中國輕工集團公司

佘京梅

北京大學(xué)光華管理學(xué)院

章 錚

住房降價補差價的經(jīng)濟學(xué)分析

中國輕工集團公司

佘京梅

北京大學(xué)光華管理學(xué)院

章 錚

本論文從經(jīng)濟學(xué)角度分析住房降價補差價現(xiàn)象。指出：第一，住房降價補差價涉及多時期決策；第二，住房開發(fā)商是否自愿實行降價補差價，取決于前期售房量；第三，降價補差價對大樓盤的影響大于小樓盤；第四，降價補差價的法制化極有可能成為一種經(jīng)濟工具，通過其威懾作用，影響樓市的競爭格局和開發(fā)商行為。

降價補差價；差價補償；住房；開發(fā)商行為；樓盤；調(diào)控

一、問題的提出

降價補差價，又稱降價補償或差價補償，國外多稱為消費者最惠條款(most favored customer clauses)(曼斯菲爾德，1999；Besanko，2000)，有時也稱為價格保護(price protection)。*這是哈佛大學(xué)商學(xué)院“通用電器公司/西屋公司”案例中所使用的術(shù)語。它是指廠商在某一產(chǎn)品降價時，按照降價前后的差價，對降價前一定時期內(nèi)出售的該產(chǎn)品(有時甚至是降價前出售的全部該產(chǎn)品)的購買者，給予全額現(xiàn)金補償。

在中國，降價補差價是進入21世紀(jì)后出現(xiàn)的。主要集中在住房市場。2004年、2008年與2011年，受中央政府調(diào)控樓市的影響，國內(nèi)多個城市出現(xiàn)了樓盤售價大幅度下降。下降幅度少則15%～20%，多則達到一半以上。在此背景下，以往高價買房的購房者向開發(fā)商提出退房或給予差價補償?shù)囊?。由于房價往往下降后又出現(xiàn)更大幅度的回升，因而降價補差價成為購房者的首選。一些開發(fā)商出于種種考慮，同意給予購房者以差價補償，或者在購房合同中加進了如購房后一定時期內(nèi)樓盤降價、則向購房者補償差價的條款。*第一財經(jīng)日報，2005；第一財經(jīng)日報，2006；中國青年報，2008；每日經(jīng)濟新聞，2008；新華網(wǎng)，2011；京華時報，2011；北京晨報，2011；第一財經(jīng)日報b，2011。

盡管住房降價補差價的現(xiàn)象已經(jīng)多次在中國出現(xiàn)，但尚沒有引起經(jīng)濟學(xué)界的關(guān)注。筆者通過中國知網(wǎng)、用主題詞“降價補差價”、“降價補償”和“差價補償”對中文文獻進行了檢索。結(jié)果表明，到2013年上半年為止，發(fā)表在學(xué)術(shù)刊物上、從經(jīng)濟學(xué)角度分析降價補差價的論文，只有兩篇。*分別是何斌，2008；何斌，2009。其中，后一篇還錯把中國房地產(chǎn)業(yè)中的降價補差價理解為寡頭企業(yè)進行價格合謀的手段。*以降價補差價作為寡頭企業(yè)進行價格合謀的手段，最典型的例子就是上述“通用電器公司/西屋公司”案例。見哈佛大學(xué)商學(xué)院General Electric vs. Westinghouse in Large Turbine Generators案例，編號9-380-128。另見唐要家，2011。

本論文將從經(jīng)濟學(xué)的角度，對住房降價補差價進行多方面的分析。

二、降價補差價涉及多時期決策

微觀經(jīng)濟學(xué)分析的基本方法是看供求，市場上的均衡數(shù)量與價格取決于特定的供求量，供求雙方則根據(jù)市場價格決定是否買或賣。為了便于分析，通常選擇影響供求的因素大體保持不變的一個時間段(即一個時期)來進行分析。比如說，影響特定農(nóng)產(chǎn)品供求的因素(如種植面積、天氣條件)通常是一年之內(nèi)保持不變、年與年之間則大相徑庭，因而分析農(nóng)產(chǎn)品市場的時期就是一年。相鄰兩個時期間，農(nóng)產(chǎn)品供求與價格之間會有某種影響，但由于產(chǎn)品性質(zhì)(農(nóng)產(chǎn)品保質(zhì)期短)和市場性質(zhì)(完全競爭市場)的約束，某一時期的市場價格基本上是根據(jù)本時期的市場供求來決定，供求雙方則根據(jù)本期市場價格決定是否買或賣。

