社會流動視野下廉租住房退出機制研究

□吳 賓 徐滕斐

社會流動視野下廉租住房退出機制研究

□吳 賓 徐滕斐

廉租住房制度是保障社會低收入群體住房權(quán)益的重要舉措。在社會流動的作用下，廉租住房管理受社會群體收入雙向變動和住房梯度消費需求的影響，呈現(xiàn)出進入—退出—進入的動態(tài)格局，其中退出機制是實現(xiàn)保障性住房資源有效配置的關(guān)鍵。但是，目前廉租住房退出機制的運行仍面臨著政府重視程度不夠、收入監(jiān)測機制缺乏、規(guī)章政策層級較低、激勵配套制度欠缺等困境，降低了廉租住房資源利用效能，損害了社會公平正義。本文從加強政策宣傳、住房征信、動態(tài)管理、制度立法、配套激勵等方面，提出了構(gòu)建廉租住房動態(tài)管理格局的改進思路。

廉租住房；退出機制；社會分層與社會流動；動態(tài)管理

社會分層與社會流動是每一個國家乃至社會產(chǎn)生活力的前提。對于當下中國城鎮(zhèn)而言，隨著社會主義市場經(jīng)濟的推進與社會整體性變動的加劇，人們的經(jīng)濟收入、社會地位、財富分配總是處于動態(tài)變化的狀態(tài)，在此過程中部分人由社會中上階層滑落至社會底層而成為領(lǐng)取城市最低生活保障的人，也有部分人基于各種因素的影響而向上流動脫離社會底層。而作為城鎮(zhèn)托底層次的保障性住房——廉租住房，其租后管理將受到社會群體雙向流動的影響，呈現(xiàn)出進入——退出——進入的運作機制。當這一機制不能良性運作時，勢必會造成廉租住房動態(tài)管理的梗阻，從而產(chǎn)生住房資源的浪費，進而導(dǎo)致以追求公平正義為目標的住房保障衍生新的不公。因此，促使不再符合廉租住房條件的租戶及時清退住房資源，既是推進住房保障動態(tài)管理的基本內(nèi)容，更是實現(xiàn)住房保障資源高效利用與社會公平正義的重要環(huán)節(jié)。對此，2012年，李克強總理在全國保障性安居工程工作會議上明確指出“應(yīng)更加詳細地公布保障房開工、建成、分配結(jié)果、退出情況等信息，建立有效的糾錯機制，把不符合條件的住戶及時清退出保障房”。在學術(shù)界，廉租住房的退出也成為學者們關(guān)注的熱點問題。①然而，目前研究大多從制度管理角度分析廉租住房退出問題，從社會學等角度出發(fā)的研究較少。

本文將在城鎮(zhèn)居民社會分層與社會流動的背景下，探討廉租住房退出機制面臨的困阻及其改進思路，以期為充分發(fā)揮廉租住房福利效應(yīng)提供參考。

一、建立廉租住房退出機制的動因：社會流動和梯度消費

廉租住房退出機制指政府為了有效地配置有限的住房資源，實現(xiàn)社會平等和公正的目標，由專門的行政主管機構(gòu)負責審核，行政人員對住房保障對象的資格進行規(guī)制，讓經(jīng)濟條件或住房狀況得到改善的住房保障對象及時騰退保障住房的一整套制度安排、程序以及與之相應(yīng)的配套措施等。[1]在社會流動和梯度消費的雙重動力推動下，有限的廉租住房資源應(yīng)得到有“進”有“退”地動態(tài)使用。

(一)廉租住房退出機制的社會動因：社會分層與社會流動

社會分層與社會流動是一個社會發(fā)展的常態(tài)。在中國城市中，依據(jù)經(jīng)濟收入、社會威望、身份地位等標準將城市人群劃分為高低不同的等級層次，形成了城市社會分層：依靠社會救濟的低收入階層，能夠自給自足的中等收入階層和占有大量社會財富的高收入階層。社會分層實質(zhì)上是一種社會結(jié)構(gòu)或高低不同的位置結(jié)構(gòu)，至于誰想進入到哪一層次，則是由社會流動決定的。社會流動是社會成員在一定的分層體系中人們社會位置的變動過程。[2]當各級社會分層成員自身教育程度、創(chuàng)造財富的能力等因素有所改變時，不同層級之間的流動趨勢逐漸加強。社會成員在實現(xiàn)流動的過程中，藉由位置的變動實現(xiàn)了社會財富的分配的變化。那些實現(xiàn)了向上層流動的人們，他們占有更多的社會資源，積累了更多的財富；而那些向下層流動的人們，社會財富占有量相對減少。一個生產(chǎn)力水平不斷提高的社會，向上流動的比率也會提高。當代中國社會處于轉(zhuǎn)型期，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、人們價值觀念的轉(zhuǎn)變和市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國社會高流動率還要持續(xù)一段時間。

