■ 王澤宇

（沈陽市國家稅務局，沈陽 110016）

普及產權交易領域稅收常識（六）
——財產轉讓

■ 王澤宇

（沈陽市國家稅務局，沈陽 110016）

1 企業(yè)處置固定資產時，應如何進行會計處理？

根據《企業(yè)會計準則第4號——固定資產》（財會〔2006〕3號）第二十三條規(guī)定：“企業(yè)出售、轉讓、報廢固定資產或發(fā)生固定資產毀損，應當將處置收入扣除賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。固定資產的賬面價值是固定資產成本扣減累計折舊和累計減值準備后的金額。

固定資產盤虧造成的損失，應當計入當期損益?！?/p>

2 投資性房地產的定義和范圍是什么？

2.1 根據《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》（財會〔2006〕3號）第二條規(guī)定：“投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售?！?/p>

第三條規(guī)定：“本準則規(guī)范下列投資性房地產：

（一）已出租的土地使用權。

（二）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

（三）已出租的建筑物?！?/p>

2.2 根據《〈企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產〉應用指南》（財會〔2006〕18號）第一條規(guī)定：“投資性房地產包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。

（一）已出租的土地使用權和已出租的建筑物，是指以經營租賃方式出租的土地使用權和建筑物。其中，用于出租的土地使用權是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產權的建筑物。

（二）持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

（三）某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。”

（四）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。

企業(yè)擁有并自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產?！?/p>

3 處置投資性房地產時，應如何進行會計處理？

根據《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》（財會〔2006〕3號）第十七條規(guī)定：“當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產?！?/p>

第十八條規(guī)定：“企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發(fā)生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益?！?/p>

4 企業(yè)合并發(fā)生當期的期末，合并方應如何披露信息？

根據《企業(yè)會計準則第20號——企業(yè)合并》（財會〔2006〕3號）第十八條規(guī)定：“企業(yè)合并發(fā)生當期的期末，合并方應當在附注中披露與同一控制下企業(yè)合并有關的下列信息：

（一）參與合并企業(yè)的基本情況。

（二）屬于同一控制下企業(yè)合并的判斷依據。

（三）合并日的確定依據。

（四）以支付現金、轉讓非現金資產以及承擔債務作為合并對價的，所支付對價在合并日的賬面價值；以發(fā)行權益性證券作為合并對價的，合并中發(fā)行權益性證券的數量及定價原則，以及參與合并各方交換有表決權股份的比例。

（五）被合并方的資產、負債在上一會計期間資產負債表日及合并日的賬面價值；被合并方自合并當期期初至合并日的收入、凈利潤、現金流量等情況。

（六）合并合同或協(xié)議約定將承擔被合并方或有負債的情況。

（七）被合并方采用的會計政策與合并方不一致所作調整情況的說明。

（八）合并后已處置或準備處置被合并方資產、負債的賬面價值、處置價格

5 以非現金資產清償債務的，應如何進行會計處理？

（一）債務人的處理：

1.根據《企業(yè)會計準則第 12 號——債務重組》（財會〔2006〕3號）第五條規(guī)定：“以非現金資產清償債務的，債務人應當將重組債務的賬面價值與轉讓的非現金資產公允價值之間的差額，計入當期損益。轉讓的非現金資產公允價值與其賬面價值之間的差額，計入當期損益?！?/p>

2.根據《〈企業(yè)會計準則第 12 號--債務重組〉應用指南》（財會〔2006〕18號）（財會〔2006〕18號）第三條第一款規(guī)定：“債務人應當將重組債務的賬面價值超過清償債務的現金、非現金資產的公允價值、所轉股份的公允價值、或者重組后債務賬面價值之間的差額，在滿足《企業(yè)會計準則第 22 號--金融工具確認和計量》所規(guī)定的金融負債終止確認條件時，將其終止確認，計入營業(yè)外收入（債務重組利得）。

非現金資產公允價值與賬面價值的差額，應當分別不同情況進行處理：

非現金資產為存貨的，應當作為銷售處理，按照《企業(yè)會計準則第 14 號--收入》的規(guī)定，以其公允價值確認收入，同時結轉相應的成本。

非現金資產為固定資產、無形資產的，其公允價值和賬面價值的差額，計入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出。

非現金資產為長期股權投資的，其公允價值和賬面價值的差額，計入投資損益。

（二）債權人的處理：

1.根據《企業(yè)會計準則第 12 號--債務重組》（財會〔2006〕3號）第十條規(guī)定：“以非現金資產清償債務的，債權人應當對受讓的非現金資產按其公允價值入賬，重組債權的賬面余額與受讓的非現金資產的公允價值之間的差額，比照《企業(yè)會計準則第 12 號--債務重組》第九條的規(guī)定處理。”

2.根據《〈企業(yè)會計準則第 12 號--債務重組〉應用指南》（財會〔2006〕18號）（財會〔2006〕18號）第三條第二款規(guī)定：“債權人應當將重組債權的賬面余額與受讓資產的公允價值、所轉股份的公允價值、或者重組后債權的賬面價值之間的差額，在滿足《企業(yè)會計準則第 22 號--金融工具確認和計量》所規(guī)定的金融資產終止確認條件時，將其終止確認，計入營業(yè)外支出（債務重組損失）等。

重組債權已計提減值準備的，應當先將上述差額沖減已計提的減值準備，沖減后仍有損失的，計入營業(yè)外支出（債務重組損失）；沖減后減值準備仍有余額的，應予轉回并抵減當期資產減值損失。

債權人收到存貨、固定資產、無形資產、長期股權投資等非現金資產的，應當以其公允價值入賬。”■