馬強(qiáng)

（北京市第三中級(jí)人民法院，北京100012）

借名購(gòu)房案件所涉問題之研究
——以法院裁判的案件為中心

馬強(qiáng)

（北京市第三中級(jí)人民法院，北京100012）

借名購(gòu)房合同涉及出名人、借名人和房地產(chǎn)開發(fā)商三方關(guān)系，屬于無(wú)名合同。對(duì)借名購(gòu)房合同糾紛，應(yīng)當(dāng)按照無(wú)名合同的有關(guān)規(guī)定處理。對(duì)于借名購(gòu)房合同糾紛，要區(qū)分房屋的性質(zhì)而分別處理。對(duì)于借名購(gòu)買政策性保障住房的，因違反了社會(huì)公共利益，借名購(gòu)房合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持。出名人主張返還房屋的，在房屋增值分配問題沒有解決之前，不宜判決互相返還財(cái)物，而應(yīng)維持現(xiàn)狀。對(duì)于購(gòu)買商品房的，由于“借名購(gòu)房”行為實(shí)際上是為了規(guī)避限購(gòu)政策或信貸政策，只涉及合同雙方當(dāng)事人的利益，不影響社會(huì)公共利益，對(duì)此類合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。至于約定能否履行，必須遵循《合同法》第110條關(guān)于合同客觀上是否具備履行條件的規(guī)定，若借名人尚不具備購(gòu)房資格，則不得支持其相關(guān)訴訟請(qǐng)求。

借名購(gòu)房；合同案件；法院裁判

一、借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房案件類型化研究

為解決中低收入住戶、家庭的住房問題，我國(guó)實(shí)行了保障性住房政策。作為一種保障性住房，經(jīng)濟(jì)適用房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，實(shí)行稅收優(yōu)惠政策，限定套型面積和銷售價(jià)格，以政府指導(dǎo)價(jià)出售給具有一定支付能力的低收入住房困難住戶、家庭的住房。定向銷售給低收入住房困難住戶、家庭，是我國(guó)保障性住房政策對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房主體的資格限定，購(gòu)房人擁有的是“有限產(chǎn)權(quán)”，上市交易、出租、經(jīng)營(yíng)等均受到一定的限制,是經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品房的區(qū)別。在實(shí)踐中，由于經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格低廉，許多不符合購(gòu)買條

件的當(dāng)事人，常常借用符合條件的親屬、朋友或同事的資格購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，以規(guī)避保障性住房政策，實(shí)現(xiàn)低價(jià)購(gòu)房的目的。后由于房?jī)r(jià)波動(dòng)或其他原因，借名人與出名人之間就房屋的歸屬發(fā)生糾紛，協(xié)商不成便訴至法院。

大多數(shù)涉及經(jīng)濟(jì)適用房的借名購(gòu)房案件中，雙方當(dāng)事人間存在親朋好友關(guān)系，彼此信任，且借名購(gòu)房事宜多為口頭約定，鮮有將該事宜寫入書面合同的。①借名事宜明顯是為規(guī)避國(guó)家政策所為，當(dāng)事人心知肚明，一般也不會(huì)寫入書面合同中。此種口頭協(xié)議，有償、無(wú)償均有之。一旦發(fā)生糾紛，出名人往往以自己當(dāng)初是借錢買房為由，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房主張所有權(quán)。少數(shù)案件中雙方當(dāng)事人原本并不相識(shí)，一方將經(jīng)濟(jì)適用房房號(hào)賣給另一方。買到房號(hào)的一方以另一方的名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，事后簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同。無(wú)論哪種情況，當(dāng)事人訴訟的目的，是取得經(jīng)濟(jì)適用房的所有權(quán)。另外一些當(dāng)事人因確實(shí)無(wú)法辦理過戶手續(xù)才退而求其次，起訴要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任或賠償損失。②此類案件，當(dāng)事人對(duì)借名購(gòu)房不持異議，對(duì)承擔(dān)違約責(zé)任和賠償損失也無(wú)異議，存有爭(zhēng)議的，只是違約金的多與少，或者是房屋價(jià)格上升后，賠償損失的額度高低。由于此類案件只需依照合同法有關(guān)規(guī)定加以審理，本文對(duì)此類案件不做討論。

就案件審理所反映的實(shí)際情況考察，絕大多數(shù)案件的原告是出名人，但訴爭(zhēng)房屋幾乎無(wú)一例外地被被告即借名人實(shí)際使用、控制。究其原因，一方面，被告作為借名人，實(shí)際出資購(gòu)買了房屋，并且辦理了相關(guān)購(gòu)房手續(xù)，房屋一旦購(gòu)買成功，當(dāng)然由借名人居?。涣硪环矫?，原告除了出借購(gòu)房資格，出具相關(guān)證明手續(xù)并將房屋登記在自己名下外，并不履行其他義務(wù)，于是，在原告出名人與被告借名人之間就發(fā)生了房屋所有權(quán)與占有、使用權(quán)分離的情況。③此種所有權(quán)雖然得到了房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的登記認(rèn)可，但由于原告不享有實(shí)際的占有和使用權(quán)，實(shí)踐中，人們更多地把原告的這種所有權(quán)稱為名義上的所有權(quán)或者登記所有權(quán)，以區(qū)別于權(quán)能不相分離的完整的所有權(quán)。由于房屋為借名人所控制、使用，且存在借名事實(shí)，原告要想取得房屋的占有、使用權(quán)，絕非易事，其往往要提起返還原物之訴、所有權(quán)確認(rèn)之訴和合同之訴等多起訴訟。

（一）返還原物之訴

【案例一】2010年，李曉光以張世明借用訴爭(zhēng)房屋使用多年拒絕返還為由，將張世明訴至法院，請(qǐng)求法院判令張世明騰退房屋并返還給自己。張世明則主張因自己不具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件，所以借用李曉光身份證、戶口簿，以李曉光的名義購(gòu)買了此套房屋，請(qǐng)求法院駁回李曉光的訴訟請(qǐng)求。受訴法院查明：李曉光與張世明訴爭(zhēng)的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是經(jīng)濟(jì)適用房，房屋所有權(quán)人登記為李曉光。張世明支付了全部購(gòu)房款，對(duì)房屋進(jìn)行了裝修并居住。訴爭(zhēng)房屋的買賣合同、房屋所有權(quán)證、購(gòu)房款發(fā)票及其他所有相關(guān)手續(xù)、票據(jù)原件均在張世明處。該房屋的購(gòu)買申請(qǐng)手續(xù)，也都是張世明為李曉光辦理的。李曉光主張自己與張世明是朋友關(guān)系，當(dāng)初房屋是自己借給張世明使用，但未提供相關(guān)證據(jù)。據(jù)此受訴法院認(rèn)為，李曉光雖然是涉案房屋權(quán)屬登記中的所有權(quán)人，但因?yàn)樗信c購(gòu)房相關(guān)的手續(xù)、票據(jù)均在張世明處，購(gòu)房款也由張世明支付，且李曉光不能提供相關(guān)證據(jù)證明其主張，故對(duì)于張世明借名購(gòu)房的答辯意見予以認(rèn)可。李曉光雖然是涉案房屋權(quán)屬登記的所有權(quán)人，但其在購(gòu)買房屋時(shí)沒有出資，而且其經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格也由張世明辦理，存在騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的可能。鑒于訴爭(zhēng)房屋的出資、收益、歸屬等問題存在爭(zhēng)議，雙方可就訴爭(zhēng)房產(chǎn)的出資、收益、歸屬等問題自行協(xié)商或另行起訴。在未得解決前，不宜改變現(xiàn)狀。受訴法院遂依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第7條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第64條第1款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第2條之規(guī)定，判決駁回李曉光的訴訟請(qǐng)求。

