倪慧穎

摘要：多變的房地產(chǎn)行業(yè)牽動(dòng)著無(wú)數(shù)人的心，影響房?jī)r(jià)主要有四部分因素：供給因素、需求因素、結(jié)構(gòu)因素、制度因素。其中供給因素包括：中國(guó)土地制度、銀行信貸、通貨膨脹。需求因素包括：人口經(jīng)濟(jì)聚集結(jié)構(gòu)、住房的剛性需求。結(jié)構(gòu)性因素包括：結(jié)構(gòu)性矛盾、貧富差距、城鄉(xiāng)二元制、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。制度因素包括：稅收制度、財(cái)政政策、獨(dú)生子女政策、出口外匯、調(diào)控的外部性等等，本文就其中幾個(gè)因素點(diǎn)進(jìn)行房?jī)r(jià)的概要分析。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；中國(guó)經(jīng)濟(jì)制度；政府調(diào)控；供給；剛性需求結(jié)構(gòu)

我們國(guó)家的房?jī)r(jià)，從98年的房地產(chǎn)市場(chǎng)化體制的變革后，一直穩(wěn)穩(wěn)不斷的上漲。然而，令人驚訝的是，自2005年以后，我國(guó)的房?jī)r(jià)迅速上升，超過(guò)以往同期。隨著網(wǎng)絡(luò)熱語(yǔ)“蝸居”“蟻?zhàn)濉钡淖呒t，各路專(zhuān)家又對(duì)房?jī)r(jià)的研究產(chǎn)生了濃厚的興趣，從近來(lái)的趨勢(shì)來(lái)看，各種限購(gòu)令雖相繼發(fā)布，但是房?jī)r(jià)仍然居高不下，“房”患于未然已經(jīng)不僅僅是一句玩笑，那對(duì)于中國(guó)高房?jī)r(jià)的原因，也是眾說(shuō)紛紜，這里我也想和大家一起分析下究竟是什么推動(dòng)著中國(guó)的房?jī)r(jià)呢？

根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原理，供求關(guān)系直接影響物價(jià)。房?jī)r(jià)也是一樣，供大于求，房?jī)r(jià)就降低；供不應(yīng)求，房地產(chǎn)商就哄抬房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)上漲。而影響供求的主要因素有：房地產(chǎn)商的策略以及投機(jī)者的囤房；農(nóng)村人口大量涌入城市買(mǎi)房；過(guò)快的人口增長(zhǎng)率。房地產(chǎn)商與買(mǎi)房者的博弈等等，這都直接關(guān)系到房?jī)r(jià)。

1：我國(guó)的國(guó)有的、集體所有的土地制度

地方政府可以壟斷城市的土地供給是因?yàn)閲?guó)家規(guī)定城市土地必須國(guó)有化。政府想要保持壟斷高價(jià)就必須限制土地的供給。這種土地制度的結(jié)果，一是人為制造短缺，這便給投機(jī)的人制造機(jī)會(huì)并減少住房供給；二是增加了房子的成本，這便縮減了房地產(chǎn)商繼續(xù)開(kāi)發(fā)的資金。結(jié)果可想而知，這種土地制度必然會(huì)制造高房?jī)r(jià)和住房難

由于我國(guó)供房地產(chǎn)使用的居住地不斷減少，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求關(guān)系，這使得土地供求發(fā)生很大的差距，供求關(guān)系很緊張。這樣的供求缺口使得未來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)不斷的高速上漲，這是導(dǎo)致我國(guó)住房?jī)r(jià)格不斷上升的主要原因。因我國(guó)人均土地資源有限，使得房地產(chǎn)土地資源的有限，而我國(guó)政府對(duì)土地資源的的嚴(yán)格管控，讓土地的使用成本迅速提高，住房用地的土地成本的的增加導(dǎo)致了我國(guó)住房的高房?jī)r(jià)，資源有限但需求無(wú)限這也是帶動(dòng)土地價(jià)格持續(xù)上升的原因。地價(jià)的提高促進(jìn)房?jī)r(jià)的提高，而房?jī)r(jià)的提高也同樣帶動(dòng)的地價(jià)的提高，這兩種價(jià)格的相互激勵(lì)作用，令這兩個(gè)房、地的價(jià)格都迅速上升

2：銀行信貸的容易

據(jù)資料顯示，2010年的前三個(gè)季度，開(kāi)發(fā)商的貸款竟然就有6000億。而大家知道2009年一整年銀行放出的貸款是多少嗎？是5980個(gè)億，貸款連年走高，也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在根本就不差錢(qián)！我們將會(huì)繼續(xù)看到開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤(pán)惜售的現(xiàn)象。

