房產(chǎn)調(diào)控的新國(guó)五條解讀

白永強(qiáng)

（江蘇師范大學(xué)數(shù)學(xué)與統(tǒng)計(jì)學(xué)院，江蘇 徐州 221116）

一、此次調(diào)控的背景

2008年發(fā)生了由美國(guó)次貸危機(jī)導(dǎo)致的金融危機(jī)，其影響范圍波及到了全世界。我國(guó)也受其影響，在此背景下，世界各國(guó)紛紛推出了刺激經(jīng)濟(jì)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)措施。我國(guó)在2008年底開(kāi)始了寬松的貨幣政策，其中包括降低貸款利率、降低印花稅以及房地產(chǎn)交易說(shuō)，特別是2009年注入了較多的基礎(chǔ)貨幣，2009年新增貸款中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房貸款都有較大幅度的上升。這一寬松的貨幣政策在2010年一季度得以延續(xù)，房?jī)r(jià)在這一年多的時(shí)間內(nèi)突飛猛進(jìn)，各地紛紛爆出地王和房?jī)r(jià)的新高。國(guó)家也適時(shí)地推出了政府投資4萬(wàn)億以刺激經(jīng)濟(jì)，也就是加大了政府購(gòu)買(mǎi)，各地紛紛上馬新的投資項(xiàng)目，最為突出的就是高鐵和地鐵、以及高速公路的跨越式投資發(fā)展。2003—2013年，國(guó)家發(fā)行的貨幣量成十倍的增長(zhǎng)，這些政策都是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的官方政策背景。

另外，2007年我國(guó)股市經(jīng)過(guò)了過(guò)山車(chē)般的起落，從上證指數(shù)從2000點(diǎn)沖到6500多點(diǎn)，然后又跌落至1800點(diǎn)，其中有許多人被套牢。股市的這種異常波動(dòng)使得投資者將資金都投向了房市，從2009年初開(kāi)始，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了井噴式漲價(jià)，許多城市的房?jī)r(jià)都是一天一個(gè)價(jià)，甚至還出現(xiàn)了海南地區(qū)房?jī)r(jià)一夜暴漲每平方米五千多的情況。這種非正常的持續(xù)漲價(jià)使得我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大的泡沫，而且趨勢(shì)不減，正是在這樣的背景下，政府開(kāi)始了歷次的房產(chǎn)調(diào)控。

二、各次調(diào)控效果

自從2003年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了多次房地長(zhǎng)調(diào)控措施，除去上面提到的2009年的刺激住房消費(fèi)政策外，其余的政策無(wú)一例外地都是為了抑制房?jī)r(jià)的上漲，結(jié)果基本上都是越調(diào)越高，當(dāng)然，這個(gè)所謂的高都是表面上名義貨幣量的增加，如果考慮到這期間貨幣發(fā)行量的加大因素，實(shí)際上，房?jī)r(jià)沒(méi)有表面上看起來(lái)的那么大漲幅。2013年3月的這次政策是近年來(lái)最嚴(yán)格的政策，20%的稅率確實(shí)是絕無(wú)僅有的。

三、基于彈性的稅收負(fù)擔(dān)分析

此次政策剛一出臺(tái)，其市場(chǎng)影響凸顯出來(lái)。近期，北京等大中城市出現(xiàn)了稅收大廳排起長(zhǎng)隊(duì)的景象，甚至還有人半夜就去排隊(duì)，其目的就是在新政真正實(shí)施之前完成房產(chǎn)交易，以避免20%的高稅。從實(shí)際看，我們可以假設(shè)二手房和新建住房為完全替代品，這一假設(shè)也是很合理的，因?yàn)槎吖δ芡耆嗤慕?jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，供需雙方哪一方的價(jià)格彈性更小，哪一方將承擔(dān)更多的稅負(fù)。房屋作為生活必需品，顯然正常情況下，購(gòu)房者的彈性更小一些，所以可以預(yù)見(jiàn)，在政策實(shí)施后，二手房?jī)r(jià)格必將上漲，上漲部分基本為稅收部分，也就是，賣(mài)房者會(huì)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房者身上。本來(lái)一般情況下，二手房?jī)r(jià)格稍低于新建商品房，二手房是現(xiàn)房且社區(qū)已經(jīng)趨于成熟，而新建商品房一般還需一年左右才可以交房，加之周邊和社區(qū)不是很成熟，所以二手房一般更受歡迎，關(guān)注二手房的人很多。而新政的推出對(duì)二手房購(gòu)買(mǎi)者的負(fù)擔(dān)將會(huì)加重。這樣一來(lái)，購(gòu)房者的目光必然投向新建住房市場(chǎng)，當(dāng)然就會(huì)加大新建住房的需求，這也必然導(dǎo)致新建住房的房?jī)r(jià)上漲。通過(guò)以上分析，我們可以看到，無(wú)論是新建住房還是二手房必將上漲，這對(duì)國(guó)五條出臺(tái)的初衷是相違背的。