此案中，受訴法院認(rèn)定當(dāng)事人雙方存有借名購(gòu)房約定，也認(rèn)定存在騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的可能性，但并未對(duì)該約定的效力作出判斷，而是以雙方未對(duì)訴爭(zhēng)房屋的出資、收益、歸屬等問題予以解決為由駁

回了原告的訴訟請(qǐng)求。這一判決的高明之處在于回避了借名購(gòu)房協(xié)議的效力認(rèn)定這一難題，維持了訴爭(zhēng)房屋的現(xiàn)狀，避免了因房屋升值給雙方的經(jīng)濟(jì)利益造成失衡。但這一判決只是暫時(shí)平息了糾紛，正如判決書所言：雙方可就訴爭(zhēng)房產(chǎn)的出資、收益、歸屬等爭(zhēng)議問題自行協(xié)商或另行起訴。這就為雙方當(dāng)事人另行提起訴訟埋下了伏筆，除非當(dāng)事人認(rèn)可維持現(xiàn)狀（出名人是登記所有權(quán)人，借名人是房屋實(shí)際所有人），否則，當(dāng)事人會(huì)提起新的訴訟。這也充分說(shuō)明，在借名購(gòu)房的情況下，通過返還原物之訴，無(wú)法取得訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際所有權(quán)。

（二）所有權(quán)確認(rèn)之訴

【案例二】前述案例一返還原物之訴判決生效后，李曉光以所有權(quán)確認(rèn)之訴的案由，將張世明第二次訴至法院。其起訴的理由是：2007年，自己購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用房一套，因沒有資金，購(gòu)房款便由朋友張世明墊付。張世明來(lái)京不久，無(wú)房居住，便將房屋借給張世明暫住。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房只能由符合條件的特殊對(duì)象購(gòu)買，自己完全符合購(gòu)買條件，自己才是真正的房屋產(chǎn)權(quán)人。張世明不符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。爭(zhēng)議房屋登記在自己的名下，自己應(yīng)為該房屋的所有權(quán)人。為此，請(qǐng)求法院確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人為李曉光。張世明的答辯意見與前述案例一返還原物之訴案件審理時(shí)的主張相同，補(bǔ)充答辯意見為：原告就同一套房屋曾以返還原物之訴起訴，法院判決駁回了其訴訟請(qǐng)求，這次以確認(rèn)所有權(quán)為由起訴，沒有事實(shí)和法律依據(jù)。經(jīng)審理，法院查明的事實(shí)與返還原物之訴案件查明的事實(shí)相同。受訴法院認(rèn)為，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)已經(jīng)將該房屋登記在李曉光名下，張世明對(duì)此予以認(rèn)可，雙方對(duì)李曉光的訴訟請(qǐng)求并無(wú)爭(zhēng)議，李曉光要求法院重新確認(rèn)其為所有權(quán)人已無(wú)必要。受訴法院依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第9條、第10條、第14條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第108條之規(guī)定，判決駁回李曉光的訴訟請(qǐng)求。

李曉光在返還原物之訴敗訴后，再次以所有權(quán)確認(rèn)之訴將張世明訴至法院，意圖通過法院確認(rèn)其對(duì)訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，達(dá)到收回張世明使用的房屋的目的。從其起訴理由看，李曉光是把張世明定位于借款人的角色，把兩人之間的糾紛定位于借貸關(guān)系，以推翻前一個(gè)案件中法院已經(jīng)認(rèn)定的借名購(gòu)房的事實(shí)：自己買房缺少資金，于是向朋友張世明借錢。借貸關(guān)系不應(yīng)當(dāng)影響房屋所有權(quán)的性質(zhì)，既然房屋登記在自己的名下，房屋就是自己的，至于借貸關(guān)系，自己可以把錢償還給張世明。但是，借貸關(guān)系的成立，必須有證據(jù)證明。李曉光沒能提供證據(jù)證明借貸關(guān)系的存在。在無(wú)法證明借貸關(guān)系存在的情況下，訴爭(zhēng)房屋本就登記在李曉光名下，李曉光要求確認(rèn)所有權(quán)，無(wú)疑是重復(fù)一個(gè)法院已經(jīng)認(rèn)定的事實(shí)，只能獲得敗訴的結(jié)果。這說(shuō)明，在借名購(gòu)房的情況下，通過再次請(qǐng)求確認(rèn)房屋所有權(quán)的方式，也無(wú)法取得訴爭(zhēng)房產(chǎn)的實(shí)際占有、使用權(quán)。

（三）買賣合同無(wú)效之訴

【案例三】在前述案例一返還原物之訴和前述案例二所有權(quán)確認(rèn)之訴均被判決敗訴后，李曉光以房屋買賣合同之訴，持返還原物之訴同樣的事實(shí)第三次將張世明訴至法院，請(qǐng)求法院判定雙方口頭買賣經(jīng)濟(jì)適用房的合同無(wú)效并將訴爭(zhēng)房屋返還給自己。其主張無(wú)效的理由是：根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等規(guī)定，只有李曉光才符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件，張世明系外地戶口，自始都不能購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，且現(xiàn)房屋所有權(quán)登記在李曉光名下，故該借名購(gòu)房的口頭協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第58條規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因該借名購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，李曉光系訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人，且李曉光愿意歸還張世明為李曉光交付的購(gòu)房款，張世明應(yīng)當(dāng)將訴爭(zhēng)房屋返還給李曉光。張世明則主張：李曉光訴稱案由是房屋買賣合

