魏雅華

新聞事件：房企拖欠3.8萬億土地增值稅

2013年11月24日，一條爆炸性新聞?wù)饎恿巳袊?。那就是中央電視臺《每周質(zhì)量報告》報道的這件事：《萬科SOHO中國等房企拖欠3.8萬億土地增值稅》。

該新聞中說：調(diào)查發(fā)現(xiàn)多家知名房地產(chǎn)公司欠繳土地增值稅，且數(shù)目驚人。報道稱，2005年至2012年8年間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

這個數(shù)字的確讓人觸目驚心。2012年國家稅收總額不過10.06萬億元，可房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額，居然超過了3.8萬億元。幾乎是國家稅收總額的35%！

3.8 萬億元是個什么概念？是個什么級別的數(shù)字？這個數(shù)字居然大到了如此程度：2012年中國260萬大軍的軍費開支總額不過6011億元，這筆錢足夠中國海陸空三軍吃6年，還富富有余！如果用這筆錢來武裝中國的軍隊，足以讓任何一個覬覦中國海疆領(lǐng)土的國家聞風(fēng)喪膽。

中央電視臺《每周質(zhì)量報告》的報道有根有據(jù)，依我笨想，如此驚人的重大新聞，被稱作中國第一媒體的中央電視臺，會捕風(fēng)捉影嗎？敢捕風(fēng)捉影嗎？而我們細讀該文拿出的證據(jù)，也覺得鐵證如山，力透紙背。

中央電視臺《每周質(zhì)量報告》中稱，45家上市房企存在巨額應(yīng)交而未交的土地增值稅，SOHO中國、富力、萬科、招商地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、金地集團等知名房企均榜上有名。其中欠繳最多的雅居樂地產(chǎn)控股有限公司欠繳達83億元。

報道中說，長期關(guān)注我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的北京職業(yè)律師、注冊會計師、注冊稅務(wù)師李勁松，此前根據(jù)國家統(tǒng)計局、財政部、以及國家稅務(wù)總局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，對沒有征收到位的土地增值稅做了精心的分析測算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，2005年1月1日至2012年12月31日，這8年間全國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，而實際上8年間國家征收到的土地增值稅為0.8萬億元。

中國科學(xué)院社會發(fā)展與公務(wù)創(chuàng)新研究部部長康小明對此重新做了核算，結(jié)果沒有出入。這就意味著2005年1月1日至2012年12月31日，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元?？敌∶鞅硎荆骸边@件事，數(shù)額確實是太嚇人了，如果能把房地產(chǎn)企業(yè)欠繳的應(yīng)交未交的土地增值稅，及時足額地征繳回來，那么，很多開發(fā)商的資金鏈，應(yīng)該就扛不下去了。這將使得他們利用閑錢炒高地價，抬高房價的可能性大大降低?！?/p>

然而對國內(nèi)知名的45家上市房地產(chǎn)公司的企業(yè)年報進行分析后發(fā)現(xiàn)，這些公司無一例外都有巨額應(yīng)交而未交的土地增值稅。同期，也幾乎都有足夠的用于繳稅的貨幣資金。

而且，不少房地產(chǎn)公司將應(yīng)交的土地增值稅長期未交，只是掛在賬上，導(dǎo)致應(yīng)交土地增值稅稅額，滾雪球般的一年比一年多。其中29家房地產(chǎn)公司，截至2012年12月31日，應(yīng)交未交土地增值稅總額已經(jīng)高達640億元。

讓我們來看看他們到底欠了多少稅？雅居樂地產(chǎn)控股有限公司83億元；SOHO中國有限公司64億元；廣州富力地產(chǎn)股份有限公司58億元；萬科股份有限公司58億元；深圳華僑城股份有限公司49億元；招商地產(chǎn)44億元；合生創(chuàng)展42億元；融創(chuàng)中國控股有限公司27億元；金地集團26億元；新世界中國地產(chǎn)24億港元。其中SOHO中國拖欠的土地增值稅，如果存在銀行，每年的利息可達1.8億元！

讀了這個報告，你定會覺得這些數(shù)字都是天文數(shù)字。

國家稅務(wù)總局：土地增值稅欠繳推算有誤

2013年11月27日《新京報》發(fā)布了這樣的新聞：《國稅總局：土地增值稅欠繳推算有誤》該文中說：針對日前備受關(guān)注的房企欠繳巨額土地增值稅報道，國家稅務(wù)總局財產(chǎn)行為稅司負責人11月26日做出澄清解讀。

國家稅務(wù)總局稱，近日引起社會關(guān)注的有關(guān)人員對欠稅的巨額推算，方法是不正確的，對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。該局相關(guān)研究人士表示，近年來由于房地產(chǎn)價格快速上漲，稅務(wù)部門對于房地產(chǎn)企業(yè)的征稅都是從緊的，土地增值稅征管力度是逐步加大的。

