王玨輝，盛光華

(吉林大學(xué)商學(xué)院，長(zhǎng)春 130012)

為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2010年國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，在《通知》中提出要加快保障性住房建設(shè)，并計(jì)劃在“十二五”期間建設(shè)保障性住房3600萬(wàn)套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。［1］截止到2013年，全國(guó)保障性安居工程已完成近七成，標(biāo)志著我國(guó)保障房建設(shè)已經(jīng)駛上了快車道。①伴隨著我國(guó)保障性住房建設(shè)的不斷推進(jìn)，保障性住房在建設(shè)、分配、運(yùn)營(yíng)、退出等方面日益凸顯出一系列問(wèn)題，這些問(wèn)題表明，保障性住房在制度建設(shè)方面還存在著某些制度約束。本文針對(duì)我國(guó)保障性住房在建設(shè)管理方面存在的問(wèn)題，在借鑒國(guó)外保障性住房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出了完善我國(guó)保障性住房建設(shè)的突破路徑。

一、我國(guó)保障性住房的制度障礙

1.建設(shè)制度障礙

從建設(shè)資金方面來(lái)看，中央和地方政府投資比例不合理，社會(huì)資金投資動(dòng)力不足。以2011年我國(guó)保障性住房建設(shè)需要的1.3萬(wàn)億元資金為例，中央政府財(cái)政投入的資金大約是1500億元，地方政府投入的資金大約是3500億元，其余8000億元是從社會(huì)募集②。在政府財(cái)政投入中，中央政府財(cái)政投入占整個(gè)保障性住房投入的11%，中央財(cái)政支出的比重明顯偏低，加大了地方政府的資金壓力，在一定程度上影響了地方政府的積極性。對(duì)于從社會(huì)募集的8000億元資金，由于保障性住房利潤(rùn)低，回收周期長(zhǎng)，又有潛在的政策風(fēng)險(xiǎn)，與市場(chǎng)上金融資本的逐利性不相匹配，因此，住房公積金、社?；稹⒈ｋU(xiǎn)基金、信托基金等社會(huì)資金表現(xiàn)出謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，對(duì)保障性住房投資積極性不高。［2］事實(shí)上，保障性住房建設(shè)不是缺少資金，重要的是缺少一個(gè)良好的保障房建設(shè)的制度設(shè)計(jì)。

從土地供給方面來(lái)看，中央和地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)不對(duì)稱，地方政府在土地供應(yīng)上激勵(lì)不足。按照國(guó)土資源部要求，各地保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地的供應(yīng)量不得低于住房用地供應(yīng)總量的70%。③然而，地方政府在保障性住房的土地供應(yīng)上卻顯得執(zhí)行力不足或缺失，這是由于現(xiàn)行的中央財(cái)政政策存在著財(cái)權(quán)上移、事權(quán)下傾的狀況，導(dǎo)致地方政府把增加財(cái)政收入的重點(diǎn)放在預(yù)算外的土地出讓金上，地方政府土地出讓金收入加上房地產(chǎn)稅占到地方財(cái)政收入的三分之一以上。如果保障房用地比例提高，勢(shì)必會(huì)減少地方政府的財(cái)政收入，使地方政府一方面要籌措資金增加保障性住房的投入，另一方面又面臨保障房土地的無(wú)償使用而帶來(lái)的地方財(cái)政收入減少。［3］地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，導(dǎo)致了保障性住房土地儲(chǔ)備體系效率低下。