而在住房市場上，供求雙方的決策過程都涉及多個時期，且不同時期影響供求的因素會發(fā)生極大的變化，供求雙方的決策也會發(fā)生相應(yīng)的變化。本文以自住性住房為例來進行討論。

從供給方看，中國的住房開發(fā)商往往采取一次性拿地、分期開發(fā)、分期銷售的方法。某一時期他們所提供的住房供給量不僅與當(dāng)前的房價有關(guān)，而且與前一時期及后一時期的房價有關(guān)。如果他們認(rèn)為當(dāng)前市場價格對自己有利，他們就加快開發(fā)和銷售進度，反之則放慢甚至故意拖延開發(fā)和銷售進度，這就是所謂“捂盤”。開發(fā)商拿地的規(guī)模越大、資金越充足、開發(fā)周期越長、就越有能力通過變動某一時期住房供給量的辦法來影響房價。

從需求方看，首先，相對于居民戶的收入而論，購房支出比重偏大；一套住房的總價，往往相當(dāng)于居民戶全家年收入的幾倍甚至20～30倍。與投資性購房者不同，自住性購房者收入有限，買房時往往需要貸款。如果房價下跌到低于未償還的貸款本息時，購房者就可能選擇停止還貸并放棄所購住房。其次，在中國，居民戶所購住房多為期房，從簽訂購房合同到開發(fā)商交房，時間間隔較長。同樣日期交付的住房，先購者比后購者在戶型、樓層上未必占便宜，(這是開發(fā)商的售房策略造成的)在單價上卻比后購者又高出許多，這很容易導(dǎo)致先購者的不滿。

降價補差價同樣是一種涉及多時期的決策。對購房者來說，降價補差價意味著購房價格存在一個變動區(qū)間，即如果下一時期的房價等于或高于購房時的房價，成交價按購房時的房價確定；如果下一時期的房價低于購房時的房價，成交價按下一時期的房價確定。這使得購房者可以回避房價下跌的風(fēng)險。對開發(fā)商來說，降價補差價意味著，第一，當(dāng)前的售房價格對以往補差價時間段的售房價格有影響；第二，當(dāng)前的售房價格對今后售房價格的下降也有影響?？梢?，降價補差價正是一種影響較長時期房地產(chǎn)市場供求的價格機制。

三、前期售房量對降價補差價的影響

如前所述，房價下跌后，一部分開發(fā)商同意給予購房者以差價補償。但與此同時，也有一部分開發(fā)商堅決不同意實行降價補差價，其中包括像萬科這樣的大開發(fā)商。*中國青年報，2008；南方都市報，2011；21世紀(jì)經(jīng)濟報道，2011。

為什么開發(fā)商會有不同的態(tài)度呢？我們先分析前期售房量的影響。

假定某房產(chǎn)商某一樓盤T0期的售房量(平方米數(shù))為Q0，平均房價為P0。下一個時期T1，由于住房市場環(huán)境的變化，該樓盤所在地段房價下跌。為了將已經(jīng)建好的Q1數(shù)量住房賣出去，該開發(fā)商必須將平均房價降為P1。再假定按照P1將Q1數(shù)量住房售出后，開發(fā)商可以獲得πT1(πT1gt;0)的利潤。這意味著，如果該開發(fā)商不實行降價補差價，則T1期開發(fā)商所獲利潤就是πT1；如果該開發(fā)商實行降價補差價，則T1期開發(fā)商所獲利潤減少為πT1-(P0-P1)Q0，其中，(P0-P1)Q0是開發(fā)商因?qū)嵭薪祪r補差價而給前期即T0期購房者的補償。