為配合房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，國稅總局曾多次下發(fā)文件，要求加強對于土地增值稅的征管，并連續(xù)幾年對北京、上海等21個省市進行督導(dǎo)檢查，推動土地增值稅清算工作。

數(shù)據(jù)顯示，2007-2012年中，全國土地增值稅的同比增速均超過30%。2013年1-10月土地增值稅收入2710.78億元，增長22.2%。

國稅總局坦言，土地增值稅的征收目前還面臨著一些困難和壓力。首先，由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情況復(fù)雜，土地增值稅稅制設(shè)計也比較復(fù)雜。同時，土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大并容易產(chǎn)生執(zhí)法風(fēng)險。

我們的感覺是，國家稅務(wù)總局在訴說自己的難處，可并沒有說明，3.8萬億元的欠稅總額是否真實存在，計算到底錯在了哪里。

此后，我們一直在等《每周質(zhì)量報告》對此事的進一步的動態(tài)新聞，如果《每周質(zhì)量報告》真的錯了，應(yīng)該給公眾一個道歉，可我們并沒有等到。

其實，不回答本身便是一個回答。已經(jīng)有消息說，央視《每周質(zhì)量報告》對此事將有進一步的報道，可以肯定，不是認錯。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會：越抹越黑

在11月26日的情況說明會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會對央視的報道提出質(zhì)疑。對于報道中“2009年全國房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%”這一說法進行了反駁，中房協(xié)副會長朱中一列舉了2005年到2012年，8年間國內(nèi)A股上市房企房地產(chǎn)平均毛利率最高不超過40%，明顯低于55.72%這個數(shù)字。他說：“上市企業(yè)盈利水平已是相對較高的?！?/p>

讀了這個數(shù)字很讓人吃驚。

2005年到2012年，8年間國內(nèi)A股上市房企房地產(chǎn)平均毛利率最高不超過40%。而同一時間段，全球房企的認同平均毛利率不過5%，中國的房地產(chǎn)平均毛利率卻高達40%，中國的哪一個行業(yè)能望其項背？

根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。該稅種實行四級超率累進稅率，且屬于地方稅種，征管較為復(fù)雜。復(fù)雜性之一在于每個房地產(chǎn)項目都是有周期的，因而土地增值稅一般在項目啟動時按測算額的1.3%先預(yù)征，然后據(jù)實重新結(jié)算，這是長期以來的慣例和程序，但真正進入決算清算的房地產(chǎn)企業(yè)并不多。

真是“不查不知道，一查嚇一跳。一個上世紀90年代的房地產(chǎn)項目，完工都10幾年了，但10年前這個項目的土地增值稅還沒有清算?！币晃皇〖壍囟惥只榫重撠熑巳绱嗽u論說。土地增值稅的清算工作一直在進行，但是鑒于普通百姓的個人所得稅已淪為工資稅，超過3500元誰都逃不掉。經(jīng)濟下行周期中，制造業(yè)那么困難，有些地方甚至寅吃卯糧將下一年度的稅提前到2013年底繳。而一個開發(fā)項目的土地增值稅動輒逾千萬甚至上億計，卻可以一拖再拖，“千年不賴，萬年不繳”，從稅負公平來說是不能容忍的。

2014 年：國家將從嚴征繳土地增值稅

2013年11月26日，國家稅務(wù)總局、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、全經(jīng)聯(lián)房地產(chǎn)商會紛紛出面，異口同聲地稱央視“對欠稅的巨額推算方法不正確，是對稅收政策和征管方式的誤解誤讀”。在11月26日的公開回應(yīng)中，國家稅務(wù)總局行為稅司負責人表示：“下一步，稅務(wù)總局將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管。”同時，國稅總局對土地增值稅的清算條件，又一次給予明確定義，這也成為決策層釋放從嚴清算土地增值稅的明確信號。

土地增值稅的選題絕非突然發(fā)難，《每周質(zhì)量報告》已經(jīng)準備了一段時間了，中央電視臺新聞中心一位記者說：“據(jù)我們了解，央視報道土地增值稅漏繳3.8萬億是‘吹風(fēng)’，其實從嚴征繳土地增值稅一個月前就已布置就緒了。”

事實上，就在央視報道房企“欠稅”事件的前一天，財政部部長樓繼偉公開詳解了深化財稅體制改革思路，提出下一步房產(chǎn)稅改革方向，是減少房地產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費，增加保有環(huán)節(jié)稅收，配套推進清費立稅。在這樣的改革思路下，作為繳稅“大戶”的房企無疑首當其沖。

去年11月26日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會緊急召開房地產(chǎn)土地增值稅問題座談會，并特別邀請了被央視點名房企，包括萬科、SOHO中國、招商地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、融創(chuàng)以及金地等，但會議開始后，到場的房企負責人只有華遠地產(chǎn)董事長任志強及融創(chuàng)的財務(wù)副總監(jiān)梁海波。