從建設(shè)質(zhì)量方面來(lái)看，我國(guó)保障性住房質(zhì)量管理不到位，監(jiān)管機(jī)制不完善。部分保障性住房在建設(shè)質(zhì)量上出現(xiàn)的墻體裂縫，屋頂漏水，墻面脫落，電梯、門窗、玻璃、瓷磚破損等質(zhì)量問(wèn)題，引起了社會(huì)各界對(duì)保障性住房質(zhì)量的廣泛關(guān)注，也暴露出政府監(jiān)管不力和制度建設(shè)落后［4］?，F(xiàn)行的保障性住房建設(shè)通常是政府委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行建設(shè)，是限定住房?jī)r(jià)格和居住對(duì)象的政府行為，政府要求保障房的利潤(rùn)空間應(yīng)控制在3%以內(nèi)。④商品房的利潤(rùn)空間通常在10%以上，這有違于企業(yè)追求利潤(rùn)最大化的市場(chǎng)原則，客觀上就存在著開(kāi)發(fā)商通過(guò)降低質(zhì)量來(lái)?yè)Q取更大利潤(rùn)空間的道德風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商在追求利潤(rùn)最大化的動(dòng)機(jī)驅(qū)使下，就有可能在保障房建設(shè)上做出設(shè)計(jì)簡(jiǎn)陋、建造粗糙，景觀缺乏，樓間距小，容積率高，配套設(shè)施不全的選擇。如何讓開(kāi)發(fā)商既能接受政府限定的利潤(rùn)水平又能保證保障性住房建設(shè)質(zhì)量這一矛盾目標(biāo)，政府應(yīng)該在激勵(lì)開(kāi)發(fā)商的同時(shí)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管力度，而目前政府的激勵(lì)機(jī)制和監(jiān)管機(jī)制在制度設(shè)計(jì)上卻存在著明顯的不足。

2.分配使用制度障礙

從分配方面看，保障性住房準(zhǔn)入信息不對(duì)稱，審核力度不夠，監(jiān)督機(jī)制不完善。我國(guó)保障性住房的分配制度包括申請(qǐng)、受理、審核和批準(zhǔn)環(huán)節(jié)。在申請(qǐng)和受理環(huán)節(jié)中，保障性住房主管部門要審核申請(qǐng)者的家庭收入、固定資產(chǎn)、金融資產(chǎn)等信息，這些信息的核查會(huì)涉及到工商、稅務(wù)、銀行、房管、民政及社會(huì)保障等不同的部門，有些信息是可以獲得的，有些信息涉及到個(gè)人隱私是無(wú)法得到的。信息的不對(duì)稱性會(huì)阻礙準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)確執(zhí)行。在審核和批準(zhǔn)環(huán)節(jié)中，由于申請(qǐng)者的隱性收入無(wú)法統(tǒng)計(jì)，審核管理松懈，審核方法不合理，審核過(guò)程易流于形式。導(dǎo)致申請(qǐng)者瞞報(bào)、少報(bào)、不報(bào)收入現(xiàn)象普遍存在，弄虛作假隨處可見(jiàn)，申請(qǐng)者家庭收入的真實(shí)水平難以被準(zhǔn)確地審核出來(lái)。［5］這同缺乏公開(kāi)透明的信息披露制度，不同程度的暗箱操作，居民資產(chǎn)收入申報(bào)審核制度形同虛設(shè)是分不開(kāi)的。

從使用環(huán)節(jié)看，保障型住房的使用管理制度尚缺乏科學(xué)合理的輪候制度。我國(guó)現(xiàn)行的保障性住房使用基本上采用的是終身制而不是輪候制，一次購(gòu)買或租賃，終身持有。形成福利固化，導(dǎo)致保障性住房使用效率低下，供給結(jié)構(gòu)失衡，政府負(fù)擔(dān)增加。在現(xiàn)有保障性住房資源嚴(yán)重不足的情況下，出現(xiàn)了保障性住房分配使用不公、群體事件頻發(fā)、不法分子有機(jī)可乘、腐敗行為滋生等現(xiàn)象。只有建立科學(xué)的輪候制度，才能保證保障性住房使用的公平性和有效性，還可以修正保障性住房分配機(jī)制上的不足和缺陷。