在上述條件下，實行降價補差價后，開發(fā)商是賺是賠，取決于πT1與(P0-P1)Q0的比較。如果πT1大于(P0-P1)Q0，實行降價補差價后，開發(fā)商仍然有利可圖。如果πT1小于(P0-P1)Q0，則開發(fā)商T1期的利潤為負(fù)數(shù)。

再假定房價P0、P1都是由市場決定的，則前期售房量Q0就成為決定πT1與(P0-P1)Q0兩者孰大孰小的關(guān)鍵因素。如果T0期時間長，前期售房量Q0數(shù)值大，則對開發(fā)商來說，實行降價補差價得不償失，因而開發(fā)商寧可面對購房者的“鬧事”和部分媒體的責(zé)難而拒不降價。反之，如果T0期時間短，前期售房量Q0數(shù)值小，實行降價補差價對開發(fā)商的利潤影響不大，則開發(fā)商就比較容易接受購房者降價補差價的訴求。

以下舉兩個實例。

例一，上海嘉定的新城公館樓盤。該樓盤從2011年9月6日開盤到10月底，兩個月時間，340套住房只售出10套。11月2日起，開發(fā)商以低于原房價8000元的價格，(平均價格19 000元/平方米)推出100套住房。同時對前期高價購房的所有業(yè)主實行降價補差價。*第一財經(jīng)日報c，2011；京華時報，2011。根據(jù)以上信息不難算出，正因為前期售房量(10套)只相當(dāng)于降價后預(yù)期售房量(100套)的1/10，所以對前期售房實行降價補差價，只相當(dāng)于把降價后售房的價格，從每平方米19 000元降到18 000元左右。前期住房銷售不暢，意味著降價補差價減少的利潤有限，結(jié)果反而促成了降價補差價的實施。

例二，北京通州的京貿(mào)國際城樓盤。這個例子要比例一復(fù)雜。

京貿(mào)國際城開盤于通州房價暴漲的2010年年初，銷售方法為逐幢定價、逐幢銷售。1月23日推出的1號樓，房源390套，很快全部售罄，成交均價14 073元/平方米；3月11日推出的2號樓，房源280套，價格大幅度上漲但同樣旺銷，成交均價18 686元/平方米；正因為如此，該樓盤半個月后3號樓開盤，房源575套，擬售價格陡增至26 000元/平方米，成交均價24 095元/平方米。2010年4月底。中央政府調(diào)控樓市出臺，通州房價大幅度下降。該樓盤2010年11月中旬推出的4號樓，擬售均價降為19 800元/平方米。同時開發(fā)商對前期購房銷售均價高于 20 000 元/平方米的業(yè)主，實行降價補差價，開發(fā)商為此付出的資金超過1.3億元。但4號樓銷售不暢，入市近一年仍余155套房源沒能售出。隨著通州房價的進一步下跌，2011年9月，該樓盤決定推出擬售價格為14 000～15 000元/平方米的5號樓，但不再實行降價補差價，因而與購房價格高于這一水平、“不退差價誓不罷休”的前期購房者發(fā)生激烈沖突。*第一財經(jīng)日報a，2011；經(jīng)濟觀察報，2011；南方都市報，2011；北京青年報，2011。

為什么京貿(mào)國際城的開發(fā)商，4號樓開盤時愿意降價補差價，后來卻不愿意了呢？

如前所述，4號樓開盤時，開發(fā)商降價補差價的對象，是“前期購房銷售均價高于20 000元/平方米的業(yè)主”，符合此條件的只有3號樓的購房者。4號樓有多少套房媒體沒有報道，按照報道了的1號、2號樓的房源數(shù)量(分別為390套和280套)以及4號樓“仍余155套房源沒能售出”等片斷信息，估計4號樓房源為300～400套。假設(shè)4號樓每套住房平均面積為80～100平方米，3號樓“超過1.3億元”的差價補償金額分?jǐn)偨o4號樓，相當(dāng)于每平方米利潤減少3000～5500元。從4號樓擬售均價(19 800元/平方米)中減去分?jǐn)偟牟顑r補償金額，結(jié)果為14 300～16 800元/平方米，仍然高于10個月前開盤、開發(fā)商已經(jīng)獲得可觀利潤的1號樓的成交均價。換句話說，只要降價補差價能保證4號樓順利售出，即使補了“超過1.3億元”的差價，對開發(fā)商來說，4號樓的銷售仍然是有利可圖的。

