當?shù)氐闹饕袌龇蓊~，比如福州地產(chǎn)業(yè)就是融僑集團的天下，而其他的小型房地產(chǎn)企業(yè)則在小份額中競爭以分一杯羹。從總體上而言，我國的房地產(chǎn)市場是偏寡頭壟斷性的市場。

（二）產(chǎn)品差別。產(chǎn)品差別化是指企業(yè)在所提供的產(chǎn)品上由于具有物理性能、消費服務、消費者偏好的特殊性，而與同類競爭企業(yè)所生產(chǎn)的同類產(chǎn)品具有不可替代性的特點。在市場經(jīng)濟中，由于產(chǎn)品差異化的存在，能夠使得一些企業(yè)贏得消費者偏好進而擁有較大的市場份額和市場占有率，提高市場效率。

而房地產(chǎn)產(chǎn)品由于本身就具有區(qū)域壟斷性，這種區(qū)域性使得房地產(chǎn)市場中每個獨立項目都在地理位置上具有獨一無二的特性，因此房地產(chǎn)商品具有完全產(chǎn)品差別化，房地產(chǎn)市場是產(chǎn)品完全差別化市場。我國房地產(chǎn)開發(fā)市場具有產(chǎn)品差異化，主要表現(xiàn)在：1、區(qū)位差別：不同地段的房地產(chǎn)的消費者需求顯然不同；2、小區(qū)規(guī)劃差別：區(qū)位無法更改，但各小區(qū)的規(guī)劃風格例如建筑風格、朝向、戶型等都可以有所不同；3、品牌差異：任何產(chǎn)品都有“品牌”效應，房地產(chǎn)商品也不例外；4、質量差異；5、服務差異。

（三）進入壁壘。一般而言，市場的進入壁壘包括必要資本量、規(guī)模經(jīng)濟、政策法規(guī)、阻止進入壁壘等。對于我國房地產(chǎn)市場而言，主要起到壁壘作用的是政策法規(guī)和企業(yè)阻止壁壘，而規(guī)模經(jīng)濟壁壘較低，必要資本量壁壘在近年來有所提高，但總體而言，必要資本量壁壘還是偏低。

1、必要資本量。我國房地產(chǎn)資本進入壁壘不高，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)歷來有高負債經(jīng)營的特點，根據(jù)相關數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年的資產(chǎn)負債率都在70%以上，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金比重一直在30%左右，并不高，而由于房地產(chǎn)業(yè)競爭激烈，我國房地產(chǎn)市場存在建筑商為承攬業(yè)務而向開發(fā)商墊資的情況，開發(fā)商自己并不需要投入過多資金便可投入房地產(chǎn)開發(fā)市場。但由于近些年來房價上漲、房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一系列問題，國家對信貸等提出了更高要求，例如央行上調準備金率，開發(fā)商貸款縮減，導致中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛倒閉，房地產(chǎn)業(yè)資金壁壘才真正起到了一定的作用。

2、規(guī)模經(jīng)濟。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，到2009年底，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有80，407 家，其中內資企業(yè) 74，674 家，擁有一級資質的僅1，026家，政府對房地產(chǎn)企業(yè)進入要求也偏低，僅2，000萬元就可以注冊一個具有二級資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這就導致了房地產(chǎn)市場上中小企業(yè)多而整體規(guī)模偏小，削弱了規(guī)模經(jīng)濟壁壘的作用。

3、政策法規(guī)。由于我國土地資源的稀缺性，國家對土地的政策法規(guī)并不寬松。就土地出讓而言，招拍掛和協(xié)議出讓的方式都形成了很高的政策法規(guī)壁壘，拍賣基于價高者得對用地企業(yè)或個人資金要求高，小企業(yè)與大企業(yè)相比顯然在資金鏈上不占優(yōu)勢，而協(xié)議出讓方式由于政府的“尋租”行為，政府保持與一些老企業(yè)的合作關系，新企業(yè)拿地困難，對新企業(yè)的進入也形成了很大的壁壘。土地出讓金的批租制以及國家自2009年底明確規(guī)定開發(fā)商以后拿地時首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%等政策法制壁壘，對我國房地產(chǎn)市場都起到了壁壘作用。