3.退出制度障礙

從已經(jīng)合格申請(qǐng)保障性住房，日后不符合條件者的退出情況看，我國(guó)現(xiàn)有的保障房制度還沒(méi)有完善的保障房回購(gòu)制度和租賃住房退出機(jī)制。主要表現(xiàn)是那些暫時(shí)符合保障范圍的居民，日后因?yàn)槭杖胩岣吆妥》壳闆r改善，已不再符合保障范圍，對(duì)這部分保障房，政府目前還沒(méi)有對(duì)回購(gòu)方式、回購(gòu)價(jià)格、租金補(bǔ)貼調(diào)整、退出租賃機(jī)制等方面的細(xì)節(jié)做出具體規(guī)定。［6］

從利用不正當(dāng)手段騙購(gòu)、騙租保障性住房者的收回情況來(lái)看，我國(guó)保障房的監(jiān)督機(jī)制尚不健全，懲罰力度還不到位，審核方法亦不夠合理，導(dǎo)致了個(gè)別人的騙購(gòu)、騙租。只有通過(guò)建立合理的監(jiān)督機(jī)制和有效的懲處制度，利用行政和法律手段加大對(duì)騙購(gòu)、騙租者的懲罰力度，增大騙租、騙購(gòu)成本和被識(shí)別的可能性，才能從根本上制止騙購(gòu)、騙租行為。［7］例如香港對(duì)于騙購(gòu)保障房者，一經(jīng)查實(shí)，罰款20萬(wàn)港元及監(jiān)禁6個(gè)月。廣州市的“保障性住房小區(qū)管理扣分辦法”，對(duì)違反購(gòu)買和租賃條例行為進(jìn)行扣分，扣分累計(jì)到一定程度將終止其保障范圍，從而對(duì)騙購(gòu)、騙租者起到了約束作用。

二、國(guó)外保障性住房制度的成功經(jīng)驗(yàn)

1.以計(jì)劃和市場(chǎng)相結(jié)合的新加坡保障房制度

新加坡通過(guò)強(qiáng)制實(shí)行住房公積金制度，使得新加坡公共住房的建設(shè)和購(gòu)買有了金融保障，再通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用對(duì)房屋進(jìn)行分配，最終形成比較合理的保障房制度。新加坡保障房制度發(fā)展的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)可以歸結(jié)為以下幾點(diǎn):一是政府提供住宅。新加坡93%的居民住在政府提供的組屋里，新加坡政府通過(guò)推行住房公積金制度，促進(jìn)房屋私有化，根據(jù)居民收入水平的不同采取不同的政策，把原來(lái)國(guó)有的房屋逐步轉(zhuǎn)讓給個(gè)人。［8］二是強(qiáng)制實(shí)行住房公積金制度。新加坡在1955年開(kāi)始實(shí)施強(qiáng)制的住房公積金制度，初期是為了解決退休人員和低收入水平居民住房問(wèn)題，后來(lái)對(duì)中等收入水平居民逐漸實(shí)施住房公積金制度。三是合理分配公有住房。新加坡政府起初采取登記配售制度，后來(lái)實(shí)行訂購(gòu)制度，每季度公布房屋供給計(jì)劃，欲購(gòu)買的居民通過(guò)抽簽訂購(gòu)，居民最多等待一至兩年就可以購(gòu)買到住房。［9］。新加坡通過(guò)一系列保障房政策的實(shí)施，有效地解決了中、低收入水平居民住房問(wèn)題。

