趙勝民，羅 琦

（南開大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，天津300071）

一、引 言

居住是人類最基本的生活需求之一，同時(shí)居有定所也是每個(gè)中國(guó)人的夢(mèng)想。然而，住房?jī)r(jià)格的不斷走高卻使我們的“中國(guó)夢(mèng)”好似霧里看花、水中望月。房?jī)r(jià)居高不下已經(jīng)成為當(dāng)前社會(huì)最關(guān)注的問題之一，盡管針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策不斷趨于嚴(yán)厲，但是仍無法抑制房?jī)r(jià)較快上漲。2013年5月公布的《2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》明確提出“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”。國(guó)家稅務(wù)總局近期也下發(fā)通知，首次明確表態(tài)將研究擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。而房產(chǎn)稅能否遏制房?jī)r(jià)高速上漲一直存在爭(zhēng)議，正確分析房產(chǎn)稅對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響對(duì)于房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)和推進(jìn)具有重要意義。

關(guān)于房產(chǎn)稅、信貸政策與住房?jī)r(jià)格相互之間的關(guān)系，現(xiàn)有研究要么只考察房產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)的關(guān)系，要么僅探討信貸政策與房?jī)r(jià)的關(guān)系。關(guān)于房產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)的關(guān)系，國(guó)外學(xué)者Lai等（2010）從房屋所有者的福利角度分析了房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響。國(guó)內(nèi)學(xué)者也對(duì)兩者關(guān)系做過大量研究，如況偉大（2009）采用靜態(tài)一般均衡模型分析了房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）與房?jī)r(jià)之間的關(guān)聯(lián)。駱永民和伍文中（2012）通過建立一個(gè)動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型，討論了房產(chǎn)稅改革和房?jī)r(jià)變化的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。關(guān)于信貸政策與房?jī)r(jià)的關(guān)系，現(xiàn)有研究大多建立各種計(jì)量模型來分析兩者的相互作用機(jī)制，如趙進(jìn)文和高輝（2009）的實(shí)證分析表明，房?jī)r(jià)是央行貨幣政策利率反應(yīng)函數(shù)的重要內(nèi)生變量，并建議央行將房?jī)r(jià)波動(dòng)作為內(nèi)生影響因素。譚政勛和陳銘（2012）利用面板模型分析了房?jī)r(jià)失衡和房?jī)r(jià)變化對(duì)金融危機(jī)的影響，結(jié)果表明銀行貸款是短期房?jī)r(jià)上漲最主要的推動(dòng)力。這類研究采用的計(jì)量模型主要有面板數(shù)據(jù)計(jì)量模型、VAR模型、結(jié)構(gòu)向量自回歸模型（SVAR）、誤差修正模型（ECM）、向量誤差修正模型（VECM）等。然而，上述研究文獻(xiàn)存在一些不足，如單純依靠計(jì)量模型難以分析政策組合對(duì)房?jī)r(jià)的影響、采用的計(jì)量模型存在明顯不足、選用的指標(biāo)不恰當(dāng)?shù)取?/p>

最重要的是，現(xiàn)有研究沒有考慮金融摩擦對(duì)房產(chǎn)稅和信貸政策實(shí)施效果的影響。信貸市場(chǎng)中的借貸利差對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不可忽視，房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目資金鏈長(zhǎng)、建造銷售具有一定風(fēng)險(xiǎn)等，與其他市場(chǎng)因素相比，借貸利差對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響更加重要。另外，對(duì)依靠按揭貸款的購(gòu)房者來說，利差的大小直接決定了還款額的多少。因此，在分析房地產(chǎn)市場(chǎng)問題時(shí)不考慮金融摩擦顯得過于寬泛，不可避免地會(huì)降低研究結(jié)論的可信度。

本文試圖在現(xiàn)有文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上更加清晰地分析金融摩擦下房產(chǎn)稅和信貸政策對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響。為此，本文通過建立一個(gè)引入金融摩擦的新凱恩斯動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型來分析房產(chǎn)稅、信貸政策與住房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系，并對(duì)房產(chǎn)稅與不同信貸政策的組合進(jìn)行數(shù)值模擬。

