趙雪仰 楊雅婷 劉 敏

（河南能源化工集團(tuán)鶴煤公司，河南 鶴壁 458000）

0 引言

在當(dāng)今國(guó)際金融危機(jī)的形勢(shì)下，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈,房地產(chǎn)公司要想在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，關(guān)鍵在于能否實(shí)現(xiàn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益最大化。房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)效益最大化的實(shí)現(xiàn)需要在完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位與功能需求的前提下，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的最低化，這個(gè)成本控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，貫穿建筑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工等各個(gè)階段。但是在這幾個(gè)不同的階段中，建筑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段卻是關(guān)鍵階段。一般設(shè)計(jì)費(fèi)只相當(dāng)于建設(shè)工程總費(fèi)用的1%以下，但正是這少于1%的費(fèi)用對(duì)投資的影響極大，據(jù)權(quán)威資料統(tǒng)計(jì)分析，在初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的可能性為75%～95%，在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的可能性為35%～75%;在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的可能性為5%～35%。并且在滿足同樣功能的條件下，一個(gè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)5%～10%，甚至可達(dá)10%～20%。因此要想控制工程成本與投資規(guī)模，關(guān)鍵在于項(xiàng)目前期的投資決策和設(shè)計(jì)階段。

1 影響成本的建筑設(shè)計(jì)因素

1.1 建筑層高

建筑層高的變化在橫向上不會(huì)影響建筑面積，但是在豎向上會(huì)影響內(nèi)外墻體及墻體飾面的面積，從而影響建筑成本，并且建筑層高的增加導(dǎo)致整體建筑總高度的增加，由此引起基礎(chǔ)設(shè)施隨荷載的增加而改變，此外還有內(nèi)外墻體及分隔構(gòu)件的建筑材料增加、因空間體積加大而造成的水、暖、電、空調(diào)設(shè)備容量的增加、施工期間墻體腳手架及水、暖、電、空調(diào)安裝腳手架的增加、垂直構(gòu)件的模板數(shù)量的增加、施工難度系數(shù)的增加等等，從而造成工程總造價(jià)的增加，這對(duì)高層建筑建設(shè)成本的影響尤為明顯。根據(jù)工程綜合測(cè)算:建筑層高每增加10cm，相應(yīng)造成建筑成本增加2%～3%左右。

1.2 建筑面積

隨著建筑面積的加大，單位建筑面積的造價(jià)反而是降低的，因?yàn)榻ㄖ娣e的加大使得建筑外墻圍護(hù)結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)度占單位面積的比率降低了，外墻圍護(hù)結(jié)構(gòu)一般包括墻體、門窗、幕墻、外墻飾面等。在住宅的設(shè)計(jì)過(guò)程中也可能發(fā)現(xiàn)這種情況:按兩居室、三居室、四居室這樣的順序排列，其單位面積的造價(jià)呈下降趨勢(shì)，這是由于墻體的長(zhǎng)度與單位面積之間的比例關(guān)系，所以在住宅設(shè)計(jì)中居室的單位造價(jià)往往低于廚衛(wèi)的單位造價(jià)，且隨著居室數(shù)量的增加而廚房衛(wèi)生間的面積一般不會(huì)同比例增加，這就使得居室數(shù)量的增加反而降低了工程造價(jià)。在住宅設(shè)計(jì)中多設(shè)計(jì)三居、四居住宅，有利于成本的降低。然而隨著建筑面積的加大，造價(jià)的降低也有一定的范圍和條件限制，當(dāng)超出一定的限制后，造價(jià)的變化因素就沒(méi)這么簡(jiǎn)單了，只要在設(shè)計(jì)中掌握面積的合理變化，就能夠達(dá)到合理降低成本的目的。

1.3 建筑平面

可以說(shuō)建筑平面的設(shè)計(jì)對(duì)建筑成本的影響很大，一般建筑平面形狀越簡(jiǎn)單，其單位造價(jià)也越低。這是由于形狀越復(fù)雜的建筑平面，內(nèi)部房間布置、功能分區(qū)、結(jié)構(gòu)布置就越復(fù)雜，除此之外，還增加了建筑外圍護(hù)墻體與飾面的材料數(shù)量、土方開(kāi)挖的費(fèi)用、散水費(fèi)用及屋面費(fèi)用等。根據(jù)研究結(jié)論，以相同的建筑面積為條件，單位造價(jià)由低到高順序排列的建筑平面形狀依次是正方形、矩形、L形、工字形、不規(guī)則形。這并不是要推廣方形建筑平面以達(dá)到項(xiàng)目成本的最低化，而是在滿足建筑功能與項(xiàng)目定位為前提的基礎(chǔ)上，注意建筑平面形狀的簡(jiǎn)潔化設(shè)計(jì)，否則單純追求項(xiàng)目成本的最低化而忽視了建筑造型與美感，是不可能實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的。