同糾紛，雙方之間根本沒有房屋買賣合同關(guān)系。受訴法院認(rèn)為：雙方之間雖然無(wú)書面的房屋買賣合同，但從本案訴爭(zhēng)房屋購(gòu)買手續(xù)的辦理、房款的交付、房屋的裝修等事實(shí)看，可以認(rèn)定雙方存在借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的買賣關(guān)系。經(jīng)濟(jì)適用住房是國(guó)家為保障特定人群的居住權(quán)利而提供的政策性商品房，國(guó)家對(duì)該類房屋的取得及上市交易有特殊的規(guī)定和限制。而本案中雙方借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的事實(shí)合同違反了國(guó)家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同應(yīng)為無(wú)效。故對(duì)于李曉光要求確認(rèn)雙方之間房屋買賣合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。張世明雖然無(wú)權(quán)取得經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)，但其全額支付了房屋的購(gòu)房款，對(duì)房屋進(jìn)行了裝修并一直居住至今，在雙方之間關(guān)于該房屋的出資及收益等糾紛尚未解決前，李曉光逕行要求張世明騰退房屋，有違公平原則，故對(duì)于李曉光要求張世明騰退房屋的訴訟請(qǐng)求法院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條及《中華人民共和國(guó)民法通則》第4條之規(guī)定，判決李曉光與張世明之間借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的事實(shí)合同無(wú)效；駁回李曉光的其他訴訟請(qǐng)求。李曉光不服一審判決提起上訴。二審法院認(rèn)為，因本案爭(zhēng)議房屋存在巨大升值利益，已無(wú)法按照合同簽訂時(shí)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行返還，應(yīng)當(dāng)連同財(cái)產(chǎn)價(jià)值確認(rèn)及合同無(wú)效的賠償問題一并解決，以上問題未經(jīng)一審法院審理，本院無(wú)法審理判決。李曉光現(xiàn)在要求本院改判支持其騰房請(qǐng)求，依據(jù)不足，可另行解決。原審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。二審法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第153條第1款第1項(xiàng)之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

基于同一案件事實(shí)，原告以不同的案由起訴三次，其目的，無(wú)非是要求被告騰退房屋，但均以原告敗訴而告終。值得探討的是合同之訴案件，原告提起合同之訴主張合同無(wú)效，只不過是實(shí)現(xiàn)目的的一種手段，通過主張雙方買賣經(jīng)濟(jì)適用房的合同無(wú)效，發(fā)生合同無(wú)效后雙方互相返還財(cái)產(chǎn)的后果，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)被告騰退房屋給自己的最終目的。反觀法院的判決理由，受訴法院先是認(rèn)定原、被告之間存在借名買賣經(jīng)濟(jì)適用房的關(guān)系，繼之主張雙方借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的事實(shí)合同違反了國(guó)家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同應(yīng)為無(wú)效。盡管合同無(wú)效，但法院并沒有按照合同無(wú)效的后果處理此案———返還房屋和價(jià)款，而是以該房屋升值所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益沒有解決、無(wú)法按照合同簽訂時(shí)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行返還為由駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。此案?jìng)鬟f出的信號(hào)是：對(duì)于借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房糾紛，無(wú)論基于何種案由起訴，在出名人與借名人就房屋升值所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益的分配問題沒有解決之前，不可能發(fā)生返還財(cái)產(chǎn)的后果。這一價(jià)值取向無(wú)疑是正確的，法院不能因?yàn)榕袥Q造成當(dāng)事人雙方利益的顯著失衡。值得探討的是法院認(rèn)定借名購(gòu)房合同無(wú)效的理由。其一，法院認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)有《合同法》第52條和《民法通則》第4條，《合同法》第52條列舉了合同無(wú)效的五種情形，該案合同無(wú)效屬于哪種情形并不清楚，法院判決也沒有明確?！睹穹ㄍ▌t》第4條是關(guān)于民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則的規(guī)定，顯然，借名購(gòu)房合同，系出名人與借名人合意達(dá)成，應(yīng)屬自愿，難謂不公平，借名協(xié)議，有償者有之，無(wú)償者居多，也難認(rèn)定違反等價(jià)有償原則，唯一能夠考慮的就是違反誠(chéng)實(shí)信用原則，但雙方“一個(gè)愿打、一個(gè)愿挨”，又依照約定及時(shí)履行了合同，違反誠(chéng)實(shí)信用原則之說(shuō)也難令當(dāng)事人信服；況且，此條款作為民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守的基本原則，不宜直接作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。其二，國(guó)家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)規(guī)定能否作為法院認(rèn)定經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同效力的依據(jù)呢？目前，國(guó)家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定，主要有《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》、住建部等部委《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，此類規(guī)定，能否作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)，尚需基于《合同法》有關(guān)認(rèn)定合同效力的規(guī)定來(lái)把握。

二、借名購(gòu)買商品房案件類型化研究

（一）為規(guī)避限購(gòu)政策借名購(gòu)買商品房案件

【案例四】李先生夫婦因不符合購(gòu)買第三套商品房的條件，與王先生達(dá)成協(xié)議：李先生出資，以王

先生的名義購(gòu)買房屋并登記在王先生的名下，王先生擁有優(yōu)先使用該房屋的權(quán)利。在王先生使用期間，李先生將該房屋出租給俞先生并要求王先生騰退房屋，由于王先生對(duì)李先生為其提供的新房屋不滿意，拒絕騰房。李先生將王先生訴至法院，請(qǐng)求法院判令王先生騰退房屋，王先生則反訴，請(qǐng)求法院確認(rèn)該房屋買賣合同無(wú)效。

為遏制房?jī)r(jià)過快上漲，國(guó)家對(duì)主要城市的商品房采取限購(gòu)政策，對(duì)購(gòu)房人的條件和購(gòu)買的套數(shù)作了限制。④以北京市為例，北京市的商品房限購(gòu)措施包括：對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)。對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。為規(guī)避商品房限購(gòu)政策，不符合購(gòu)房條件的借名人借名購(gòu)買房屋，不以自己的名義進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，而以出名人的名義進(jìn)行登記。由于實(shí)際出資購(gòu)房人與所有權(quán)登記人分離，當(dāng)借名人主張房屋所有權(quán)，而出名人基于產(chǎn)權(quán)登記不予認(rèn)可時(shí)，雙方就會(huì)發(fā)生糾紛。此類合同，審判實(shí)踐中的見解，主張有效者居多。就其性質(zhì)而言，是否與規(guī)避信貸政策而借名購(gòu)房同其一理，后文詳述。

