影響中國二線城市房價高低的因素探究

閆晗

【摘要】為了深層次分析我國二線城市房價走勢情況，本文基于中國二線城市房價實際情況，從我國住房的現(xiàn)實狀況出發(fā)，采用西方經(jīng)濟學的供給與需求關系來探究影響我國二線城市房價的基本因素，并解釋了人民生活條件、改革開放發(fā)展成果和優(yōu)化資源配置受這種狀況的影響。最后本文基于外國的經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)驗，提出來控制我國二線城市房價的策略。

【關鍵詞】二線城市，房價，影響因素，解決策略，成都

從1998年，取消福利分房在我國正式推行、實施商品房改革以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)走入了迅速發(fā)展時代，市場化的房價逐步走高。由于房地產(chǎn)行業(yè)的帶動作用，房地產(chǎn)業(yè)成為拉動我國經(jīng)濟發(fā)展的“三駕馬車”之一。作為民生問題之一的住房問題，具有準公共品的性質，近年來，急速上升的房價連創(chuàng)新高，過熱的房價使得房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了大量“泡沫”。為了控制房價，政府推出各項宏觀調控政策，輿論也大力關注此事，然而我國二線城市的房價還是飛速上漲。我國二線城市的房價能夠抽空泡沫、實現(xiàn)“軟招錄”，是我國經(jīng)濟能否實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的關鍵。

本文調查選在成都市。成都市作為中國的二線城市，截止2010年10月31日，共有常住人口14047625人，面積12390平方米。筆者在成都市幾個區(qū)共發(fā)放問卷865份，收到有效問卷801份，有效問卷率為92%。

一、因素探究

1．二線城市房地長供給與需求失衡、剛需持續(xù)存在。

近年來，由于老城區(qū)改造拆遷等使老城區(qū)住戶增加了對城市房屋住宿的需求。加之，改革開放的熱潮使得大量外來人員涌入二線城市，其中相當一部分外來人員具有較高的住房消費能力，帶來了又一波購房消費的熱潮。

2．二線城市商品房開發(fā)成本上升。

地價的快速上升、生產(chǎn)材料、建設成本和運營費用的上漲等因素都導致了商品房開發(fā)成本的上升。第一，地價在開發(fā)成本中占到了將近一半的費用，成為商品房開發(fā)的主要成本，地價的不斷攀升、新一代“地王”的不斷涌現(xiàn)，促使房價不斷上漲。第二，生產(chǎn)材料價格的上漲、舊城改造成本的增加都增加了商品房的成本。第三，人工費用、貸款利率和節(jié)能減排標準費用等的增加也都促使了二線城市房價的不斷上漲。

3．投資性購房介入房地產(chǎn)行業(yè)，催生房價高漲。

房地產(chǎn)作為一種另類的保值增值產(chǎn)品，較于股票、期貨和基金等投資項目有無法比擬的優(yōu)越性，如風險小、收益穩(wěn)定等。因此，擁有實力的市民將閑置資金用于投資房地產(chǎn)，以其保值增值，前段時間炒得火熱的“溫州炒房團”就是一個典型的例子。這些富裕資金的存在使得二線城市的房價存在極大的“泡沫”，價格遠高于其實際價值。

4．房地產(chǎn)行業(yè)的融資形式和期房制度也間接抬高了房價。

開發(fā)商投入少量資金使開發(fā)項目達到形象進度后，就開始預售期房、回籠資金，并將銷售期房得到的資金投入到下一個開發(fā)項目中。這種融資方式和期房制度使得開發(fā)商尚未完全建設完工就可以拿到大筆預售資金，保證了自己的現(xiàn)金流充足。因此導致開發(fā)商一再抬高房價，只為回籠更多的資金。

二、政策建議

二線城市過高房價的背后就是不法分子獲得的暴利，暴利的獲得者攫取了普通市民的財富，影響了大眾的消費心理和能力，會影響經(jīng)濟的發(fā)展和社會的和諧。投資房地產(chǎn)行業(yè)甚至炒房行為并不違反法律，只要在合法的基礎上追求利益的最大化就是可以接受，然而二線城市的高房價更多的還需要政府出臺更有力的宏觀調控政策進行控制，合理發(fā)展。本文以成都市為例，從中國二線城市出發(fā)，探究能夠控制中國二線城市高房價的對策及建議。

1．打破地皮拍賣壟斷制，引入房地產(chǎn)開發(fā)市場的競爭權。

現(xiàn)如今，抬高地價、拍賣地皮已經(jīng)成為當?shù)卣〉秘斦杖氲闹匾緩?，“以地生財”不僅使房地產(chǎn)開發(fā)商獲利、也使得當?shù)卣畯闹芯鹑×舜罅亢锰帯Ｒ鉀Q這一問題的關鍵就在于，讓當?shù)卣尦龅仄づ馁u的壟斷機制，引入競爭，使得土地使用權能夠合理定價，并控制土地的使用流向。

2．取消房地產(chǎn)期房制度，加緊實施現(xiàn)房制度。

提高開發(fā)商回收資本和實習期房銷售的要求才能從根本上解決中國二線城市房價居高不下的問題。期房銷售是為了解決改革開放初時開發(fā)商修建商品房宣傳力度不夠，而采取的優(yōu)惠活動，然而期房制度帶來的一大弊端便是普通市民投入畢生積蓄到頭來卻收到的是一棟爛尾房。由此可見，取消房地產(chǎn)期房制度，加緊實施現(xiàn)房制度不僅有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，而且也有利于中國社會主義社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展。

3．增加房屋供給，尤其是要增加普通商品房和經(jīng)濟適用房的供給。

從房屋供給方面入手，通過增加供給，才能降低房價，使二線城市的房價處于一個合適穩(wěn)定的水平，而且還能改善普通市民的生活水平，使得每個普通居民都能買得起房、住得起房。

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