而座談會上，梁海波并未多做表態(tài)，只稱融創(chuàng)香港上市，每年會計報表審計披露，都符合國際會計守則，并且在座談會之后，迅速離席。

按照《土地增值稅暫行條例》，目前我國的土地增值稅實行四級超額累進稅率，稅率為30%-60%。

這是一個巨額的稅率。尤其是過去10年間，部分城市房價與土地成本的漲幅甚至10倍不止。那么，土地成本與房屋銷售價差額的30%至60%，意味著房企利潤的“大出血”。

但實際情況是，到目前為止，房企幾乎沒有真正執(zhí)行過這樣的稅收政策。由于對房地產(chǎn)開發(fā)成本難以統(tǒng)一認定，因此在《土地增值稅暫行條例實施細則》中規(guī)定，房企可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。

預(yù)征的比例則經(jīng)過幾次調(diào)整。2010年6月，國家稅務(wù)總局最新規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。于是，各地房地產(chǎn)市場幾乎清一色地執(zhí)行了“預(yù)征”的操作辦法。同時，由于房企要在項目結(jié)算后，與政府進行土地增值稅清算，且以“多退少補”為原則，因此幾乎所有房企都嚴格計提和撥備土地增值稅款。

不過，由于存在預(yù)征與實際清算的時間差，這給房企帶來了制度套利的空間。以SOHO中國為例，截至2012年12月31日有應(yīng)繳而未繳土地增值稅64億元，按60億元計算，月可獲銀行存款利息高達1500萬元，每多拖一年就至少可以多賺1.8億元。

按照現(xiàn)行規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售超過85%，或者獲得商品房預(yù)售許可證滿3年等條件下，稅務(wù)部門就應(yīng)當按規(guī)定對該開發(fā)項目土地增值稅進行清算征繳。但實際操作卻存在困難。房地產(chǎn)項目大部分是滾動開發(fā)，從拿地、開發(fā)到竣工一般都要2-3年的周期。有的項目還有捂盤的情況，那就要等到項目取得銷售許可證滿3年后才能對之進行清算。”東部某省會城市稅務(wù)局的官員對本報記者表示，“因此土地增值稅的清算周期短則2-3年，長則5-6年。

由于土地增值稅的稅額較大，地方稅務(wù)局在完成當年的稅務(wù)指標后，并不急于針對所有的項目進行清算，這有利于地方稅務(wù)局實現(xiàn)逐年遞增的稅收任務(wù)。除此之外，土地增值稅的監(jiān)管主體是企業(yè)項目所在地的稅務(wù)機關(guān)，地方政府也沒有動力清算。

地方官員招商引資，辛苦引入大型開發(fā)商，一清算，開發(fā)商可能跑掉；地方財政半壁江山靠土地升值，大型開發(fā)商的進入，立馬提升周邊地價，不要說清算，就是低價出讓也要吸引大型項目入駐。

所有這一切都會使對土地增值稅的清繳，成為2014年中國稅事的重頭戲。

央視《每周質(zhì)量報告》發(fā)出的是將從嚴清算的信號

在去年11月26日國家稅務(wù)總局的公開回應(yīng)上，盡管行為稅司負責人表態(tài)央視報道的“3.8萬億欠稅”說法存在誤解誤讀，但借此機會對土地增值稅的清算條件又一次給予了明確定義。這是國稅總局釋放從嚴清算土地增值稅的信號。

土地增值稅必須清算的條件，即房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工，并已經(jīng)完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

此外，稅務(wù)機關(guān)可要求清算的情形，包括已竣工項目轉(zhuǎn)讓面積超過85%，或雖未超過85%，但剩余面積已出租或自用的；取得預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人注銷登記的。同時，國稅總局行為稅司負責人表示，下一步，國稅總局將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管。

我們判斷，本屆政府嚴格清算土地增值稅的可能是有的，而且這一稅政變化出爐的時間，可能比市場預(yù)料得要快。從目前各類內(nèi)部會議釋放的信號來看，中央似乎在提醒地方政府，將應(yīng)收而未收的相關(guān)稅種嚴格征收，將有力地化解高額地方債務(wù)。

結(jié)束語

中央電視臺《每周質(zhì)量報告》的報道：《房企拖欠3.8萬億土地增值稅》。此事來頭不小，此事將貫穿2014年中國全年，因為它涉及的金額巨大，它會成為中國稅收的重頭戲，并給2014年的國家財政收入帶來巨大影響。

幾乎與此事同步，中國的另一件事讓人也很揪心，那就是2013年11月28日爆出的另一條震動中國的大新聞：《今年全國3800萬人棄繳社保》。該新聞中說，10月底，國務(wù)院總理李克強在中國工會第十六次全國代表大會上表示，我國大概有3億多人參加了城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險，今年有累計3800萬人中斷繳保險。

一方面，國家的稅收漏洞如篩，另一方面，社?；鹩肿屓藨n心如焚，不斷有讓人擔心的消息傳出。延長退休年齡大局已定。

中國房企所拖欠的巨額土地增值稅一定要追繳，此事關(guān)系國之安危。重利者重稅，這是中國稅收的王道。