廉租住房的保障對象是社會分層體系中的社會底層成員，他們擁有的社會資源極其有限，社會財富積累較少，生活貧困且住房困難，理應(yīng)享受廉租住房保障權(quán)益。在社會流動過程中，當社會成員受多重因素的影響被迫向下層流動時，若收入水平降低并符合廉租住房標準，應(yīng)按照相應(yīng)的程序安排其入住廉租住房；現(xiàn)如今社會流動加速，社會成員向上層流動的現(xiàn)象更加明顯，在廉租住房資源一定的條件下，當社會成員生活水平提高并脫離社會底層時，應(yīng)主動騰退廉租住房，若未能及時退出而依舊占據(jù)廉租住房，將延長申請人的輪候時間甚至阻礙其順利進入到廉租住房系統(tǒng)中去，導(dǎo)致廉租住房資源與保障目標群體嚴重不匹配，造成資源浪費，影響社會公正。因此，健全廉租住房退出機制，既能促使收入提高的住戶盡快騰退廉租住房，又能夠保障低收入住房困難群體住有所居。

(二)廉租住房退出機制的個體原因：住房梯度消費需求

城市居民的住房消費體系呈現(xiàn)出鮮明的梯度結(jié)構(gòu)特征。主要表現(xiàn)為：低收入階層獲得政策性保障房，中等收入階層購買入住普通商品房，而高收入階層享受高檔商品房，各個階層體現(xiàn)出各自具體化的住房需求。梯度化的市場住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和階層收入構(gòu)成了住房消費梯度功能體系的物質(zhì)基礎(chǔ)和市場基礎(chǔ)，而城市居民居住需求的梯度結(jié)構(gòu)正是形成住房消費梯度功能體系的內(nèi)在動力。[3]研究表明，人的住房需求有階梯式升級的5個階段：解困——湊合——安居——舒適——享受。由于住房與城市居民的身份、地位等特征緊密相關(guān)，因此，隨著住房層次的提高，住房消費的投資功能、資格許可功能、社會認同功能以及鄰里交往功能得到更高地彰顯。[4]城市居民一旦有了充足的經(jīng)濟儲備，會為了追求更加舒適的居住環(huán)境、更多住房投資回報、更高的身份地位認同等因素，愈加傾向于脫離現(xiàn)有住房，向更高的住房層次邁進。基于不同階層的人們都有自主提高住房水平的意愿，作為托底的住房保障層次——廉租住房應(yīng)完善其退出機制，健全退出的后續(xù)配套措施和激勵機制，以鼓勵經(jīng)濟條件改善并超過廉租住房資格標準的群體自覺退出廉租住房，向更高階梯的住房體系邁進。

括而言之，由于社會分層和社會流動的影響，社會成員的收入水平處于持續(xù)動態(tài)變化過程，而且人們的住房需求也呈現(xiàn)出梯度上升的模式。當廉租房住戶收入水平提高且已不再符合廉租住房資格入住標準時，應(yīng)及時做好騰退和激勵工作，鼓勵和幫助住戶主動退出廉租住房以提高其住房水平；當社會成員收入水平降低到廉租住房準入標準時，應(yīng)對其應(yīng)保盡保。當前隨著廉租住房的大量配建，廉租住房規(guī)模不斷擴大，然則對于龐大的低層次住房需求而言，廉租住房資源仍然相當有限，假使超出標準的住戶不及時退出，勢必造成資源的浪費，真正有需要的人將被排斥在廉租住房保障體制之外。由此可見，科學的廉租住房退出機制能夠促使住房資源優(yōu)化配置，最大限度地發(fā)揮廉租住房的托底保障功能。

