戴赟賢

【摘 要】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高風險行業(yè)，由于其融資量比較大、開發(fā)周期比較長，所以對資金周期的要求比較高，容易出現(xiàn)各種資金管理風險，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常運營，所以房地產(chǎn)企業(yè)的相關部門應該綜合分析其資金管理中的主要風險，采用各種有效的防范措施，加強其資金管理，實現(xiàn)一定的社會經(jīng)濟效益。

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；資金管理；風險；防范

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較長的開發(fā)期限以及較大的資金投入，且土地取得比較困難，資金回收比較緊迫，所以更容易產(chǎn)生資金斷裂等風險，因此為了保證其正常運營，相關部門應該在綜合分析企業(yè)運營特點的基礎上，結(jié)合國家相關政策以及房地產(chǎn)開發(fā)市場的各種變化特征，不斷加強與優(yōu)化企業(yè)的資金管理，促進企業(yè)的穩(wěn)定運行以及健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理中的主要風險

1.房地產(chǎn)項目開發(fā)前期的資金風險

可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)前的重要步驟，因為房地產(chǎn)項目開發(fā)周期比較長，所以在其開發(fā)過程中，社會環(huán)境、市場環(huán)境以及政府相關經(jīng)濟政策都會引起實際結(jié)果與可行性研究的結(jié)果的出入，所以會在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期產(chǎn)生一定的資金風險，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)投資的回報率與可行性研究報告中的預計回報率之間的出入，還有房地產(chǎn)項目建設過程中資金動態(tài)平衡出現(xiàn)的偏差，這些因素都會導致無法按時償還融資、引起企業(yè)資金鏈的斷裂等危害。

2.房地產(chǎn)項目開發(fā)中的資金風險

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的資金風險多且復雜，由于較長的項目開發(fā)周期以及隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，其市場中出現(xiàn)了泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象，國家加大了宏觀調(diào)控經(jīng)濟的力度，但是其宏觀金融市場的不確定與不穩(wěn)定性因素不斷增加，這也給房地產(chǎn)項目開發(fā)中資金成本的管理以及后續(xù)資金的及時跟進造成嚴重的影響，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著越來越多的資金風險，阻礙了房地產(chǎn)項目開發(fā)的正常運行。

3.房地產(chǎn)銷售過程中的資金風險

房地產(chǎn)項目建成后的銷售、出租以及相關物業(yè)服務對其投資效益有著重要的影響，在這個過程中也比較容易出現(xiàn)各種資金風險，特別是在目前這種政府宏觀調(diào)整以及市場微觀變化的形勢下，實現(xiàn)資金回籠速度的提高以及項目計劃的完成具有一定的難度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要按時償還房地產(chǎn)項目開發(fā)之前的所借資金，還要確保企業(yè)未來發(fā)展、土地資源競拍以及開發(fā)其他項目有充足的資金，所以要利用租金形式提高企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，取得較高的資金回收效益，不過這種形式無法一次性將大額現(xiàn)金流入帶給公司，所以必須在房地產(chǎn)銷售過程中保證企業(yè)資金流出與流入的相對平衡，促進資金的有效回收。

二、防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理風險的主要措施

1.提高房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)在對其項目進行可行性研究時需要加強資金管理，綜合考慮項目開發(fā)的規(guī)模、背景、功能以及技術指標，明確項目投資成本，并按照投資成本確定資金使用量，對項目開發(fā)的計劃方案進行不斷調(diào)整與優(yōu)化，加強資金風險的預測，合理估算項目所需費用和最終收益，根據(jù)項目開發(fā)周期合理安排開發(fā)進度，可以采取分期開發(fā)的方式，統(tǒng)籌安排土地開發(fā)、拆遷、項目主體工程以及附屬工程的建設、項目竣工驗收等流程的進度，結(jié)合國家的相關政策走向以及開發(fā)項目的資金總量，合理分析開發(fā)過程中的資金風險，科學制定多種備選的融資方案，房地產(chǎn)開發(fā)項目還要按照進度安排以及投資估算，計算與分析融資成本，對資金需求總量進行合理估算，從而提高融資方案的有效性。

2.加強房地產(chǎn)項目開發(fā)中的資金使用控制與成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)首先需要按照清單報價對總承包單位進行合理選擇，盡量不再調(diào)整固定報價，從而使建設工期也得到固定，對項目建設過程進行有效管理，減少工程變更或簽證現(xiàn)象，在確保項目質(zhì)量的基礎上，合理控制成本，另一方面，企業(yè)還要編制項目的月度、季度以及年度資金預算表，使其結(jié)合項目進度、日常資金管理、年度資金運作的具體情況，對其進行動態(tài)監(jiān)控，并按照月度預算的執(zhí)行情況及時掌控資金運行過程中的漏洞，采取積極有效的措施給予其有效填補，保證資金運行的穩(wěn)定性；對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目進行成本管理也是必不可少的環(huán)節(jié)，只有做好成本管理與控制，才能確保資金的合理利用，收集并整理開發(fā)項目所需的原材料的價格，進行成本定額，加強預算執(zhí)行力度，促進預算成本管理的全面性，對外部市場環(huán)境的變化進行密切關注，進行科學合理的采取預算，有效分析各項成本支出，做好日常成本的管理與控制，同時還要做好成本控制執(zhí)行情況的考核工作。

3.促進房地產(chǎn)銷售過程中的項目資金回流

房地產(chǎn)項目的銷售也就是企業(yè)資金回流的過程，所以銷售的進度與價格對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金循環(huán)有直接影響，企業(yè)必須采取科學有效的營銷手段促進資金的回流，首先企業(yè)應該對市場相關項目的供求信息進行深入分析，并根據(jù)相關信息制定并執(zhí)行有效的營銷方式和預售制度，促進營銷力度的增加，與客戶的預售合同要在工程項目竣工驗收之前完成，防止因為售價與租金的下降導致企業(yè)成本的損失，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務風險，促進企業(yè)收益的提高。

三、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中不可避免地會面臨諸多資金管理風險，影響其正常運行與社會經(jīng)濟效益的實現(xiàn)，所以企業(yè)相關部門應該在深入分析各種資金管理風險的基礎上，制定并執(zhí)行加強其資金管理的有效策略，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的質(zhì)量，加強房地產(chǎn)項目開發(fā)中的資金使用控制與成本控制，促進房地產(chǎn)銷售過程中的項目資金回流，從而提高其資金管理的水平，確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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