5號樓開盤時擬售價格的上限為15 000元/平方米，如果以此作為降價補差價的標(biāo)準(zhǔn)，需要補償?shù)膶ο鬄槭蹆r高于此價格的2號、3號、4號樓購房者。需要補差價的前期房中，僅2號、3號樓就涉及住房855套，是5號樓房源(424套)的2倍以上。按照2號樓平均需補差價3700元/平方米，3號、4號樓平均需補差價4800元/平方米估算，相當(dāng)于把5號樓的房價從15 000元/平方米至少降到6500元/平方米的水平。據(jù)報道，京貿(mào)國際城的拿地時間是在土地執(zhí)行招拍

掛政策之前10年的1994年，當(dāng)時開發(fā)商的拿地方式多為劃撥，僅需付出極少的土地款。即使如此，算上一般為3000元/平方米的建安成本，*第一財經(jīng)日報a，2011。再加上各類稅費和資金成本，6500元/平方米也是無利可圖的水平。

除此以外，還有兩個因素也需要考慮。第一，以上計算是以5號樓所有房源都可以按照擬售價格的上限順利售出為前提的，從前一年4號樓的銷售來看，5號樓能否順利售出難度很大。第二，除了已經(jīng)推出的5幢樓外，京貿(mào)國際城還有8幢樓的房源有待推出。這意味著與新開盤的擬售住房相比，累積的前期售房量越來越大。如果降價補差價成為規(guī)矩，一旦房價繼續(xù)下行，開發(fā)商會遭受更大的損失。京貿(mào)國際城開發(fā)商拒絕繼續(xù)實行降價補差價，原因就在于此。

四、降價補差價對大小樓盤的不同影響

與其他耐用品行業(yè)(如汽車*2004年年底，湖北東風(fēng)標(biāo)致汽車公司在對某系列汽車降價時，其降價補差價的范圍是全國所有已購買該系列汽車的車主。(方衛(wèi)平，2006；北京青年報，2004。))不同，住房降價補差價是以樓盤為單位的。

影響房地產(chǎn)價格最重要的因素是地段即區(qū)位。區(qū)位不同、與區(qū)位緊密聯(lián)系的道路交通、商業(yè)設(shè)施、自然環(huán)境、中小學(xué)學(xué)區(qū)也不同，住房價格之間存在差異是正常的。在同一個地段，開發(fā)商的實力一般不表現(xiàn)為同時開發(fā)多個樓盤，而是表現(xiàn)為所開發(fā)樓盤是占地面積和建筑面積比其他開發(fā)商大得多的大盤。比如，在北京通州，前面所介紹的京貿(mào)國際城就屬于大盤，其預(yù)計全部建筑面積在100萬平方米以上。

當(dāng)市場上住房價格下行，購房者提出降價補差價的要求時，與小樓盤的開發(fā)商相比，大樓盤的開發(fā)商處于不利地位。這是因為：

第一，如前述新城公館例子所示，小樓盤之所以要實行降價補差價，是因為其開盤價格高于同時期同地段的住房市場價格。但就因為價格偏高，銷售不暢，因而前期售房量少，實行降價補差價得大于失。如果開盤價與同時期購房者愿意支付的房價相當(dāng)，除尾盤(即因朝向、樓層、戶型不好而賣不掉的少數(shù)房源)外，小樓盤的房源可以較順利地出售，因而也就不會再有降價補差價的問題。舉例來說，如果前述京貿(mào)國際城例子中，2號樓與5號樓是由兩家小開發(fā)商分別開發(fā)的；而且每家只開發(fā)這一幢樓；2號樓房源售完后，開發(fā)商為開發(fā)該樓成立的項目公司立即清賬注銷；那么，2號樓的購房者就無法因為其他開發(fā)商降價出售5號樓而向2號樓的開發(fā)商要求降價補差價。因此，小樓盤降價時不用擔(dān)心降價補差價的負(fù)面影響，房價變動可以隨行就市，比較靈活。而那些實行一次性拿地、分期開發(fā)、分期銷售的大盤，即使上一時期開盤房源像2號樓那樣暢銷，也會因為下一時期房價下跌而成為購房者要求降價補差價的對象；同時還要考慮實行降價補差價對以后推出房源定價的負(fù)面影響。瞻前顧后，往往進退兩難。