二、廉租住房退出機制的運行困境及其影響因素

自1998年國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》第一次明確提出“廉租房”的概念以來，到今天全國各地廉租住房保障事業(yè)蓬勃發(fā)展，我國的廉租房建設(shè)已經(jīng)經(jīng)歷了十五個春秋。在這十五年中，全國大多數(shù)城市積極開展廉租房建設(shè)工作，取得了一定的成績?！笆濉逼陂g，全國規(guī)劃建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造3600萬套，2011年和2012年城鎮(zhèn)保障性住房總共建成了932萬套，新開工建設(shè)1793萬套。溫家寶總理在2013年《政府工作報告》中提出，今年全國計劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬套，基本建成470萬套。截至9月底，已開工620萬套，基本建成410萬套，分別達到年度目標任務(wù)的98%和87%。[5]

(一)我國各地廉租住房退出機制的運行現(xiàn)狀與困境

我國自1998年開始建立廉租住房保障制度以來，先后出臺了一系列政策文件，現(xiàn)行政策中《廉租住房保障辦法》、《關(guān)于加強廉租住房管理有關(guān)問題的通知》針對廉租住房管理中出現(xiàn)的房源閑置、出借、瞞報信息、騙租，準入退出管理機制不完善、日常監(jiān)管和服務(wù)不到位等問題的處置做出了詳細全面的規(guī)定。各地方政府參照中央的政策指導(dǎo)，結(jié)合本地的實際情況相繼制定了包括退出標準、退出方式和懲戒措施等內(nèi)容的退出機制，機制實施以來取得了一定的退出成效。例如廣州市2008年到2011年騰退廉租住房182套、停發(fā)租賃補貼2293戶[6]；杭州市截止到2011年已累計撤銷1703戶廉租住房保障家庭資格，其中對29戶停止租金減免，1183戶停發(fā)貨幣補貼，491戶取消實物配租資格，當前已經(jīng)配租并需要騰退的有13套[7]；武漢市2012年以來已撤銷1106戶廉租住房對象資格，其中1013戶家庭被取消廉租住房租賃補貼，35戶被取消實物配租的資格。[8]

雖然我國廉租住房退出機制取得了一定的實施成效，但是其面臨的困境不容小覷。表現(xiàn)在三個方面：1.退出機制建立時間短，經(jīng)驗不足。北上廣等發(fā)達城市早在2005年就著手建立廉租住房退出機制，然而大部分地區(qū)近幾年才開始實施，例如武漢、青島是2011年，安徽六安市是2012年，?？谑惺?013年。大部分地區(qū)廉租住房退出機制建立不久，各項工作還處于摸索階段，實踐經(jīng)驗相對匱乏。2.退出數(shù)量少。雖然各地住房保障部門按照年審結(jié)果對部分實物配租住戶取消了保障資格，但實際騰退數(shù)量與理應(yīng)騰退數(shù)量相差甚遠，實物配租住房退出效果并不理想；3.退出速度慢。對于審查不合格的住戶很難在過渡期內(nèi)及時騰退廉租住房，退出過程緩慢而漫長。南京市從2002年-2012年已經(jīng)配租了3600套廉租住房，但10年僅收回4套，廉租房在退出環(huán)節(jié)并不順暢，騙租和瞞報收入現(xiàn)象極為突出，實施過程強制性不夠等問題嚴峻。[9]綜上，我國廉租住房退出機制尚存在諸多問題，若不及時解決，隨著廉租住房的大量擴建，未來繁雜的廉租住房退出管理工作難以應(yīng)對，現(xiàn)行的廉租住房退出機制也將趨于崩潰。

(二)廉租住房退出機制運行受阻的影響因素

現(xiàn)階段廉租住房退出機制的實施可謂是困阻重重，機制內(nèi)部漏洞較多，勢必會影響機制的實施效果。隨著廉租住房的大量擴建，保障房范圍的擴大和時間的延長，受到一些限制性因素影響，隱性問題會逐步顯性化，未來廉租住房騰退矛盾將更加突出。

