劉曉

摘 要：我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷過一段高速發(fā)展階段，目前在國家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本及風(fēng)險管理關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展發(fā)關(guān)鍵，本文主要通過論述當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源，借入資金的方式及成本，來分析房地產(chǎn)企業(yè)融資的合法性與合理性，為控制企業(yè)融資風(fēng)險管理提供參考，為規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險而導(dǎo)致的經(jīng)營風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供良好的平臺。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資合法性；融資合理性；風(fēng)險控制

0 引言

融資，小到個人，大到企業(yè)，現(xiàn)在是信用經(jīng)濟時代，時尚的人可能身上都會有一兩張信用卡，信用卡是什么，說起來它不也是一種個人融資嗎？說起房地產(chǎn)融資，可就不象個人使用信用卡那么簡單了，房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個特殊的行業(yè)，是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)今國家宏觀調(diào)控的經(jīng)濟形勢下，就更是需要運籌唯幄，根據(jù)公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)組合運用多元化的融資渠道，以最有力的方式，最低的成本，籌集到資金。那么我們?nèi)绾蝸碚J(rèn)識它的風(fēng)險，又如何來掌控融資風(fēng)險呢？

1 構(gòu)成影響

剖析一下房地產(chǎn)資金的構(gòu)成，房地產(chǎn)行業(yè)是一個非常特殊的行業(yè)，我們知道房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目資金需求量大，開發(fā)周期長，回收資金受到國家政策、市場結(jié)構(gòu)變化、市場競爭加劇以及開發(fā)房子的區(qū)域、戶型、當(dāng)?shù)氐奈幕L(fēng)俗等因素的影響，所以借入資金一般會占很大的比重，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般都會在70%以上，這70%以上的融資成本的高低，關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。通常來說，作為地區(qū)性的中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資無非是通過以下幾種方式：一是銀行貸款，這是最常見的，也是成本最低的。二是通過民間資本借貸。三是近年來流行的小額貸款公司。四是通過拖延上游企業(yè)付款，也就是流動負(fù)債來融資。當(dāng)然理論上還有很多方式，比如信托融資、債券融資、上市融資等。但是我在這里主要是針對日常工作中主要使用的融資方式，至于上市融資、信托融資、債券融資呀對于一般的區(qū)域性中小企業(yè)來說，簡直就是擺設(shè)，可望而不可及，想都不用想。

我們先從銀行貸款來說起，目前銀行信貸資金，利率很低，如果能獲得大量銀行信貸資金支持是非常有益的，大家都知道房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率是很高的，以最低的資金成本獲得最大的收益，無疑是最佳的方式，從融資合理性來說，當(dāng)然是非常用合理的，但銀行信貸資金的限制非常多，審批的程序比較復(fù)雜，一般會要求提供抵押物，企業(yè)的資信等級等都會影響授信額度，還有到期必須還款等。我們從融資合法性這個角度分析，前期審批，需要企業(yè)提供許多相關(guān)的資料，比如說企業(yè)的報表，資產(chǎn)負(fù)債情況，收入情況，項目情況等，據(jù)我個人了解，一方面銀行希望房地產(chǎn)貸款，銀行可從存貸差中賺取利潤，另一方面企業(yè)希望銀行給予資金支持，實現(xiàn)企業(yè)創(chuàng)造的利潤，二者在利益上有了共同點，銀行和企業(yè)這時就會以一個共同的出發(fā)點來促成此筆交易，這樣很順其自然會使審批只是為一種形勢，一種程序。但這其中隱含的財務(wù)風(fēng)險我們要正確認(rèn)識，銀行貸款對企業(yè)的各類指標(biāo)都有條件，企業(yè)達不到條件，就會申請不到銀行資金，這時企業(yè)只能按照銀行的條件來弄虛作假，這種情況其實非常普遍，目前看來是風(fēng)平浪靜的，銀行讓企業(yè)簽的承諾書，只不過是一紙空文，誰也沒有在意，提供不真實的資料，來獲得銀行信貸資金這當(dāng)然不合法。目前我們國家許多機制還不健全，稅收與銀行還沒有聯(lián)網(wǎng)，它們彼此是孤立的系統(tǒng)，各管各的，隨著社會體制的健全，銀行信貸資金的加強管理，必然將來會比較規(guī)范，企業(yè)要想取得銀行信貸資金支持，還要加強自身的管理，使各項指標(biāo)符合規(guī)定，當(dāng)然，也有人說如果各項指標(biāo)都達到銀行的要求，那還不用貸款了，說銀行設(shè)置的條件幾乎是不現(xiàn)實的，我個人認(rèn)為銀行信貸方面也有許多需要改善的，但不是我的論文所述的主要議題。

2 民間借貸方式

我們再來說一下民間資本借貸這種融資方式，就是房地產(chǎn)企業(yè)通過與個人簽訂合同，約定利率，支付利息，償還本金的方式，當(dāng)然此種方式成本肯定是比銀行信貸資金高，但是它是一種利用社會閑散資金來融資，屬于非法集資，企業(yè)本身的經(jīng)營風(fēng)險就是非常巨大，對個人集資來說，雙方都沒有合法的保障，另外從融資成本來說，因為不合法，所以費用實際發(fā)生，不能正常列支，會造成稅負(fù)增加，此種方式融資財務(wù)風(fēng)險是很高的。