2.完善法律約束下的日本保障房制度

日本的保障房建設(shè)是以五年期為規(guī)劃目標(biāo)有條不紊的順利進(jìn)行。日本保障房制度發(fā)展的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)主要有以下兩點(diǎn):一是日本保障房制度是建立在完善的住房消費(fèi)保障法律法規(guī)基礎(chǔ)之上的。第二次世界大戰(zhàn)后，日本房屋短缺嚴(yán)重，大約25%的居民無(wú)房可住，住房荒問(wèn)題是日本政府迫切需要解決的問(wèn)題之一。［10］。為了緩解住房壓力，日本從立法的角度對(duì)房屋建設(shè)數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)等方面存在的問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范，先后出臺(tái)一系列法律法規(guī)，例如《住宅金融公庫(kù)法》(1950年)，《公營(yíng)住宅法》(1951年)，《住宅公團(tuán)法》(1955年)，《日本勤勞者住房協(xié)會(huì)法》(1966年)等［11］。通過(guò)完善的保障房法律制度，使得日本保障房建設(shè)走上了正軌，不同收入階層的住房需求得到了不同程度的滿足。二是始終實(shí)行比較優(yōu)惠的住房政策。如給企業(yè)低息貸款來(lái)激勵(lì)企業(yè)進(jìn)行保障房建設(shè);對(duì)私人住房建設(shè)采取降低稅收或者免除稅收政策，提高私人住房建設(shè)的積極性;充分發(fā)揮地方團(tuán)體的作用，把社會(huì)資金吸收進(jìn)來(lái)用于保障房建設(shè);政府組織公團(tuán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理。［12］

3.商品化的美國(guó)保障房制度

美國(guó)經(jīng)過(guò)近70年的保障性住房建設(shè)，基本實(shí)現(xiàn)了美國(guó)國(guó)會(huì)在1949年頒布的《住宅法案》中提出的“讓每個(gè)家庭在適宜居住的環(huán)境中擁有一個(gè)舒適家”的目標(biāo)。美國(guó)保障房制度發(fā)展的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)主要有以下幾點(diǎn):一是建立完善的法律法規(guī)來(lái)保證保障房的建設(shè)和分配，重視住房立法始終是其住房保障體系的核心。美國(guó)房屋保障法律體系是比較完善的，主要有《國(guó)民住宅法》(1934年)、《住房法案》(1937年)、《全國(guó)可承受住宅法》(1949年)等，涉及了解決公共住房補(bǔ)貼、消除貧民窟等多個(gè)方面問(wèn)題。二是金融機(jī)構(gòu)積極參與保障房的開(kāi)發(fā)建設(shè)。政府和私人金融機(jī)構(gòu)均經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，私人金融機(jī)構(gòu)中的商業(yè)銀行、儲(chǔ)蓄放款協(xié)會(huì)、信貸協(xié)會(huì)經(jīng)營(yíng)房屋抵押貸款業(yè)務(wù)，并通過(guò)證券化加強(qiáng)資金的流動(dòng)性。三是制定了完善有效的保障性住房的補(bǔ)貼政策。對(duì)于低收入水平居民，通過(guò)政府建設(shè)公共住房和非營(yíng)利機(jī)構(gòu)建設(shè)廉價(jià)住房，以“租得起住房”為主要目標(biāo)，采取提供低租金住房的實(shí)物補(bǔ)貼和直接發(fā)放租金的現(xiàn)金補(bǔ)貼方式，為其提供公共房屋、津貼房屋、租金津貼、廉價(jià)公屋等。［13］

4.政府主導(dǎo)的德國(guó)保障房制度

二戰(zhàn)以后，德國(guó)政府先后出臺(tái)一系列政策來(lái)滿足不同收入水平居民的住房需求，并收到良好效果。德國(guó)政府保障房制度的成功經(jīng)驗(yàn)主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn):一是加強(qiáng)公共房屋的建設(shè)和供給。德國(guó)政府從政策上支持福利性公共住房建設(shè)和低價(jià)房屋建設(shè)，向低收入水平的居民或者有共同信仰的民族和宗教團(tuán)體提供住房。二是對(duì)低收入水平居民采取租房補(bǔ)貼政策。德國(guó)政府依據(jù)房屋補(bǔ)貼法律、居民家庭人口數(shù)量和收入水平，對(duì)不同家庭給予不同的房租補(bǔ)貼，以確保每戶居民都有住房支付能力。三是實(shí)施了住房?jī)?chǔ)蓄制度。德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄制度通過(guò)采用固定利率、低息互助、儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)、住房獎(jiǎng)勵(lì)等方式，調(diào)動(dòng)住房?jī)?chǔ)蓄者積極性，籌集住房建設(shè)資金。自1950年代以來(lái)，住房?jī)?chǔ)蓄制度得到了快速發(fā)展，為德國(guó)住房建設(shè)做出重要貢獻(xiàn)。四是提供住房財(cái)政稅收政策支持。德國(guó)政府通過(guò)稅收減免和一系列鼓勵(lì)措施來(lái)鼓勵(lì)私人建設(shè)住房，如免征10年房產(chǎn)稅，并在購(gòu)買建房用地時(shí)免征地產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅;財(cái)政上對(duì)中低收入水平的居民給予適當(dāng)?shù)馁?gòu)房補(bǔ)貼，86%的德國(guó)人都可以享受不同程度的補(bǔ)貼。［14］德國(guó)曾經(jīng)是房荒嚴(yán)重的國(guó)家，而目前住房供應(yīng)充足，政府起到了非常關(guān)鍵的作用。