第二，大盤的開發(fā)商許多是全國性的品牌商，他們往往同時在全國不同城市不同地段開發(fā)住房。如果他們在某個城市實行降價補差價，則有可能成為另外一個城市的購房者要求他們降價補差價的依據(jù)。舉例來說，萬科在北京所開發(fā)樓盤的購房者不會根據(jù)萬科同期在河北廊房或香河開發(fā)的樓盤房價，來要求萬科給予差價補償，但如果萬科在上述河北廊房或香河樓盤實行降價補差價，其同期在北京開發(fā)樓盤的購房者就會要求萬科在北京也這么做。

既然大盤在降價補差價的實施上會遇到比小樓盤多得多的麻煩，為什么不僅大的品牌房產(chǎn)開發(fā)商、而且像京貿(mào)國際城開發(fā)商那樣的小開發(fā)商，都愿意開發(fā)大盤呢？這是因為：

第一，因為規(guī)模大，大盤可以對樓盤共享的配套設(shè)施(如道路、景觀、中小學(xué)等)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，因而受到購房者的歡迎。

第二，在房價上升時期，一次性拿地、分期開發(fā)、分期銷售的開發(fā)模式，使得大盤可以用期房購買者支付的預(yù)付款和銀行貸款滾動開發(fā)，從而大大減少了開發(fā)商開發(fā)樓盤所需的資本數(shù)量，提高了開發(fā)商自有資金的利潤率。

第三，樓盤開發(fā)所需要繳納的稅費中，有相當(dāng)一部分是在樓盤銷售完后才計算和繳納的。大盤開發(fā)時間拖得長，在開發(fā)過程中待繳納稅費可以作為流動資金來使用，這也減少了開發(fā)商開發(fā)樓盤所需的資本數(shù)量。

以上所說的開發(fā)大盤之利，其第二、第三兩點在房價上升時期表現(xiàn)得比較明顯。而在房價下跌時，開發(fā)大盤之利會受到前述降價補差價負(fù)面影響的抵消。

五、降價補差價法制化對競爭格局與開發(fā)商行為的影響

以上分析表明，如果有關(guān)部門出臺法規(guī)，規(guī)定房價下跌時同一個樓盤必須實行降價補差價，或規(guī)定如果購房者要求同一個樓盤實行降價補差價，開發(fā)商必須接受，則如前所述，房價下跌時，這樣的法規(guī)會導(dǎo)致大盤開發(fā)商付出遠(yuǎn)高于小樓盤開發(fā)商的代價。

面對法制化的降價補差價條款，開發(fā)商(特別是大盤開發(fā)商)當(dāng)然不會束手待斃。因此上述條款會導(dǎo)致住房市場出現(xiàn)下列變化。

第一，競爭格局方面的變化。

法制化的降價補差價條款推出后，為了避免和減少降價補差價造成的損失。大盤開發(fā)商可能的應(yīng)對策略包括：改開發(fā)大盤為開發(fā)小樓盤；加快大盤的開發(fā)進度，以減少未來住房市場不確定性降價的發(fā)生可能與發(fā)生程度；把大盤分拆成若干個小樓盤，這些小樓盤實行統(tǒng)一規(guī)劃、但由表面上獨立的項目公司開發(fā)，彼此間不承擔(dān)降價補差價的責(zé)任。

上述三種方法雖然可以達到避免和減少降價補差價的目的，但分拆成小樓盤、縮短開發(fā)期的辦法，意味著項目公司要獨立繳納稅費，因而減少了開發(fā)商以往享受的大盤拖延繳納稅費、減少自有資金占用之利；加快大盤的開發(fā)進度，除了減少拖延繳納稅費、減少自有資金占用之利外，還意味著開發(fā)商不能像原來那樣靠期房購買者支付的預(yù)付款和銀行貸款滾動開發(fā)，而必須投入更多的自有資金，或者自行向銀行貸款并承擔(dān)資金成本。換句話說，這兩種辦法都會減少大盤開發(fā)之利，從而使得大小開發(fā)商的競爭起跑線比以往平等。