四、個(gè)人建議

國(guó)五條新政的出臺(tái)初衷是穩(wěn)定房?jī)r(jià)或者說(shuō)避免房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，使房?jī)r(jià)回歸到合理水平。但是通過(guò)以上分析，很可能會(huì)出現(xiàn)二手房和新建住房的齊頭并進(jìn)。最近國(guó)家公布了2003年到2013年，國(guó)家增發(fā)的貨幣量增長(zhǎng)了十倍，實(shí)際上，貨幣增發(fā)的結(jié)果必然是物價(jià)上漲，拋去我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際增幅，貨幣發(fā)行量還是偏多。包括房?jī)r(jià)在內(nèi)的物價(jià)上漲也是情理之中的事情，我們感覺(jué)到的CPI增幅可能比官方公布的數(shù)據(jù)會(huì)大一些。因此，我認(rèn)為，如果施行20%的稅收，征稅范圍應(yīng)該拋去實(shí)際的物價(jià)正常漲幅，舉例來(lái)看，比如2003年房?jī)r(jià)為50萬(wàn)，2013年評(píng)估該房?jī)r(jià)為200萬(wàn)。那么2003年的50萬(wàn)，利用實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力衡量，如果等價(jià)于現(xiàn)在的150萬(wàn)，那么在征稅時(shí)應(yīng)該拋去價(jià)值的正常增幅，納稅額應(yīng)為（200-150）×20%=10萬(wàn)，而不應(yīng)該是（200-50）×20%=30萬(wàn)。這樣可能會(huì)更合理，也更容易被民眾接受，畢竟最近十年我國(guó)的綜合物價(jià)都在上漲，也許增發(fā)貨幣是其中很重要的原因。

經(jīng)過(guò)以上分析，近幾年來(lái)，物價(jià)上漲導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲也在房?jī)r(jià)上漲中占有很大比重。投資或者投機(jī)房產(chǎn)隨著我國(guó)調(diào)控的進(jìn)一步深入會(huì)越來(lái)越少，這當(dāng)中也有我們應(yīng)該思考的問(wèn)題。我國(guó)金融市場(chǎng)不是特別的規(guī)范，比如股票市場(chǎng)，近十幾年我國(guó)的GDP都以8%以上的增幅在發(fā)展，但是股票市場(chǎng)并未體現(xiàn)出這種漲幅，按照此漲幅每過(guò)8年左右，經(jīng)濟(jì)就會(huì)翻一番，而股票市場(chǎng)也應(yīng)該反應(yīng)出這種漲幅，股票應(yīng)該是波動(dòng)上升的才合乎邏輯。正是由于我國(guó)在股票在內(nèi)的證!市場(chǎng)的收益不穩(wěn)定，甚至是連年虧損，而百姓手里的資金沒(méi)有更好地投資渠道，股票不賺錢(qián)。如果將資金存入銀行，按照這幾年的物價(jià)漲幅，得到的更是負(fù)利率，也就是越存越虧，或者說(shuō)，存幾年錢(qián)后得到的資金購(gòu)買(mǎi)力還不如存款前，這種案例比比皆是。所以，更好地規(guī)范我國(guó)證!市場(chǎng)，比如提高國(guó)債收益率，加大股票市場(chǎng)、期貨市場(chǎng)的監(jiān)管等措施，使百姓的資金有更合理的投資渠道，這樣大家才不會(huì)都去投資房產(chǎn)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控才更有積極地作用。

五、總結(jié)

通過(guò)對(duì)我國(guó)投資渠道和CPI等的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，新國(guó)五條的調(diào)控效果可能不一定能達(dá)到預(yù)期的效果。我認(rèn)為，我們應(yīng)該采取多管齊下的政策：（1）規(guī)范金融市場(chǎng)的操作，打擊內(nèi)部操作；（2）進(jìn)一步實(shí)施嚴(yán)格的限購(gòu)措施；（3）區(qū)別是唯一房產(chǎn)出售還是二套以上的房產(chǎn)出售，采取有區(qū)別的政策，真正打擊投資和投機(jī)分子；（4）征稅時(shí)，應(yīng)該考慮到實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力問(wèn)題，征稅范圍應(yīng)該扣除物價(jià)漲幅；（5）加大土地供應(yīng)和保障房建設(shè)，這樣調(diào)控效果可能會(huì)更好一些。

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