淺議不動(dòng)產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件

聶光峰

(青海民族大學(xué) 法學(xué)院，青海 西寧 810007)

仔細(xì)研讀分析我國(guó)《物權(quán)法》第一百零六條關(guān)于善意取得制度的規(guī)定，不難看出不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件包括:無(wú)權(quán)處分、善意、合法有償?shù)姆尚袨椴⒅Ц逗侠淼膶?duì)價(jià)、登記與交付，下面就該四個(gè)構(gòu)成要件一一論述。

一、“無(wú)權(quán)處分”——不動(dòng)產(chǎn)善意取得的前提要件

無(wú)權(quán)處分是指原本沒(méi)有處分權(quán)而處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，此處所說(shuō)的“處分”實(shí)際上指的是法律上的處分，亦即通過(guò)買賣銷售、無(wú)償贈(zèng)與、抵押登記等其他使原本的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。

實(shí)踐中，無(wú)權(quán)處分主要表現(xiàn)為以下幾種情況:(1)登記錯(cuò)誤；(2)形成表見(jiàn)代理；(3)共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)；(4)處分權(quán)受限擅自處分財(cái)產(chǎn)。

登記錯(cuò)誤是指進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，由于種種原因?qū)е碌怯洸旧嫌涊d的權(quán)利人并非真實(shí)權(quán)利人，在此種情況下應(yīng)當(dāng)根據(jù)真實(shí)的權(quán)利狀況來(lái)判斷交易當(dāng)事人是否構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。

形成表現(xiàn)代理是指行為人無(wú)處分權(quán)而處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，第三人有足夠理由相信該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人就是行為人。此時(shí)行為人屬于無(wú)權(quán)處分，至于第三人能否取得該不動(dòng)產(chǎn)，則需要看該第三人是否善意、是否支付合理對(duì)價(jià)并登記公示。

共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的擅自處分，顯然違背了其他共有人的處分權(quán)。例如，兩人共有的房屋，登記在雙方名下，登記的一方權(quán)利人在沒(méi)有取得另一方允許的情況下擅自處分了該房屋，也構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。

處分權(quán)受限是指一開(kāi)始無(wú)權(quán)處分人本來(lái)是享有物的所有權(quán)，但是，由于各種特殊原因?qū)е缕湓鞠碛械乃袡?quán)受到一定的限制從而不能擅自處分其財(cái)產(chǎn)，此種情形下處分權(quán)受限人擅自處分財(cái)產(chǎn)也屬于無(wú)權(quán)處分。

二、“善意”——不動(dòng)產(chǎn)善意取得的核心要件

(一)“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，目前通說(shuō)認(rèn)為判斷其善意的依據(jù)應(yīng)當(dāng)是對(duì)登記的信賴，善意行為的作出是對(duì)我國(guó)權(quán)屬機(jī)關(guān)的登記產(chǎn)生的信賴，即“善意”所針對(duì)的對(duì)象是我國(guó)權(quán)屬機(jī)關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記。

國(guó)家的信譽(yù)支持著不動(dòng)產(chǎn)登記制度，使其享有相當(dāng)高的公信力，這就使得受讓人有充分的理由去相信登記簿上記載的權(quán)利是真實(shí)的。所以，只要受讓人是善意的，那么他就可以基于這種信賴得到保護(hù)，第三人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的信賴可以構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的“善意”。

登記的權(quán)利推定規(guī)則認(rèn)為，登記記載的權(quán)利人可以推定為真實(shí)的權(quán)利人。如果在處分人尚未成為登記權(quán)利人之前，受讓人與其發(fā)生了交易，受讓人根本沒(méi)有合理的理由相信其有處分權(quán)，此時(shí)受讓人就不可能是善意的。在交易過(guò)程中假如登記發(fā)生了更改，受讓人明知登記有瑕疵而堅(jiān)持受讓該不動(dòng)產(chǎn)，這就表明受讓人其本身就不是善意的，因此受讓人就無(wú)法基于善意取得而取得相應(yīng)的物權(quán)。

(二)善意的排除

不動(dòng)產(chǎn)處分中，對(duì)于受讓人的善意，采取推定的方式，但同時(shí)該善意也能被反向證明所推翻，比如，受讓人事先已經(jīng)知道登記記載的錯(cuò)誤事項(xiàng)，對(duì)于登記錯(cuò)誤的發(fā)生，其受讓人本身就是參與者，因此，對(duì)于登記錯(cuò)誤產(chǎn)生的結(jié)果，不適用善意取得。又如，異議登記的情形，其異議登記的記載事項(xiàng)清楚地記載在登記簿上，如果真實(shí)的權(quán)利人在處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)對(duì)登記的權(quán)利真實(shí)性提出了異議，此時(shí)登記機(jī)關(guān)就應(yīng)將異議記載于登記簿上，第三人據(jù)此登記異議至少應(yīng)當(dāng)知道該房屋存在一定的權(quán)利瑕疵，此時(shí)，第三人如果與登記的權(quán)利人進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)交易，那么他就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)善意的爭(zhēng)論

