文/李林章

限貸后果誰承擔(dān)

文/李林章

明明知道買房者屬于限貸對(duì)象，房產(chǎn)開發(fā)商和購房人為了各自的目的，卻指望能夠通過“買通關(guān)系”貸到購房款，結(jié)果自然是竹籃打水一場(chǎng)空。限貸這頭攔路虎，成功地?cái)r住了一次不該發(fā)生的非剛性購房需求。購房者以限貸為由要求退房，法院會(huì)支持她的訴訟請(qǐng)求嗎？

天上掉餡餅，不限購還可貸

2011年8月的一天，上海市民林芳在逛菜市場(chǎng)時(shí)，有人塞給她一張售房廣告，上面有大大的字寫著“20萬首付”。20萬！剛準(zhǔn)備隨手就把廣告紙丟到地上的林芳不由站在路邊仔細(xì)看了起來，只見上面寫的是：“上海的房子限購了，到上海的后花園去買房?！痹瓉磉@是昆山的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)售其在昆山開發(fā)的房產(chǎn)。林芳屬于那種一直有意投資房屋卻苦于資金不足，一直在等待商品房降價(jià)卻越等越漲的人，結(jié)果等到2010年9月29日“國五條”出臺(tái)后上海等16個(gè)一二線城市相繼推出限購政策，她沒有了在上海買房的資格！

林芳懊惱??！林芳怎么能不懊惱？現(xiàn)在機(jī)會(huì)終于來了，不限購，首付也拿得出，她再也不能錯(cuò)過這個(gè)機(jī)會(huì)了！

發(fā)廣告者是一位售樓小姐，善于察言觀色的她立即轉(zhuǎn)回頭招呼林芳：“這位女士，看你對(duì)房子感興趣，這房子在上海就有銷售點(diǎn)，廣告上面有我們銷售點(diǎn)的地址和我的聯(lián)系方式，我叫田湉，歡迎有時(shí)間的時(shí)候去看看?！?/p>

沒幾天，林芳果然按圖索驥找到了那家銷售公司，并與田湉取得了聯(lián)系。在巨大的小區(qū)實(shí)景沙盤前，田湉向林芳詳細(xì)介紹了樓盤的主要情況，特別是其優(yōu)勢(shì)所在，林芳聽得頻頻點(diǎn)頭。

2011年9月3日，林芳與昆山市潤花置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱潤花公司）簽訂了《商品房購銷合同》，約定總房款為67.5萬元，首付款20.5萬元，同時(shí)辦理銀行按揭貸款47萬元。當(dāng)日，林芳支付了首付款20.5萬元。

接下來就是等貸款了，這一等竟然就是兩個(gè)月，其間，林芳多次打電話給田湉詢問進(jìn)展，田湉都表示了困難，直到2011年10月29日，田湉忽然主動(dòng)打了個(gè)電話給林芳，說現(xiàn)在貸款確實(shí)不是那么容易辦到的了，需要她再交1.5萬元作為辦理貸款的“包裝費(fèi)”。“有門！”接到這個(gè)電話，林芳竟然是一陣驚喜，雖然田湉說的是含義模糊的“包裝費(fèi)”，但林芳心照不宣地理解出了背后的意思，嗯，既然開口要錢了，說明可以“買通關(guān)系”了。

不敢耽擱，林芳手上沒有現(xiàn)金，立即找弟弟林至去借。林至二話不說，當(dāng)天向田湉的個(gè)人賬戶匯款1.5萬元。

又是一段漫長的等待，然而，林芳的耐心并沒有換來好消息。2011年12月，當(dāng)林芳又一次催問時(shí)，田湉嘆了一口氣：“林大姐，我正準(zhǔn)備打電話給你呢！真的不好意思，國家現(xiàn)在盯得很緊，誰也不敢隨便違規(guī)，你貸款的路算是徹底堵死了，趕快想辦法籌錢交余款吧！”

林芳的心猛地往下一沉，最不希望發(fā)生的事情還是不可逆轉(zhuǎn)地發(fā)生了，她沒好氣地回田湉：“你說得輕巧，我哪里籌得了那么多錢？我就是沖著只要20萬首付才買的，既然貸不成款，這房子我不要了！”