（二）為規(guī)避信貸政策借名購(gòu)買商品房案件

【案例五】林燕訴稱：2009年4月19日，自己與吳東升（案外人）簽訂了《存量房屋買賣合同》，依約購(gòu)買了903號(hào)房屋，總價(jià)1100000元。自己向吳東升支付了定金、首付款等各項(xiàng)費(fèi)用。因?yàn)樽约翰环腺J款條件，自己與郝小剛協(xié)商以他的名義辦理貸款，并在工商銀行辦理了800000元的貸款手續(xù)。以郝小剛名義取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，2009年12月19日，雙方簽訂了協(xié)議書，確認(rèn)該房屋歸自己所有，每月按揭貸款由自己償還。之后，自己要求郝小剛履行協(xié)議，協(xié)助自己辦理過戶，但其反悔。故請(qǐng)求法院確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋歸自己所有，郝小剛協(xié)助自己辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

郝小剛辯稱：林燕支付的首付款權(quán)利義務(wù)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給自己，其余80萬(wàn)元房款已由自己通過銀行借款的方式支付，自己是訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際購(gòu)房人；林燕的付款行為是自己與林燕之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不能引起房屋所有權(quán)變更；本案購(gòu)買房屋、辦理貸款之時(shí)，林燕已58歲，名下已有多套房產(chǎn)，不享有一套房貸7折優(yōu)惠的貸款利率，同時(shí)二套房還要在基礎(chǔ)利率基礎(chǔ)上上浮1.1倍，林燕借用具有一套房資格人的名義、借用具有貸款30年年限資格人的名義買房來(lái)規(guī)避政策法規(guī)，雙方“借名購(gòu)房”的《協(xié)議書》系以合法形式掩蓋非法目的，并損害社會(huì)公共利益，屬于無(wú)效合同，訴爭(zhēng)房屋系自己所有，自己不同意其訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明：2009年9月17日，金誠(chéng)信投資擔(dān)保有限公司（以下簡(jiǎn)稱金誠(chéng)信公司）作為甲方、與乙方吳東升、丙方郝小剛簽訂了《轉(zhuǎn)按揭貸款委托擔(dān)保合同》，內(nèi)容為：吳東升欲將訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓給郝小剛，郝小剛以所購(gòu)房產(chǎn)作抵押，向銀行申請(qǐng)800000元按揭貸款，郝小剛向金誠(chéng)信公司申請(qǐng)為其此筆按揭貸款提供階段性擔(dān)保。2009年11月9日，郝小剛作為借款人、抵押人，與貸款人工商銀行站北支行、保證人金誠(chéng)信公司簽訂了《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》（合同編號(hào)為2009年0617號(hào)），郝小剛貸款800000元，用于購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，貸款期限30年。2009年11月3日，訴爭(zhēng)房屋登記于郝小剛名下。2009年12月19日，林燕與郝小剛簽訂《協(xié)議書》一份，明確約定：雙方協(xié)商用郝小剛的名字貸款800000元，購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，房屋所有權(quán)實(shí)際歸林燕所有，每月還款本息由林燕支付（借款合同編號(hào)為2009年0617號(hào)），若不能按時(shí)還款，郝小剛有權(quán)起訴。

林燕為證明自己主張，提供其作為買受人與作為出賣人的吳東升于2009年4月19日簽訂的《存量房屋買賣合同》，合同約定林燕購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，成交價(jià)格1100000元，亦提供電匯憑證用以證明

已向吳東升匯款311000元。郝小剛為證明訴爭(zhēng)房屋系其購(gòu)買，提供《轉(zhuǎn)按揭貸款委托擔(dān)保合同》、《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》為證。

受訴法院認(rèn)為本案的爭(zhēng)議實(shí)質(zhì)在于訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)問題，焦點(diǎn)有二，一是誰(shuí)系真正購(gòu)房人，二是《協(xié)議書》是否無(wú)效。關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，林燕認(rèn)為其是真正購(gòu)房人，郝小剛則認(rèn)為即使林燕與購(gòu)房人此前存在買賣關(guān)系，也已將合同關(guān)系概括轉(zhuǎn)移，自己為實(shí)際購(gòu)房人，林燕的付款行為系郝小剛與林燕之間代付的債權(quán)債務(wù)關(guān)系?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定，民事行為應(yīng)當(dāng)意思表示真實(shí)。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，林燕曾作出過借用郝小剛名義購(gòu)房貸款的意思表示，郝小剛未能提供充分證據(jù)證明林燕曾作出過將購(gòu)房權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移給郝小剛、雙方之間就代付款另行成立債權(quán)債務(wù)的意思表示。郝小剛認(rèn)為其為實(shí)際購(gòu)房人的意見，依據(jù)不足，法院無(wú)法采信。至于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，郝小剛堅(jiān)持認(rèn)為雙方“借名購(gòu)房”的《協(xié)議書》系以合法形式掩蓋非法目的并損害了社會(huì)公共利益，屬于無(wú)效合同，不能發(fā)生變更房屋所有權(quán)的效力。林燕則認(rèn)為，我國(guó)法律、法規(guī)并不存在禁止性和限制性規(guī)定，更談不上損害社會(huì)公共利益。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，認(rèn)定合同無(wú)效應(yīng)依據(jù)效力性禁止性規(guī)范。而本案訴爭(zhēng)房屋購(gòu)買、辦理貸款之時(shí)，中國(guó)人民銀行的部門規(guī)章規(guī)定商業(yè)銀行貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。也就是說(shuō)，林燕、郝小剛這種借名購(gòu)房辦貸規(guī)避銀行信貸政策的行為，規(guī)避的是首付款的支付比例及利率水平。現(xiàn)郝小剛認(rèn)為林燕不應(yīng)獲得訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，法律依據(jù)不足，法院難以支持。需要指出的是，為進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，有關(guān)部門已出臺(tái)相應(yīng)舉措。當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。法院對(duì)林燕、郝小剛這種借名購(gòu)房辦貸規(guī)避信貸政策的行為提出批評(píng)，并要求本案當(dāng)事人在今后的民事活動(dòng)中不得再進(jìn)行此種規(guī)避行為。綜上，受訴法院判決：903號(hào)房屋歸原告林燕所有，被告郝小剛于本判決生效后七日內(nèi)協(xié)助原告林燕辦理上述房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

2007年9月27日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求商業(yè)銀行應(yīng)提請(qǐng)借款人按誠(chéng)實(shí)守信原則，在住房貸款合同中如實(shí)填寫所貸款項(xiàng)用于購(gòu)買第幾套住房的相關(guān)信息。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于20%；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。實(shí)踐中，有的購(gòu)房人為了少付首付或者為了低息貸款，常借用他人名義購(gòu)房。此類案件的判決結(jié)果與借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的判決不同，均是法院支持實(shí)際購(gòu)房人的主張，認(rèn)定房屋歸實(shí)際購(gòu)房人所有，鮮有將借名協(xié)議認(rèn)定為無(wú)效的。就筆者所掌握的判決而言，法院也認(rèn)識(shí)到此種借名行為的不妥之處，均會(huì)向前引判決那樣，在判決中對(duì)雙方的借名行為予以批評(píng)。