1．政府重視不夠，管理效率低下

隨著保障性住房大規(guī)模投入建設(shè)并使用，我國住房保障即將邁入“建管并重”的攻堅階段，“管”的問題日益重要，管理水平的高低將直接影響保障性住房社會福利的發(fā)揮。然而，部分地區(qū)政府僅將目光局限于配建和配租上而疏忽后期的管理工作，必將阻礙廉租住房發(fā)揮其應(yīng)有的社會福利效應(yīng)。具體表現(xiàn)在：1.政府將大量人財物資源用于廉租住房建設(shè)，而用于退出管理工作的資源尤其是人才配備不足；2.沒有設(shè)立專門的管理部門，機構(gòu)混亂，政出多門，導(dǎo)致行政效率不高；3.缺乏健全的廉租住房管理工作考核機制，在部門人員管理上缺乏一定的壓力和動力機制。如若政府部門主觀上缺乏對退出機制建設(shè)的必要重視，必定阻礙廉租住房退出機制的發(fā)展和完善，廉租住房住戶會只“進”不“出”，政府必將耗費大量財力不斷建設(shè)廉租住房以實現(xiàn)對目標群體的應(yīng)保盡保，此舉既不利于保證公平也不宜于實現(xiàn)效率。

2．收入資產(chǎn)難監(jiān)測，信用體系不健全

住戶的收入資產(chǎn)動態(tài)信息是廉租住房退出機制執(zhí)行的重要依據(jù)，假如住房保障部門無法對其實施有效監(jiān)測，退出機制定會難以推進。原因主要表現(xiàn)在：第一，個人收入申報機制尚不健全，申請人篩選出有利于自己能夠租住廉租住房信息進行申報，隱瞞或扭曲那些不符合租住廉租住房的信息，從而出現(xiàn)“逆向選擇”和“道德風險”問題；第二，缺乏信用等級評定制度，對蓄意虛報者的失信管理較為松散，缺乏誠信資料庫，造假者往往接二連三鉆制度空子；第三，尚未建立起受保障家庭住房檔案，有關(guān)家庭人口數(shù)目、人均年收入、住房總面積及人均住房建筑面積等信息無從查詢，退出管理缺乏依據(jù)；第四，由于目前的廉租房住戶大多就業(yè)率低，或者大多數(shù)從事季節(jié)性、臨時性的工作，或常年在外打工，因此收入跟蹤統(tǒng)計難度極大。[10]

3．懲罰力度不夠，退出壓力不足

現(xiàn)有退出機制中針對廉租住房轉(zhuǎn)租、出借、騙租、私自變更用途、超出保障標準拒絕退出等違規(guī)行為的懲罰措施，無非是“停發(fā)租賃補貼或停止減租”、“退還租金補貼，或按市場價格補交房租”、“收回住房”，再嚴重的就是“幾年內(nèi)喪失申請廉租住房資格”，“逾期不退回的依法申請人民法院強制執(zhí)行”，對于住戶違規(guī)行為的懲罰力度很小，也僅限于經(jīng)濟和民事處罰層面；另外，雖然各地都規(guī)定了懲罰機制，但在實施過程中相關(guān)部門監(jiān)管不力、執(zhí)法不嚴的情況較為普遍，法院不愿意受理和強制執(zhí)行的情況時有發(fā)生，例如南京市騙租廉租房的案子法院早在兩年前就開庭了，但判決遲遲沒下來，使當?shù)亓夥客顺龉ぷ魍磺?。懲處輕、壓力小的現(xiàn)象使得廉租住戶的違規(guī)成本很小，如此輕微的警戒作用才會使違規(guī)行為及其相互仿效屢禁不止，導(dǎo)致廉租住房“退出難”。

4．規(guī)章政策層級低，約束力和權(quán)威性差

廉租住房的管理情況復(fù)雜，必須要有健全的法律法規(guī)作為管理依據(jù)。雖然中央出臺了一系列的廉租住房管理“辦法”和“通知”，而且各地方政府也有各自的廉租住房管理規(guī)范，但這些都僅停留在行政規(guī)章層級，對于廉租住房騙租、不服從退出管理行為的處罰沒有上升到法律高度，其約束力、權(quán)威性較差，缺少一部由立法部門出臺的《廉租住房保障法》；另外，各級地方立法機構(gòu)尚未出臺一部專門的類似《廉租住房退出管理條例》的法律規(guī)范，對各級管理組織的職責分配、人員的配置、租金的管理、及退出管理流程未能做到細致而周全的設(shè)定，為建立系統(tǒng)完善的廉租住房退出機制指明方向。由于沒有建立起從中央到地方成套完備的住房保障法律體系，致使廉租住房管理工作漏洞較多，政策執(zhí)行震懾力不足，導(dǎo)致最需要住房資源的居民未能獲得應(yīng)有的保障，因而大大降低了廉租住房保障制度福利的有效性。