二、理論模型

（一）儲(chǔ)蓄型家庭

參照Iacoviello（2005）及Iacoviello和 Neri（2010）的模型設(shè)置，本文將家庭住房占有量引入效用函數(shù)中，且假設(shè)消費(fèi)、房產(chǎn)持有與閑暇是可分的。儲(chǔ)蓄型家庭不借貸，而是把多余資金儲(chǔ)存起來，通過金融中介貸給企業(yè)和借貸型家庭以獲得利息收入。儲(chǔ)蓄型家庭的效用最大化問題為：①

其中，β′∈（0，1）表示儲(chǔ)蓄型家庭的跨期貼現(xiàn)率，c′t表示儲(chǔ)蓄型家庭t期的消費(fèi)量，h′t表示t期的房產(chǎn)持有量，L′t表示儲(chǔ)蓄型家庭的勞動(dòng)供給量，η′表示勞動(dòng)供給彈性，jt表示房產(chǎn)持有偏好。qt≡Qt／Pt表示t期的實(shí)際房?jī)r(jià)水平，表示儲(chǔ)蓄型家庭t期的房產(chǎn)稅負(fù)水平表示儲(chǔ)蓄型家庭t期貸出的資金，表示儲(chǔ)蓄型家庭t期的實(shí)際工資收入，表示通貨膨脹率，表示t-1期的利息收入，Divt表示持有中間商股份獲得的紅利。

（二）借貸型家庭

與儲(chǔ)蓄型家庭類似，借貸型家庭的效用最大化問題為：

其中，β″∈（0，1）表示借貸型家庭的跨期貼現(xiàn)率，借貸型家庭比儲(chǔ)蓄型家庭缺乏耐心，所以β″＜β′。借貸型家庭的約束條件中加入了借貸約束，即房產(chǎn)抵押貸款額度不能超過房產(chǎn)預(yù)期價(jià)值的ω″t倍，②這個(gè)倍數(shù)在有些文獻(xiàn)中被稱為貸款價(jià)值比（loan to value ratios）。為了研究個(gè)人住房按揭貸款額度影響住房?jī)r(jià)格的渠道，本文對(duì)借貸型家庭的個(gè)人住房按揭貸款額度設(shè)置外生沖擊，該沖擊的對(duì)數(shù)形式服從AR（1）過程：

（三）金融中介

關(guān)于金融市場(chǎng)摩擦的影響機(jī)制，不同的學(xué)者有著不同的界定。Goodfriend和 McCallum（2007）及Gertler和 Kiyotaki（2010）通過借出方（金融中介）來構(gòu)造金融市場(chǎng)摩擦。金融中介利用借貸型家庭和企業(yè)的借貸資本與借貸資金的比例來判斷借貸風(fēng)險(xiǎn)狀況。本文使用借貸量與抵押房地產(chǎn)價(jià)值的比例來反映他們的借貸風(fēng)險(xiǎn)狀況，b″和b分別表示借貸型家庭和企業(yè)的借貸量，qth″t和qtht分別表示借貸型家庭和企業(yè)抵押的房地產(chǎn)價(jià)值。和越小表明借貸風(fēng)險(xiǎn)越小，則金融中介會(huì)給予越多的利率優(yōu)惠；反之，和越大表明借貸風(fēng)險(xiǎn)越大，則金融中介給予的利率會(huì)越高。本文設(shè)定借貸型家庭和企業(yè)的借貸利率是借貸風(fēng)險(xiǎn)狀況的函數(shù)：

（四）房地產(chǎn)開發(fā)商

房地產(chǎn)開發(fā)商以資本、房屋、勞動(dòng)作為投入進(jìn)行生產(chǎn)，假定生產(chǎn)函數(shù)是科布—道格拉斯形式的，則有：

其中，Yt表示產(chǎn)出，At表示技術(shù)增長(zhǎng)率沖擊，該沖擊的對(duì)數(shù)形式服從AR（1）過程：

本文參照Bernanke等（1999）的模型設(shè)置，假設(shè)產(chǎn)業(yè)鏈中存在零售商，它以價(jià)格從企業(yè)購(gòu)買商品，并以價(jià)格Pt在市場(chǎng)上出售，定義為價(jià)格加成。房地產(chǎn)開發(fā)商的最優(yōu)化問題為：