成本低且可獲得性高的各種資金。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論是土地儲(chǔ)備和土地開(kāi)發(fā)，無(wú)論從流動(dòng)性或從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金來(lái)源的建設(shè)者，大部分的整個(gè)過(guò)程所需的資金來(lái)源于銀行貸款，占比達(dá)到近80%的總房地產(chǎn)基金。連續(xù)八次降息1998以來(lái)在我國(guó)，名義利率至歷史最低水平。另一方面，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，盲目投資的商人。另一方面對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，投機(jī)性需求增加

3：通貨膨脹、建筑成本上升

在房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度的低利率鼓勵(lì)盲目投資開(kāi)發(fā)商，引發(fā)了鋼鐵的盲目發(fā)展，水泥等行業(yè)，生產(chǎn)建筑材料的價(jià)格一直居高不下，建筑鋼材價(jià)格高，和其他建筑材料，如水泥和玻璃，價(jià)格也在整體上升的趨勢(shì)，建材價(jià)格的上漲在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格。建設(shè)用地成本，材料成本，勞動(dòng)力成本，資本成本和管理成本等，也隨著不斷提高的市場(chǎng)，他們也將影響住宅價(jià)格的提高

4：對(duì)住房的剛性需求

人口的階段性快速增長(zhǎng)，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲?；谖覈?guó)“人多地少，人多房少的”基本國(guó)情，從而在客觀上導(dǎo)致了我國(guó)整體房?jī)r(jià)的不斷上漲。隨著我國(guó)城市化率的逐步提高，人們對(duì)住房的剛性需求不斷加大。供少需多，房?jī)r(jià)自然一路走高。目前來(lái)看，購(gòu)房的有三類(lèi)人：一類(lèi)是貧窮人的自然購(gòu)房需求，第二類(lèi)是中產(chǎn)階級(jí)的投機(jī)購(gòu)房。第三類(lèi)則是富人的奢侈享受型購(gòu)房。

5：結(jié)構(gòu)性矛盾未能解決。

住房不僅具有性質(zhì)的消費(fèi)，但也有福利保障與投資的屬性，即三重屬性。在制度轉(zhuǎn)型過(guò)程中，市場(chǎng)的替代方案從舊到新的，我們對(duì)住宅的商品屬性過(guò)于集中，安全屬性的認(rèn)識(shí)不足和潛在的投資效益。隨著改革的深化，收入差距逐漸擴(kuò)大，住房保障和投資屬性逐漸顯露。住宅三級(jí)特性相對(duì)應(yīng)的需要不能在房間里的變化對(duì)市場(chǎng)形成同一種原始的設(shè)計(jì)，供電方式相同種類(lèi)，相同類(lèi)型的符合政策。當(dāng)住房供應(yīng)沒(méi)有相應(yīng)的分化，但在企業(yè)追求利潤(rùn)的時(shí)候，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，結(jié)構(gòu)性矛盾突出，一方面為投機(jī)其出色表現(xiàn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲超出低消費(fèi)能力和中等收入的人，另一方面，缺少住房，等讓最廣大的中低收入家庭的感覺(jué)房?jī)r(jià)。

6：住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理

商品住房投資、供應(yīng)結(jié)構(gòu)還不夠合理，經(jīng)濟(jì)適用房的比重不斷下降，住房空置不斷增加，成為近幾年來(lái)房?jī)r(jià)上漲持續(xù)加劇的原因之一。廉租房供給不足會(huì)導(dǎo)致商品房需求剛性，說(shuō)白了就是缺乏廉租房，老百姓不得不自己買(mǎi)房子住，如果有大量廉租房，普通民眾有多少不理性的去購(gòu)買(mǎi)那些無(wú)論從經(jīng)濟(jì)上還是從精神上來(lái)說(shuō)都不劃算的高價(jià)商品房？如果有大量廉租房，有多少投資者會(huì)高價(jià)買(mǎi)房然后高價(jià)出租？無(wú)論是中國(guó)住房自有率高，還是高房?jī)r(jià)或住房難，根本的還是廉租房供應(yīng)不足。

最后我想說(shuō)，如果我們指望有一天可以把瘋狂的房?jī)r(jià)鎖進(jìn)籠子里，我們就必須先把種種傲慢的權(quán)力鎖進(jìn)籠子里去。中國(guó)特色的發(fā)展道路，中國(guó)的工業(yè)化進(jìn)程，房地產(chǎn)行業(yè)也體現(xiàn)中國(guó)特色。目前的問(wèn)題是發(fā)展中的問(wèn)題，在房地產(chǎn)行業(yè)中的發(fā)展問(wèn)題，應(yīng)在發(fā)展中解決。相信隨著政策的不斷完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將不斷規(guī)范，人們將更加合理的住房消費(fèi)，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸成熟。而且無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是消費(fèi)者，在經(jīng)歷過(guò)幾次房地產(chǎn)調(diào)控、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)以后，都應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)變化的認(rèn)識(shí)更加趨于理性。理性的做出自己的選擇?。ㄗ髡邌挝唬汉幽蠋煼洞髮W(xué)商學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

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