4、阻止進入壁壘。這主要是指在位開發(fā)商為了保持自己在市場上的主導地位以獲得持續(xù)的壟斷利潤，而利用自己的在位優(yōu)勢所進行的一系列有意識的戰(zhàn)略行為以阻止?jié)撛谶M入者的進入而形成的壁壘。當外來開發(fā)商想要進入本地市場時，通常都會遇到本地開發(fā)商的強力阻擊，因而會出現(xiàn)諸如不得不以更高的價格購買土地的情況。

二、市場結構下我國房地產(chǎn)市場行為對市場效率的影響

綜合上文對我國房地產(chǎn)市場結構的分析可知，我國房地產(chǎn)市場是缺乏規(guī)模的寡頭壟斷市場，基于哈佛學派提出的SCP范式，房地產(chǎn)市場結構決定了房地產(chǎn)的市場行為從而影響了房地產(chǎn)業(yè)的市場效率。在我國目前的市場結構下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合謀行為控制房價，可以通過廣告行為與產(chǎn)品策略行為實現(xiàn)產(chǎn)品差別化，通過兼并行為實現(xiàn)規(guī)?；?。

（一）合謀行為對市場效率的影響。根據(jù)古諾模型，寡頭市場的研究表明，合謀有利于寡頭企業(yè)攫取超額利潤，實現(xiàn)利潤最大化的利益目標。萬浩華（2006）從定產(chǎn)和定價兩個角度，對我國房地產(chǎn)企業(yè)的定產(chǎn)行為和定價行為進行模型分析及研究，得出在區(qū)域性寡頭壟斷的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)企業(yè)之間有強烈的合謀動機，以避免相互之間激烈的競爭而導致的每個企業(yè)利潤的損失。陳煥通過對房地產(chǎn)企業(yè)價格合謀行為的博弈論分析，寡頭房地產(chǎn)企業(yè)選擇合謀行為是理性的，這種合謀行為推動了房價的上漲。在我國，房地產(chǎn)市場有名的合謀行為，當屬2002年的“餐桌陰謀”，北京CBD地區(qū)三個房地產(chǎn)開發(fā)商在餐桌旁達成協(xié)議，共同約定房價的升降，并保持信息溝通以達到控制房價的目的，2004年CBD地區(qū)樓盤價格開始暴漲，這就是合謀行為導致的房價上漲最好例證。這種合謀行為使得寡頭企業(yè)掌控了房價，提高了市場的集中度，似乎對房地產(chǎn)市場效率提高是有好處的，但長期來看，價格聯(lián)盟的成立推動房價的上漲，為了獲得高額利潤，寡頭開發(fā)商很有可能過多注重對高檔住宅的開發(fā)而忽略中低檔住宅的開發(fā)，造成供求結構的失衡，出現(xiàn)結構性過剩，導致資源浪費，而目前我國閑置房的大量存在已經(jīng)說明了這一點。合謀推動房價上漲，房價過高引發(fā)的價格泡沫導致市場價格機制無法起作用，造成“市場失靈”，以房價收入比（即一套住宅的總價格與家庭年收入的比例）來看，世界銀行的標準是 5∶1，聯(lián)合國的標準是 3∶1，日本是4∶1，而在中國這一比例則約在 10～15∶1。合謀行為降低了房地產(chǎn)市場效率。