不知從何時起，我發(fā)現(xiàn)我們的城市現(xiàn)在遍布小額貸款公司，它們的資金可能一大部分是流向房地產(chǎn)，今年來由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟下滑，國家的調(diào)控，很多房地產(chǎn)企業(yè)在這種極度嚴(yán)竣的形勢下，資金鏈出現(xiàn)斷裂，銀行借款到期無力償還，只能承受小額貸款公司高額資金成本來還債，這從短期來說，可以讓企業(yè)暫時度過難關(guān)，但是由于企業(yè)處于劣勢狀態(tài)，很多苛刻條件都只能答應(yīng)小額貸款公司的不合理要求，這無疑會大大侵飾房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，提高了資金成本率，降低了利潤率，此種方式如果只是暫時性的應(yīng)急措施，尚可，如果長此以往，經(jīng)濟形勢不扭轉(zhuǎn)，只會讓房地產(chǎn)企業(yè)背上越來越沉重的負(fù)擔(dān)，無法翻身。

3 拖延付款

通過拖延上游企業(yè)付款，這其實也理一種融資，現(xiàn)在建筑企業(yè)也就是房地產(chǎn)開發(fā)商的上游企業(yè)，為了攬儲到工程，房地產(chǎn)企業(yè)先付一部分款，就動工并完工了。至于工程款房地產(chǎn)企業(yè)一般都會拖延付款，或者就不付款，用自己開發(fā)的且不好銷售的房子的來抵工程款，一方面解決了銷售的難題，一方面節(jié)省了資金的使用，并且這一時間成本也至少是三年五年以上的資金融資成本，看似非常劃算，實際上這樣會造成建筑企業(yè)拖延開發(fā)票的時間，造成工程成本不能及時結(jié)轉(zhuǎn)，長期掛帳，易導(dǎo)致帳目混亂，增加稅收成本。

我們知曉了各種融資方式的利弊，才能從容應(yīng)對，一般說融資順序，先是內(nèi)部融資，再是外部融資，外部融資中先選資金成本低，風(fēng)險小的。任何企業(yè)都是無法完全規(guī)避風(fēng)險的，我們只是單純的從融資方面來分析，任何經(jīng)濟活動不是孤立的，都是相互聯(lián)系的，融資只是企業(yè)活動的必要前提，是一部分，它還是依靠于企業(yè)決策者的決定，投資決定了融資，在投資項目時企業(yè)決策者一定要分析政策、市場、各種因素等，投資項目的成功，融資就會很順利，就會形成良性發(fā)展，反之，則會形成惡性循環(huán)，只會一步比一步艱難。

綜上所述，我所說的融資風(fēng)險，從房地產(chǎn)企業(yè)自身總結(jié)一下主要一是對經(jīng)濟政策認(rèn)識不足導(dǎo)致的融資風(fēng)險，二是經(jīng)營的不穩(wěn)定性導(dǎo)致的融資風(fēng)險中小企業(yè)對外界經(jīng)濟環(huán)境的依存性較大。三是管理水平低下，導(dǎo)致融資風(fēng)險管理水平的低下。四是信用威機帶來的融資風(fēng)險。作為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險比其他行業(yè)更多，在財務(wù)人員配備上應(yīng)該選業(yè)務(wù)能力強，責(zé)任心強的優(yōu)秀人員，作為上層決策者更應(yīng)該充分認(rèn)識不同發(fā)展階段，企業(yè)融資方式的利弊，掌握了必備的知識，才能乘風(fēng)破浪，勇往直前。如果說從開始決策就是錯的，我們再怎么談融資也是無用的，領(lǐng)導(dǎo)觀念決定企業(yè)怎么做，決定企業(yè)生存和發(fā)展的空間。充分認(rèn)識了企業(yè)面臨融資風(fēng)險，我們就要采取有效的措施來應(yīng)對，要樹立正確的風(fēng)險觀念，建立風(fēng)險預(yù)測體系，對企業(yè)的發(fā)展、運行狀態(tài)進行監(jiān)測，定量測算財務(wù)風(fēng)險的臨界點。

4 結(jié)語

雖然目前房地產(chǎn)企業(yè)融資徐徑比較單一，潛在風(fēng)險也很大，但是縱觀我國房地產(chǎn)業(yè)，由于其在國民經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展中處于重要的地位，在未來仍會有很大的發(fā)展空間，在當(dāng)下國家宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)融資渠道緊縮的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必然會尋找更多的融資渠道，整體分析，房地產(chǎn)必然會向著下面的方式發(fā)展：首先是融資渠道的增加，房地產(chǎn)企業(yè)必然會尋找更多元化的融資渠道，改善房地產(chǎn)融資環(huán)境，相應(yīng)地會出現(xiàn)專業(yè)的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公司等金融機構(gòu)，有助于企業(yè)融資的順利實施，并且有助于分散融資風(fēng)險；其次是房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的不斷創(chuàng)新。金融產(chǎn)品的不斷豐富來滿足房地產(chǎn)多元的融資需求，規(guī)避融資風(fēng)險的選擇性更多。 [今]

參考文獻：

[1] 王希迎.房地產(chǎn)企業(yè)融資新解[M].中國經(jīng)濟出版社， 2005

作者單位：威海東龍實業(yè)集團有限公司。

（編輯：李 敬）