秦紅松

我國現(xiàn)行農(nóng)村房地產(chǎn)抵押制度的困境

秦紅松

1.宅基地抵押的困境。我國《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定，宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押?！锻恋毓芾矸ā芬矊φ厥褂脵?quán)的行使作了諸多限制性規(guī)定。在理論界，關(guān)于宅基地使用權(quán)可否抵押爭論激烈。反對者認為，一方面，根據(jù)現(xiàn)階段我國農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展狀況，宅基地是農(nóng)民生活的必需和賴以生存的所在，在我國農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立前，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或抵押條件尚不成熟;另一方面，宅基地屬于集體所有土地，經(jīng)過抵押處置很可能改變土地用途，從而構(gòu)成對集體所有土地的侵占。贊成者認為，宅基地使用權(quán)制度無法消除自身強烈的政策色彩，宅基地使用權(quán)應屬于農(nóng)民的一項財產(chǎn)權(quán)利，合法應用可為農(nóng)民帶來收益，在一定程度上可改變農(nóng)民生存狀況，而社會保障制度是國家建立的對無論是城市居民還是農(nóng)村居民進行的救助性福利體系，兩者不應混為一談，不等于宅基地就是社會保障。另外，宅基地使用權(quán)屬于法律賦予農(nóng)民基于集體所有土地之上的用益物權(quán)，農(nóng)民對宅基地應該享有占有、使用、收益的權(quán)利，限制宅基地抵押的規(guī)定只滿足了農(nóng)民占有、使用的權(quán)利，農(nóng)民通過宅基地獲得合理收益的權(quán)利受到限制，這與物權(quán)法用益物權(quán)的立法精神相違背。

2.農(nóng)村住房的抵押困境。在我國農(nóng)村，住房是農(nóng)民重要的不動產(chǎn)，是農(nóng)民的生活資源和安身之所，更是農(nóng)民家庭經(jīng)營中的重要資產(chǎn)，在其財產(chǎn)總額中占據(jù)較大比重。我國《物權(quán)法》第一百八十條規(guī)定，建筑物和其他土地附著物可以抵押，農(nóng)民住房屬于建筑物，理應可以抵押。我國《物權(quán)法》第六十四條規(guī)定，私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分，農(nóng)民將自有住房進行抵押貸款屬于行使收益權(quán)和處分權(quán)的行為，這在法理上是允許的。從以上法律規(guī)定和法理原則看出，農(nóng)民住房，不論其所屬土地性質(zhì)如何，本身有其實物價值，除滿足居住之外，完全可發(fā)揮其財產(chǎn)價值用于為農(nóng)戶融資進行擔保，如不能實現(xiàn)，農(nóng)民對自己住房擁有的是殘缺的所有權(quán)，其物權(quán)價值大打折扣。

目前，我國對農(nóng)村房地產(chǎn)抵押實質(zhì)上是，在未進行政策法規(guī)厘清的前提下，僅對宅基地抵押進行了限制性規(guī)定，并沿襲了城市房地產(chǎn)的一致管理模式。這一管理模式的存在，宅基地抵押限制事實上形成了對農(nóng)村房屋抵押的制約。由此看出，人為把農(nóng)民住房和宅基地物權(quán)的行使分成兩個體系，后者對前者造成了實質(zhì)的障礙，一個體系的限制性規(guī)定阻礙了另一個體系的正常運轉(zhuǎn)。與農(nóng)民住房不能抵押形成鮮明不同的是，城市居民可將住房及其所占用的國有土地使用權(quán)自由設(shè)置抵押，同樣是自有住房，處置權(quán)利卻完全不同，顯然違背了《物權(quán)法》所堅守的平等保護原則。

(田風摘自《中國金融》2013年第23期〈半月刊〉《重構(gòu)農(nóng)村房地產(chǎn)抵押制度》)