（二）廣告行為對市場效率的影響。近年來，隨著房地產(chǎn)市場競爭加劇，我國房地產(chǎn)廣告支出占銷售額的比重不斷增加，2001年這一比重為1.43%，2003年則上升為2.52%，上漲近一倍。廣告行為有助于減少消費者搜尋信息成本，強化了房地產(chǎn)產(chǎn)品的主觀差別化，提高了房地產(chǎn)企業(yè)品牌的知名度和美譽度，獲得消費者偏好，進而提高了房地產(chǎn)市場效率。但與此同時，我國虛假廣告投放問題嚴重。2002年我國關于房屋建材的投訴中，僅虛假廣告一項就達到888件。虛假廣告導致了開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾糾紛，據(jù)不完全統(tǒng)計，業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司的沖突50%是由虛假廣告引起的。虛假廣告導致了消費者和開發(fā)商之間的利益沖突，降低了房地產(chǎn)市場的效率。

（三）產(chǎn)品策略行為對房地產(chǎn)市場效率的影響。我國大型的房地產(chǎn)企業(yè)為了在市場競爭中獲得更大的市場份額，針對不同層次的消費群體，采取不同的產(chǎn)品策略行為，這一行為和廣告行為一樣，都是強化了產(chǎn)品的差別化，有助于提高房地產(chǎn)市場的效率。但在實際情況中，根據(jù)上文對市場結構的討論，我國市場結構是不規(guī)模的寡頭壟斷。在中國，只有少數(shù)大型企業(yè)采取的產(chǎn)品策略行為是理性的，而市場上存在的大多數(shù)是小規(guī)模企業(yè)，對市場的定位把握并不清楚，一度開發(fā)中高端樓盤能帶來更大利潤，就一窩蜂去開發(fā)中高檔樓盤，而現(xiàn)在低端住宅、經(jīng)濟適用房等的開發(fā)是主流，則經(jīng)濟適用房的開發(fā)又過量，這就導致了結構性供求矛盾突出。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，近幾年來別墅、高檔住宅銷售率提升了，而經(jīng)濟適用房銷售率雖然在1左右徘徊，但由于銷售數(shù)據(jù)里包含了期房，因此實際上經(jīng)濟適用房是供過于求的，但每年仍加大對經(jīng)適房的開發(fā)，這樣的供求結構是不合理的。

（四）兼并行為對房地產(chǎn)市場效率的影響。近幾年來，隨著政府對房地產(chǎn)調控力度加大、信貸等政策縮緊、房地產(chǎn)業(yè)進入壁壘增高，在這種大背景下，缺少充足資金支持以及得不到銀行貸款的中小型開發(fā)企業(yè)紛紛倒閉，大型房地產(chǎn)企業(yè)開始追尋規(guī)?；l(fā)展的道路，兼并行為作為獲得規(guī)模經(jīng)濟的有效市場行為一時成為大勢所趨。以萬科為例，2005年萬科以總計18.58億元人民幣并購南都地產(chǎn)，2006年新增規(guī)劃項目面積1，201萬平方米中，約60%的資源是通過兼并方式所得。通過兼并，萬科強化了在長三角經(jīng)濟圈的布局，在上海、江蘇、浙江的未來項目資源呈現(xiàn)三足鼎立的姿態(tài)。由于我國房地產(chǎn)市場依舊是不規(guī)模的，中小型企業(yè)居多，規(guī)模偏小，通過兼并行為可以有效提高競爭能力和資源整合能力，房地產(chǎn)大型企業(yè)的擴張行為通過企業(yè)間的優(yōu)勢互補，提高了資源利用率，有助于市場效率的提升。

三、小結

綜上可知，在我國不規(guī)模的寡頭壟斷市場下，理性的廣告行為、產(chǎn)品策略差別化行為、兼并行為對于房地產(chǎn)市場效率起著正面推動作用，而合謀行為則危害了消費者的福利，降低了市場效率。

[1]王曉亮.我國房地產(chǎn)行業(yè)的SCP范式淺析[J].山西建筑，2007.33.33.

[2]萬浩華.我國房地產(chǎn)市場的結構和行為分析[J].江西社會科學，2006.6.

[3]陳煥.基于SCP范式下的我國房地產(chǎn)業(yè)組織分析[D].福建師范大學（碩士學位論文），2007.

[4]王曉華.中國房地產(chǎn)業(yè)SCP范式初探.市場論壇，2006.1.