1.4 建筑結(jié)構(gòu)選型

不同的結(jié)構(gòu)體系對(duì)工程造價(jià)的影響較明顯。選擇適宜的建筑結(jié)構(gòu)體系至關(guān)重要。舉例來(lái)說(shuō)，在一個(gè)工程設(shè)計(jì)評(píng)標(biāo)中，招標(biāo)書的內(nèi)容是這樣的:擬援建某國(guó)家一體育中心，有2000人坐席的看臺(tái)，能兼顧足球、籃球運(yùn)動(dòng)和群眾集會(huì)及室外球類練習(xí)場(chǎng)，資金限額2700萬(wàn)元，當(dāng)?shù)貧夂蚨嘤瓿睗?，屬熱帶氣候。有三家設(shè)計(jì)投標(biāo)單位:甲標(biāo)以整體鋼架系統(tǒng)和鋼筋混凝土看臺(tái)設(shè)計(jì)成建筑面積為3650 m2的體育館及室外球類練習(xí)場(chǎng)，乙標(biāo)以整體鋼筋混凝土殼體結(jié)構(gòu)為體系設(shè)計(jì)成建筑面積為4455m2的體育館及室外球類練習(xí)場(chǎng)，丙標(biāo)以鋼筋混凝土看臺(tái)局部加罩棚設(shè)計(jì)成1892m2的體育場(chǎng)及室外球類練習(xí)場(chǎng)。甲、乙、丙三標(biāo)同時(shí)滿足了2000人坐席的看臺(tái)及室外練習(xí)場(chǎng)的設(shè)計(jì)要求，其報(bào)價(jià)也都在2700萬(wàn)元限額之內(nèi)，那么應(yīng)當(dāng)選擇哪個(gè)標(biāo)。我們知道國(guó)外工程項(xiàng)目需考慮材料設(shè)備，的運(yùn)輸施工、機(jī)械折舊、人工勞動(dòng)單價(jià)較高等因素，從大量積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)字可知，體育場(chǎng)單位面積造價(jià)一般為5500元/m2～6500元/m2左右，體育館單位面積造價(jià)一般為8500元/m2～9600元/m2左右(體育場(chǎng)建筑一般比體育館建筑要節(jié)約投資1/3以上)，這個(gè)數(shù)據(jù)因國(guó)家地區(qū)及規(guī)模的不同而單位面積的造價(jià)會(huì)有所不同。甲標(biāo)體育館3650 m2，若單位造價(jià)按最低估算價(jià)格為8500元/m2，僅體育館估算投資都需要3103萬(wàn)元，乙標(biāo)體育館4455m2，單位造價(jià)也按最低價(jià)估算，僅體育館的投資需要3787萬(wàn)元，顯然甲乙兩標(biāo)僅體育館單項(xiàng)已超出限額2700萬(wàn)元，而丙標(biāo)不是體育館而是體育場(chǎng)，即使單價(jià)按照最高估算6500元/m2，估算投資額僅為1230萬(wàn)元，其余的資金可建造室外足球場(chǎng)、網(wǎng)場(chǎng)、籃球場(chǎng)及室外工程，且考慮到熱帶氣候的影響，又避免了鋼構(gòu)在潮濕氣候下的鹽分腐蝕問(wèn)題。所以即便是在同樣的設(shè)計(jì)目標(biāo)下，建筑不同的結(jié)構(gòu)選型對(duì)目成本的影響可說(shuō)是巨大的。

1.5 建筑造型

在建筑設(shè)計(jì)的過(guò)程中，建筑設(shè)計(jì)師考慮到建筑的美感要求，一般都會(huì)增加一些沒(méi)有實(shí)際作用的造型元素，比如構(gòu)筑物、飄板雙層墻體、玻璃幕墻等。這些建筑造型元素可以說(shuō)在地產(chǎn)項(xiàng)目一般容易獲得投資者的肯定與認(rèn)可，也的確為建筑做出了重大獻(xiàn)，但是同樣不應(yīng)忽視的是建筑造型要與項(xiàng)目的定位及投資規(guī)相稱，投資方通過(guò)與設(shè)計(jì)師的溝通，可以為投資規(guī)模較小、定位平民化的項(xiàng)目設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔樸素、造型規(guī)整常見(jiàn)、構(gòu)造與施工容易建筑造型，為投資規(guī)模較大、定位高調(diào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)格炫目、奇少見(jiàn)的建筑造型。這些都是可以在設(shè)計(jì)階段通過(guò)主動(dòng)控制達(dá)投資方想要的成本效果的。

1.6 充足的設(shè)計(jì)時(shí)間

無(wú)論是完成什么樣的工作，充足的時(shí)間都是最基本的前提件，一個(gè)完善的設(shè)計(jì)方案也是如此。在目前的房地產(chǎn)行業(yè)，投方為了節(jié)約時(shí)間成本而經(jīng)常嚴(yán)重縮短建筑設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)時(shí)間，設(shè)計(jì)工期壓到了極限，甚至超越了極限，建筑設(shè)計(jì)師沒(méi)有充足時(shí)間構(gòu)思更好的建筑設(shè)計(jì)方案，幾乎大部分的設(shè)計(jì)方案都是設(shè)人員在甲方的不斷催促下連續(xù)熬夜趕制出來(lái)的，結(jié)構(gòu)工程師沒(méi)足夠的時(shí)間進(jìn)行認(rèn)真的計(jì)算和核算，工程師們?yōu)榱藵M足投資者工期的要求，往往不得不憑借“經(jīng)驗(yàn)”，以保守估算法確定一些要部位的結(jié)構(gòu)斷面，造成了不必要的資源浪費(fèi)，增加了項(xiàng)目成本。

[1]王淑蓉.房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理研究[D].北京:北京交通大學(xué),2007.

[2]姚兵.建設(shè)工程投資控制[M].北京:知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社,2003.

[3]陳之泉.論建筑產(chǎn)品的生命周期管理[J].南方建筑,200(5):1-3.

[4]姚東.建筑工程設(shè)計(jì)階段如何進(jìn)行投資控制[J].中國(guó)科技信息,2005(16):212-213.