□文/翟建國

（河北娜美房地產開發(fā)有限公司 河北·石家莊）

我國城市化的發(fā)展，使房地產行業(yè)得到了迅猛發(fā)展，成為中國經濟的支柱產業(yè)之一。房企被政策和市場夾在中間，承擔著調控的絕大部分壓力。如何擺脫困境，管理企業(yè)現(xiàn)金流成為解決這個問題的關鍵。優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)金流管理，使企業(yè)在未來競爭中處于優(yōu)勢。

一、房地產行業(yè)特征分析

1、房地產項目投入大。房地產業(yè)是一個高度資金密集性行業(yè)，所需成本高。首先土地拍賣，購入土地使用權，一次性支付巨額土地出讓金。接下來是交納各種前期規(guī)費，舊房拆遷辦理項目立項、用地許可、規(guī)劃許可、施工許可、預售許可，然后才能進入收款程序。達到預售之前，房企墊付資金達到項目總成本的60%以上，預售后，交納12%～16%的營業(yè)稅和土地增值稅等，對房地產企業(yè)的資金要求相當大。

2、房地產項目建設周期長。房地產項目從拍地、開發(fā)建設到銷售，受各種因素的制約，通常需3～5年的時間，如通過出租獲得租金收回投資則時間更長。房企沉淀在開發(fā)存貨上的資金會很大。

3、房地產項目變現(xiàn)風險大。相對于其他商品而言，由于房地產一般要經過一個合理的較長時間才能在市場上脫手，其資產很難在短期內變現(xiàn)，如果急于脫手，損失不可避免，這樣房地產項目就存在變現(xiàn)力風險。變現(xiàn)力在很大程度上考驗著房企的資金承受力。

二、國家調控政策的影響

1、政府宏觀調控政策旨在保持房地產業(yè)、國家社會經濟健康穩(wěn)定發(fā)展，對于有實力、有長遠發(fā)展計劃的大型公司長期看應該是利大于弊，短期內或將產生不確定影響。企業(yè)應對國家相關土地、金融、稅收政策變化進行研究，調控土地儲備策略和開發(fā)進度，避害趨利。

2、房地產行業(yè)的發(fā)展和房地產項目的建設，事關國民經濟和國計民生，國家和地方政府根據現(xiàn)實情況對房地產行業(yè)進行宏觀調控和政策引導，使得房地產項目從立項開始，各個環(huán)節(jié)都受到直接約束和控制。所有的這些政策對房地產的資金要求都很高，支付環(huán)節(jié)提前和增加了，收款環(huán)節(jié)推遲了。

三、房地產企業(yè)進行資金管理的必要性和緊迫性

1、基于房地產行業(yè)的特征，投入大、建設周期長，銷售回籠資金慢，房地產企業(yè)幾乎不可能完全依靠自有資金進行發(fā)展。房地產企業(yè)進行IPO和股權再融資的限制較多，門檻較高，中小房地產企業(yè)風險承受能力、盈利能力、信用水平都存在較大的問題，通過上市解決資金來源幾乎不可能，目前企業(yè)大多從銀行借款進行負債融資，這導致企業(yè)資產負債率過高，房企龍頭萬科的資產負債率2011年三季度高達80%，其他一般房企高達90%以上，如此高的負債率已經壓縮了其進一步借貸融資的空間。伴隨著高負債的是高風險，銀行對房企的信貸條件也是從緊審批，目前利率上浮比例已達到50%或60%，直接加大了房地產企業(yè)的財務壓力和財務風險。

2、房地產企業(yè)的管理人員資金意識淡薄，并未在頭腦中樹立資金成本、利息、時間價值等觀念，使資金管理成為企業(yè)管理中的一個薄弱環(huán)節(jié)，具體表現(xiàn)在企業(yè)內部資金管理的責任不明確，前期開發(fā)拖沓，建設工程質量不過關，工期延長，配套不落實，銷售策劃不夠，售后服務欠佳等等行為，這些行為都直接影響投入資金的按時回籠，造成企業(yè)資金的短缺。