合同埋地雷，買方退房無望

林芳被迫放棄購房，開發(fā)商卻不可能輕易答應(yīng)，現(xiàn)在銷售一套房子多不容易??！2011年12月21日，潤花公司發(fā)給林芳催告書一份，上面說的是：潤花公司已聯(lián)系相關(guān)銀行于2011年10月8日起在售樓處為購房者辦理銀行按揭手續(xù)，在潤花公司工作人員的多次電話催告下，林芳沒有來辦理。為了避免林芳的權(quán)益受損，潤花公司將給予林芳一定的寬限期，請(qǐng)林芳務(wù)必于2011年12月25日前辦理完成銀行按揭貸款手續(xù)。否則……

林芳真是哭笑不得，這潤花公司還真會(huì)倒打一耙?。∶髅魇悄銈儧]能夠幫我辦到貸款，怎么變成我不去辦理貸款了？看見最后通牒，林芳不敢掉以輕心，也不再相信田湉可以解決問題，在最近的一個(gè)休息日立即驅(qū)車去了昆山，與潤花公司現(xiàn)場(chǎng)理論去了。

潤花公司派人接待了她，林芳提出她已經(jīng)如實(shí)告知了自己的情況，她能不能貸到款潤花公司應(yīng)該很清楚，不應(yīng)該打包票說可以貸到款而誤導(dǎo)她買房。潤花公司人員回復(fù)她一切按照合同說話，并翻到《商品房購銷合同》附件四給她看，這是一份合同補(bǔ)充協(xié)議，只見第四條寫著：若因買受人所提供資料不符合貸款銀行的貸款條件，而使銀行不同意貸款的，買受人應(yīng)在收到出賣人通知后五日內(nèi)前來辦理變更其他付款方式的手續(xù)。

林芳頓時(shí)頭大了，厚厚的一沓合同，正本、附件一大堆，她根本沒有細(xì)看過，以前也買過房，感覺不比買蘿卜、青菜復(fù)雜多少，反正總價(jià)心里有個(gè)數(shù)，付個(gè)首付款，以后每月還多少知道就行，其余的根本無暇關(guān)心也不需要關(guān)心，從來也沒有遇到過什么麻煩。而這次，原來這里埋著一個(gè)大地雷，隨時(shí)準(zhǔn)備炸翻她呢！

林芳說：“你們是房地產(chǎn)公司，屬于專業(yè)人員，我是不是符合貸款條件，你們應(yīng)該比我清楚，你們都收了我1.5萬元的貸款‘包裝費(fèi)’了，有義務(wù)幫我辦成貸款，辦不成也是你們的責(zé)任?！?/p>

令林芳又一次意外的是，接待人員矢口否認(rèn)公司收了林芳的1.5萬元。林芳?xì)獾貌恢勒f什么好了，她想，幸好我?guī)еo田湉打款的回單呢！但她出示給接待人員看時(shí)，接待人員卻告訴她，這是你們和田湉個(gè)人之間的事，與公司無關(guān)。糾纏了半天，雙方始終達(dá)不成一致意見。談話就此不歡而散。

很快就到了新的一年，緊接著春節(jié)到了。林芳這個(gè)年都沒有能夠安心過，過去是一心一意想添置套新房，現(xiàn)在是千方百計(jì)考慮如何退房。潤花公司始終是沒有任何退房的商量余地，想找田湉在其中再做做工作的，田湉居然稱她已經(jīng)離開那家銷售公司了，以后不要再找她了，與她無關(guān)了。

怎么可能與她無關(guān)了呢？至少那1.5萬元的貸款“包裝費(fèi)”是匯到她卡上的，而潤花公司矢口否認(rèn)收到這1.5萬元，當(dāng)務(wù)之急趁還能夠與田湉聯(lián)系得上，把這1.5萬元要回來。田湉說，她卡上收到錢之后就拿了自己的1.5萬元現(xiàn)金交給銷售公司的某位主管了，但這位主管和銷售公司均不承認(rèn)收過這筆錢。無奈之下，林芳讓弟弟林至向上海市寶山區(qū)法院起訴。2012年5月10日，上海市寶山區(qū)法院出具判決書，認(rèn)定田湉無權(quán)占有上述1.5萬元“包裝費(fèi)”，理應(yīng)及時(shí)返還。

限貸是國策，判決雙方有責(zé)