其中，γ表示房地產(chǎn)開發(fā)商的跨期貼現(xiàn)因子，且滿足γ＜β′。③It表示房地產(chǎn)開發(fā)商t期投入的資本，δ是資本折舊率。φk＞0表示資本的調(diào)整成本，資本成本調(diào)整函數(shù)S為凸函數(shù)，且在穩(wěn)態(tài)時(shí)有S＝S′＝0。ct表示房地產(chǎn)開發(fā)商的消費(fèi)，表示房地產(chǎn)存量?jī)r(jià)值的變化量表示償還的t-1期貸款利息，bt表示房地產(chǎn)開發(fā)商的借貸量，Rt表示利率，w′t和w″t表示兩類家庭勞動(dòng)t-1期的實(shí)際工資水平。同樣，為了研究房地產(chǎn)抵押貸款信貸配給額度影響住房?jī)r(jià)格的渠道，本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸配給額度設(shè)置外生沖擊，該沖擊的對(duì)數(shù)形式服從AR（1）過程：

（五）最終產(chǎn)品部門

經(jīng)濟(jì)中有連續(xù)的最終產(chǎn)品部門，以z∈（0，1）表示。為了引入粘性價(jià)格機(jī)制，本文參考Bernanke等（1999）關(guān)于零售商的設(shè)定，假定最終產(chǎn)品生產(chǎn)廠商z∈（0，1）在完全競(jìng)爭(zhēng)的中間產(chǎn)品市場(chǎng)以價(jià)格Pωt購(gòu)買中間品，中間品的替代彈性為ε，則其利潤(rùn)最大化問題為：

由利潤(rùn)最大化的一階條件可得零售商的需求函數(shù)：

其中，最終產(chǎn)品的生產(chǎn)函數(shù)為：

最終產(chǎn)品的價(jià)格為：

最終產(chǎn)品生產(chǎn)廠商遵從Calvo（1983）定價(jià)原則，即每一期都有1-θ比例的廠商將其產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整至最優(yōu)水平，其他廠商則保持價(jià)格Pt不變。最后，通過一系列推導(dǎo)，可得新凱恩斯菲利普斯曲線：

（六）政府部門

政府實(shí)施收支平衡的財(cái)政政策，政府收入來自儲(chǔ)蓄型家庭、借貸型家庭和企業(yè)的房產(chǎn)稅，政府支出為購(gòu)買性支出。政府購(gòu)買性支出既不給消費(fèi)者帶來效用，也不給企業(yè)生產(chǎn)帶來正外部性，因而可將其看成是對(duì)產(chǎn)出的直接耗費(fèi)，則政府收支平衡滿足：

本文采用包含房?jī)r(jià)波動(dòng)的泰勒規(guī)則來表示貨幣政策，也即：

（七）資源約束

假設(shè)房地產(chǎn)總量為1，借款總和等于貸款總和，即儲(chǔ)蓄型家庭提供貸款給借貸型家庭和房地產(chǎn)開發(fā)商以滿足后兩者的消費(fèi)和投資需求，經(jīng)濟(jì)中總產(chǎn)出滿足家庭和房地產(chǎn)開發(fā)商的消費(fèi)、投資需求及政府支出需求。

（八）模型求解

為了求解上述DSGE模型，首先要對(duì)模型的一階條件和約束條件進(jìn)行對(duì)數(shù)線性化，對(duì)數(shù)線性化后的模型④包括六個(gè)部分：總需求方程、總供給方程、房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)變化方程、借貸約束和金融摩擦約束方程、狀態(tài)變量演進(jìn)方程以及政府部門決策方程和外生沖擊方程。

（九）參數(shù)校準(zhǔn)

本文模型中的參數(shù)主要通過實(shí)際數(shù)據(jù)估計(jì)或參考已有研究得到，除特別說明外，參數(shù)校準(zhǔn)所使用數(shù)據(jù)都來自中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)。本文模型的結(jié)構(gòu)參數(shù)校準(zhǔn)結(jié)果見表1。⑤