5．缺乏后續(xù)配套制度，激勵措施基本空白

后續(xù)配套體系和激勵機制是鼓勵廉租住房退出的一個極為必要因素。對于一個從享受廉租住房保障到脫離廉租住房保障向社會更上層流動的家庭而言，如果沒有任何后續(xù)措施和激勵機制，在管理部門收回廉租住房后，剛剛經(jīng)濟狀況有所改善的家庭因為重新面臨著住房問題，又會把收入的大部分用于購置房屋或者重新租房，導(dǎo)致當前實際生活標準低于享受廉租住房時的生活狀況。由于存在道德風險與逆向選擇現(xiàn)象，住戶為追求自身利益最大化刻意隱瞞真實信息，難以心甘情愿地配合政府部門主動退出廉租住房，由此只會加大騰退工作的難度?？v觀各地出臺的廉租住房政策，關(guān)于后續(xù)配套制度和激勵措施的規(guī)定基本空白，退出正激勵作用明顯不足，從而使相應(yīng)群體無法靠自身努力不斷向上層流動。

三、構(gòu)建廉租住房動態(tài)管理格局的路徑

解決好廉租住房的退出問題，政府應(yīng)予以高度重視，將退出機制建設(shè)放在廉租住房制度建設(shè)的重要位置，以做好廉租住房基礎(chǔ)材料的核查及動態(tài)管理工作為關(guān)鍵，從政府和市場兩方面著手，并借助法律手段推動廉租住房的順利流轉(zhuǎn)，以形成進入——退出——進入的動態(tài)管理格局。

(一)重視機制建設(shè)，促進政府管理專業(yè)化

完善廉租住房退出機制，是實現(xiàn)廉租住房保障制度有效運轉(zhuǎn)的必要條件，也是政府保障公民住房權(quán)益義不容辭的責任。對此，政府應(yīng)予以高度重視，并大力促使廉租住房退出管理工作更具效率高效性和專業(yè)性。首先，基于廉租住房退出工作專業(yè)性較強，政府要通過設(shè)立專門的住房保障管理部門，使其明確負責設(shè)定與審核廉租住房保障對象的準入資格、退出標準，并執(zhí)行相關(guān)政策和實務(wù)工作，從而避免機構(gòu)設(shè)置混亂而導(dǎo)致的部門相互推諉的現(xiàn)象。其次，要加大管理部門的人員配置，選拔高素質(zhì)的專業(yè)型人才進行專門化的管理，提高管理工作的質(zhì)量和效率。另外，還應(yīng)建立規(guī)范有效的政府保障職能考核機制，將是否合理有效的執(zhí)行退出機制作為政府政績考核的重要標準之一。在政績考核機制上加重住房保障管理方面的內(nèi)容，建立獎勵與懲罰相結(jié)合的動力機制，將大大促進廉租住房保障制度的有效實施，避免對住戶違法行為“視而不見”的現(xiàn)象發(fā)生。

(二)加強收入監(jiān)測，健全住房信用體系

解決廉租住房退出難題，掌握準確真實的家庭收入資產(chǎn)動態(tài)信息是關(guān)鍵。應(yīng)盡快建立以個人消費信貸、信用評級、現(xiàn)金流量及其他征信體系與家庭收入申報制度相結(jié)合的社會信用體系，以準確認定低收入住房困難家庭。[11]首先，建立和完善收入資產(chǎn)申報和核查制度，資產(chǎn)狀況申報應(yīng)視為廉租家庭的義務(wù)，要求廉租房住戶定期自覺向戶籍所在街道辦事處申報戶籍人口、住房、收入資產(chǎn)狀況，并對各自申報信息的真?zhèn)涡载撠?，相關(guān)部門要及時核查個人收入財產(chǎn)的真實情況，如拒不申報或申報信息失真以騙取廉租住房保障，則從嚴懲罰。其次，應(yīng)建立信用等級評定制度，將其視為住戶申請保障性住房的重要依據(jù)。對蓄意虛報瞞報者降低其信用評級，等級較低者在輪候時不予優(yōu)先考慮，對如實申報者提高評定等級，輪候配租廉租住房時可優(yōu)先安排其入住，并視其情況在廉租住房租金、原住房補助、物業(yè)費用以及以后的社會保障房申購或其他社會保障措施中給予一定的政策優(yōu)惠。第三，住房保障機構(gòu)應(yīng)加快建立廉租保障家庭住房檔案，一戶一檔，建立電子信息庫，并定期對受保障家庭(及單身人員)定期走訪、抽查，掌握其有關(guān)家庭人口數(shù)、每戶人均收入、家庭住房面積，人均住房面積、房屋性質(zhì)等信息變化，根據(jù)實際審查結(jié)果及時更新數(shù)據(jù)庫內(nèi)容，以便于復(fù)查和動態(tài)管理工作。