三、完善我國(guó)保障性住房的路徑選擇

1.建立完善保障性住房的法律法規(guī)體系

從國(guó)外的一些成功經(jīng)驗(yàn)可以看出，各個(gè)國(guó)家均有一套比較完善的以法律形式存在的住房保障制度，為其保障性住房建設(shè)提供了良好的法律環(huán)境和有力的制度支撐。盡管我國(guó)也出臺(tái)了諸如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)及規(guī)章制度，但由于現(xiàn)行的法律法規(guī)多屬于“行政性法規(guī)”和“地方性法規(guī)”，法律效力層次低下，缺乏權(quán)威性。而且多數(shù)法律法規(guī)的規(guī)定過(guò)于原則性，缺乏細(xì)則，加之政出多門，法律法規(guī)之間缺乏協(xié)調(diào)性和一致性，使現(xiàn)行的許多法律法規(guī)在實(shí)踐中難以貫徹執(zhí)行，法制建設(shè)滯后于制度運(yùn)行。為此，我國(guó)政府應(yīng)該及時(shí)制定與保障性住房有關(guān)的“住房保障法”，來(lái)提高住房保障的法律位階。2013年國(guó)務(wù)院決定加快制定《城鎮(zhèn)住房保障條例》，使保障性住房法制化進(jìn)程又向前邁進(jìn)了一步，標(biāo)志著保障性住房的供給和分配正在從法律層面上得到強(qiáng)化。為了使低收入者住房能夠得以有效保障，政府應(yīng)該從法律層面上對(duì)保障目標(biāo)，保障對(duì)象，保障標(biāo)準(zhǔn)，保障水平，融資方式，資金來(lái)源，土地供給，稅收減免，補(bǔ)貼方式，政府及其管理機(jī)構(gòu)的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，保障者的進(jìn)入與退出，違法違規(guī)行為的處罰等問(wèn)題加以明確，通過(guò)法律強(qiáng)制力來(lái)約束保障性住房管理機(jī)構(gòu)依法對(duì)保障性住房進(jìn)行投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。