表1 模型結(jié)構(gòu)參數(shù)校準(zhǔn)結(jié)果

三、數(shù)值模擬分析

（一）不同穩(wěn)態(tài)稅率和金融摩擦下房產(chǎn)稅沖擊對(duì)房?jī)r(jià)的影響

圖1上半部分給出了風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)彈性系數(shù)ζ取0、0.02和0.09時(shí)，不同穩(wěn)態(tài)稅率下房產(chǎn)稅沖擊對(duì)房?jī)r(jià)的影響。從中可以發(fā)現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)彈性系數(shù)越大，即金融摩擦越大，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用越弱。具體來說，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)彈性系數(shù)ζ取0.02時(shí)，在三種穩(wěn)態(tài)稅率下，正向的房產(chǎn)稅沖擊都能起到抑制房?jī)r(jià)上漲的作用，并且稅率越高，房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)的作用越明顯。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)彈性系數(shù)ζ取0.09時(shí)，在房產(chǎn)稅稅率取0和0.7%的情況下，正向的房產(chǎn)稅沖擊不能起到抑制房?jī)r(jià)上漲的作用，而只有當(dāng)房產(chǎn)稅稅率取1.2%時(shí)，正向的房產(chǎn)稅沖擊才對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生抑制作用，即稅率越高，房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)的作用越明顯。從圖1下半部分可以看出，房產(chǎn)稅稅率越高，金融摩擦越小，正向的房產(chǎn)稅沖擊對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用越強(qiáng)。也就是說，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的金融摩擦是導(dǎo)致房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)作用減弱的一個(gè)重要原因。

圖1 不同稅率和金融摩擦下房產(chǎn)稅沖擊對(duì)房?jī)r(jià)的影響

（二）征收房產(chǎn)稅、緊縮信貸政策和提高利率的貨幣政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)的作用效果

圖2考察了當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)彈性系數(shù)ζ取0.02時(shí)，不同穩(wěn)態(tài)稅率下正向的房產(chǎn)稅沖擊、負(fù)向的個(gè)人抵押貸款沖擊、負(fù)向的企業(yè)信貸沖擊及這三者間的組合與正向的利率沖擊對(duì)房?jī)r(jià)的影響。從圖2第一行可以看出，在一定的金融摩擦下，正向的房產(chǎn)稅沖擊對(duì)抑制房?jī)r(jià)的作用在三種穩(wěn)態(tài)稅率下都大于負(fù)向的個(gè)人抵押貸款沖擊和負(fù)向的企業(yè)信貸沖擊，但小于提高利率的貨幣政策（見圖2第二行），這與況偉大（2009）的研究結(jié)論是一致的。結(jié)果顯示，正向的房產(chǎn)稅沖擊對(duì)抑制房?jī)r(jià)的作用最多偏離穩(wěn)態(tài)1個(gè)百分點(diǎn)，提高利率的貨幣政策則最多可達(dá)1.6個(gè)百分點(diǎn)。然而，正向的房產(chǎn)稅沖擊對(duì)抑制房?jī)r(jià)的作用持續(xù)時(shí)間要大于提高利率的貨幣政策，房?jī)r(jià)受到正向的房產(chǎn)稅沖擊后回歸穩(wěn)態(tài)大約需要15個(gè)季度，而在正向的利率沖擊下雖迅速下跌，但回歸穩(wěn)態(tài)很快，僅需要約5個(gè)季度。

從圖2第二行可以看出，正向房產(chǎn)稅沖擊、負(fù)向個(gè)人抵押貸款沖擊和負(fù)向企業(yè)信貸沖擊的組合對(duì)房?jī)r(jià)的影響隨著房產(chǎn)稅稅率的提高而增強(qiáng)，而正向利率沖擊的影響則隨著房產(chǎn)稅稅率的提高而變化不明顯。同時(shí)，正向房產(chǎn)稅沖擊、負(fù)向個(gè)人抵押貸款沖擊和負(fù)向企業(yè)信貸沖擊的組合對(duì)抑制房?jī)r(jià)的作用強(qiáng)度與提高利率的貨幣政策相當(dāng)，這意味著房產(chǎn)稅與緊縮信貸規(guī)模的政策組合可以替代提高利率的貨幣政策來抑制房?jī)r(jià)上漲。