至于第一種方法，更是會從根本上改變住房市場的競爭格局。同一地段內(nèi)，同等條件下，大盤越多，同時銷售的樓盤就越少，市場壟斷性也就越強。大盤開發(fā)商變開發(fā)大盤為開發(fā)小樓盤，同樣面積的住房建設(shè)用地分散落到不同的開發(fā)商手里，這雖然不會從根本上改變住房市場屬于寡頭壟斷市場的格局，但確實可以降低少數(shù)大開發(fā)商在某一地段住房市場上的壟斷程度，增強市場競爭性。

市場上，壟斷首先意味著開發(fā)商有高定價和高利潤率的能力。從這個意義上講，壟斷程度的下降對購房者是有好處的。但壟斷還有別的含義。經(jīng)濟學(xué)所講的“壟斷競爭市場”中，壟斷來源于產(chǎn)品和售后服務(wù)的差異。前面所提到的樓盤共享的配套設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，就是大盤優(yōu)于小樓盤的差異之處。因此，用提高大盤成本的辦法增強市場競爭性，對購房者來說是利弊兼有。

第二，開發(fā)商行為方面的變化。

如果開發(fā)商可以不實行降價補差價，中央政府調(diào)控樓市只影響現(xiàn)期和未來的房價。如果降價補差價法制化，則調(diào)控樓市不僅影響現(xiàn)期和未來的房價，還會通過降價補差價影響到上一時期的房價。而且這種不利影響主要落在一次性拿地、分期開發(fā)、分期銷售的大盤開發(fā)商頭上。降價補差價影響面與影響程度的差異，會迫使那些希望維持原有的一次性拿地、分期開發(fā)、分期銷售方式，但又希望盡可能降低降價補差價的負(fù)面影響的大盤開發(fā)商，帶頭改變自己的行為。

以京貿(mào)國際城為例。如前所述，在降價是否補差價由開發(fā)商自行決定的條件下，該大盤定價策略是隨行就市加推波助瀾。短短兩個月里，2號樓的成交均價比1號樓高出30%，3號樓的成交均價又比2號樓高出30%。若降價補差價法制化，則已售出住房的價格取決于今后房價波動中的低點。因此，按照5號樓14 600元/平方米的擬售均價，2號、3號、4號樓的售價將回到僅比1號樓的成交均價高500元的水平。即使該樓盤房價日后重上歷史高點，比當(dāng)初售價最高的3號樓的成交均價還高出1000～3000元/平方米，開發(fā)商也不可能從過山車式的房價漲跌中受益。

因此，在降價補差價法制化的條件下，控制售房價格漲幅、使其相對緩慢地持續(xù)上漲，更符合大盤開發(fā)商的利益。具體來說，如果大盤開發(fā)商的漲價策略得到其他利益相關(guān)方的響應(yīng)，房價上漲趨緩，政府因而不再調(diào)控樓市，則溫和漲價所得將成為大盤開發(fā)商的利潤。反之，如果大盤開發(fā)商的漲價策略得不到其他利益相關(guān)方的響應(yīng)，房價上漲加劇，政府調(diào)控樓市新措施出臺，整個住房市場價格下降，則因大盤漲價溫和，開發(fā)商不需要降價補差價或只需要補少量差價，同時還可以提高自身的美譽度。

在上述后一種情況下，之所以會在一些大盤開發(fā)商溫和漲價的同時，住房市場價格暴漲，其原因無非是：一大部分開發(fā)商(所有的小樓盤開發(fā)商和另一些大盤開發(fā)商)繼續(xù)實行隨行就市加推波助瀾的定價策略；購房者擔(dān)心房價會進一步上漲而瘋狂搶購。而當(dāng)政府針對住房市場價格暴漲采取調(diào)控樓市新措施、房價下跌時，一方面，小樓盤開發(fā)商因樓盤小、房源少、迅速售罄，而不需承擔(dān)法制化降價補差價的損失，高價買房的損失全部由購房者承擔(dān)，購房者叫苦不迭；另一方面，大盤住房的購買者會受到法制化降價補差價的保護，但那些在市場房價暴漲時高價售房的大盤開發(fā)商，不降價新開盤的住房賣不掉、降價則前期購房者差價補償成本巨大，同時還因暴漲暴跌的房價為購房者詬病、喪失了美譽度。