（三）因親屬關(guān)系借名購(gòu)買商品房案件

【案例六】原告李昭、王小明夫婦生有一女，即本案被告王東麗。2008年11月28日，原告李昭、王小明（甲方）與被告王東麗（乙方）就購(gòu)買631室房屋簽訂借名協(xié)議如下：其一，由于甲方不具備貸款資格，故委托乙方以其名義購(gòu)買631室房屋，乙方接受該委托，并同意以其名義貸款；其二，甲方支付首付款60000元，余款辦理房屋按揭貸款，甲方負(fù)責(zé)償還貸款；其三，甲方還清全部貸款后，乙方協(xié)助甲方辦理房屋變更手續(xù)。2009年1月7日，被告王東麗與案外人李勇簽訂《存量房屋買賣合同》，約定由王東麗購(gòu)買631室房屋，房屋價(jià)款為310000萬(wàn)元。原告李昭、王小明實(shí)際支付房屋價(jià)款630000元，首付款60000元、貸款570000元。2009年1月7日，被告王東麗與銀行簽訂《房地產(chǎn)買賣抵押貸款合同》，向該行借款570000元，并以本案爭(zhēng)議房屋作為抵押。辦理房屋登記手續(xù)后，被告王

東麗將購(gòu)房合同以及其他購(gòu)房手續(xù)交與原告，房屋也由原告李昭、王小明實(shí)際使用。原告分三次向王東麗還款賬戶存入現(xiàn)金共計(jì)576000元，用于還貸。2009年6月，該房屋貸款還清，同年7月該房屋抵押注銷。

關(guān)于房屋存量買賣合同中所記載房屋買賣價(jià)格為310000元，原告李昭、王小明庭審中稱系為避稅故意寫低房屋價(jià)款，房屋實(shí)際價(jià)款為630000元。被告王東麗亦認(rèn)可房屋總價(jià)款為630000元。原告李昭、王小明稱因自己不具備貸款條件，故以被告王東麗名義貸款，房屋產(chǎn)權(quán)亦登記在被告名下；在原告還清房屋貸款后，被告應(yīng)當(dāng)依照約定為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，故訴至法院，要求確認(rèn)631室房屋歸二原告所有，由被告協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。被告王東麗對(duì)原告李昭、王小明所述支付房款及還款事實(shí)均認(rèn)可，但是稱房屋應(yīng)以實(shí)際登記房屋所有權(quán)人為準(zhǔn)，自己系房屋所有權(quán)人。

受訴法院認(rèn)為：本案爭(zhēng)議房屋雖登記在被告王東麗名下，但在購(gòu)買本案爭(zhēng)議房屋時(shí)雙方已經(jīng)簽訂借名協(xié)議書，約定原告李昭、王小明夫婦借用被告王東麗名義購(gòu)買，原告李昭、王小明實(shí)際出資購(gòu)買本案爭(zhēng)議房屋，該房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人為原告李昭、王小明?，F(xiàn)該房屋貸款已經(jīng)還清，原告李昭、王小明要求確認(rèn)該房屋歸二人所有并要求被告王東麗協(xié)助原告李昭、王小明辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，理由正當(dāng)。受訴法院遂依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第5條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第33條之規(guī)定，判決訴爭(zhēng)631室房屋歸原告李昭、王小明所有；被告王東麗于本判決生效之日起10日內(nèi)協(xié)助原告李昭、王小明辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

【案例七】原告葉玉梅訴稱：原、被告系姐弟關(guān)系。原告自2000年來(lái)北京創(chuàng)業(yè)，其弟即本案被告2002年大學(xué)畢業(yè)到北京工作。2004年，原告準(zhǔn)備買房，但由于沒有能力一次性交付購(gòu)房款，本身又不具備銀行按揭貸款資格，故與被告商定以被告身份貸款買房。2004年10月22日，原告以被告名義與興華房地產(chǎn)公司簽訂了合同，購(gòu)買其開發(fā)的楓橋小區(qū)一套建筑面積99.51平方米的房屋，價(jià)款342210元，并辦理了銀行按揭貸款手續(xù)。合同簽訂后原告依照規(guī)定交付了首付款及其他款項(xiàng)，每月按時(shí)償還銀行按揭貸款共27萬(wàn)元本息。為預(yù)防日后發(fā)生不必要的糾紛，2004年8月2日，原、被告簽訂書面協(xié)議，明確載明：“今有葉玉梅以其弟弟葉宏偉之名購(gòu)買楓橋小區(qū)房屋一套，房屋所有權(quán)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶之前仍為葉玉梅所有。”2002年1月房屋交付使用后，原告進(jìn)行了裝修并一直居住至訴訟。此前原告要求被告將房屋登記過戶于原告名下，但被告總是拖著不辦。故原告訴至法院，請(qǐng)求依法確認(rèn)登記于被告名下的房屋為原告所有；判令被告協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。被告葉宏偉對(duì)于原告的起訴事實(shí)無(wú)異議，認(rèn)可原告的訴求。

法院另查明：原告在庭審時(shí)提交了北京市大興區(qū)地稅局出具的2007年12月、2008年8月至11月、2009年1月至12月、2010年1月至12月、2011年1月至12月的個(gè)人所得稅完稅證明，以及2007年12月至2012年1月的養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)繳費(fèi)情況的證明。

葉宏偉與周彤于2006年4月10日結(jié)婚。2011年11月周彤提起離婚訴訟，要求與葉宏偉離婚并分割葉宏偉名下的涉案房屋。2012年1月10日，法院判決駁回周彤的離婚請(qǐng)求（該判決已生效）。

該案審理期間，法院工作人員到區(qū)建設(shè)委員會(huì)調(diào)查咨詢購(gòu)房過戶登記政策有關(guān)問題，該單位負(fù)責(zé)人稱：正常買賣、贈(zèng)與、借名購(gòu)房等，只要涉及過戶都要符合限購(gòu)政策。如葉玉梅不符合在北京購(gòu)房條件，建委是不能為其辦理過戶的。這類案件都要符合相應(yīng)條件，才能辦理過戶，無(wú)論何時(shí)發(fā)生。

受訴法院認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于訴爭(zhēng)房屋的權(quán)屬確認(rèn)及能否過戶問題。第一，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。房屋系典型不動(dòng)產(chǎn)，相關(guān)權(quán)屬登記部門頒發(fā)的訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)證書中明確載明了訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)人為被告葉宏偉，根據(jù)物權(quán)登記的公示、公信原則，現(xiàn)房屋權(quán)屬仍應(yīng)視為登記在被告名下。第二，現(xiàn)北京市相關(guān)住房限購(gòu)政策規(guī)定，對(duì)持有本市有效暫住證在本市沒有住房且連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非