從圖2第三行可以看出，負(fù)向個(gè)人抵押貸款沖擊與正向房產(chǎn)稅沖擊的組合對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用要小于負(fù)向企業(yè)信貸沖擊與正向房產(chǎn)稅沖擊的組合。這意味著在抑制房?jī)r(jià)上漲方面，房產(chǎn)稅與緊縮個(gè)人抵押貸款的政策組合不如房產(chǎn)稅與緊縮房地產(chǎn)企業(yè)信貸的政策組合有效。這主要是因?yàn)?，房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多貸款后會(huì)進(jìn)一步推高地價(jià)和房?jī)r(jià)，從而形成更大的房地產(chǎn)泡沫。

圖2 房產(chǎn)稅、信貸政策與貨幣政策及組合對(duì)房?jī)r(jià)的作用效果

（三）征收房產(chǎn)稅、緊縮信貸政策和提高利率的貨幣政策對(duì)產(chǎn)出波動(dòng)的作用效果

圖3考察了當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)彈性系數(shù)ζ取0.02時(shí)，不同穩(wěn)態(tài)稅率下正向的房產(chǎn)稅沖擊、負(fù)向的個(gè)人抵押貸款沖擊、負(fù)向的企業(yè)信貸沖擊以及這三者間的組合與正向的利率沖擊對(duì)產(chǎn)出波動(dòng)的影響。從圖3第一行可以看出，在一定的金融摩擦下，正向的房產(chǎn)稅沖擊在三種穩(wěn)態(tài)稅率下都使產(chǎn)出正向偏離穩(wěn)態(tài)，而負(fù)向的個(gè)人抵押貸款沖擊、負(fù)向的企業(yè)信貸沖擊與提高利率的貨幣政策（見圖3第二行）卻使產(chǎn)出負(fù)向偏離穩(wěn)態(tài)，即緊縮個(gè)人抵押貸款和企業(yè)信貸的政策以及提高利率的貨幣政策都會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)出下降。同時(shí)，提高利率的貨幣政策（見圖3第二行）導(dǎo)致產(chǎn)出負(fù)向偏離穩(wěn)態(tài)的幅度大于緊縮個(gè)人抵押貸款和緊縮企業(yè)信貸的政策。

從圖3第二行可以看出，在三種不同的房產(chǎn)稅稅率下，正向房產(chǎn)稅沖擊、負(fù)向個(gè)人抵押貸款沖擊和負(fù)向企業(yè)信貸沖擊的組合使產(chǎn)出正向偏離穩(wěn)態(tài)，并且與提高利率的貨幣政策相比，這三者的組合對(duì)產(chǎn)出波動(dòng)的影響微乎其微。這意味著房產(chǎn)稅與緊縮信貸規(guī)模的政策組合在抑制房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)不會(huì)造成產(chǎn)出下降，而提高利率的貨幣政策在抑制房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)卻造成產(chǎn)出比較明顯的下降。

從圖3第三行可以看出，在三種不同的房產(chǎn)稅稅率下，負(fù)向個(gè)人抵押貸款沖擊與正向房產(chǎn)稅沖擊的組合對(duì)產(chǎn)出波動(dòng)的影響要大于負(fù)向企業(yè)信貸沖擊與正向房產(chǎn)稅沖擊的組合。這意味著在抑制房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，房產(chǎn)稅與緊縮個(gè)人抵押貸款的政策組合在抑制產(chǎn)出波動(dòng)方面不如房產(chǎn)稅與緊縮房地產(chǎn)企業(yè)信貸的政策組合有效。