2.構(gòu)建保障性住房的政策性金融體系

保障性住房有穩(wěn)定的資金來(lái)源是作為保障性住房建設(shè)主體的政府必須解決的問(wèn)題。國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)2007年24號(hào)文件)，對(duì)保障性住房建設(shè)資金來(lái)源作了具體規(guī)定:一是地方財(cái)政預(yù)算撥款;二是地方10%或以上的土地出讓凈收益;三是住房公積金全部增值收益;四是廉租住房租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。此外，保障性住房的資金來(lái)源還有通過(guò)投融資方式籌集的社會(huì)資金及獲得的社會(huì)捐贈(zèng)等。盡管我國(guó)保障性住房建設(shè)已經(jīng)初步形成了以地方財(cái)政資金投入為主的多渠道資金供應(yīng)體系，但在實(shí)際建設(shè)中，依然存在著財(cái)政資金支持不足、來(lái)源渠道不規(guī)范、資金供應(yīng)不穩(wěn)定等問(wèn)題。從發(fā)達(dá)國(guó)家保障性住房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)中可以看出，除政府財(cái)政投入外，民間資本也發(fā)揮著重要作用。我國(guó)政府在保障性住房建設(shè)中，應(yīng)推行積極靈活的住房財(cái)政金融政策，在繼續(xù)加大財(cái)政撥款數(shù)量的同時(shí)，還要不斷地探索融資模式的創(chuàng)新，著力建設(shè)和完善政策性住房金融體系，成立相應(yīng)的政策性金融機(jī)構(gòu)，并由政策性金融機(jī)構(gòu)通過(guò)國(guó)家財(cái)政投資、社會(huì)存繳公積金、發(fā)行住房債券、創(chuàng)建房地產(chǎn)信托投資基金、發(fā)行住房福利彩票等多種渠道來(lái)籌集住房資金，實(shí)現(xiàn)政府的保障性住房政策目標(biāo)，解決保障性住房建設(shè)資金不足的問(wèn)題。同時(shí)，還應(yīng)該充分發(fā)揮政策性住房金融的杠桿功能，吸引社會(huì)資金更多地流向保障性住房建設(shè)領(lǐng)域，使政府從直接向房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人提供住房資金支持轉(zhuǎn)向住宅金融機(jī)構(gòu)提供流動(dòng)性支持。

3.建立科學(xué)有效的保障性住房管理體制

科學(xué)有效的保障性住房管理體制，可以有效地改善現(xiàn)行保障性住房的運(yùn)行效率。我國(guó)保障性住房在規(guī)劃、土地審批、資金落實(shí)、建設(shè)質(zhì)量、分配原則、分配結(jié)果等方面存在著諸多問(wèn)題，如:把保障性住房建設(shè)在城市偏僻地段;用地審批周期長(zhǎng);挪用建設(shè)資金等，同現(xiàn)行的保障性住房管理體制不完善是緊密相關(guān)的。從國(guó)外的保障性住房管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，動(dòng)態(tài)有效的監(jiān)管一直是各國(guó)政府非常重視的工作，政府不僅設(shè)立專門的管理機(jī)構(gòu)，落實(shí)執(zhí)行政府制定的各種保障性住房政策，同時(shí)還對(duì)準(zhǔn)入制度進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管。我國(guó)目前保障性住房管理主要由國(guó)土部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、民政部門負(fù)責(zé)，存在著多頭管理的局面，不利于保障性住房政策的下達(dá)、執(zhí)行和問(wèn)責(zé)。政府應(yīng)設(shè)立垂直的保障性住房管理機(jī)構(gòu)，由其對(duì)保障性住房的建設(shè)規(guī)劃、土地資金供給、房屋建設(shè)管理，形成統(tǒng)一建設(shè)、分配和管理的運(yùn)行管理機(jī)制，使保障性住房的融資機(jī)制、土地出讓機(jī)制、分配機(jī)制、審核機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制、退出機(jī)制等能夠有效運(yùn)行。