本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）。如當(dāng)事人不符合相應(yīng)限購(gòu)條件，則無(wú)法確認(rèn)房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記?，F(xiàn)原告并未提供其已獲得房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)審核通過的購(gòu)房資格，而原告戶籍地為遼寧省莊河市，非北京市戶籍，其亦僅向法庭提供了部分納稅證明及社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，故受訴法院對(duì)于原告請(qǐng)求確認(rèn)房屋為其所有，并為其辦理過戶的訴訟請(qǐng)求難以支持。原告可于獲相應(yīng)法律、法規(guī)及政策規(guī)定的房屋買受人資格后，再行主張。第三，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況。訴爭(zhēng)房屋系貸款購(gòu)買，其已設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)利人為建行石塘路支行。現(xiàn)抵押權(quán)人并未對(duì)訴爭(zhēng)房屋的權(quán)屬問題明確表態(tài)，原、被告亦未提供證據(jù)證實(shí)其曾告知抵押權(quán)人，故現(xiàn)在直接確認(rèn)房屋權(quán)屬問題不妥。綜上所述，該院對(duì)于原告請(qǐng)求確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋為其所有，并將房屋過戶于原告的訴訟請(qǐng)求不予支持，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第71條、第72條第1款及《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第9條第1款之規(guī)定，判決駁回葉玉梅的訴訟請(qǐng)求。

此類案件多發(fā)生在親屬之間，所引案例均是為解決購(gòu)房資格或滿足貸款條件而借名。此類糾紛中當(dāng)事人均提起房屋所有權(quán)的確認(rèn)之訴，鮮有主張借名購(gòu)房行為無(wú)效的，法院的判決也鮮有認(rèn)定借名購(gòu)房行為無(wú)效的，即使如案例七，原告起訴時(shí)仍然不具備在北京購(gòu)房條件，法院也僅是駁回了其要求所有權(quán)變更登記的訴訟請(qǐng)求，并沒有直接宣布借名購(gòu)房行為無(wú)效，從判決“原告可于獲相應(yīng)法律、法規(guī)及政策規(guī)定的房屋買受人資格后，再行主張”的判決理由推斷，法院對(duì)這種借名購(gòu)房行為并不持絕對(duì)的否定態(tài)度。

三、對(duì)借名購(gòu)房案件判決結(jié)果的評(píng)述

以上筆者對(duì)審判實(shí)踐中發(fā)生的借名購(gòu)房案件進(jìn)行了梳理，從中可以發(fā)現(xiàn)，盡管審判實(shí)踐中發(fā)生的借名購(gòu)房糾紛可以表現(xiàn)為不同的案件類型，可以發(fā)生在不同的當(dāng)事人之間，但當(dāng)事人之所以借名購(gòu)房，原因均在于借名人的購(gòu)房資格或者條件受到了限制，這種限制，或者來(lái)自有關(guān)部門購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的政策，或者來(lái)自有關(guān)部門的限購(gòu)措施，或者來(lái)自有關(guān)部門的限貸政策，但不論是購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的政策，還是限購(gòu)措施或者限貸政策，都不是法律或者行政法規(guī)。對(duì)借名購(gòu)房案件的處理結(jié)果，審判機(jī)關(guān)持無(wú)效和有效兩種意見：對(duì)借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的案件，法院的態(tài)度非常堅(jiān)決，一律判定無(wú)效；⑤理論界和實(shí)務(wù)界，也有借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房合同有效的主張，但此種觀點(diǎn)，并沒有被法院采納。而對(duì)規(guī)避限購(gòu)措施、限貸政策的借名購(gòu)房案件，認(rèn)定為有效，但對(duì)借名行為予以批評(píng)。存有疑問的是：同樣是違反政策的借名購(gòu)房行為，為什么有的無(wú)效，有的有效，做出不同判決的理由是什么？

（一）對(duì)借名購(gòu)房合同性質(zhì)的分析

從行為的角度分析，借名購(gòu)房行為是分兩步實(shí)施的，即借名行為和購(gòu)房行為；兩個(gè)行為的完成，取決于三方當(dāng)事人，即借名人、出名人和房地產(chǎn)開發(fā)商。表現(xiàn)在合同上，實(shí)際涉及三個(gè)合同：一是出名人與借名人之間形成的借名合同關(guān)系，此種關(guān)系，是當(dāng)事人雙方合意的表現(xiàn)，就《合同法》的規(guī)定考察，此合同屬于無(wú)名合同；二是出名人與開發(fā)商之間發(fā)生的是名義上的房屋買賣合同關(guān)系，基于此合同，物權(quán)登記發(fā)生；三是借名人與開發(fā)商之間，發(fā)生的是直接的房屋買賣合同關(guān)系，借名人支付了價(jià)款，甚至實(shí)際居住于房屋內(nèi)。

由此可見，借名購(gòu)房合同，涉及三方當(dāng)事人，并非現(xiàn)行法規(guī)定之合同，系屬無(wú)名合同。所謂無(wú)名合同，又稱為非典型合同，是指法律未特別規(guī)定其內(nèi)容，也未賦予一定名稱的合同。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者

認(rèn)為：“未為法律所明文當(dāng)成一個(gè)規(guī)范模式加以規(guī)定的契約，縱使其在生活上已定性化的予以應(yīng)用也非學(xué)說(shuō)上所稱之有名合同”。⑥黃茂榮：《買賣法》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2002年版，第3頁(yè)。在不違反社會(huì)公德和社會(huì)公共利益以及法律、行政法規(guī)強(qiáng)行性規(guī)范的前提下，依據(jù)《合同法》第4條規(guī)定的合同自由原則，當(dāng)事人有權(quán)以其真實(shí)意思表示訂立任何內(nèi)容的合同而不受《合同法》分則所規(guī)定的15類合同的限制，此為無(wú)名合同存在的法律依據(jù)。