圖3 房產(chǎn)稅、信貸政策與貨幣政策及組合對(duì)產(chǎn)出波動(dòng)的作用效果

（四）方差分解

表2給出了當(dāng)不存在金融摩擦（風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)彈性系數(shù)ζ取0）時(shí)，不同穩(wěn)態(tài)稅率（取0.7%和1.2%）下技術(shù)沖擊、利率沖擊、住房按揭額度沖擊、信貸配給額度沖擊和房產(chǎn)稅沖擊對(duì)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的貢獻(xiàn)值。從中可以看出，當(dāng)不存在金融摩擦?xí)r，在稅率取0.7%的情況下，房?jī)r(jià)受利率沖擊的影響最大，房產(chǎn)稅沖擊的貢獻(xiàn)值大于信貸配給額度沖擊和住房按揭額度沖擊。當(dāng)稅率提高到1.2%時(shí)，信貸配給額度沖擊對(duì)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的貢獻(xiàn)值下降，到第24期時(shí)從14.62%下降到11.94%，住房按揭額度沖擊沒有發(fā)生太大變化，僅從2.99%上升到3.60%，而房產(chǎn)稅沖擊卻從21.97%上升到27.40%，成為解釋房?jī)r(jià)波動(dòng)的第二大重要因素。這充分說明當(dāng)不存在金融摩擦?xí)r，隨著穩(wěn)態(tài)稅率的提高，房產(chǎn)稅逐漸成為影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的主要因素。當(dāng)然，利率沖擊仍是解釋房?jī)r(jià)波動(dòng)的最重要因素。

表2 不存在金融摩擦、稅率取0.7%和1.2%時(shí)房?jī)r(jià)波動(dòng)的方差分解

表3給出了風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)彈性系數(shù)取0.02、稅率取0.7%和1.2%時(shí)房?jī)r(jià)波動(dòng)的方差分解結(jié)果。從中可以看出，當(dāng)存在金融摩擦且強(qiáng)度不大時(shí)，在稅率取0.7%的情況下，房?jī)r(jià)受利率沖擊的影響最大，隨著預(yù)測(cè)期的延長(zhǎng)，企業(yè)信貸配給額度沖擊對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的貢獻(xiàn)逐漸增大，從第1期的2.67%上升到第24期的17.30%，超過了不存在金融摩擦、稅率相同時(shí)的14.62%。這說明金融摩擦的存在使企業(yè)信貸配給額度沖擊對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響變得更加重要。此外，利率沖擊仍是解釋房?jī)r(jià)波動(dòng)的最重要因素。當(dāng)稅率提高到1.2%時(shí)，利率沖擊對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的貢獻(xiàn)有所下降，信貸配給額度沖擊的貢獻(xiàn)也有所下降，房產(chǎn)稅沖擊成為影響住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的第二大因素。

表4給出了風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)彈性系數(shù)取0.09、稅率取0.7%和1.2%時(shí)房?jī)r(jià)波動(dòng)的方差分解結(jié)果。從中可以看出，當(dāng)存在金融摩擦且強(qiáng)度較大時(shí)，在稅率取0.7%的情況下，信貸配給額度沖擊成為影響住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的最主要因素，從第1期的37.70%上升到第24期的92.27%。這充分說明當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)獲得的信貸減少時(shí)，企業(yè)信貸配給額度的微小變動(dòng)就會(huì)引起房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)。這主要是因?yàn)椋悍康禺a(chǎn)企業(yè)的資金主要來自銀行貸款，一旦銀行在房地產(chǎn)貸款的審核和發(fā)放方面變得更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈就有可能斷裂。因此，在信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力使其對(duì)信貸配給額度變得十分敏感。當(dāng)稅率提高到1.2%時(shí)，信貸配給額度沖擊仍是解釋房?jī)r(jià)波動(dòng)的最重要因素。然而，由于稅率的提高，房產(chǎn)稅沖擊對(duì)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的貢獻(xiàn)有所上升，而且利率沖擊的貢獻(xiàn)到第24期時(shí)也從5.18%上升到14.63%。但在信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力使其對(duì)信貸配給額度變得十分敏感，這一結(jié)論并沒有隨著房產(chǎn)稅稅率的提高而改變。

