林家彬

10年來的房地產(chǎn)調(diào)控之所以大多變成“中央空調(diào)”，一些重要的體制和機制性因素造成中央政府與地方政府之間的激勵不相容，是根本性的原因。

首先是財稅體制。從作用于地方政府行為方式的角度看，現(xiàn)行財稅體制具有以下三方面的特征：一是事權(quán)與財力不相匹配的中央地方財政關(guān)系，二是過度依賴于“土地財政”的地方財政收入結(jié)構(gòu)，三是以企業(yè)相關(guān)稅收作為主要收入來源的稅制結(jié)構(gòu)。地方政府事權(quán)與財力的不相匹配，使得地方政府不得不千方百計地尋求稅收以外的收入來源，通過土地出讓獲取收益成為最重要的手段。過度依賴于“土地財政”的地方財政收入結(jié)構(gòu)，使得地方政府一來為了獲取土地出讓金收入而熱衷于圈地賣地，二來為了使賣地收益最大化而想方設法人為推高地價，三來為了獲取盡可能多的房地產(chǎn)相關(guān)稅費收入而對房價的高漲聽之任之、樂見其成，對于執(zhí)行中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策則采取消極敷衍的態(tài)度。

其次是土地制度。現(xiàn)行土地制度具有城鄉(xiāng)二元的土地公有制、農(nóng)村集體土地的產(chǎn)權(quán)不完整、土地市場由城市政府壟斷經(jīng)營這樣三個特征。這樣的土地制度，為城市政府圈地賣地、實行“土地財政”創(chuàng)造了便利的條件。同時，也使城市政府可以方便地采用“饑餓”方法限量供應土地，人為制造賣方市場，致使地價飆升，從而實現(xiàn)土地增值收益的最大化。

再次是政績考核體系?，F(xiàn)行的政績考核體系偏重于經(jīng)濟指標的考核，其結(jié)果導致城市功能的過度集中。特別是在那些各項功能已經(jīng)高度集中的特大城市，城市政府為了追求經(jīng)濟指標的增長，仍然大力鼓勵產(chǎn)業(yè)功能的集聚，拒絕產(chǎn)業(yè)功能的向外轉(zhuǎn)移。城市功能的過度集中必然導致住宅用地供應的緊張和房地產(chǎn)供求關(guān)系的緊張，壓迫房地產(chǎn)價格不斷攀升。

基于以上分析，有利于房地產(chǎn)調(diào)控目標實現(xiàn)的改革舉措應當包括：推進稅制改革，健全財力與事權(quán)相匹配的財政體制，為城市政府擺脫“土地財政”、擺脫依賴非規(guī)范化收入創(chuàng)造條件；特別是要進一步推進房地產(chǎn)稅制改革工作，積極創(chuàng)造條件，盡快推出財產(chǎn)稅性質(zhì)的新型房地產(chǎn)稅；同時改革征地制度，為“土地財政”釜底抽薪；建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地交易市場，讓兩種不同所有制的土地在同樣嚴格遵守規(guī)劃和用途管制的前提下，實現(xiàn)同地、同價、同權(quán)，從而使城市政府喪失圈地賣地、賺取不平等的地權(quán)造成的差價的制度基礎；改革政績考核體系，淡化GDP導向，引導城市政府貫徹落實以人為本、全面協(xié)調(diào)可持續(xù)的科學發(fā)展觀。

當然還有一項更為重要的改革不應當被忘記，這就是實現(xiàn)對公權(quán)力的有效監(jiān)督和制約。唯有如此，才能有效遏制房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗，重建一個健康運行的房地產(chǎn)市場。