“包裝費(fèi)”官司打贏后，林芳又向昆山市法院提起訴訟，認(rèn)為她已經(jīng)將自己的客觀情況如實(shí)告知潤花公司，潤花公司明知她不符合辦理首套房屋貸款的條件仍誤導(dǎo)其買房，最終貸款未獲批準(zhǔn)，其客觀上已沒有購買房屋的能力，無法繼續(xù)履行《商品房購銷合同》。林芳訴訟請(qǐng)求為：解除林芳與潤花公司簽訂的《商品房購銷合同》；要求潤花公司返還林芳首付款20.5萬元，并支付銀行同期貸款利息。

昆山市法院審理后認(rèn)為：《商品房購銷合同》之附件四已經(jīng)明確約定若因買受人所提供資料不符合貸款銀行的貸款條件，而使銀行不同意貸款的，買受人應(yīng)在收到出賣人通知后五日內(nèi)前來辦理變更其他付款方式的手續(xù)。該約定表明支付房款是林芳的義務(wù)，且林芳也未能舉證雙方存有“無法辦理貸款，合同可以解除”的類似約定。故林芳提出解除雙方簽訂的《商品房購銷合同》的理由不符合雙方約定解除的情形，也不符合法律規(guī)定的解除之情形。庭審中，林芳表示不愿意、也無能力繼續(xù)履行《商品房購銷合同》，根據(jù)庭審情況及林芳目前僅支付了總房款的30%、其余房款不愿繼續(xù)支付的狀況來綜合考量，林芳與潤花公司簽訂的《商品房購銷合同》確已無繼續(xù)履行的基礎(chǔ)，可以予以解除，潤花公司應(yīng)返還林芳已支付的房款20.5萬元。

對(duì)于林芳主張的利息損失賠償，昆山市法院認(rèn)為，林芳舉證的一系列限購限貸政策在雙方簽訂《商品房購銷合同》時(shí)均早已出臺(tái)，潤花公司作為房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)熟悉對(duì)其房產(chǎn)銷售有影響的限購限貸政策，但為了達(dá)到銷售房屋的目的，潤花公司的銷售人員仍違規(guī)收取了貸款“包裝費(fèi)”1.5萬元，并按照首套房屋貸款政策簽訂了首付30%、余款70%通過貸款支付的合同；而林芳明知自身?xiàng)l件不符合貸款政策的情況下，仍同意按此方法支付房款，并交付了“包裝費(fèi)”，顯然對(duì)不能辦理貸款的風(fēng)險(xiǎn)也有預(yù)見。故林芳和潤花公司對(duì)于《商品房購銷合同》簽訂后，貸款無法辦理的結(jié)果均有過錯(cuò)?，F(xiàn)林芳不愿補(bǔ)足房款，繼續(xù)履行合同，其屬于違約解除合同。綜合考慮上述因素，法院酌定潤花公司承擔(dān)林芳利息損失的40%。林芳要求解除合同，如給潤花公司造成損失，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約賠償責(zé)任，潤花公司可依據(jù)相應(yīng)證據(jù)，另行主張權(quán)利。

潤花公司不服昆山市法院判決，于2013年5月23日提出上訴。蘇州市中級(jí)法院審理后認(rèn)為，潤花公司的上訴理由均不能成立，于2013年8月21日判決駁回上訴，維持原判。

法博士點(diǎn)評(píng)

俗話說，買的沒有賣的精。在這起商品房購銷案件中，精于此道的潤花公司早就在合同中埋下伏筆，把限貸的后果完全歸咎于買房人，并“陰險(xiǎn)”地安插在不起眼但確實(shí)是合同組成部分的附件四中，萬一貸款成功等于售房成功，貸款不成也逼著你買房人去另想辦法籌錢，否則承擔(dān)違約責(zé)任。林芳不幸中招，最后落入拿房無錢、退房無門的尷尬境地。雖然通過訴訟要回了首付款，但首付款利息損失了60%，而且是否要承擔(dān)相應(yīng)的違約賠償責(zé)任還懸而未決。林芳的教訓(xùn)在于：一是合同有地雷，簽約需謹(jǐn)慎；二是國策就是國策，別指望可以歪門邪道去僭越。

編輯：鄭賓 393758162@qq.com