表3 風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)彈性系數(shù)取0.02、稅率取0.7%和1.2%時(shí)房?jī)r(jià)波動(dòng)的方差分解

表4 風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)彈性系數(shù)取0.09、稅率取0.7%和1.2%時(shí)房?jī)r(jià)波動(dòng)的方差分解

四、結(jié)論與政策建議

本文構(gòu)建了一個(gè)包含金融摩擦的動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型，并根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，通過數(shù)值模擬分析了不同穩(wěn)態(tài)稅率下正向的房產(chǎn)稅沖擊對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響，并與不同金融摩擦下的經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)征收房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的確存在明顯的抑制作用。但經(jīng)濟(jì)中的金融摩擦?xí)狗慨a(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用被削弱，但隨著房產(chǎn)稅稅率的上升，這種削弱作用會(huì)減小。上述結(jié)論具有非常重要的政策含義：由于現(xiàn)實(shí)中存在金融摩擦，要想通過房產(chǎn)稅政策來抑制房?jī)r(jià)上漲，應(yīng)適當(dāng)調(diào)高房產(chǎn)稅稅率，從而抵消金融摩擦的削弱作用。

本文進(jìn)一步比較了在一定的金融摩擦下，房產(chǎn)稅政策與緊縮房地產(chǎn)開發(fā)商貸款、緊縮個(gè)人購(gòu)房貸款以及提高利率的貨幣政策對(duì)抑制住房?jī)r(jià)格的作用大小。研究發(fā)現(xiàn)，緊縮房地產(chǎn)開發(fā)商貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款、征收房產(chǎn)稅以及調(diào)高利率的貨幣政策都對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的負(fù)向影響，而且緊縮房地產(chǎn)開發(fā)商貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款與房產(chǎn)稅的政策組合對(duì)抑制房?jī)r(jià)的作用與提高利率的貨幣政策相當(dāng)，但這三者組合的作用持續(xù)時(shí)間比提高利率的貨幣政策要長(zhǎng)。

本文通過方差分解還發(fā)現(xiàn)，金融摩擦的增強(qiáng)使企業(yè)信貸配給額度沖擊成為影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的最主要因素，這充分說明當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)獲得的信貸減少時(shí)，企業(yè)信貸配給額度的微小變動(dòng)就會(huì)引起房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)。這主要是因?yàn)椋悍康禺a(chǎn)企業(yè)的資金主要來自銀行貸款，一旦銀行在房地產(chǎn)貸款的審核和發(fā)放方面變得更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈就有可能斷裂。因此，在信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力使其對(duì)信貸配給額度變得十分敏感。上述發(fā)現(xiàn)反映出要充分發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的作用，首先需保證房地產(chǎn)企業(yè)正常的融資需求，單純收緊融資渠道并不一定是最有效的調(diào)控手段。面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資需求，應(yīng)設(shè)立合理的融資門檻，既要防止房地產(chǎn)企業(yè)借融資圈錢，又要保證其未來的開發(fā)資金需求。同時(shí)，在法律許可的范圍內(nèi)，還可合理引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)探索新的融資方式。只有保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常融資需求，才能充分發(fā)揮房產(chǎn)稅對(duì)住房?jī)r(jià)格的調(diào)控作用。

注釋：

①本文中變量值均采用期末存量。

②在我國(guó)，個(gè)人住房按揭貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用新建住房的貸款，銀行發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款數(shù)額不高于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的擬購(gòu)買住房?jī)r(jià)值或?qū)嶋H購(gòu)房費(fèi)用總額的70%（以兩者中較低者為準(zhǔn)）。

③與儲(chǔ)蓄型家庭相比，房地產(chǎn)開發(fā)商更傾向于快速消費(fèi)和積累財(cái)富。更重要的是，這一假設(shè)能夠保證在均衡時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商從家庭借貸，而且在穩(wěn)態(tài)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商的借貸約束是束緊的。

④受篇幅限制，對(duì)數(shù)線性化后的模型在文中未列出，如有需要可向作者索取。

⑤受篇幅限制，模型參數(shù)校準(zhǔn)的詳細(xì)過程在文中未列出，如有需要可向作者索取。

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