(三)嚴格審查復(fù)查，提高跟蹤管理效率

要在建立統(tǒng)一、全面真實的住房保障管理信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，每年定期對保障對象家庭經(jīng)濟狀況及其變化情況進行實時監(jiān)測。首先，在準入環(huán)節(jié)要嚴格高效執(zhí)行實行“三級審核、兩次公示”制度。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府做好初審工作，并在戶口所在地公示；區(qū)縣住房保障管理部門對申請家庭進行復(fù)審并進行公示，無異議的，報市住房保障部門；市住房保障部門對區(qū)縣住房保障管理部門上報的申請家庭材料進行復(fù)核，符合條件的，市住房保障部門予以備案。其次，資格審查中要多部門聯(lián)動，合力督查住戶信息。[12]由公安、住房公積金管理、人力資源和社會保障、稅務(wù)、工商等部門配合實施信息核對。再次，廉租房配租后應(yīng)合理規(guī)劃核查時間周期和成本預(yù)算。社區(qū)街道成立專門的審查小組對受保障家庭的收入、住房等情況進行半年審查，區(qū)縣管理部門在社區(qū)街道核查的基礎(chǔ)上進行年度復(fù)核，核查的成本應(yīng)控制在合理的范圍之內(nèi)，并根據(jù)復(fù)核結(jié)果及時調(diào)整保障方式，不符合條件的及時進行清退。

(四)強化立法工作，加大違規(guī)懲戒力度

完善廉租住房退出機制，需要強有力的法律支持。其一，在中央層面，由國家立法部門制定符合我國國情的廉租住房保障專項法規(guī)，從法律層面規(guī)定住房保障的各項內(nèi)容，提高相關(guān)法規(guī)的效力層次，為建立完備的廉租住房保障體系提供權(quán)威性保障。其二，在地方層面，各級立法部門根據(jù)中央政策指示加緊出臺符合地方特色的廉租住房退出條例，應(yīng)對住房保障對象的范圍、保障標準、保障方式、保障水平、退出機制、專門的管理機構(gòu)及違規(guī)行為的懲罰機制等做出詳細的規(guī)定，此舉既能為廉租住房退出機制提供法律保障，又能借以提高退出政策執(zhí)行的威信力和效率性。第三，要加大對違規(guī)行為的懲處力度，除了利用經(jīng)濟處罰和民事處罰手段，還要結(jié)合刑事手段以提高違法者的違法成本，既要做好事后處罰又要做到事前震懾，使心存僥幸的人打消違法念頭，杜絕“鉆空子”現(xiàn)象，并督促不符合資格者自覺退出。[13]

(五)完善激勵配套，推動兩房制度并軌

激勵比懲罰更為重要，要落實退出激勵和后續(xù)保障政策，并應(yīng)憑借市場的力量，實現(xiàn)住戶自覺退出廉租住房。首先，地方政府應(yīng)因地制宜制定多種退出優(yōu)惠政策，對主動退出的住戶重新購房提供政策優(yōu)惠和制度扶持，例如發(fā)放一次性自置居所津貼、降低首付比例及一系列的金融優(yōu)惠政策，鼓勵和幫助他們購買經(jīng)濟適用房或是到市場上購買商品住房。另外，加強廉租住房保障與公共租賃住房保障之間的銜接，實現(xiàn)廉租房和公租房并軌運行。可以借鑒北京市的做法，房源統(tǒng)一是公租房，廉租戶優(yōu)先承租，如果住戶收入發(fā)生變化后，不用搬遷重新找房，而是按照市場價直接調(diào)整租金，廉租住房就變成了公租房。[14]此法既能有效解決廉租住房退出不順暢的問題，又有利于推動廉租住房住戶隨著家庭經(jīng)濟條件改善平滑過渡到更高層次的保障中。