無(wú)名合同依其內(nèi)容，可分為三種類型：純粹無(wú)名合同、合同聯(lián)立和混合合同。其中，合同聯(lián)立是指數(shù)個(gè)合同具有相互結(jié)合的關(guān)系，只是因?yàn)榫喖s行為而結(jié)合或依當(dāng)事人的意思而存在依存關(guān)系。按照我國(guó)學(xué)者的見解，結(jié)合的情形包括以下三種：一是單純外觀的結(jié)合，二是具有一定依存關(guān)系的結(jié)合，三是擇一的結(jié)合。⑦參見易軍、寧紅麗：《合同法分則制度研究》，人民法院出版社2003年版，第366-367頁(yè)。所謂具有一定依存關(guān)系的結(jié)合，是指依據(jù)當(dāng)事人的意思，一個(gè)合同的效力依存于另一個(gè)合同的效力。具有一定依存關(guān)系結(jié)合的合同之間，其依存關(guān)系或牽連關(guān)系分為相互的依存和一方的依存兩種形態(tài)，前者是指結(jié)合的各個(gè)合同以依相互牽連或依存為目的，于此情形，結(jié)合的各個(gè)合同相互之間同期命運(yùn)，即如果其中某一合同不成立、無(wú)效、被撤銷或解除，則另一個(gè)合同也隨之歸于消滅，反之亦然。后者是指一合同的存在系于另一合同的存立，但另一合同的存立并不系于該合同的存立。

就借名購(gòu)房合同而言，系屬于合同聯(lián)立的情形，出名人與開發(fā)商、借名人與開發(fā)商之所以產(chǎn)生合同關(guān)系，起因于出名人與借名人的借名合同，基于借名合同，出名人、借名人和房地產(chǎn)開發(fā)商之間產(chǎn)生了法律關(guān)系，借名合同的命運(yùn)決定了其他兩個(gè)合同的命運(yùn)。借名合同的效力，決定其他兩個(gè)合同的效力。借名合同有效，則其他兩個(gè)合同有效；借名合同無(wú)效，則其他兩個(gè)合同也無(wú)效。正因如此，探討借名購(gòu)房合同的效力，實(shí)質(zhì)上是探討借名合同的效力。借名合同的效力問題解決了，借名購(gòu)房合同的效力也就迎刃而解。

（二）關(guān)于借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房合同無(wú)效的依據(jù)

在借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房案件中，無(wú)論是返還之訴、確認(rèn)之訴、還是合同之訴，案件的正確處理，合同的效力是不可忽略的問題。借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房案件有四個(gè)特點(diǎn)。一是借名人不符合當(dāng)時(shí)的購(gòu)房條件。這些購(gòu)房條件，不是來(lái)自于法律、行政法規(guī)的規(guī)定，而是來(lái)自于政策、文件的規(guī)定，并且這些政策、文件的制定部門也不一致。以北京為例，目前，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買資格、條件、程序等予以規(guī)范的，有建設(shè)部等部委聯(lián)合制定的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、北京市人民政府制定的《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行）》。二是借名人形式上借用了出名人的姓名，實(shí)際上是借用了出名人的購(gòu)房資格。此種資格，為出名人所專有，依照有關(guān)規(guī)定不得出借、轉(zhuǎn)讓。三是借用購(gòu)房資格是為了規(guī)避政策、文件的規(guī)定而達(dá)到購(gòu)買房屋的目的。四是雙方當(dāng)事人都知道出借姓名即購(gòu)房資格不符合政策、文件的規(guī)定。我國(guó)《合同法》實(shí)施以后，對(duì)絕大部分合同來(lái)說(shuō)，合同效力的認(rèn)定已經(jīng)有法可依，不算是合同案件審判中的難題。但是，對(duì)借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房案件而言，這卻成為一個(gè)難題。就已經(jīng)作出的判決而言，雖然都認(rèn)定合同無(wú)效，但在無(wú)效的理由上，眾說(shuō)紛紜。此類案件，難就難在有關(guān)政策性文件能否作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。

目前，關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)規(guī)定主要有：國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)）》和《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，建設(shè)部等部委聯(lián)合制定的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等。在關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的眾多規(guī)范性文件中，少數(shù)為政府規(guī)章或部門規(guī)章，其余均為地方政府有關(guān)部門制定

的政策性文件。這些政策性文件，在效力層次上低于法律和行政法規(guī)，無(wú)法對(duì)抗《物權(quán)法》、《合同法》等法律的規(guī)定。根據(jù)《合同法》第52條第5項(xiàng)，只有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同才能認(rèn)定為無(wú)效合同；又根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（一）》第4條，合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。也就是說(shuō)，違反規(guī)章或其他規(guī)范性文件的強(qiáng)制性規(guī)定的，不導(dǎo)致合同無(wú)效。這就給處理借名購(gòu)房案件出了難題：如果法院認(rèn)定借名購(gòu)房合同有效，政府有關(guān)上市交易的禁令將形同虛設(shè)，這也有違國(guó)家建立保障性住房制度的初衷。

筆者認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房在性質(zhì)上屬于向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質(zhì)的政策性住房，對(duì)于購(gòu)買人是否具備購(gòu)房資格有嚴(yán)格的審查和公示程序，在限制上市交易期限內(nèi)屬于限制流通物。如果允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓購(gòu)房資格，既與國(guó)家制定和推行保障性住房的政策的目的相悖，也損害了廣大潛在符合購(gòu)買保障性住房資格群眾的利益。鑒于此，對(duì)于訴至法院的借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的案件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該借名購(gòu)房合同無(wú)效。至于認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)，不能援引《合同法》第52條第5項(xiàng)的規(guī)定，但可以援引該條第4項(xiàng)的規(guī)定，在適用地方性法規(guī)或部門規(guī)章認(rèn)定合同無(wú)效時(shí)，應(yīng)將地方性法規(guī)或部門規(guī)章納入第4項(xiàng)“損害公共利益“的范疇，并予以引用。從法理上說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房屬于政策性住房，不同于商品房。國(guó)家實(shí)行保障性住房制度，是基于公共政策的考慮，政府限定銷售價(jià)格和對(duì)象，保本微利保證城市低收入者和住房困難者實(shí)現(xiàn)其住房要求，并要求購(gòu)買人或居住人承擔(dān)一定的義務(wù)。不符合條件的人購(gòu)買或使用保障性住房，客觀上損害了其他符合購(gòu)房條件人的購(gòu)買權(quán)，是擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益的行為。其合同效力的認(rèn)定，必然涉及公共利益。

或許有人會(huì)疑問：為什么不考慮依據(jù)《合同法》第52條第3項(xiàng)“以合法形式掩蓋非法目的”來(lái)確認(rèn)合同無(wú)效呢？雙方借名買賣房屋，明顯地具有非法目的。這種主張雖有一定的道理，但是，這仍然面臨著如何解釋非法目的的非法性問題，該條文中的法，是指的法律或行政法規(guī)，非法，是指不符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定，違反保障性住房政策，是否屬于不符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定，不宜做擴(kuò)大解釋。