4.加快制定保障性住房制度的綜合評(píng)估體系

制定科學(xué)有效的保障性住房制度的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，是衡量和判斷保障性住房制度是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的重要尺度，是保障性住房制度評(píng)估的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。盡管國(guó)內(nèi)外學(xué)者圍繞著公平與效率提出了用保障目標(biāo)、保障對(duì)象、保障程度、保障水平來(lái)評(píng)價(jià)城市住房保障度，以及用實(shí)質(zhì)公平、程序公平來(lái)評(píng)價(jià)保障性住房利益分配的公平性;用供給效率、審批效率、管理效率來(lái)評(píng)價(jià)保障性住房的效率，但從現(xiàn)行的保障性住房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，還缺乏權(quán)威性、全面性、系統(tǒng)性。有些評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)還只是從定性上進(jìn)行闡釋，量化程度嚴(yán)重不足，有些評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)界定模糊，標(biāo)準(zhǔn)與標(biāo)準(zhǔn)之間界線不清，交叉重疊問(wèn)題比較嚴(yán)重，難以對(duì)保障性住房制度進(jìn)行全面、系統(tǒng)、獨(dú)立、定期的審核。因此，在我國(guó)保障性住房建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)該加快制定出一個(gè)適合不同城市發(fā)展情況，并伴隨城市發(fā)展變化能夠適時(shí)調(diào)整和完善的保障性住房制度評(píng)估體系，使保障性住房制度在制定過(guò)程中，對(duì)制度的目標(biāo)和可行性有相應(yīng)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn);在相關(guān)政策的執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)政策執(zhí)行的積極性、政策執(zhí)行的有效性、政策宣傳的充分性、政策回饋的完善性同樣有評(píng)估標(biāo)準(zhǔn);對(duì)制度運(yùn)行的結(jié)果，建立“事實(shí)”評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和“價(jià)值”評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。使保障性住房制度在各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)層面的運(yùn)行都有動(dòng)態(tài)追蹤系統(tǒng)，來(lái)校正保障性住房制度在運(yùn)行中出現(xiàn)的偏差和問(wèn)題，提高保障性住房制度的運(yùn)行效率。

注 釋

①“十二五”期間3600萬(wàn)套保障性住房計(jì)劃是在《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中提出來(lái)的(見(jiàn)中國(guó)政府網(wǎng)http://www.gov.cn/2011lh/content_1825838.htm)。保障性住房完成情況是根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司公布的“全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)全面完成”情況的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)算得出(見(jiàn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 http://www.mohurd.gov.cn/zfbz/zfbzxydt/index.html)。

②數(shù)據(jù)來(lái)源:2011年3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在“十一屆全國(guó)人大四次會(huì)議”新聞中心舉行的“保障性住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”記者招待會(huì)上提出。(見(jiàn)新華網(wǎng)http://news.xinhuanet.com/politics/2011－03/09/)。

③見(jiàn)國(guó)土資源部國(guó)土資發(fā)〔2010〕34號(hào)文件《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)土資源部網(wǎng)http://www.mlr.gov.cn/sy_2633/gd1/201003/t20100310_710798.htm)。

④見(jiàn)建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局七部門發(fā)建住房［2007］258號(hào)文件《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(中央政府網(wǎng)站 http://www.gov.cn/zwgk/2007 －12/01/content_822414.htm)。

［1］未來(lái)5年中國(guó)將建3600萬(wàn)套保障房 覆蓋率達(dá)20%［OL］.中國(guó)新聞網(wǎng)，2011－03－06.

［2］楊華中.中國(guó)保障性住房融資模式探討—以日本經(jīng)驗(yàn)為借鑒［J］.財(cái)政研究，2013，(10).

［3］張小宏，鄭思齊.住宅用地供給短缺背后的地方政府政府動(dòng)機(jī)［J］.探索與爭(zhēng)鳴，2011，(10).

［4］張占錄.我國(guó)保障性住房建設(shè)存在問(wèn)題、發(fā)展障礙與制度建設(shè)［J］.改革與發(fā)展，2011，(3).

［5］趙天奕.完善保障性住房制度 著力擴(kuò)大內(nèi)需［J］.宏觀經(jīng)濟(jì)管理，2013，(2).

［6］孫守紀(jì)，孫潔.完善我國(guó)社會(huì)保障性住房制度:基于政府視角［J］.中國(guó)行政管理，2013，(10).

［7］曾國(guó)安，胡晶晶，周盼.論建立廉租住房保障家庭騰退住房保障機(jī)制的必要性及基本構(gòu)想［J］.山東經(jīng)濟(jì)，2010，(6).

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［9］陳永，張濤.國(guó)外住房保障制度比較分析與啟示研究［J］.經(jīng)濟(jì)建筑，2010，(4).

［10］谷俊青等.天津?yàn)I海新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房保障體系研究［J］.中國(guó)房地產(chǎn)，2011，(24).

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