加重義務(wù)屬無效

編輯：這種開發(fā)商自定的補(bǔ)充協(xié)議是否有效？

孫法官：合同法規(guī)定，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。本案中的商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議，就是由開發(fā)商提供的一種格式條款?！案犊罘绞郊捌谙蕖笔巧唐贩抠I賣合同中的主要條款，開放商應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用與契約自由原則，在與購(gòu)房人充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，在合同正本中作出詳盡的約定。但實(shí)際情況是，開發(fā)商并未就如果貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)應(yīng)如何付款與購(gòu)房人陸揚(yáng)協(xié)商，而是以格式條款的方式要求：如銀行貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，則買受人應(yīng)在5日內(nèi)付清余款。該約定存在兩個(gè)問題：首先，該格式條款所在的補(bǔ)充協(xié)議全文字體較小，對(duì)該條款未作任何特別提示，售樓人員也沒有提請(qǐng)陸揚(yáng)充分注意，因此，該補(bǔ)充約定不能代表雙方已就此形成合議；其次，商品房買賣的特點(diǎn)之一即是標(biāo)的額巨大，對(duì)于選擇以首付款與銀行按揭相結(jié)合作為付款方式的購(gòu)房人而言，如果按揭申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，則很難在短期內(nèi)一次性付清余款，因此，該補(bǔ)充約定顯然加重了購(gòu)房人的付款義務(wù)，屬于合同法規(guī)定的“加重對(duì)方責(zé)任”情形，法院可以認(rèn)定其無效。

編輯：這種情況下，購(gòu)房人有權(quán)單方解除合同嗎？

孫法官：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。

本案中，陸揚(yáng)向銀行提交了貸款申請(qǐng)手續(xù)，但因其客觀的學(xué)生身份導(dǎo)致申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，陸揚(yáng)對(duì)此并不存在過錯(cuò)。在這種情況下，陸揚(yáng)請(qǐng)求解除與開放商訂立的商品房買賣合同，依法應(yīng)予準(zhǔn)許，開放商更應(yīng)當(dāng)退還首付款。

（本期專家：江蘇省淮安市中級(jí)人民法院孫堅(jiān)）

本欄責(zé)編/楊宇

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