對(duì)于在何種情況下受讓人構(gòu)成“善意”，存在兩個(gè)爭(zhēng)論:(1)調(diào)查核實(shí)的義務(wù)誰(shuí)來(lái)承擔(dān)。(2)如果由受讓人去調(diào)查核實(shí)，受讓人因重大過(guò)失而未盡該義務(wù)時(shí)能否認(rèn)定其為善意。

對(duì)于調(diào)查核實(shí)的義務(wù)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，有的觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)由受讓人承擔(dān)，另一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)由登記機(jī)關(guān)承擔(dān)。筆者認(rèn)為其調(diào)查核實(shí)義務(wù)應(yīng)由登記機(jī)關(guān)承擔(dān)，因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)作為產(chǎn)權(quán)登記的權(quán)屬機(jī)關(guān)，調(diào)查核實(shí)本應(yīng)是其登記時(shí)應(yīng)盡到的義務(wù)，如果該義務(wù)由受讓人承擔(dān)，無(wú)形之中便加重了受讓人的負(fù)擔(dān)，同時(shí)實(shí)踐中此項(xiàng)義務(wù)受讓人履行起來(lái)也不太容易。如果受讓人負(fù)有調(diào)查核實(shí)義務(wù)，其因重大過(guò)失而未盡到該義務(wù)時(shí)，可以認(rèn)定其為非善意。

實(shí)踐中對(duì)于誰(shuí)來(lái)承擔(dān)“善意”的舉證責(zé)任也存在一定的爭(zhēng)論，筆者認(rèn)為依據(jù)“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”原則，受讓人應(yīng)對(duì)其“善意”負(fù)有舉證責(zé)任。

三、合法有償?shù)姆尚袨橥瑫r(shí)支付合理的價(jià)格——不動(dòng)產(chǎn)善意取得的結(jié)構(gòu)要件

(一)依合法的法律行為取得

《物權(quán)法》最初設(shè)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的目的，是維護(hù)交易安全并提高交易效率，所以從此目的出發(fā)，受讓人只有通過(guò)法律行為而并非事實(shí)行為才能取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，只有這樣，才能更好地適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得。任何非基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)或者雖然基于法律行為但僅導(dǎo)致債法上權(quán)利變動(dòng)的情形，皆不適用善意取得制度。雖然我國(guó)《物權(quán)法》第一百零六條對(duì)此沒(méi)有明示規(guī)定，但從條文中可以看出，“轉(zhuǎn)讓”一詞的涵義就應(yīng)該是指必須依法律行為才能產(chǎn)生變動(dòng)。所以，從某種程度上說(shuō)我國(guó)法律也規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得是基于法律行為而產(chǎn)生的。另外依據(jù)公序良俗原則可以看出，該法律行為必須是合法的，基于不合法的法律行為而取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，顯然違背了《物權(quán)法》設(shè)計(jì)的初衷。

(二)該法律行為必須是有償?shù)?/h3>

大陸法系國(guó)家的民法中，僅僅是法律行為還不足以引發(fā)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，還要求法律行為必須是有償?shù)?。法律行為的有償性從?cè)面體現(xiàn)出的一種宗旨就是不動(dòng)產(chǎn)的出讓人與取得人不能具有同一性，如果二者具有同一性，則所做出的法律行為實(shí)際上就相當(dāng)于自己與自己交易，顯然體現(xiàn)不出法律行為的有償。然而，實(shí)踐中同一性的情形確實(shí)存在，主要包括人格上的同一性和經(jīng)濟(jì)上的同一性。人格上的同一性其典型的例子就是出讓人與受讓人表面上看來(lái)不具有同一性，而實(shí)際上則為同一民事主體。經(jīng)濟(jì)上的同一性其典型例子就是出讓人與受讓人為一種經(jīng)濟(jì)共同體。例如一人公司與其法定代表人，他們之間進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的交易，此種法律行為的有償性很難界定，因此不適用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。據(jù)此，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得必須是有償?shù)囊?guī)定，筆者認(rèn)為還不夠嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)該強(qiáng)調(diào)細(xì)化為不同民事主體之間以及不同經(jīng)濟(jì)共同體之間依據(jù)有償?shù)姆尚袨橐鸬牟粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，才能適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。

(三)判斷“合理價(jià)格”的標(biāo)準(zhǔn)