吃一塹、長一智，以后遇到類似情況時，為避免降價補差價的損失，更多的大盤開發(fā)商會選擇控制售房價格漲幅、使其相對緩慢地持續(xù)上漲的定價策略；而購房者在看到大盤開發(fā)商控制售房價格時，也會聯(lián)想到政府即將調(diào)控樓市、房價可能下降，因而持幣觀望；即使必須買房，在同等價格下，購房者也會優(yōu)先選擇還在分期開盤的大盤，以便在房價下降時，能夠得到法制化降價補差價的保護。購房者持幣觀望和優(yōu)先選擇大盤，都會減少對小樓盤住房的需求量，從而迫使小樓盤的價格漲幅也降下來。

可見，降價補差價的法制化極有可能成為一種經(jīng)濟杠桿，通過其威懾作用，影響樓市的市場格局和開發(fā)商行為，首先使大盤開發(fā)商，然后使整個樓市，進入較為穩(wěn)定、價格溫和緩慢上漲的狀態(tài)。

[1]Besanko，David et al. Economics of Strategy. 2nded.，John Wiley amp; Sons，Inc. 2000.

[2]方衛(wèi)平：《營銷價格調(diào)整的新方式：降價補償策略》，載于《價格理論與實踐》2006年第3期。

[3]何斌：《淺析房地產(chǎn)營銷中的差距補償策略》，載于《遼寧行政學(xué)院學(xué)報》2009年第7期。

[4]何斌：《適應(yīng)新形勢的房地產(chǎn)差距補償策略分析》，載于《淮南職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報》2008年第4期。

[5]曼斯菲爾德：《管理經(jīng)濟學(xué)》，第3版(中譯本)，經(jīng)濟科學(xué)出版社1999年版。

[6]唐要家：《價格合謀的反壟斷政策研究》，中國社會科學(xué)出版社2011年版。

[7]《北京通州：降價三成仍未見底》，載于《第一財經(jīng)日報a》，2011年11月4日。

[8]《標(biāo)致今起降價1.9萬元》，載于《北京青年報》，2004年11月22日。

[9]《倉促應(yīng)對開發(fā)商難承退房之重》，載于《第一財經(jīng)日報》，2005年10月14日。

[10]《購房者：抄底買房為時尚早？》，載于《第一財經(jīng)日報b》，2011年11月25日。

[11]《滬嘉定一樓盤近以成本價甩賣100套房》，載于《第一財經(jīng)日報c》，2011年11月4日。

[12]《降價補償潮或蔓延至京》，載于《京華時報》，2011年12月9日。

[13]《京貿(mào)國際城打折風(fēng)波》，載于《經(jīng)濟觀察報》，2011年9月26日。

[14]《抗議樓盤降價 兩“維權(quán)”業(yè)主被拘》，載于《北京青年報》，2011年9月23日。

《15》《兩個月八處樓盤遇退房糾紛 誰該為“退房潮”負(fù)責(zé)》，新華網(wǎng)2011年11月21日，http://news. xinhuanet.com/fortune/2011-11/21/c_111182842.htm。

[16]《樓盤承諾降價補差價》，載于《北京晨報》，2011年11月25日。

[17]《上海首個“保價”樓盤近期可能啟動》，載于《第一財經(jīng)日報》，2006年4月13日。

[18]《深圳也有老業(yè)主要求退錢》，載于《南方都市報》，2011年11月8日。

[19]《沈陽72房企“結(jié)盟”承諾降價補差》，載于《每日經(jīng)濟新聞》，2008年11月19日。

[20]《萬科堅拒業(yè)主“降價補償”王石稱樓市軟著陸可期》，載于《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》，2011年11月10日。

[21]《萬科業(yè)主打砸退房風(fēng)波始末》，載于《中國青年報》，2008年9月18日。

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