房地產(chǎn)市場，崩盤？拐點(diǎn)？

鐘實(shí)

近來的幾個(gè)動向，讓房地產(chǎn)市場備受矚目，議論紛紛。一是，今年的政府工作報(bào)告沒提“房價(jià)”，而是首次提出“針對不同城市情況分類調(diào)控”。這是自2005年以來，除去2009年，第一次未提“房價(jià)”。而這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)正是市場對新一屆中央政府如何調(diào)控房地產(chǎn)市場最為期盼的時(shí)候。二是，有媒體報(bào)道，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部今年已不再要求各地政府上報(bào)并向社會公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，這是2009年以來政策上比較明顯的變化。事實(shí)上，今年一季度按國八條向社會公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市不多。三是，杭州、北京等一線城市相繼有樓盤因?yàn)楦鞣N原因，房價(jià)定的比預(yù)期要低，市場觀望情緒增加。對此，有市場人士直呼“房價(jià)面臨全面失控”，甚至有“崩盤”論在坊間流傳。

如何看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場？如何理解當(dāng)前的房地產(chǎn)相關(guān)政策？讓我們來聽聽專家和業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)。

“今年以來整個(gè)輿論對中國住房市場地討論和判斷與以往有了一些不同，有悲觀的認(rèn)為馬上要崩盤，也有樂觀的認(rèn)為還有長達(dá)十幾年甚至幾十年的高速增長。我們的觀點(diǎn)是，不能說出現(xiàn)了大的拐點(diǎn)，更不同意崩盤論，但是要正視現(xiàn)實(shí)。當(dāng)前中國的住房市場確實(shí)出現(xiàn)了一些新的階段性特征和趨勢?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲觀點(diǎn)很鮮明。她及她的團(tuán)隊(duì)對此做過深入調(diào)研和分析。

瑞士國家銀行前行長菲利普·希德布蘭德也表示，“不能簡單地說中國樓市有泡沫，要區(qū)分一下中國的一線城市、二線城市、三四線城市的情況?！彼J(rèn)為，一線城市和二線城市的基本面比較健康，房價(jià)較高的主要原因是供應(yīng)有限，以及市民財(cái)富增長、農(nóng)民工涌入等，不用太多擔(dān)心。同時(shí)，杠桿率相對不高，中國對首付有最低比例的要求，對于按揭也有相關(guān)規(guī)定。但是三四線城市情況就不一樣了，這些城市供應(yīng)過剩的情況可能性更高。

很多人總是把中國和日本的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行對比。瑞穗金融集團(tuán)總裁佐藤康博認(rèn)為，從數(shù)據(jù)上看，雖然中國城市之間存在著差異，但是整體上并沒有發(fā)生像日本上世紀(jì)80年代那樣強(qiáng)烈的價(jià)格上漲?，F(xiàn)在不能說是有明顯的泡沫，但如果不加以控制就有可能會成為泡沫。中國政府迄今實(shí)施的政策已經(jīng)見效，市場已經(jīng)有了趨穩(wěn)的跡象。

按照任興洲及其研究團(tuán)隊(duì)的分析，中國的住房市場出現(xiàn)了新的階段性特征和趨勢。第一個(gè)特征是，房地產(chǎn)投資增速放緩或者說增速換擋。經(jīng)測算，1998年到2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，年復(fù)合增長率為24.4%，而從2012年起這種高速增長出現(xiàn)了變化，2012年和2013年的增速分別為11.4%和19.4%，整體上明顯放緩。這種放緩是符合規(guī)律的，是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)十幾年高速增長以后規(guī)律性地回落。這種回落不僅表現(xiàn)在投資方面，還表現(xiàn)在銷售以及其他方面。

房地產(chǎn)投資增速換擋的原因在于：一是經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入速度換擋期；二是供求關(guān)系發(fā)生了明顯變化。據(jù)推算，截至2012年常住人口家庭戶均住房達(dá)到1套。從國際經(jīng)驗(yàn)來看在這樣的供求關(guān)系下，住房市場會有比較大的階段性變化。十幾年來大規(guī)模建房，使得存量規(guī)模越來越大，存量房的交易量不斷增大，對新建房地投資也會產(chǎn)生影響。三是從客觀上來講，沒有一個(gè)國家，房地產(chǎn)是永遠(yuǎn)高歌猛進(jìn)的，到了一定的程度會規(guī)律性地回落，而這種回落并不是泡沫的破裂。

第二個(gè)特征是，區(qū)域市場分化明顯。在東中西部各選一個(gè)省份所做的調(diào)查顯示，這種明顯分化的特征不是偶然的，也不是局部的。分化有人口聚集的因素、產(chǎn)業(yè)布局的因素，也有供求的因素。

第三個(gè)特征是，雙軌供給局面形成?！笆濉逼陂g保障房供給大幅度提高，到2015年保障家庭會達(dá)到20%左右。雙軌的一邊是市場化供給，另一邊是政府承擔(dān)起主導(dǎo)的保障功能。雙軌的形成特別是保障房占比增加，對商品房市場有影響。

“房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入到調(diào)整期。我相信這個(gè)調(diào)整期是健康的，過了調(diào)整期中國房地產(chǎn)業(yè)會更加健康地發(fā)展?！比A潤集團(tuán)有限公司董事長宋林如此判斷。他的團(tuán)隊(duì)對房地產(chǎn)業(yè)也做過深度調(diào)研，其對房地產(chǎn)業(yè)新特征地判斷與任興洲吻合。

基于這些新的特征，房地產(chǎn)調(diào)控思路必然會轉(zhuǎn)變，那就是分類調(diào)控。“得的不是一樣的病不能吃一樣的藥?！比闻d洲表示，要發(fā)揮地方政府的作用，還要保持中性的房地產(chǎn)金融政策，同時(shí)完善住房保障機(jī)制，特別是要加強(qiáng)預(yù)期管理?！俺霈F(xiàn)問題不是在房地產(chǎn)市場快速增長的時(shí)候，反而是在供求趨向平衡的時(shí)候，所以這時(shí)候我們更要防范風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)控思路要從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，要把握政策的邊界和力度，特別避免在投資規(guī)律性回落的時(shí)候盲目刺激，盲目地刺激會帶來更多的房地產(chǎn)過剩，過剩的話泡沫的風(fēng)險(xiǎn)可能會增加?！比闻d洲強(qiáng)調(diào)說。

佐藤康博也建議，要避免采用過度的刺激政策，也要避免突然收緊貨幣政策或者過度控制銀行對于房地產(chǎn)的放貸，操之過急的緊縮可能引發(fā)長期的經(jīng)濟(jì)疲軟。宋林也強(qiáng)調(diào)，要相信市場的力量，運(yùn)用市場手段。政府要在宏觀經(jīng)濟(jì)層面、社會層面，以及營造公開公平公正的法治環(huán)境上，多引導(dǎo)市場，而不要干預(yù)微觀行為。

“房地產(chǎn)市場處在持續(xù)健康發(fā)展的新起點(diǎn)，我們對企業(yè)、市場和政府都非常有信心?！瘪T侖是房地產(chǎn)業(yè)善于思考的“名嘴”企業(yè)家，他的樂觀值得市場更多考量。endprint