四、房地產企業(yè)資金管理的思路

1、我國房地產開發(fā)資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資。內部融資包括企業(yè)自有資金和預收賬款。外部融資的主要渠道和融資工具有:上市發(fā)行股票、發(fā)行公司債券、銀行貸款、房地產投資信托、商業(yè)抵押擔保證券、其他融資方式等。通過發(fā)行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，并委托專門管理機構進行經營管理。通過證券化過程及債券形式向投資者發(fā)行。其他融資方式有利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。

2、房地產企業(yè)還可以通過開展項目合作與參建，吸引國內外資金。外部籌資是房地產企業(yè)的主要資金來源，一方面高財務成本加大了企業(yè)經營風險，另一方面約束條件多。企業(yè)應改粗放管理為集約化管理，以管理出效益。

3、強化內部資金管理。加強企業(yè)內部流動資金管理，減少資金閑置，在充分估計風險的前提下，將資金投資于高收益項目。針對企業(yè)應收賬款管理，設立房款臺賬，記錄每個客戶的信息，同時財務部門要定期與銷售部門核對客戶情況，積極催款以保證資金回收。應貫徹并執(zhí)行分期滾動開發(fā)的理念，減少在建工程成本的占有量。同時，強化利息觀念，并在企業(yè)制定和實施生產經營目標中運用。企業(yè)內部對資金占用應建立完善的結算機構與制度，準確核算占用量及占用期，努力降低企業(yè)資金的占用成本。

4、優(yōu)化項目投資管理。投資項目優(yōu)劣直接關系到企業(yè)資金回收和利潤大小，因此企業(yè)在投資的前期必須針對項目做大量可行性研究。同時，房地產市場與國民經濟發(fā)展狀況、人口規(guī)模與結構、居民收入、政策法規(guī)、產業(yè)結構、通貨膨脹率、國家金融政策等方面存在較強的關聯(lián)性，因此在房地產項目開發(fā)方案選擇時，應按一定的操作程序，從各個角度對房地產市場與項目進行詳細的調研和分析。房地產企業(yè)在投資前期應該充分了解國家關于房地產業(yè)發(fā)展的最新政策、宏觀經濟環(huán)境、城市規(guī)劃發(fā)展情況、擬開發(fā)項目的周圍環(huán)境、消費群體的定位等事項，做好充分的市場調研，再由專業(yè)人員設計開發(fā)方案，包括開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)步驟、項目投資融資方案、開發(fā)進度安排等，并測算出建筑密度、建筑面積密度、容積率、工程造價指標等相關的技術經濟指標，使項目的開發(fā)適應市場需求，實現(xiàn)預期利潤。

5、完善項目資金監(jiān)控。完善房地產企業(yè)項目的資金監(jiān)控，包括期前預控和期間監(jiān)控。期前預控的目的是為了事先對資金流向和流量進行較為準確的預測，以“防患于未然”。企業(yè)根據開發(fā)經營的需要，編制年度、季度和月度的資金收支計劃，對企業(yè)每一個具體開發(fā)項目的資金收入和資金投入情況，按時間、數量分別排列組合，找出資金收入和支出的波谷期及其節(jié)點，分析造成缺口的原因，擬訂彌補缺口的措施。期間控制貫穿于企業(yè)正常生產經營的資金管理全過程，包括對商品房預銷售收入和項目開發(fā)資金支出的監(jiān)控、資金收支大類的監(jiān)控和統(tǒng)籌資金收支等方面。通過項目的期前預控和期間監(jiān)控，最終實現(xiàn)對房地產企業(yè)項目資金的良好管理。

綜上所述，房地產企業(yè)應充分利用有利的籌資條件，綜合考慮籌資成本、籌資風險、籌資結構、資本市場狀況等，從企業(yè)的資本來源和資本結構出發(fā)，在不同階段選擇不同的籌資方式，以滿足其健康發(fā)展的需要。