實(shí)踐中也有一種主張認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。而當(dāng)事人雙方在沒有報(bào)請(qǐng)有關(guān)政府部門審批的情況下簽訂的房屋買賣合同違反了這一強(qiáng)制性規(guī)定，因此，此類合同因違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定而無(wú)效。筆者認(rèn)為，這種主張雖有一定道理，但有一個(gè)問題無(wú)法解決：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第14條的規(guī)定，只有違反了法律的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”才能被認(rèn)定無(wú)效，而《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第40條的規(guī)定是否屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定呢？關(guān)于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，理論界并沒有形成統(tǒng)一的意見，也沒有明確的相關(guān)司法解釋，因此，不宜基于這一法律規(guī)定認(rèn)定合同無(wú)效。

至于借名人違反相關(guān)政策的規(guī)定，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，法院的通行做法是不予支持。其理由同樣是因?yàn)楹贤图s定無(wú)效。但當(dāng)其符合了購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件，或者訴爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)適用房符合了上市交易條件時(shí)，法院可以支持其訴訟請(qǐng)求。

（三）對(duì)為規(guī)避限購(gòu)政策、信貸政策和基于親屬關(guān)系而借名購(gòu)房合同效力的評(píng)述

此類合同，就其性質(zhì)言之也屬于無(wú)名合同，受訴法院雖對(duì)借名行為予以批評(píng)，并要求當(dāng)事人在今后的民事活動(dòng)中不得再進(jìn)行此種規(guī)避行為，但無(wú)一例外地均認(rèn)定該借名購(gòu)房合同為有效，即使如案例七，借名人不具備購(gòu)房條件，無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，法院也沒有認(rèn)定借名購(gòu)房合同無(wú)效，而是判決駁回其訴訟請(qǐng)求，待其符合購(gòu)房條件后再予辦理。同為借名購(gòu)房合同，違反的又同為有關(guān)政策，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房者，合同無(wú)效，購(gòu)買商品房的則有效。究其原因，乃在于規(guī)避限購(gòu)、信貸政策并沒有侵犯公共利益，以規(guī)避信貸政策為例，這種借名購(gòu)房辦貸規(guī)避銀行信貸政策的行為，規(guī)避的是首付

款的支付比例及利率水平，因?yàn)殂y行并不代表國(guó)家或者社會(huì)公共利益，并不能因?yàn)橐?guī)避了銀行的信貸管理規(guī)定就認(rèn)為侵犯了公共利益或者國(guó)家利益?；蛟S有人會(huì)認(rèn)為：如果支持該種借名購(gòu)房，將致使限購(gòu)、信貸政策落空，筆者認(rèn)為：政策調(diào)控系從宏觀著手，從調(diào)控總量上來(lái)看，政策目的并未落空，其對(duì)調(diào)控對(duì)象的限制系從甲轉(zhuǎn)移至乙身上，將甲與乙看作整體，調(diào)控總量并未因此減損。借名人甘愿承受借名購(gòu)房中可能存在的被借名人私自處分房屋的風(fēng)險(xiǎn)，乙則自愿接受限購(gòu)、信貸政策的限制，只不過其效果需要等乙本人購(gòu)房或貸款購(gòu)房時(shí)才能顯現(xiàn)。

關(guān)于借名人的過戶訴求，雙方未約定過戶期限，借名人要求過戶的，應(yīng)當(dāng)以目前尚不具備過戶條件為由，駁回其訴求。對(duì)于借名人與被借名人約定待政策解禁后過戶，當(dāng)事人現(xiàn)要求過戶的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為目前尚未到合同履行期限，駁回其訴求。對(duì)于當(dāng)事人要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為合同目的不能夠?qū)崿F(xiàn)，雙方都有權(quán)解除合同。

至于基于人身關(guān)系發(fā)生的借名購(gòu)房案件，要么是為購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房而借名，要么是為規(guī)避限購(gòu)政策、信貸政策而借名，其只不過發(fā)生在親屬之間，在處理上與普通的借名購(gòu)房案件并無(wú)二致。值得探討的是，完全基于親情而發(fā)生的借名購(gòu)房案件，應(yīng)當(dāng)如何處理。例如，父母為未成年子女買房并登記在子女名下，由于種種原因發(fā)生糾紛；為改善父母的居住條件，成年子女為父母買房并登記在父母名下，由于子女離婚，要求父母名下的房屋歸離婚雙方所有并按夫妻共有財(cái)產(chǎn)分割，或者父親或母親再婚，出資購(gòu)買房屋的子女要求將房屋所有權(quán)變更到自己名下。對(duì)這類糾紛，應(yīng)探求當(dāng)事人的購(gòu)房本意，在證據(jù)充分且不違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定的前提下，依法支持實(shí)際出資人確認(rèn)所有權(quán)的請(qǐng)求。

四、簡(jiǎn)短的結(jié)論

借名購(gòu)房合同案件的處理，關(guān)鍵在于借名合同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于借名合同的認(rèn)定，應(yīng)區(qū)分有無(wú)書面約定：有書面約定的從約定，無(wú)書面約定的可依據(jù)查明的事實(shí)進(jìn)行推定。推定時(shí)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮房屋的出資情況、占有使用情況、購(gòu)房票據(jù)及房屋權(quán)屬證書的持有情況、借名購(gòu)房有無(wú)合理解釋等。通常情況下，同時(shí)符合以上要求的，可以認(rèn)定雙方之間存在“借名購(gòu)房”約定。

在借名購(gòu)房約定存在的前提下，要區(qū)分房屋的性質(zhì)而分別處理。第一，對(duì)于購(gòu)買政策性保障住房的，包括經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、廉租房及公租房，因其是有限產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)主體、收益權(quán)、處分權(quán)以及對(duì)價(jià)等均受限制，借名購(gòu)買違反了社會(huì)公共利益，借名購(gòu)房合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持。出名人主張返還房屋的，由于房屋升值，雙方利益失衡，在房屋增值沒有解決之前，不宜判決互相返還財(cái)物，而應(yīng)維持現(xiàn)狀。第二，對(duì)于購(gòu)買商品房的，由于“借名購(gòu)房”行為實(shí)際上是為了規(guī)避限購(gòu)政策或信貸政策，只涉及合同雙方當(dāng)事人的利益，不影響社會(huì)公共利益，因此，對(duì)此類合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。至于約定能否履行，由于借名人的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，必須遵循《合同法》第110條關(guān)于合同客觀上是否具備履行條件的規(guī)定，若借名人目前尚不具備購(gòu)房資格，則不得支持其相關(guān)訴訟請(qǐng)求。

（責(zé)任編輯：聞海）

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1005-9512（2014）07-0012-11

馬強(qiáng)，北京市第三中級(jí)人民法院副院長(zhǎng)，法學(xué)博士，管理學(xué)博士后，研究員，教育部重點(diǎn)科研基地中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心兼職研究人員。