四、結(jié)語

廉租住房對廉租戶來說是一項流動性的社會福利，而不是終身受益福利項目，已經(jīng)不符合租住條件仍霸占廉租房的人會迫使符合租住條件但尚無房屋可住的人無法及時享受到這一社會公共資源，從而消減了整個社會的福利效應(yīng)。在社會分層與社會流動的大背景下，要保證廉租住房退出機制能夠順利地進行，要依靠健全的法律、專門的組織機構(gòu)、專業(yè)高素質(zhì)的人員、可持續(xù)的經(jīng)費物資、完善合理的配套制度等多要素的正常運轉(zhuǎn)。同時應(yīng)保證地方政府相關(guān)部門能夠積極發(fā)揮主導(dǎo)作用，科學確定保障標準并做到動態(tài)調(diào)整、嚴格申請、審核和動態(tài)復(fù)查，做好獎勵與懲罰工作，并調(diào)動廉租戶配合政府工作的積極性。政府履行好職責，廉租戶積極配合，市場給予優(yōu)惠支撐，才能共同建設(shè)一個良好的動態(tài)運行機制。

注釋：

①廉租住房退出機制是最近理論界研究的熱點問題，很多學者已清楚地認識到現(xiàn)階段我國廉租住房退出機制中存在著大量的問題。蔡玉峰的《廉租房住戶退出機制探討》(管理世界，2009年第10期)從低收入家庭特征角度展開廉租住房存在問題和解決對策的討論；劉穎《廉租房退出制度中的動力機制研究》(經(jīng)濟師，2009年第1期)人壓力機制、推力機制、引力機制等方面，探討構(gòu)建促使廉徂住房退出工作順利進行的動力機制；李燦的《探析我國廉租房退出機制的完善—基于廉租房退出流轉(zhuǎn)難的分析和解決》(華中師范大學研究生學報，2009年第2期)針對廉租住房流轉(zhuǎn)困難問題進行了原因和對策研究；方貫躍的《廉租房退出機制的探索與完善》(法制與社會，2008年第6期)和彭晶、段洋的《我國廉租房退出機制研究》(企業(yè)研究，2011年第10期)都主張借鑒美國、英國、香港等國外成功經(jīng)驗來完善我國廉租住房退出機制。

[1]阮可.試論有效配置住房資源的制度性安排——廉租房的退出機制研究[J].探索,2011，(06):84.

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[5]住房保障司.1-9月全國開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程620萬套，基本建成410萬套.住房城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站，http://www.mohurd.gov.cn/zxydt/201310/t20131011_215804.html，2013-10-11.

[6]佚名.廣州三年收回9套經(jīng)適房 騰退廉租住房182套.搜房網(wǎng)，http://news.sh.soufun.com/2011-07-26/5507436_all.html，2011-07-26.

[7]佚名.杭州1703戶被撤銷廉租資格不退者將被強制執(zhí)行.新華網(wǎng)，http://news.xinhuanet.com/2011-09/01/c_121947019.htm，2011-9-1.

[8]佚名.武漢1013戶廉租房對象因復(fù)核不達標被清退.新華網(wǎng)，http://news.xinhuanet.com/fortune/2012-07/25/c_112530863.htm，2012-7-25.

[9]佚名.收入動態(tài)信息難監(jiān)控 南京10年僅收回4套廉租房.人民網(wǎng)，http://house.people.com.cn/n/2013/0603/c194441-21708018.html，2013-6-3 .

[10]蔡玉峰.廉租房住戶退出機制探討[J].管理世界,2009， (10):14.

[11]林玲.小議建立廉租房的退出機制[J].中國房地產(chǎn),2008 ，(10):71.

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[14]佚名.北京公布廉租房退出機制 拒不退房或被強制執(zhí)行.人民網(wǎng)，http://society.people.com.cn/GB/1062/13631260.html，2010-12-31.

2013-11-22

高等學校青年教師科研專項基金《中國住房保障制度的實證研究》(項目編號：201013073)和中國海洋大學文科基金重點項目《青島市住房保障政策實施效果及對策研究》(H09ZD0)階段性研究成果。

中國海洋大學法政學院，山東 青島，266100

吳 賓(1974- )，男，漢族，陜西洛南人，中國海洋大學法政學院副教授，東北大學公共管理博士后流動站博士后，主要從事社會管理與社會保障研究。

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1008-8091(2014)01-0061-06