在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易中，對(duì)于價(jià)格是否“合理”的判斷，主要有主觀標(biāo)準(zhǔn)和客觀標(biāo)準(zhǔn)兩種判斷方法:主觀標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)當(dāng)事人主觀上認(rèn)可并同意的價(jià)格為準(zhǔn)，它只考慮雙方當(dāng)事人的主觀認(rèn)知能力；以社會(huì)的一般觀念即一般人對(duì)價(jià)格的認(rèn)定作為標(biāo)準(zhǔn)，此為客觀標(biāo)準(zhǔn)，它拿一般人作為參照，只考慮一般性，沒(méi)有考慮特殊情形，有時(shí)不具有可比性。筆者認(rèn)為對(duì)于判斷價(jià)格是否合理應(yīng)同時(shí)綜合考慮此兩種判斷標(biāo)準(zhǔn)，做到主觀與客觀相統(tǒng)一。

立法中《物權(quán)法》第一百零六條并沒(méi)有對(duì)價(jià)格合理的標(biāo)準(zhǔn)做出明確具體的規(guī)定，只是籠統(tǒng)規(guī)定“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”，實(shí)踐中的做法是法官依據(jù)案件具體情況自由裁量，依據(jù)經(jīng)驗(yàn)、訴訟中的證據(jù)材料和具體到當(dāng)?shù)卣{(diào)查核實(shí)，然后再進(jìn)行綜合，這是目前法官自由裁量所一般采取的客觀標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然只考慮客觀還不行，還得考慮個(gè)體的需求以及特殊情況，只有綜合考慮客觀標(biāo)準(zhǔn)與主觀標(biāo)準(zhǔn)，法官判案時(shí)才不致容易出現(xiàn)差錯(cuò)。

四、登記的已經(jīng)登記，無(wú)須登記的已交付——不動(dòng)產(chǎn)善意取得的必備要件

對(duì)于應(yīng)當(dāng)?shù)怯洸⑶乙呀?jīng)登記完畢時(shí)才能善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，學(xué)界沒(méi)有異議。然而有一些不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不以登記為生效要件而只是作為對(duì)抗要件，對(duì)此采取登記還是交付，學(xué)界有不同的觀點(diǎn)，王利明教授認(rèn)為，對(duì)于那些不以登記為生效要件的，善意取得僅僅以交付為要件。而崔建遠(yuǎn)教授認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得都必須以辦理了登記為要件，如果不登記，即使已交付，也不能發(fā)生善意取得的法律后果。

筆者認(rèn)為王利明教授的觀點(diǎn)比較中肯，而崔建遠(yuǎn)教授的觀點(diǎn)有待商榷。由于我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)并非一律采取的是以登記作為生效要件，而是兼采登記生效與登記對(duì)抗，所以，盡管登記簿的推定效力在我國(guó)《物權(quán)法》第十六條中做了明文規(guī)定，同時(shí)該條文也承認(rèn)了登記簿的公信力，但據(jù)此可以看出我國(guó)物權(quán)法上登記簿的推定效力與公信力的適用是受到限制的。當(dāng)?shù)怯涀鳛樯бr(shí)，登記簿顯然是具有權(quán)利表象作用的，可以產(chǎn)生推定效力與公信力。當(dāng)?shù)怯洸⒎亲鳛樯б皇亲鳛閷?duì)抗要件時(shí)，此時(shí)登記簿明顯不具有權(quán)利表象的作用，此時(shí)占有才是權(quán)利表象，典型的例子就是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變動(dòng)，造成這種現(xiàn)象的原因主要是我國(guó)法律對(duì)農(nóng)村集體土地變動(dòng)實(shí)行的是嚴(yán)格限制。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)法律的規(guī)定，對(duì)于農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分有很大限制，有些不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分形式是被禁止的，例如宅基地使用權(quán)的抵押；有些處分范圍受到了嚴(yán)格的限制，例如宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及以家庭為單位承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的互換，這兩種權(quán)利的行駛必須在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部之間進(jìn)行。用費(fèi)孝通先生的話講，中國(guó)社會(huì)就是個(gè)鄉(xiāng)土社會(huì)，在農(nóng)村這樣的一個(gè)鄉(xiāng)土社會(huì)中，人與人之間都互相認(rèn)識(shí)熟悉，這時(shí)通過(guò)登記來(lái)表象權(quán)利，恐怕有所不妥，對(duì)此《物權(quán)法》第一百零六條將善意取得制度統(tǒng)一合并適用在動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)方面，這樣做是為了解決農(nóng)村集體土地的變動(dòng)由于缺乏必要的登記而造成的不利局面，通過(guò)房屋的占有，來(lái)判斷該房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。所以，對(duì)于一些不以登記為生效要件而只是作為對(duì)抗要件的物權(quán)變動(dòng)來(lái)說(shuō)，交付才是構(gòu)成要件之一而不是登記。當(dāng)然隨著十八屆三中全會(huì)的召開(kāi)，對(duì)農(nóng)村土地制度進(jìn)行試點(diǎn)改革，農(nóng)村集體土地可以流轉(zhuǎn)，此時(shí)對(duì)此農(nóng)村土地是登記還是繼續(xù)以前的交付值得探討，如果實(shí)行登記，怎么登記？現(xiàn)有的登記制度能否滿足，這都是值得探討的問(wèn)題。

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